การต่อสู้เพื่อกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์

ชาวบ้านในเขตเมือง CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, ฮานอย ) หลายสิบคน นอนดึกเพื่อเฝ้าห้องใต้ดินและสาธารณูปโภคที่พวกเขาเพิ่งยึดคืนมาจากนักลงทุน

ข้อพิพาทเกี่ยวกับพื้นที่ โครงสร้างพื้นฐาน และสาธารณูปโภคที่ผู้อยู่อาศัย CT3 และนักลงทุนกลุ่ม Nam Cuong เป็นเจ้าของ เกิดขึ้นหลังจากการดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้เป็นเวลา 9 ปี เจ้าของอพาร์ตเมนต์ 540 ราย รวมกว่า 2,000 คน ได้เลือกคณะกรรมการบริหาร (ซึ่งเป็นองค์กรที่เป็นตัวแทนของเจ้าของอพาร์ตเมนต์) ผ่านการประชุมอาคารอพาร์ตเมนต์ จากนั้นคณะกรรมการบริหารได้ลงนามในสัญญากับบริษัท Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Nam Cuong Group เพื่อบริหารจัดการและดำเนินงานอาคาร 4 หลัง

นางเหงียน ถิ แถ่ง งา ประธานคณะกรรมการบริหารคนปัจจุบัน กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2565 ผู้อยู่อาศัยพบ "รายรับและรายจ่ายแอบแฝง" ในบริการที่จอดรถ NCP บันทึกว่ามีรถยนต์จอดอยู่ 166 คันต่อเดือน แต่จากข้อมูลของผู้อยู่อาศัย "มีรถยนต์มากกว่า 300 คันที่จอดในชั้นใต้ดิน B1 และ B2 ของอาคารที่มีใบสั่งรายเดือน" นักลงทุนไม่ได้จ่ายค่าบำรุงรักษาชั้นใต้ดิน ในขณะที่ทุกอย่างตั้งแต่การเปลี่ยนหลอดไฟไปจนถึงการจัดการและบำรุงรักษาชั้นใต้ดินทั้งสองแห่งล้วนถูกหักเงินจากผู้อยู่อาศัย

คณะกรรมการบริหารและผู้พักอาศัยจึงตกลงยกเลิกสัญญาบริหารจัดการและดำเนินการอาคารกับ NCP และในขณะเดียวกันก็กำหนดให้ผู้ลงทุนจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายที่พิสูจน์ความเป็นเจ้าของชั้นใต้ดิน B2 โดยวันที่ 31 พฤษภาคมเป็นวันส่งมอบทรัพย์สิน แม้ว่า NCP จะตกลงยกเลิกสัญญาบริหารจัดการแล้ว แต่ NCP ยังไม่ได้ลงนามในการส่งมอบอุปกรณ์ ทำลายข้อมูลบัตรประชาชนของผู้พักอาศัยทั้งหมด และยึดครองชั้นใต้ดิน B2 และสำนักงานบริหารจัดการที่ชั้น 1 ของอาคาร A

ตัวแทน NCP กล่าวว่าชั้นใต้ดิน B2 และสำนักงานชั้นหนึ่งของอาคาร A เป็นกรรมสิทธิ์ของนักลงทุน - Nam Cuong Group หลักฐานทางกฎหมายคือบันทึกการประชุมที่ยืนยันว่าชั้นใต้ดินนี้เป็นกรรมสิทธิ์ของนักลงทุน ซึ่งลงนามกับอดีตหัวหน้าคณะกรรมการบริหารของอาคาร CT3 ในปี 2558 อย่างไรก็ตาม ตัวแทนผู้พักอาศัยยืนยันว่าชั้นใต้ดินนี้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์

ข้อพิพาทถึงขีดสุดเมื่อกลุ่มคนแปลกหน้าที่ NCP จ้างมาปรากฏตัวที่บ้าน A ชาวบ้านรีบแจ้งให้กลุ่มทราบ พร้อมเรียกร้องให้ทุกคนสนับสนุนคณะกรรมการบริหารชุดใหม่ จนกระทั่งตำรวจประจำเขตและชาวบ้านจำนวนมากปรากฏตัว กลุ่มจึงออกไป

ในคืนวันที่ 31 พฤษภาคม ชาวบ้านหลายสิบคนไม่ได้นอนหลับพักผ่อน เฝ้ากันอย่างพร้อมเพรียงกัน เนื่องจากกังวลว่าชั้นใต้ดินและสำนักงานชั้นหนึ่งจะถูกใช้งาน “เราจะปกป้องกรรมสิทธิ์ของชั้นใต้ดินทั้งสองแห่ง และยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่เพื่อชี้แจงการละเมิดของหน่วยปฏิบัติการ NCP” นางสาวงากล่าว

