นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ความรับผิดชอบอะไรบ้าง?

จุดรับผิดชอบใหม่ของนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์

ทนายความ Pham Thi Bich Hao ผู้อำนวยการบริษัทกฎหมาย Duc An Law Company Limited ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับความรับผิดชอบใหม่ของนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่า ตามบทบัญญัติมาตรา 17 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่อนุญาตให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำ การซื้อ การขาย การโอน การเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ข้อบังคับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงการฝ่าฝืนข้อกำหนดในสัญญาวางเงินมัดจำและโอนกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตให้ลงนามในสัญญา

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดว่า เงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านในอนาคตต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย — กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดว่า เงินมัดจำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตต้องไม่เกิน 5% ของราคาขาย

ขณะเดียวกัน การก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการ จะต้องเป็นไปตามผังเมืองโดยละเอียด แบบที่ได้รับอนุมัติ ใบอนุญาตก่อสร้าง และเนื้อหาการอนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง และต้องปฏิบัติตามมาตรฐานการก่อสร้าง กฎระเบียบใหม่นี้เมื่อเทียบกับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ยังมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้นักลงทุนบางรายสร้างบ้านที่ไม่เป็นไปตามแบบที่ได้รับอนุมัติและใบอนุญาตก่อสร้าง

พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มี 10 บท 83 มาตรา) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป และแทนที่พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

ข้อบังคับใหม่เกี่ยวกับการชำระเงิน สัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรืองานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต ตามมาตรา 25 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ระบุว่า การชำระเงินค่าเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต จะต้องชำระเป็นงวดหลายงวด โดยงวดแรกไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญารวมเงินมัดจำ งวดต่อๆ ไปต้องสอดคล้องกับความคืบหน้าของงานก่อสร้างจนกว่าจะส่งมอบบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างให้แก่ผู้เช่า แต่จำนวนเงินที่จ่ายล่วงหน้าทั้งหมดให้แก่ผู้ให้เช่าต้องไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง ส่วนที่เหลือให้คำนวณเป็นค่าเช่าที่จะต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา

ประเด็นใหม่ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 29 ว่าด้วยข้อกำหนดเกี่ยวกับการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่เริ่มดำเนินการต้องเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้

ข้อกำหนดตามมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัตินี้ การลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แล้วเสร็จตามผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ ความคืบหน้าโครงการได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการลงทุน การดูแลให้มีไฟฟ้า น้ำประปา ระบบระบายน้ำ บริการเก็บขยะ บริการบำบัดน้ำเสีย การดูแลให้มีการเชื่อมต่อระบบโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลางของพื้นที่ก่อนการโอน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน การโอน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุนและเนื้อหาของโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ

ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตสำหรับฝ่ายที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรม

ตามที่ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าวไว้ เกี่ยวกับกฎระเบียบการวางเงินมัดจำในธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต เพื่อให้แน่ใจว่าธรรมชาติที่แท้จริงของการวางเงินมัดจำได้รับการสะท้อนออกมา ขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าซึ่งมักเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 กำหนดไว้ว่า เงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านที่เกิดขึ้นในอนาคตต้องไม่เกิน 5% ของราคาขาย

กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ฉบับปัจจุบัน ไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะเจาะจงถึงการฝากเงินเมื่อซื้อ ขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ตามระเบียบใหม่ในมาตรา 23 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากลูกค้า เมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการทั้งหมดตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้แล้ว สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างให้ชัดเจน

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และค่าก่อสร้างในอนาคต เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขในการดำเนินกิจการ

สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน โครงการก่อสร้าง และขนาดพื้นที่ใช้สอยของโครงการอย่างชัดเจน

โครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคตสามารถดำเนินการได้เมื่อมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้; ใบอนุญาตก่อสร้าง; หนังสือแจ้งเริ่มการก่อสร้าง; เอกสารการตอบรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่เสร็จสมบูรณ์...

การขยายสิทธิของนักลงทุนชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าวว่า ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 คือ การแก้ไขกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับรูปแบบและขอบเขตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

ในมาตรา 10 บุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจ ได้แก่ ชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนามตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาติ และได้รับอนุญาตให้เดินทางเข้าประเทศเวียดนาม และได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามแบบฟอร์มที่กำหนดสำหรับองค์กรภายในประเทศและบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งไม่ใช่พลเมืองเวียดนามตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาติ และได้รับอนุญาตให้เดินทางเข้าประเทศเวียดนาม และได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามแบบฟอร์มต่อไปนี้

การลงทุนในการก่อสร้างบ้านและงานก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการขาย การเช่า หรือการแบ่งชำระหนี้โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด

การลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการโอน การเช่า และการเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ต้องเป็นไปตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนดไว้

รูปแบบการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามที่กำหนดไว้ในข้อ ง และข้อ ช วรรค 1 แห่งมาตรานี้

“เมื่อเทียบกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน กฎหมายฉบับใหม่มีการกำหนดกฎระเบียบที่ละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับรูปแบบการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งขยายสิทธิของนักลงทุนซึ่งเป็นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศในการดึงดูดเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ทนายความ Pham Thi Bich Hao กล่าว

แหล่งที่มา