การแย่งชิงกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์

ผู้อยู่อาศัยหลายสิบคนในอาคาร CT3 ในเขตเมืองโคญู (บักตูเลียม ฮานอย ) เฝ้ารักษาการณ์ตลอดทั้งคืนในชั้นใต้ดินและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่พวกเขาเพิ่งได้คืนมาจากผู้พัฒนาโครงการ

ข้อพิพาทเกี่ยวกับพื้นที่ โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันและกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของผู้อยอยู่อาศัยในอาคาร CT3 และผู้พัฒนาโครงการ คือ กลุ่มบริษัทนามเกือง ได้เกิดขึ้นหลังจากอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้เปิดให้บริการมาเป็นเวลา 9 ปี เจ้าของห้องชุด 540 คน ซึ่งเป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยกว่า 2,000 คน ได้เลือกตั้งคณะกรรมการบริหาร (องค์กรที่เป็นตัวแทนของเจ้าของห้องชุด) ผ่านการประชุมผู้อยู่อาศัย จากนั้นคณะกรรมการบริหารได้ลงนามในสัญญากับบริษัท นามเกือง แมเนจเมนท์ แอนด์ เซอร์วิสเซส จำกัด (NCP) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของกลุ่มบริษัทนามเกือง เพื่อบริหารจัดการและดำเนินงานอาคารทั้งสี่หลัง

นางเหงียน ถิ ทันห์ งา ประธานคณะกรรมการบริหารคนปัจจุบัน กล่าวว่า ในช่วงปลายปี 2565 ผู้อยู่อาศัยพบความผิดปกติในรายรับและรายจ่ายของบริการที่จอดรถ ฝ่ายบริหารอาคารบันทึกว่ามีรถจอด 166 คันต่อเดือน แต่ตามคำบอกเล่าของผู้อยู่อาศัย "มีรถยนต์มากกว่า 300 คันที่มีบัตรจอดรถรายเดือนจอดอยู่ในชั้นใต้ดินสองชั้น คือ B1 และ B2" ผู้พัฒนาโครงการไม่ได้จ่ายค่าบำรุงรักษาชั้นใต้ดิน ในขณะที่ทุกอย่างตั้งแต่การเปลี่ยนหลอดไฟไปจนถึงการจัดการ การดำเนินงาน และการบำรุงรักษาชั้นใต้ดินทั้งสองชั้นนั้น มาจากเงินของผู้อยู่อาศัย

ต่อมาคณะกรรมการบริหารและผู้พักอาศัยได้ตกลงที่จะยกเลิกสัญญาบริหารจัดการอาคารกับบริษัท NCP และในขณะเดียวกันก็ขอให้ผู้พัฒนาโครงการจัดหาเอกสารทางกฎหมายเพื่อพิสูจน์กรรมสิทธิ์ในชั้นใต้ดิน B2 โดยกำหนดวันส่งมอบคือวันที่ 31 พฤษภาคม แม้จะตกลงที่จะยกเลิกสัญญาบริหารจัดการแล้ว แต่บริษัท NCP ก็ปฏิเสธที่จะลงนามในเอกสารส่งมอบอุปกรณ์ ทำลายข้อมูลบัตรจอดรถของผู้พักอาศัยทั้งหมด และเข้ายึดครองชั้นใต้ดิน B2 และสำนักงานบริหารจัดการที่ชั้นหนึ่งของอาคาร A

ตัวแทนจาก NCP อ้างว่าชั้นใต้ดิน B2 และสำนักงานชั้นหนึ่งของอาคาร A เป็นทรัพย์สินส่วนตัวของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ คือ นัมเกืองกรุ๊ป โดยมีเอกสารยืนยันว่าชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งลงนามโดยอดีตประธานคณะกรรมการบริหารอาคาร CT3 ในปี 2558 เป็นหลักฐานทางกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของผู้พักอาศัยยืนยันว่าชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินส่วนกลางตามสัญญาซื้อขายห้องชุด

ความขัดแย้งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อกลุ่มคนแปลกหน้าซึ่งได้รับการว่าจ้างจากพรรค NCP ปรากฏตัวที่อาคาร A ผู้อยู่อาศัยรีบแจ้งให้กลุ่มดังกล่าวทราบ พร้อมเรียกร้องการสนับสนุนจากทุกคนสำหรับคณะกรรมการบริหารชุดใหม่ กลุ่มดังกล่าวจึงจากไปก็ต่อเมื่อตำรวจท้องที่และผู้อยู่อาศัยจำนวนมากมาถึงที่เกิดเหตุ

