รายชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์ราคาสูงลิ่วในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เมื่อซื้อที่ดินแล้ว 'ติดขัด' ในการวางแผน จะต้องทำอย่างไร?

รายชื่อโครงการอพาร์ทเมนท์ราคาพุ่งสูงใน ฮานอย และโฮจิมินห์ สินค้าคงคลังที่ดินในสนามกอล์ฟ สนามบิน สิ่งที่ควรทำเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้ ที่ดินที่เป็นข้อพิพาท... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

มุมมองโครงการอพาร์ตเมนต์ Ecolife Tay Ho ในฮานอย (ที่มา: Thu Do Invest)

โครงการอพาร์ตเมนต์ราคาพุ่งสูงในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า สาเหตุของการปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ ส่วนใหญ่เกิดจากปัจจัยหลายประการ เช่น ความผันผวนที่เพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะในบางพื้นที่ และการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่ตอบสนองความต้องการของตลาด

ดังนั้น การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จึงส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบางพื้นที่ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 35% ถึง 40% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 จากการสำรวจและรายงานจากจังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่ง เช่น ฮานอยและนคร โฮจิมิน ห์ (HCMC) พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในโครงการใหม่และโครงการเก่า โดยระดับราคาของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ (4% ถึง 6%) ในแต่ละไตรมาส และ (22% ถึง 25%) ในแต่ละปี

ในกลุ่มตลาดอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาขายต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) แทบไม่มีการซื้อขายหรือสินค้าใดๆ เลย อพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (ราคาตั้งแต่ประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงมีสัดส่วนการซื้อขายและอุปทานในตลาดสูง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรูหราและซูเปอร์ลักชัวรีที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่อสำรวจโครงการบางส่วนในฮานอย นครโฮจิมินห์ และบางพื้นที่ ราคาขายเฉพาะมีดังนี้:

ในฮานอย: Ecolife Tay Ho ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 72.6 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Sunshine Garden (Hai Ba Trung) 54.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร, Chelsea Park - Cau Giay ประมาณ 62.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Trang An Complex - Cau Giay ประมาณ 70.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Riverside Garden - Thanh Xuan ประมาณ 56.9 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Legend Tower - Thanh Xuan 71.7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Anland LakeView - Ha Dong ประมาณ 60.5 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร; Imperia Smart City - Nam Tu Liem ประมาณ 62.1 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

โครงการ Vinhomes Ocean Park ในเขตซูริกมีราคาอยู่ที่ประมาณ 46÷55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Trung Hoa, Cau Giay; โครงการ Lumi Prestige มีราคาอยู่ที่ประมาณ 69 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Tay Mo เขต Nam Tu Liem; โครงการ Ninety Complex มีราคาอยู่ที่ประมาณ 60÷75 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Dong Da

โครงการ Sapphire - Vinhomes Smart City มีค่าใช้จ่ายประมาณ 47÷61 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Nam Tu Liem ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน 107 Nguyen Tuan Vihacomplex มีค่าใช้จ่ายประมาณ 75÷97.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Thanh Xuan

โครงการบ้านพักอาศัยสูง ต้นไม้สีเขียว และลานจอดรถ บนที่ดินแปลงสัญลักษณ์ HH4, HH5, CL2, CL3, CX และ P1 ของโครงการเมือง Khai Son ในเขต Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien มีราคาตั้งแต่ 50÷68 ล้าน VND/m2...

ในขณะเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ โครงการบางโครงการมีราคาขายที่เฉพาะเจาะจง เช่น The Horizon Phu My Hung ประมาณ 125.4 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร The Ascent - เขต 2 ประมาณ 64.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร Lu Gia Plaza - เขต 11 ประมาณ 46.4 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร Osimi Tower - เขต Go Vap ประมาณ 41.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

โครงการ Diamond Centery มีราคาตั้งแต่ 61÷73.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต Tan Phu โครงการ Stown Tham Luong มีราคาตั้งแต่ 29.8÷43.5 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต 12 โครงการ Urban Green มีราคาตั้งแต่ 52÷59.7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเมือง Thu Duc โครงการ Glory Heights - Vinhomes Grand Park มีราคาตั้งแต่ 40÷80 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในเขต 9