อาคารอพาร์ทเมนท์ Dreamland Bonanza ที่ 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, ฮานอย) ห่างจากเขตเมือง CT3 Co Nhue ไป 3 กม. ยังมี ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย เกี่ยวกับการแบ่งพื้นที่และสาธารณูปโภคที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันและส่วนบุคคล

ตามกฎหมายที่อยู่อาศัย กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดรวมถึงพื้นที่ส่วนตัวและระบบอุปกรณ์ที่ติดกับห้องชุด กรรมสิทธิ์ร่วมคือพื้นที่ที่เหลือนอกเหนือจากกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ซึ่งรวมถึงงานและสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น อาคารกิจกรรมชุมชน อุปกรณ์ และโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ใช้ร่วมกัน ดังนั้น ห้องกล้องและห้องควบคุมการดำเนินงานจึงเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของห้องชุด

อย่างไรก็ตาม ณ โครงการดรีมแลนด์ โบนันซ่า ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ 378 ห้อง และผู้อยู่อาศัยกว่า 1,300 คน บริษัท วีนาแลนด์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ จอยท์สต็อค คอมพานี ซึ่งเป็นนักลงทุน ได้อ้างว่าห้องกล้องและห้องบริหารจัดการการดำเนินงานเป็นของบริษัท บริษัทจึงได้แต่งตั้งบริษัท เอ็มเอสซี เวียดนาม ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ให้ดูแลความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นี้ อย่างไรก็ตาม ผู้อยู่อาศัยไม่เห็นด้วย จึงได้ว่าจ้างบริษัท ยูเซม เวียดนาม ให้เป็นหน่วยงานบริหารจัดการการดำเนินงาน

คุณโง หง็อก ลินห์ ผู้พักอาศัยที่นี่ กล่าวว่า ขณะทำงานอยู่ที่สำนักงาน เขาได้รับข้อความจากกลุ่มผู้พักอาศัยดรีมแลนด์ โบนันซ่าว่า "ห้องกล้องมีคนใช้อีกแล้ว" ผู้คนหลายร้อยคนที่อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ได้ใช้โอกาสช่วงสุดสัปดาห์มารวมตัวกันที่ล็อบบี้ของอาคาร เพื่อแย่งชิงสิทธิ์ในการบริหารจัดการและการดำเนินงานคืนจากคณะกรรมการบริหารของบริษัทผู้ลงทุน "แต่เพียงหนึ่งวันหลังจากที่ผู้พักอาศัยไปทำงาน ตำแหน่งผู้บริหารของอาคาร รวมถึงห้องกล้อง ก็ถูกบริษัทผู้ลงทุนยึดคืน" คุณลินห์กล่าว

ชาวดรีมแลนด์ โบนันซ่า รวมตัวกันที่ล็อบบี้อาคาร เพื่อเรียกร้องให้มีการแก้ไขข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิการบริหารจัดการและการดำเนินงาน ภาพ: จัดทำโดยคณะกรรมการบริหาร

นอกจากข้อพิพาทข้างต้นแล้ว อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ยังมีข้อขัดแย้งเรื่องการแบ่งพื้นที่ชั้นใต้ดินอีกด้วย ตามกฎระเบียบ พื้นที่จอดรถมอเตอร์ไซค์และจักรยานในชั้นใต้ดินเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ส่วนพื้นที่จอดรถรถยนต์เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ลงทุน และผู้ลงทุนไม่สามารถนำพื้นที่ดังกล่าวไปรวมไว้ในราคาขาย ค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารจอดรถนี้ได้ การจัดสรรพื้นที่จอดรถรถยนต์ต้องยึดหลักให้ความสำคัญกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์เป็นอันดับแรก แล้วจึงจัดสรรพื้นที่จอดรถสาธารณะ

บริษัท Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company ยืนยันว่าพื้นที่ทั้งหมดของชั้นใต้ดิน 3 ชั้น ซึ่งไม่ได้รวมอยู่ในราคาขาย เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของบริษัท ซึ่งรวมถึงพื้นที่ชั้นใต้ดินสำหรับรถจักรยานยนต์ จักรยาน และรถสามล้อ อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยระบุว่า "ผู้ลงทุนไม่สามารถแสดงเอกสารประกอบต่างๆ เช่น การชำระเงินค่าก่อสร้างชั้นใต้ดิน และไม่มีหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของ"