ในคืนวันที่ 31 พฤษภาคม ชาวบ้านหลายสิบคนนอนไม่หลับ คอยเฝ้าระวังด้วยกัน เนื่องจากกังวลว่าสำนักงานในชั้นใต้ดินและชั้นหนึ่งจะถูกยึดครอง “เราจะปกป้องสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของเราในชั้นใต้ดินทั้งสองแห่ง และจะยื่นคำร้องต่อทางการเพื่อชี้แจงการละเมิดที่กระทำโดยหน่วยงานปฏิบัติการของ NCP” นางสาวงา กล่าว

อาคารอพาร์ตเมนต์ดรีมแลนด์ โบนันซา ที่เลขที่ 23 ถนนดุยตัน (เขตน้ำตู่เหลียม กรุงฮานอย) ซึ่งตั้งอยู่ห่างจาก CT3 ในเขตเมืองโคญู 3 กิโลเมตร กำลังประสบ ปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้พัฒนาโครงการและผู้พักอาศัย เกี่ยวกับการแบ่งเขตพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัว รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดพักอาศัยนั้นรวมถึงพื้นที่ส่วนบุคคลและอุปกรณ์ที่ติดตั้งอยู่ภายในห้องชุด ส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมคือพื้นที่ส่วนที่เหลืออยู่นอกเหนือกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ซึ่งประกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ เช่น ศูนย์ชุมชน อุปกรณ์ และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ใช้ร่วมกัน ดังนั้น ห้องกล้องวงจรปิดและห้องบริหารจัดการ/ห้องปฏิบัติการจึงเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของห้องชุดพักอาศัย

อย่างไรก็ตาม ที่ดรีมแลนด์ โบนันซา ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ 378 ห้องและผู้อยู่อาศัยกว่า 1,300 คน บริษัทผู้พัฒนาโครงการ วินาแลนด์ เรียล เอสเตท อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) อ้างว่าห้องกล้องวงจรปิดและห้องบริหารจัดการเป็นของบริษัท และได้แต่งตั้งบริษัทลูกคือ MSC Vietnam ให้บริหารจัดการทรัพย์สินนี้ แต่ผู้อยู่อาศัยไม่เห็นด้วย จึงได้ว่าจ้าง USEM Vietnam เป็นบริษัทบริหารจัดการแทน

นาย Ngo Ngoc Linh ผู้พักอาศัยในอาคารแห่งนี้เล่าว่า ขณะที่เขากำลังทำงานอยู่ที่ออฟฟิศ เขาได้รับข้อความในกลุ่มแชทของผู้พักอาศัยในอาคาร Dreamland Bonanza ว่า "พวกเขายึดห้องควบคุมกล้องวงจรปิดคืนแล้ว" ผู้คนหลายร้อยคนในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ใช้โอกาสในช่วงสุดสัปดาห์สองวันมารวมตัวกันที่ล็อบบี้ของอาคาร เพื่อต่อสู้แย่งชิงการควบคุมการบริหารจัดการอาคารคืนจากคณะกรรมการบริหารของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ "แต่เพียงวันเดียวหลังจากที่ผู้พักอาศัยกลับไปทำงาน ตำแหน่งการบริหารจัดการอาคาร รวมถึงห้องควบคุมกล้องวงจรปิด ก็ถูกบริษัทผู้พัฒนาโครงการยึดคืนไป" นาย Linh กล่าว

ผู้อยู่อาศัยในดรีมแลนด์ โบนันซ่า รวมตัวกันที่ล็อบบี้ของอาคารเพื่อเรียกร้องให้มีการแก้ไขข้อพิพาทด้านการบริหารจัดการและการดำเนินงาน ภาพ: จัดทำโดยคณะกรรมการบริหาร

นอกจากข้อพิพาทที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ยังประสบปัญหาความขัดแย้งเกี่ยวกับการจัดสรรพื้นที่จอดรถในชั้นใต้ดินอีกด้วย ตามระเบียบแล้ว พื้นที่จอดรถจักรยานยนต์และจักรยานในชั้นใต้ดินเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของห้องชุด ในขณะที่พื้นที่จอดรถยนต์อยู่ภายใต้การจัดการของผู้พัฒนาโครงการ และผู้พัฒนาโครงการไม่ได้รับอนุญาตให้รวมพื้นที่จอดรถเหล่านี้ไว้ในราคาขาย ราคาเช่าซื้อ หรือค่าก่อสร้าง การจัดสรรพื้นที่จอดรถยนต์ต้องให้ความสำคัญกับเจ้าของห้องชุดเป็นอันดับแรก ก่อนที่จะจัดสรรพื้นที่สำหรับที่จอดรถสาธารณะ

