ภาษีรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ 20% จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นหรือไม่?

ความคิดเห็นของประชาชนมีความกังวลและตั้งคำถามว่า ข้อเสนอที่จะเก็บภาษีกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ 20 เปอร์เซ็นต์ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นหรือไม่

ราคาบ้านจะขึ้นมั้ย?

ก่อนที่จะมีข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอในการคำนวณภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน มินห์ นัท นักลงทุนที่มีประสบการณ์ใน ฮานอย คาดการณ์ว่านโยบายนี้จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์สูงขึ้น เนื่องจากเจ้าของบ้านจะเพิ่มภาษีให้กับราคาขาย

หากคิดภาษีตามระยะเวลาการถือครอง หากถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 2 ปี อัตราภาษีที่คาดว่าจะสูงถึง 10% ถือว่าสูงเกินไป ยกตัวอย่างเช่น การขายบ้านราคา 10,000 ล้านดอง ภาษีจะสูงถึง 1,000 ล้านดอง ในกรณีนี้ ภาษีจะถูกนำไปรวมกับราคาขายทันที ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น

ดังนั้น ตามความเห็นของนายนัท เห็นว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไร จึงสมเหตุสมผลมากกว่าที่จะเก็บภาษีเฉพาะการซื้อขายบ้านหลังที่สองและสามในช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น

ผมคิดว่าภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อ สิ่งที่ต้องทำคือการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่า ผู้ที่ปล่อยที่ดินไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ ไม่ได้ประกอบธุรกิจ หรือไม่ได้ให้เช่าจะต้องถูกเก็บภาษี ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์มากแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะถูกเก็บภาษีมากขึ้น ทั้งบุคคลธรรมดาและบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนวณภาษีที่ดินว่างเปล่า เมื่อนั้นที่ดินจึงจะกลับมามีมูลค่าที่แท้จริง ซึ่งก็คือที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อธุรกิจและการผลิต ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรเหมือนในปัจจุบัน " คุณนัทแสดงความคิดเห็น

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนยังเชื่อว่าการจัดเก็บภาษี 20 เปอร์เซ็นต์จากกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่มีความต้องการแท้จริงประสบปัญหาในการซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท PropertyGuru Vietnam ในภาคใต้ วิเคราะห์ว่า ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มักจะรวมต้นทุนทั้งหมด รวมถึงภาษี ไว้ในราคาขาย เมื่ออัตราภาษีเพิ่มขึ้น ราคาขายก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย และผู้ซื้อขั้นสุดท้ายอาจต้องแบกรับต้นทุนเพิ่มเติมนี้

ภาษี 20% จากกำไรจากการโอนอาจทำให้ราคาอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้น (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ ผลกำไรที่แท้จริงของนักลงทุนก็ได้รับผลกระทบ ทำให้ช่องทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความน่าสนใจน้อยลงเมื่อเทียบกับช่องทางอื่นๆ

นอกจากนี้ นายตวน ยังกล่าวอีกว่า การคำนวณภาษีโดยอิงจากราคาขายและระยะเวลาการถือครอง โดยอัตราสูงสุดอยู่ที่ 10% สำหรับระยะเวลาถือครองน้อยกว่า 2 ปี (สูงกว่าปัจจุบันถึง 5 เท่า) อาจทำให้ธุรกรรมลดลง และตลาดรองหยุดชะงักชั่วคราว

เพราะทัศนคติแบบ "เล่นเซิร์ฟ" ได้ฝังรากลึกอยู่ในกรอบความคิดการลงทุนของชาวเวียดนามจำนวนมาก ครอบคลุมหลากหลายธุรกิจ ตั้งแต่ที่ดิน อพาร์ตเมนต์ ไปจนถึงอาคารเตี้ย พวกเขามักจะ "ขายเมื่อราคาเหมาะสม" ดังนั้นพวกเขาจึงสามารถโอนเงินทุนไปยังสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลกำไรมากกว่าในแต่ละช่วงเวลาได้อย่างยืดหยุ่น

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ EZ Property เตือนว่า หากนโยบายภาษีไม่ได้มาพร้อมกับกลไกการควบคุมมูลค่าธุรกรรมที่โปร่งใสและสมเหตุสมผล ตลาดอาจตอบสนองด้วยการ "ชะงักงัน" ในระยะแรก นักลงทุนอาจหยุดซื้อขายชั่วคราวเพื่อรอดูสถานการณ์

