ประธาน VVA : จำเป็นต้องยึดมั่นในหลักการที่ว่ารัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินตามกลไกตลาด

ในการแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2024 สมาคมประเมินราคาเวียดนาม (VVA) เสนอว่าจำเป็นต้องสอดคล้องกับหลักการที่ว่ารัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินตามกลไกตลาด รักษาบทบัญญัติปัจจุบันของกฎหมายว่าด้วยราคาที่ดิน และตรวจสอบและแก้ไขเอกสารย่อยให้เหมาะสมกับความเป็นจริงเท่านั้น

นายเหงียน เทียน โถ ประธานสมาคมประเมินค่าเวียดนาม (VVA)

นายเหงียน เตี๊ยน โถว ประธานสมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนาม (VVA) กล่าวว่า หลังจากศึกษาเนื้อหาของการแก้ไขและเพิ่มเติมที่เสนอในมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2024 แล้ว VVA เสนอให้พิจารณาคงเนื้อหาของมาตรา 158, 159, 160, 162 ไว้ในมาตรา 2 ว่าด้วยราคาที่ดินของกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน และทบทวนเฉพาะการแก้ไขและเพิ่มเติมคำสั่งเฉพาะของ รัฐบาล ที่ชี้นำเนื้อหาของมาตราและข้อกำหนดของกฎหมายข้างต้นเพื่อให้ตรงตามข้อกำหนดในการปฏิบัติได้ดีขึ้นหลังจากบังคับใช้กฎหมายเป็นเวลา 1 ปี

ด้วยเหตุนี้ VVA จึงประเมินว่าเนื้อหาราคาของกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันเป็นไปตามข้อกำหนดโดยพื้นฐาน ซึ่งรวมถึงความสอดคล้องกับทฤษฎีราคาที่ดิน คำแนะนำของคณะกรรมการมาตรฐานการประเมินราคาระหว่างประเทศ ซึ่งอุตสาหกรรมราคาเวียดนามเป็นสมาชิกอยู่ กฎหมายนี้ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าเหมาะสมกับสภาพการณ์จริงของตลาดที่ดินในเวียดนามในปัจจุบัน และได้ปฏิบัติตามแนวทางของ กรมการเมือง (Politburo) ในข้อมติที่ 18-NQ/TW และ 69-NQ/TW

การให้สิทธิของรัฐในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์

สำหรับเนื้อหาสำคัญบางประการในกระบวนการแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นั้น พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (VVA) ระบุว่า จำเป็นต้องพิจารณาและพัฒนากฎระเบียบเพื่อให้รัฐมีสิทธิในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินในตลาดแรก (ไม่ใช่รัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินสำหรับธุรกรรมทั้งหมดในสังคม ซึ่งรวมถึงตลาดแรกและตลาดรองตามมุมมองบางประการ) ซึ่งก็เพื่อให้รัฐมีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน ไม่ใช่เป็น “หลักการประเมินราคาที่ดิน” หากประเด็นนี้ปรากฏในกฎหมาย ก็จำเป็นต้องปฏิบัติตามมุมมองดังกล่าว

รัฐมีอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินโดยตรงและมีสิทธิควบคุมราคาที่ดินในตลาดรองและตลาดโดยรวมโดยใช้มาตรการที่เหมาะสม เช่น การควบคุมอุปสงค์และอุปทาน การควบคุมการเงินและสกุลเงิน เป็นต้น

นี่คืออำนาจของรัฐที่ได้รับรองมาตั้งแต่ ระบบเศรษฐกิจ ของประเทศเราที่ดำเนินการภายใต้กลไกการวางแผนรวมศูนย์ จากนั้นจึงเปลี่ยนไปสู่ระบบเศรษฐกิจแบบตลาดจนถึงปัจจุบัน ไม่ใช่แค่เพิ่งจะละทิ้งบทบาทการกำหนดราคาของรัฐไปเมื่อไม่นานนี้ และเพิ่งจะมามีบทบาทนี้ในปัจจุบัน