บริษัท วินาแลนด์ เรียล เอสเตท อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) ยืนยันว่าพื้นที่ทั้งหมดของชั้นใต้ดินทั้งสามชั้น รวมถึงพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ จักรยาน และรถสามล้อ เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล เนื่องจากไม่ได้รวมอยู่ในราคาขาย อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยระบุว่า "นักลงทุนไม่ได้แสดงเอกสารใดๆ ที่พิสูจน์ความเป็นเจ้าของ เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าก่อสร้างที่จอดรถ หรือใบสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์"

ข้อพิพาทที่ไม่อาจประนีประนอมได้ส่งผลให้ตึกอพาร์ตเมนต์ดรีมแลนด์ โบนันซ่า มีคณะกรรมการบริหารสองชุดที่ทำหน้าที่ควบคู่กันไป โดยดูแลพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนตัวที่เป็นกรรมสิทธิ์ของทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้พักอาศัย อาคารมีเคาน์เตอร์ต้อนรับสองแห่ง เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยสองคนในชุดเครื่องแบบสีขาวและสีน้ำเงินประจำอยู่ที่ชั้นใต้ดิน ห้องกล้องวงจรปิด และพื้นที่อื่นๆ อีกมากมาย ผู้พักอาศัยจ่ายค่าจอดรถรายเดือนให้กับหน่วยงานบริหารของผู้พัฒนาโครงการ และจ่ายค่าบริการให้กับบริษัทที่ดำเนินการอาคาร

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ดรีมแลนด์ โบนันซา ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนเขตนามตู่เลียม เพื่อขอให้เขตฯ บังคับให้นักลงทุนส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค อุปกรณ์ ห้องกล้องวงจรปิด ห้องควบคุมการปฏิบัติงาน ฯลฯ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็น "ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ตามกฎหมาย"

เมื่อวันที่ 19 เมษายน ชาวบ้านถือป้ายประท้วงการขึ้นค่าจอดรถที่อาคารชุด TNR Gold Season ภาพ: CTV

ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเรื่องปกติทั่วประเทศ จากสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามในปี 2022 พบว่า ฮานอยมีอาคารและโครงการคอนโดมิเนียม 129 แห่งจากทั้งหมด 845 แห่งที่มีข้อพิพาทและคดีความ ขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้มี 105 แห่งจากทั้งหมด 935 แห่ง นอกจากกรณีที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ในฮานอยยังมีข้อพิพาทเกิดขึ้นที่โครงการเวียดดึ๊ก คอมเพล็กซ์; เดอะ เลกาซี; ทีเอ็นอาร์ โกลด์ ซีซัน 47 เหงียนตวน (เขตแทงซวน); ฮูซินโก พรีเมียม (แทงตรี); ฟูทินห์ กรีน พาร์ค (ฮาดง); คอสโม เตย์ โฮ เป็นต้น

นายเหงียน มานห์ โค่ย รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงการก่อสร้าง ) กล่าวว่า หนึ่งในข้อพิพาทที่พบบ่อยในอาคารชุดคือเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และความล่าช้าในการชำระเงินและส่งมอบเงินบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางระหว่างผู้ลงทุนและผู้พักอาศัย “ในอาคารชุดบางแห่ง ผู้ลงทุนและคณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้พักอาศัยไม่สามารถตกลงกันได้เกี่ยวกับการแบ่งพื้นที่ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และพื้นที่ที่ผู้ลงทุนยังคงถือครองไว้และไม่ขายหรือให้เช่า ดังนั้นจึงนำไปสู่ความล่าช้าในการชำระบัญชีและการส่งมอบเงินบำรุงรักษาเป็นเวลา 1-3 ปี” นายโค่ยกล่าว

นายเหงียน ง็อก ตวน หัวหน้าผู้ตรวจการกระทรวงก่อสร้าง ชี้ให้เห็นถึงการละเมิดในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการรุกล้ำและใช้พื้นที่ส่วนกลางเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว

ในปี 2021-2022 สำนักงานตรวจสอบของกระทรวงการก่อสร้างได้ตรวจสอบผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 37 ราย และคณะกรรมการบริหาร 36 แห่ง ในอาคารชุด 43 แห่งทั่ว 16 พื้นที่ และได้เรียกเก็บค่าปรับทางปกครองรวมกว่า 14,000 ล้านดงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 20 ราย สำนักงานตรวจสอบได้กำหนดให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำข้อตกลงกับคณะกรรมการบริหารเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและอุปกรณ์ของอาคารชุด ส่งมอบเอกสารทั้งหมดของอาคารชุดให้แก่คณะกรรมการบริหาร และบังคับให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 5 รายคืนที่ดินที่รุกล้ำกว่า 2,000 ตารางเมตรให้แก่ผู้อยู่อาศัย

บทความถัดไป: เหตุใดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์จึงเกิดขึ้นบ่อยในอาคารอพาร์ตเมนต์?

โดอันโลน - เวียดอัน

ลิงก์แหล่งที่มา: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html