ควรมีการกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือไม่?

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า บ้านพักอาศัยเพื่อสังคมควรมีราคาที่เข้าถึงได้โดยธรรมชาติ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้นิติบุคคล นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการยังได้รับสินเชื่อพิเศษอีกด้วย ดังนั้นราคาบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจึงถูกกว่าบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่เดียวกันประมาณ 15%

อย่างไรก็ตาม เขาแย้งว่า เนื่องจากต้นทุนทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมายและสมเหตุสมผลทั้งหมดได้รวมอยู่ในราคาแล้ว ราคาบ้านเพื่อสังคมในบางโครงการจึงสูงถึง 21 ล้านดง/ตารางเมตร ในบางโครงการใน ฮานอย ราคาสูงกว่า 29 ล้านดง/ตารางเมตรด้วยซ้ำ ซึ่งหมายความว่าต้นทุนการลงทุนในโครงการบ้านเพื่อสังคมในปัจจุบันไม่ได้อยู่ภายใต้ข้อจำกัดใดๆ

“ ปัจจุบัน เรากำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รัฐบาลกำลังดำเนินการตามเป้าหมายในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต โดยนครโฮจิมินห์ได้รับการจัดสรร 211,000 ยูนิตในช่วงเวลาตั้งแต่ปีนี้จนถึงปี 2030 หลังจากที่ นายกรัฐมนตรี เพิ่มอีก 15,000 ยูนิตในเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับปี 2026 นี่จะเป็นโอกาสสำหรับภาคธุรกิจในการมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวประเมิน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าไม่ควรมีการกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นายเชา กล่าวว่า ไม่ควรมีการกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เขาให้เหตุผลว่าในอดีต ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมถูกจำกัดไว้ที่ต่ำกว่า 15 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนไม่กล้าเข้ามาลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอนุญาตให้รวมค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่ถูกต้อง สมเหตุสมผล และเป็นไปตามหลักการทั้งหมดไว้ในราคาที่อยู่อาศัยได้ ในขณะเดียวกัน นักลงทุนได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ได้รับการลดหย่อนภาษี และได้รับสินเชื่อพิเศษ ดังนั้น ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจึงยังคงถูกกำหนดโดยกลไกตลาด

นายเหงียน อานห์ เกว ประธานกลุ่มบริษัท G6 เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่ากฎระเบียบใหม่ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลให้ต้นทุนแรงงานและค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยปรับตัวสูงขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ตัวอย่างเช่น ในปี 2022 ราคาที่คาดการณ์ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในคิมฮวา ฮานอย อยู่ที่ประมาณ 16.5 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในฮาดีน ตามระเบียบเดิมอยู่ที่ 19 ล้านดง/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลที่นักลงทุนให้ไว้และเผยแพร่โดยกรมการก่อสร้าง ราคาปัจจุบันของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในฮาดีนอยู่ที่ 25 ล้านดง/ตารางเมตร ในคิมฮวาอยู่ที่ 21-22 ล้านดง/ตารางเมตร โครงการที่มีโครงสร้างการก่อสร้างที่ซับซ้อนอาจมีราคาสูงถึง 27-28 ล้านดง/ตารางเมตร ดังนั้น การกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะช่วยเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้แก่ประชาชนได้

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การดำเนินการเช่นนี้ทำได้ยากมาก เพราะในบริบทปัจจุบัน ต้นทุนการลงทุนโครงการเพิ่มสูงขึ้น และการกำหนดเพดานราคาอาจไม่รับประกันผลกำไรสำหรับธุรกิจ ทำให้พวกเขายิ่งไม่กระตือรือร้นที่จะสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ความสำเร็จหรือความล้มเหลวของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของขั้นตอนต่างๆ การเวนคืนที่ดิน และการรับประกันผลกำไร “โดยไม่ตั้งใจ แผนการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านหลังก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน” นายเกวกล่าว

นายเลอ ฮู เหงีย รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ก็มีความเห็นเช่นเดียวกันว่าไม่ควรมีการกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมด้วยเหตุผลหลายประการ ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์จะแตกต่างจาก จังหวัดลองอัน และในทางกลับกัน

ปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีอยู่ 2 ประเภท คือ ประเภทที่ภาคธุรกิจซื้อที่ดินเอง และประเภทที่รัฐจัดหาที่ดินสะอาดให้ ในกรณีที่ภาคธุรกิจซื้อที่ดินเอง ต้นทุนที่ดินจะถูกบวกเพิ่มเข้าไปในราคาบ้าน ทำให้ราคาสูงกว่าโครงการที่รัฐจัดหาที่ดินสะอาดให้ นอกจากนี้ สภาพทางธรณีวิทยาแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ดังนั้นต้นทุนการก่อสร้างจึงแตกต่างกันไปด้วย