เพื่ออธิบายข้อเสนอข้างต้น VVA กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน พรรคและรัฐของเราได้ยืนยันอย่างต่อเนื่องว่า ที่ดินเป็นดินแดนแห่งชาติที่สร้างขึ้นด้วยความพยายามและเลือดเนื้อของคนทั้งชาติมาหลายชั่วอายุคน จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของประชาชนทั้งหมด โดยมีรัฐเป็นตัวแทนและบริหารจัดการอย่างเป็นเอกภาพ ที่ดินมีคุณค่าในการใช้ประโยชน์ มีศักยภาพในการสร้างผลกำไรอยู่เสมอ และสิทธิการใช้ที่ดินเป็นสินค้าโภคภัณฑ์เฉพาะที่ซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงมีราคา เนื่องจากรัฐเป็นตัวแทนของเจ้าของที่ดิน รัฐจึงมีสิทธิในการตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพยากรประเภทนี้ โดยอาศัยอำนาจของกลุ่มอำนาจต่างๆ ที่ได้รับจากเจ้าของที่ดิน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการกำหนดราคาที่ดิน ตัดสินใจควบคุมผลประโยชน์จากที่ดินผ่านการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้จากสิทธิการใช้ที่ดิน ควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดินที่ไม่ได้เกิดจากการลงทุนของผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน ฯลฯ

ดังนั้น ตามพระราชบัญญัติ VVA การรับรองสิทธิของรัฐในการกำหนดราคาที่ดินตามกฎหมายจึงได้รับการยืนยันมาจนถึงปัจจุบัน และในทางปฏิบัติยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ดังนั้น ในครั้งนี้จึงไม่ควรหยิบยกขึ้นมาและไม่ควรสับสน โดยเน้นย้ำว่านี่คือหลักการของการประเมินราคาที่ดิน หลักประกันสิทธิดังกล่าวทั้งในทางกฎหมายและในทางปฏิบัติ คือสิ่งที่ช่วยให้รัฐมีพื้นฐานในการดำเนินนโยบายทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินระหว่างรัฐกับองค์กรและบุคคลที่ใช้ที่ดิน ควบคู่ไปกับนโยบายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและควบคุมตลาด รวมถึงสิทธิและหน้าที่อื่นๆ ของผู้ใช้ที่ดิน

“VVA เชื่อว่าเพื่อที่จะใช้สิทธิในการกำหนดราคาที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของรายการราคา สัมประสิทธิ์การปรับราคา หรือราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง การที่รัฐได้ใช้ กำลังใช้ และยังคงใช้องค์กรที่ปรึกษาอิสระและเป็นมืออาชีพเพื่อให้คำแนะนำเกี่ยวกับตัวเลือกราคาสำหรับตนเอง เพื่อให้รัฐมีพื้นฐานมากขึ้นในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาของตนเองนั้น ไม่ได้ลดทอนหรือขจัดบทบาทสิทธิของรัฐในการกำหนดราคาตามที่กฎหมายกำหนดในทางใดทางหนึ่ง” นายเหงียน เตี๊ยน โถว ประธาน VVA กล่าว

สอดคล้องกับหลักการที่รัฐกำหนดราคาที่ดินตามกลไกตลาด

ในส่วนของกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดิน สมาคมนักเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ (VVA) เชื่อว่าการประชุมสมัชชาใหญ่พรรคครั้งที่ 6 ได้กำหนดนโยบายการปฏิรูปประเทศอย่างครอบคลุม นับจากนี้ เศรษฐกิจของประเทศจะมุ่งสู่การเป็นเศรษฐกิจสินค้าโภคภัณฑ์แบบหลายภาคส่วน ขับเคลื่อนด้วยกลไกตลาดภายใต้การบริหารจัดการของรัฐ และมุ่งสู่การกำหนดทิศทางเศรษฐกิจที่สมบูรณ์ภายใต้กลไกเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยม

ดังนั้น ในการกำหนดสิทธิการใช้ที่ดินให้เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ที่จะซื้อและขายในกลไกนี้ แน่นอนว่าต้องเป็นไปตามวัตถุประสงค์โดยสอดคล้องกับกลไกเศรษฐกิจตลาดและกลไกเศรษฐกิจทั่วไป กล่าวคือ ราคาถือเป็นหมวดหมู่หลักของตลาด ต้องถูกกำหนดและดำเนินการตามสัญญาณที่เป็นรูปธรรมของกฎราคาทางเศรษฐกิจ (โดยมุ่งเน้นไปที่กฎของอุปสงค์และอุปทาน การหมุนเวียนของเงิน การแข่งขัน ฯลฯ) ดังนั้น ราคาโดยไม่คำนึงถึงผู้มีอำนาจในการกำหนดราคา รวมถึงรัฐ ก็ต้องสอดคล้องกับหลักการนี้ด้วย นั่นคือข้อกำหนดที่เป็นรูปธรรมของกลไกราคาตลาด

ดังนั้น VVA จึงเชื่อว่ารัฐในฐานะตัวแทนของเจ้าของมีสิทธิกำหนดราคาภายใต้เงื่อนไขที่สินค้าประเภทนี้ดำเนินการตามกลไกตลาด การที่รัฐเคารพการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างเป็นรูปธรรมและกำหนดราคาตามหลักการตลาดจึงไม่ขัดกับลักษณะทางเศรษฐกิจของรัฐในกลไกเศรษฐกิจนั้น หากเรากังวลเกี่ยวกับผลกระทบของราคาที่ดินตามกลไกราคาตลาด (แน่นอนว่าตลาดไม่ได้ถูกควบคุมอย่างมีประสิทธิภาพ) แต่กลับหันกลับไปใช้กลไกการกำหนดราคานอกตลาดเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดตามความปรารถนาส่วนบุคคล หลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์ที่จะทำให้ราคาเป็นราคาอุดหนุนควบคู่ไปกับราคาจริงในตลาด ผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ภาวะการดำเนินงานใต้ดินที่ไม่โปร่งใส กลไกการขอและการให้ สิทธิพิเศษ และผลประโยชน์ต่างๆ ย่อมมีที่ดินอุดมสมบูรณ์...

การประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาดควบคุม

ตามหลัก VVA การกำหนดราคาตามหลักการตลาดต้องเป็นตลาดที่มีการควบคุม และความรับผิดชอบในการควบคุมเพื่อให้ได้ตลาดที่ต้องการนั้นเป็นของโซลูชันอื่นๆ

ดังนั้น VVA จึงเชื่อว่าราคาที่ดินมีหน้าที่สะท้อนความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจและสังคมที่สำคัญของระบบเศรษฐกิจ จึงถือเป็น "กระจกสะท้อน" ของตลาดที่ดิน ไม่ว่าตลาดใด ราคาจะสะท้อนตลาดนั้นอย่างตรงไปตรงมา ดังนั้น การประเมินราคาที่ดินจึงไม่สามารถอ้างอิงสัญญาณตลาดที่ถูกควบคุมหรือได้รับผลกระทบจากปัจจัยเฉพาะบุคคล ปัจจัยฉับพลันที่ไม่สมเหตุสมผล เช่น การเก็งกำไร อัตราเงินเฟ้อ ภัยธรรมชาติ สงคราม วิกฤตเศรษฐกิจและการเงิน และอุปสรรคที่ไม่สมเหตุสมผลของตลาด... แต่จะต้องเป็นตลาดที่มีการควบคุมและขจัดปัจจัยข้างต้นผ่านเครื่องมือและมาตรการควบคุมต่างๆ เช่น อุปทาน - อุปสงค์ การเงิน - สกุลเงิน...