ข้อพิพาทที่ไม่อาจปรองดองได้ทำให้อาคารอพาร์ตเมนต์ดรีมแลนด์ โบนันซ่า มีคณะกรรมการบริหารคู่ขนานสองคณะ ซึ่งเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลของทั้งนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย อาคารแห่งนี้มีโต๊ะประชาสัมพันธ์สองโต๊ะ เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยสองนาย พร้อมเครื่องแบบสีขาวและสีน้ำเงินสองชุดที่ชั้นใต้ดิน ห้องกล้อง และพื้นที่อื่นๆ อีกมากมาย ทุกเดือน ผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายค่าจอดรถให้กับฝ่ายบริหารของนักลงทุน และจ่ายค่าบริการให้กับฝ่ายปฏิบัติการของอาคาร

คณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ Dreamland Bonanza เพิ่งส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem เพื่อขอให้เขตดังกล่าวขอให้ผู้ลงทุนส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค อุปกรณ์ ห้องกล้อง ห้องจัดการการดำเนินงาน ฯลฯ เนื่องจากสิ่งนี้เป็น "ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ตามบทบัญญัติของกฎหมาย"

ชาวบ้านถือป้ายประท้วงการปรับขึ้นค่าจอดรถที่อาคารอพาร์ตเมนต์ TNR Gold Season เมื่อวันที่ 19 เมษายน ภาพ: ผู้สนับสนุน

ข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์เป็นเรื่องปกติทั่วประเทศ จากสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 พบว่าฮานอยมีอาคารและกลุ่มอาคารที่มีข้อพิพาทและคดีความ 129 จาก 845 แห่ง ขณะที่โฮจิมินห์มีอาคารและกลุ่มอาคารที่มีข้อพิพาทและคดีความ 105 จาก 935 แห่ง นอกจากคดีข้างต้นแล้ว ยังมีข้อพิพาทเกิดขึ้นที่อาคารอพาร์ตเมนต์เวียดดึ๊กคอมเพล็กซ์ ได้แก่ เดอะเลกาซี ทีเอ็นอาร์ โกลด์ซีซั่น 47 เหงียนตวน (เขตถั่นซวน); เฮาส์ซินโก พรีเมียม (ถั่นจี); ฟูถิญ กรีนพาร์ค (ห่าดง); คอสโม เตยโฮ...

นายเหงียน มัญ คอย รองอธิบดีกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) กล่าวว่า หนึ่งในข้อพิพาทที่พบบ่อยเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์คือประเด็นเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล ความล่าช้าในการส่งมอบและการส่งมอบเงินบำรุงรักษาสำหรับกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย “ในอาคารอพาร์ตเมนต์บางแห่ง นักลงทุนและคณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยไม่สามารถตกลงกันเรื่องการแบ่งแยกพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงพื้นที่ที่นักลงทุนเก็บไว้เพื่อขาย หรือพื้นที่ที่ยังไม่ได้ขายหรือให้เช่า ส่งผลให้ไม่สามารถตกลงข้อมูลได้และความล่าช้าในการส่งมอบเงินบำรุงรักษาเป็นเวลา 1-3 ปี” นายคอยกล่าว

นายเหงียน หง็อก ตวน หัวหน้าผู้ตรวจการกระทรวงก่อสร้าง ได้ชี้ให้เห็นถึงการละเมิดที่เกิดขึ้นในอาคารชุดหลายแห่ง เนื่องมาจากนักลงทุนบุกรุกและใช้พื้นที่ส่วนกลางเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว

ในช่วงสองปี พ.ศ. 2564-2565 สำนักงานตรวจสอบการก่อสร้างของกระทรวงคมนาคมได้ตรวจสอบนักลงทุน 37 ราย และคณะกรรมการบริหาร 36 ท่าน ในอาคารอพาร์ตเมนต์ 43 แห่ง ใน 16 เขต อนุมัติทางปกครองแก่นักลงทุน 20 ราย ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 14,000 ล้านดอง สำนักงานตรวจสอบได้ขอให้นักลงทุนตกลงกับคณะกรรมการบริหารเกี่ยวกับพื้นที่และอุปกรณ์ที่อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นเจ้าของร่วมกัน ส่งมอบเอกสารอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดให้แก่คณะกรรมการบริหาร และบังคับให้นักลงทุน 5 ราย ส่งคืนพื้นที่บุกรุกกว่า 2,000 ตารางเมตร ให้แก่ผู้อยู่อาศัย

บทความถัดไป: ทำไมข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์จึงมักเกิดขึ้นบ่อย?

ดวน โลน - เวียด อัน

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html