ในทำนองเดียวกัน ต้นทุนการก่อสร้างอาคารสูงสำหรับผู้มีรายได้น้อยจะแตกต่างจากอาคารเตี้ย และราคาจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับว่าอาคารนั้นมีชั้นใต้ดินหรือไม่ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยไม่มีมาตรฐานเดียวกัน บางแห่งสร้างได้อย่างสวยงามและมีคุณภาพเทียบเท่ากับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ในขณะที่บางแห่งสร้างด้วยมาตรฐานที่ต่ำกว่า ดังนั้น เราจะคาดการณ์และกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศได้อย่างไร

ในขณะเดียวกัน หากมีการกำหนดเพดานราคา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณราคาขายย้อนกลับ และใช้ประโยชน์จากวัสดุแต่ละประเภทในลักษณะที่ลดต้นทุนให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อให้เป็นไปตามเพดานราคา ซึ่งจะนำไปสู่บ้านหลายล้านหลังที่มีคุณภาพต่ำมากในอนาคต

การลดราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจำเป็นต้องใช้แนวทางแก้ไขหลายด้านร่วมกัน

“ การกำหนดเพดานราคาสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นเป็นเรื่องยากมาก ปัจจุบัน แม้จะไม่มีการกำหนดเพดานราคา รัฐบาลก็ยังคงอนุมัติและบริหารจัดการราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยอิงจากต้นทุนการผลิตและผลผลิต รวมถึงอัตรากำไรมาตรฐานของธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่ำกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 15-20% เนื่องจากได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีมูลค่าเพิ่มที่ลดลงเหลือ 5% นอกจากนี้ สินเชื่อจากธนาคารยังเอื้ออำนวยกว่าด้วย ” นายเลอ ฮู เหงีย กล่าว

ฉันจะได้รับส่วนลดได้อย่างไร?

นายเหงียน อานห์ เกว เสนอแนะว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ควรเพิ่มอัตรากำไรเป็น 13-15% ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในขณะที่ยังคงเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และรวมกำไรทั้งหมดจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและเชิงพาณิชย์เข้าด้วยกันแทนที่จะแยกกัน… อย่างไรก็ตาม การปรับนโยบายจำเป็นต้องควบคู่ไปกับการควบคุม

ตามที่นายเควกล่าวไว้ จำเป็นต้องมีการจัดตั้งกลไกที่เข้มงวดสำหรับการคำนวณต้นทุนการก่อสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงความแตกต่างของราคาที่มากเกินไประหว่างพื้นที่ต่างๆ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้เกิดความโปร่งใสและความเป็นธรรม การกำหนดราคาต้องไม่ "บีบคั้น" นักลงทุน เพื่อกระตุ้นให้พวกเขามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในขณะเดียวกันก็ต้องไม่ "ผ่อนปรน" มากเกินไปจนป้องกันการแสวงหาผลกำไรและการโกงราคา

“ แทนที่จะกำหนดเพดานราคา เราควรหาทางออกที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย รัฐบาลจะบรรลุเป้าหมายด้านสวัสดิการสังคม โดยการรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัย ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย กลุ่มเป้าหมายในสังคม และผู้ที่ประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัย ปรับปรุงคุณภาพชีวิต และส่งเสริมการพัฒนาอย่างยั่งยืนของชุมชน ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม ทำให้พวกเขาสามารถทำงานและผลิตได้อย่างสบายใจ และนักลงทุนสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้แล้วเสร็จเร็วขึ้นและมั่นใจได้ว่าจะได้รับผลกำไรขั้นต่ำ ” ประธานกลุ่ม G6 เน้นย้ำ

เพื่อให้ราคาบ้านเพื่อสังคมกลับมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA เชื่อว่าต้องใช้หลายแนวทางแก้ไข ไม่ใช่แค่การสนับสนุนนโยบายจากภาครัฐเท่านั้น เขาชี้ว่าการบริหารจัดการตลาดมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะราคาวัสดุก่อสร้าง ไฟฟ้า น้ำ น้ำมัน ฯลฯ ต่างก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาบ้าน นอกจากนี้ จำเป็นต้องลดระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนโครงการบ้านเพื่อสังคม สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนดำเนินโครงการ และเพิ่มอุปทานบ้านเพื่อสังคมด้วย

ที่มา: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html