โครงการ Aurora Phu My Hung เขต 7 (ราคาตั้งแต่ 88÷90 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร); โครงการ Beverly Solari - Vinhomes Grand Park เขต 9 มีราคาตั้งแต่ 46.83÷65.6 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

จากการสังเคราะห์ข้อมูลจากกรมก่อสร้างท้องถิ่น 60/63 แห่งพร้อมรายงาน พบว่าจำนวนธุรกรรมอพาร์ทเมนต์และบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีจำนวนธุรกรรมสำเร็จ 38,398 รายการ

ประชาชนหลายร้อยคนยื่นประมูลที่ดินในไฮฟอง

เมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน คณะกรรมการประชาชนเขตถวีเหงียน เมืองไฮฟอง ได้จัดประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย 69 แปลงในหมู่บ้านบ๋ายจ่อง ตำบลหว่าดง ราคาเริ่มต้นอยู่ระหว่าง 31.8 ถึง 37.94 ล้านดอง/ตารางเมตร

ในการประมูลได้มีการประกาศผลการประมูลที่ชนะจำนวน 69 แปลง พื้นที่รวม 5,898.3 ตารางเมตร

หลังจากเปิดประมูลแล้ว ราคาประมูลสูงสุดที่ชนะคือ 47.19 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น ที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ 73 ตร.ม. มูลค่ารวม 3.4 พันล้านดอง และมีผู้เสนอราคามากที่สุดเนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงาม

นอกจากนี้ ที่ดินที่ถูกรางวัลต่ำที่สุดมีราคาขายอยู่ที่เกือบ 32.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในระหว่างการประมูล มีบางกรณีที่ผู้ประมูลชนะการประมูลหลายล็อต ซึ่งบางล็อตอยู่ติดกัน ที่น่าสังเกตคือ ในจำนวนล็อตที่นำมาประมูลทั้งหมด 69 ล็อต มีประมาณ 15 ล็อตที่ไม่มีผู้ประมูล หรือจำนวนผู้ประมูลไม่ตรงตามเงื่อนไข

ในวันที่ 15 พฤศจิกายน ศูนย์บริการการประมูลทรัพย์สินเมืองไฮฟองจะดำเนินการเปิดไฟล์การประมูลที่ดินจำนวน 114 แปลงเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยในหมู่บ้านบ๋ายโง่ย ตำบลหว่าดง อำเภอถุ่ยเหงียนต่อไป

กานโธดำเนินการสำรวจที่ดินในสนามกอล์ฟและสนามบิน

นาย Duong Tan Hien รองประธานถาวรของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ เพิ่งลงนามและออก "แผนการสำรวจที่ดินและการทำแผนที่สถานะการใช้ที่ดินปัจจุบันในปี 2567"

ตามแผนของคณะกรรมการประชาชนเมืองกานโธ หัวข้อการสำรวจที่ดินเป็นระยะในปี 2557 ประกอบด้วย พื้นที่ดินทุกประเภท ผู้ใช้ที่ดิน หัวข้อที่รัฐมอบหมายให้จัดการ และพื้นที่ทั่วไปตามระเบียบของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

พร้อมกันนี้ในการจัดทำสำรวจที่ดินจะมีการประเมินการบริหารจัดการและการใช้ที่ดินเพื่อสนามกอล์ฟ สนามบิน ฟาร์ม ฯลฯ

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานเทอกำหนดให้เนื้อหาของรายงานการสำรวจที่ดินเพื่อประเมินสถานะการใช้ที่ดินปัจจุบันตามตัวบ่งชี้การสำรวจที่ดิน และประเมินการดำเนินการตามแผนการใช้ที่ดิน 5 ปีในระดับอำเภอ