ในขณะเดียวกัน ผู้ที่มีความต้องการจริงจะต้องเผชิญกับราคาที่สูงขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะต้องเพิ่มภาษีเข้าไปในราคาโอน

ยิ่งไปกว่านั้น ฐานข้อมูลต้นทุนและค่าใช้จ่ายยังไม่ได้รับการอัปเดตอย่างสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมรองก่อนหน้าที่ไม่มีใบแจ้งหนี้และเอกสารที่ชัดเจน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อพิพาทเมื่อหน่วยงานภาษีไม่สามารถตรวจสอบราคาต้นทุนได้ และประชาชนเชื่อว่าตนเองถูกเก็บภาษีมากเกินไป

คุณเหงียน กวาง ฮุย ประธานเจ้าหน้าที่บริหารคณะการเงินการธนาคาร (มหาวิทยาลัยเหงียน ไทร) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ข้อเสนอนี้อาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในระยะสั้น เนื่องจากในระยะสั้น จิตวิทยาของผู้ขายอาจตั้งราคาที่สูงขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถ "แบกรับ" ต้นทุนภาษีได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มเก็งกำไรแบบดั้งเดิม เช่น ที่ดินเปล่า ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ที่มีแนวโน้มสูง...

อย่างไรก็ตาม คุณฮุยกล่าวว่าในระยะกลางและระยะยาว ตลาดจะต้องปรับประมาณการกำไรใหม่ อสังหาริมทรัพย์แบบ "ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ใช้งานจริง" จะมีเสถียรภาพ ไม่ได้รับผลกระทบ อสังหาริมทรัพย์เก็งกำไรจะสูญเสียความน่าดึงดูดใจ ส่งผลให้สภาพคล่องต่ำ และจำเป็นต้องลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบัน คือกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) ยังกล่าวอีกว่า การเก็บภาษีกำไรจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะช่วยลดราคาอสังหาริมทรัพย์ได้

ข้อเสนอให้เก็บภาษีกำไรจากการโอนกรรมสิทธิ์มุ่งเน้นไปที่รายได้จากสิทธิการใช้อสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นวิธีการจัดการที่ทันสมัย แต่เมื่อนำไปปฏิบัติจริง หลายประเทศประสบปัญหาเนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการจัดการที่ย่ำแย่และไม่สามารถคำนวณรายได้ได้ ดังนั้น ประเทศต่างๆ จึงยังคงต้องเผชิญกับกรณีที่ไม่สามารถคำนวณรายได้ได้

แทนที่จะลดราคาที่อยู่อาศัย ต้องมีการเก็บภาษีทรัพย์สินโดยตรง เช่น ภาษีทรัพย์สินลำดับที่สอง หรือภาษีทรัพย์สินที่ถูกยกเลิก

“ ผมคิดว่าเราจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพการบริหารจัดการในการคำนวณรายได้ แทนที่จะวิเคราะห์กรณีที่คำนวณรายได้ไม่ได้ แล้วค่อยทำอย่างนี้หรืออย่างนั้น วิธีเดียวในการคำนวณรายได้คือการขึ้นราคาสินค้าของรัฐให้เท่ากับราคาตลาด โดยให้มีความคลาดเคลื่อนไม่เกิน 20% ของมูลค่า ” นายโวกล่าว

วัตถุที่ต้องเสียภาษีควรมีการจำแนกประเภท

เพื่อให้แน่ใจว่ามีนโยบายภาษีที่ยุติธรรมและสมเหตุสมผล ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องจำแนกประเภทวิชาที่เกี่ยวข้อง

ผู้เชี่ยวชาญชี้จำเป็นต้องจัดประเภทเรื่องเพื่อการจัดเก็บภาษี (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

นายเหงียน กวาง ฮุย แสดงความเห็นว่า เพื่อให้นโยบายภาษีมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องจำแนกประเภทภาษีที่ต้องเสียให้ชัดเจน ดังนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพียงผู้เดียวควรได้รับการยกเว้นหรือได้รับสิทธิประโยชน์พิเศษ ธุรกรรมภายในครอบครัว การรับมรดก และการแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัยอันเนื่องมาจากความจำเป็นในการดำรงชีวิต ควรมีกลไกเฉพาะของตนเอง