“ควรเน้นย้ำว่าเมื่อตลาดยังคงมีปัจจัยดังกล่าวข้างต้น เพื่อที่จะกำหนดราคาตามหลักการตลาด สมาคมการประเมินมูลค่าของเวียดนามขอแนะนำให้รัฐอนุญาตให้มีการทบทวนและเพิ่มเติมกฎระเบียบปัจจุบัน เพื่อให้องค์กรประเมินมูลค่ามีเกณฑ์เฉพาะในการเลือกปัจจัยนำเข้าสำหรับวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้กันทั่วไป ไม่ใช่แบบเฉพาะเจาะจง และขจัดปัจจัยความไม่แน่นอนของตลาดที่กล่าวถึงข้างต้น” นายเหงียน เตี๊ยน โถว ประธาน VVA กล่าวเน้นย้ำ

รักษาราคาตลาด ควบคุมนโยบายการเงินที่ดิน

ตามหลัก VVA เมื่อนำหลักราคาตลาดมาใช้ จำเป็นต้องมีความสอดคล้องกันเพื่อให้ราคาสะท้อนถึงราคาตลาดภายใต้อิทธิพลของอุปสงค์และอุปทาน และไม่ "เพิ่ม" นโยบายทางสังคมเข้าไปในราคา อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีระบบนโยบายที่สอดประสานกันเพื่อควบคุมผลกระทบของราคาตลาด

ดังนั้น ราคาที่ดินในตลาดย่อมส่งผลกระทบอย่างมากต่อการเข้าถึงที่ดินของประชากรจำนวนมากในทุกระดับชั้นทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดำเนินนโยบายประกันสังคม ผลกระทบเหล่านี้ถือเป็นผลกระทบที่แท้จริงหากไม่มีนโยบายใด ๆ ที่จะจำกัดผลกระทบเหล่านี้

“กฎหมายและแนวปฏิบัติต้องอนุญาตให้มีนโยบายทางการเงินเพิ่มเติม (ภาษี รายได้ ฯลฯ) ในทิศทางที่ว่าหากราคาสินค้าสูงขึ้น จะต้องลดอัตรารายได้ และใช้นโยบายจูงใจที่สมเหตุสมผลมากกว่าเดิมเพื่อหลีกเลี่ยงการก่อให้เกิด “ผลกระทบกระเทือน” ที่จะส่งผลเสียต่อชีวิตของประชาชน” นายเหงียน เตี๊ยน โถว ประธาน VVA เน้นย้ำคำแนะนำดังกล่าว

รักษาข้อกำหนดราคาที่ดินให้เฉพาะเจาะจง

ตามรายงานของ VVA รายการราคาที่ดินโดยพื้นฐานแล้วเป็นการสรุปราคาที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแต่ละประเภท แบ่งตามทำเลที่ตั้ง ภูมิภาค และท้องถิ่น... รายการราคาที่ดินโดยพื้นฐานแล้วเป็นวิธีการกำหนดราคาแบบรวม ซึ่งเป็นการกำหนดราคาทั่วไปสำหรับเส้นทางทั้งหมด สำหรับตำแหน่งที่ตั้งของพื้นที่ทั้งหมด... ค่าสัมประสิทธิ์ในการปรับราคาเฉพาะเจาะจงก็เป็นค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไปของมวลเช่นกัน เนื่องจากลักษณะมวลนี้ จึงไม่สามารถครอบคลุมกรณีเฉพาะเจาะจงตามหลักราคาตลาด และจะส่งผลกระทบต่อนโยบายการเงินระหว่างรัฐ องค์กร และบุคคลที่ใช้ที่ดินอย่างแน่นอน...

ดังนั้น ตาม พ.ร.บ.ที่ดินเพื่อการพัฒนา (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2551 จึงยังคงมีความจำเป็นต้องมีกลไกในการตัดสินใจเฉพาะกรณีเพื่อรองรับนโยบายที่เหมาะสม เช่น ประเภทที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้เป็นครั้งแรก; ประเภทที่ดินที่มีลักษณะพิเศษ (ที่ดินถมทะเล) ไม่อยู่ในบัญชีราคาที่ดิน; โครงการใช้ที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันแต่มีขนาด หน้าที่ โครงสร้างการใช้ที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน... ต่างกัน; ความผันผวนที่เป็นรูปธรรมและสมเหตุสมผลที่ทำให้ราคาตลาดในพื้นที่ผันผวน; ประเภทที่ดิน โครงการใช้ที่ดินเฉพาะในขณะที่รัฐจัดสรรที่ดิน ถมที่ดินเพื่อดำเนินนโยบายการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่...

ที่มา: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html