พร้อมกันนี้ ให้วิเคราะห์สาเหตุของการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในปีสำรวจที่ดิน โดยใช้ข้อมูลจากงวดสำรวจที่ดิน 2 งวด (2562, 2567) สถานการณ์การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแต่ยังไม่ได้ดำเนินการ สถานการณ์ผู้ใช้ที่ดินเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วยตนเอง และเหตุผลในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่แตกต่างจากบันทึกที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนเมืองกานเทอกำหนดให้รายงานการสำรวจที่ดินเฉพาะทางต้องวิเคราะห์และประเมินรายละเอียดการจัดการและการใช้พื้นที่สนามกอล์ฟ สนามบิน พื้นที่ดินถล่มและดินตะกอน และที่ดินที่ได้มาจากฟาร์มเกษตรและป่าไม้

จากนั้นเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อเสริมสร้างการบริหารจัดการที่ดินและปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดินของวิชาเหล่านี้

สิ่งที่ควรทำเมื่อซื้อที่ดินในผังเมืองหรือข้อพิพาท

ประชาชนควรทราบว่าต้องทำอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินที่วางแผนไว้หรือที่ดินที่มีข้อพิพาทเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของตน

ตรวจสอบเนื้อหาสัญญาโอนย้าย

กรณีที่ 1 : หากมีการตกลงกันว่าที่ดินไม่ได้อยู่ในผังเมืองหรืออยู่ในข้อพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้โอนคืนเงิน หากผู้โอนไม่ปฏิบัติตาม ผู้รับโอนมีสิทธิ์ฟ้องร้องเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา

กรณีที่ 2 : หากไม่มีข้อผูกมัดว่าที่ดินนั้นไม่อยู่ในเขตผังเมือง ผู้รับโอนต้องยอมรับเนื้อหาที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ ยกเว้นในกรณีที่พิสูจน์ได้ว่ามีการฉ้อโกง

นอกจากนี้ กรณีที่ดินพิพาท ผู้รับโอนมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้โอนคืนเงินได้ เนื่องจากผู้ใช้ที่ดินพิพาทไม่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินของตนให้แก่บุคคลอื่น (ตามมาตรา 45 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567)

ประโยชน์ของการมีที่ดินในการวางแผน

การขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว : ตามมาตรา 33 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติก่อสร้างแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2563 เมื่อพ้นกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ประกาศผังการใช้ที่ดินประจำปี แต่ไม่มีมติเพิกถอน (เรียกกันทั่วไปว่า ผังเมืองระงับ) ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิขอใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราวได้

สามารถโอนหรือบริจาคได้ : กรณีที่ 1 : ตามมาตรา 6 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 พระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง หากมีการประกาศผังเมืองแต่ไม่มีแผนผังการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินยังสามารถโอน บริจาค จำนอง ฯลฯ ได้ หากมีคุณสมบัติ

กรณีที่ 2 : ตามมาตรา 6 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 37 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง พ.ศ. 2561 จำนวนหนึ่ง เมื่อมีการจัดทำผังการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่จะต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและเวนคืนที่ดินตามผังเมืองและยังคงใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินต่อไป แต่จะไม่อนุญาตให้สร้างบ้านใหม่ โรงเรือนใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้น (สิทธิจำกัด)

หากผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องปรับปรุงหรือซ่อมแซมบ้านหรืออาคารที่มีอยู่จะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ในกรณีที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุมัติแผนผังการใช้ที่ดินโดยไม่ได้ปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก หรือปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิกแต่ไม่ประกาศปรับปรุงแก้ไขหรือยกเลิก ผู้ใช้ที่ดินจะไม่ถูกจำกัดสิทธิ (ในการสร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือปลูกไม้ยืนต้นใหม่)

การชดเชยที่ดินและทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน: ตามมาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เมื่อที่ดินอยู่ภายใต้การวางแผนและต้องคืนที่ดิน จะมีการชดเชยที่ดินหากเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นอันติดตรึงกับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอันติดตรึงกับที่ดิน

มีการตัดสินใจเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือการตัดสินใจเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ให้มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดกับที่ดินตามบทบัญญัติมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัตินี้

รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายจากบุคคลซึ่งมีสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายแต่ยังไม่ผ่านขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดิน

การใช้ที่ดินตามที่ตกลงในสัญญาจำนองเพื่อชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html