นโยบายนี้มุ่งเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรแบบมืออาชีพ โดยเฉพาะการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้น สำหรับกลุ่มนี้ จำเป็นต้องออกแบบอัตราภาษีแบบก้าวหน้าตามระยะเวลาการถือครอง เช่น การขายภายใน 1 ปี อัตราภาษีจะสูง 15-20% หากถือครอง 3-5 ปี อัตราภาษีจะค่อยๆ ลดลง หากถือครองเกิน 5 ปี อัตราภาษีจะได้รับการยกเว้นหรือลดลงอย่างมาก ซึ่งสร้างแรงจูงใจในการลงทุนระยะยาวและรักษาเสถียรภาพของตลาด

นอกจากนี้ จำเป็นต้องสร้างระบบข้อมูลราคาที่โปร่งใสและเปิดเผยต่อสาธารณะ เพื่อหลีกเลี่ยงปรากฏการณ์การประกาศราคาเสมือนจริงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีหรือสร้างความแตกต่างที่ไม่เป็นธรรม

นอกจากนี้ ควรมีแนวทางที่ยืดหยุ่น พร้อมแผนงานและการสนับสนุนจากตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แทนที่จะใช้อัตราภาษีคงที่ 20% ในทันที อาจพิจารณานำร่องในเมืองใหญ่หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรอย่างชัดเจน แผนงานจะค่อยๆ ขยายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป โดยมีการประเมินผลกระทบเป็นระยะ

นอกจากนี้ นายฮุย กล่าวว่า หากเราเพียงแค่เรียกเก็บภาษีโดยไม่แก้ไขปัญหาด้านอุปทาน กองทุนที่ดิน ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และโครงสร้างพื้นฐานไปพร้อมๆ กัน ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันที่เพิ่มมากขึ้นเนื่องมาจากลักษณะของตลาดที่บกพร่อง

นายเหงียน ชี ถั่นห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การควบคุมผู้ที่มีกำไรสูงให้เสียภาษีนั้นถูกต้อง แต่จำเป็นต้องพิจารณาถึงวิธีการคำนวณภาษีเพื่อช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและมีเสถียรภาพ รวมถึงหลีกเลี่ยงการผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นและทำให้ผู้คนต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มมากขึ้น

เราต้องตระหนักว่าราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยนั้นสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน หากเรามุ่งเน้นแต่เรื่องภาษีโดยไม่แยกแยะระหว่างกลุ่มคน เราต้องมองว่าที่ดินที่ลงทุนและก่อสร้าง ซื้อแล้วไม่ได้สร้างหลังจาก 3 ปี นั้นเป็นของเสียอย่างเห็นได้ชัด ดังนั้นเราจึงจำเป็นต้องจัดเก็บภาษีอย่างหนักจากกลุ่มคนเหล่านี้

หรือสำหรับบ้านที่ซื้อมาโดยที่ยังสร้างไม่เสร็จและยังไม่ได้ตกแต่ง เราก็จำเป็นต้องจัดเก็บภาษีตามระยะเวลาที่กำหนดเช่นกัน หากเราจัดเก็บภาษีทั้งหมดในคราวเดียว เราจะไม่สามารถบรรลุเป้าหมายที่ต้องการ และจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นโดยไม่ตั้งใจ " คุณถั่นกล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายหลายประการหากข้อเสนอใหม่นี้ได้รับการอนุมัติ

ประการแรกเกี่ยวข้องกับเรื่องราวของทรัพย์สินที่ได้รับมรดกและทรัพย์สินที่ได้รับเป็นของขวัญ เนื่องจากในช่วงแรก มูลค่าที่กำหนดและมูลค่าโดยประมาณยังไม่สมบูรณ์

ประการที่สอง สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามต้องไม่โปร่งใส ไม่ได้รับการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ และไม่มีการรับประกันความถูกต้องแม่นยำ ดังนั้น การกำหนดราคาซื้อที่แน่นอนตั้งแต่ครั้งแรกจึงเป็นเรื่องยากมาก

ประการที่สาม เมื่อพูดถึงรายได้ มีทั้งรายรับและรายจ่าย และค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่านายหน้า ค่าปรับปรุงอาคาร ฯลฯ จำเป็นต้องมีเอกสารประกอบเพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องแม่นยำของผลกำไร อย่างไรก็ตาม ผู้ใช้ไม่ได้ดูแลรักษาและเก็บรักษาเอกสารเหล่านี้ไว้เสมอ ทำให้เกิดความยากลำบากในการคำนวณความถูกต้อง

ที่มา: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html