นักลงทุนที่ดินคาดว่าจะได้ราคาเท่าไร?

สภาพคล่อง "ถูกแช่แข็ง" เนื่องจากความยากลำบากในการตกลงราคา

นักลงทุนบางรายมองว่าสภาพคล่องของกลุ่มธุรกิจนี้ไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากหลายคนสังเกตเห็นว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้ตกอยู่ในภาวะ "ขาดแคลนที่ดิน" อย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงาม มีศักยภาพในการทำกำไรสูงในระยะกลาง และปัจจุบันเจ้าของที่ดินไม่ได้เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินมากเกินไป

คุณ Pham Khai นักลงทุนที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงนครโฮจิมินห์มายาวนาน เช่น ลองอาน ด่งนาย บิ่ญเฟื้อก บาเรีย-หวุงเต่า เล่าว่า ในอดีตเขาและเพื่อนๆ มักจะมองหาที่ดินที่ราคาเหมาะสม แต่ที่ดินสวยๆ ส่วนใหญ่มักจะปิดการขายได้ยากเนื่องจากราคาไม่ตรงกัน

เจ้าของที่ดินยังคงตั้งราคาไว้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับที่เราประเมินไว้ บางคนถึงกับปฏิเสธที่จะต่อรองราคาที่ต่ำลง เพราะคิดว่าราคาปัจจุบันเหมาะสมแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของที่ดินหลายรายมองว่าตลาดจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้ จึงตัดสินใจลดการขาดทุนลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ผมจึงสามารถซื้อที่ดินเพิ่มอีกเพียง 1 แปลงในดัตโดะ บาเรีย - หวุงเต่า ในราคามากกว่า 1 พันล้านดอง” คุณไคกล่าว

นักลงทุนรายนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้ปัจจุบันที่ดินบางแปลงจะอยู่ในครอบครองของธนาคาร แต่ในความเห็นส่วนตัว เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ได้ปรับราคาให้กลับมาอยู่ในระดับ “ดี” เจ้าของที่ดินหลายรายถึงกับขึ้นราคาสูงกว่าที่ธนาคารและบริษัทประเมินราคาอื่นๆ ประเมินไว้หลายร้อยล้านบาท

นักลงทุนที่ดินคาดการณ์ราคาที่ดินในรูปที่ 1 ไว้ที่เท่าไร? — ที่ดินโครงการเป็นทางเลือกที่นักลงทุนจำนวนมากชื่นชอบ

การที่เจ้าของบ้านใช้ราคาสูงสุดในปี 2565 เป็นเกณฑ์ในการกำหนดอัตราขาดทุน ทำให้หลายคนที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนไม่สามารถปิดการขายได้ แม้แต่การลดอัตราขาดทุน 50% สำหรับหลายคนที่ลงทุนระยะยาว ก็เป็นเพียงการลดผลกำไรลงเท่านั้น

นอกจากนี้ ในมุมมองของผู้ขาย บางคนเข้าสู่ตลาดในช่วงที่ที่ดินกำลังเฟื่องฟู และราคาที่ดินอาจพุ่งสูงขึ้นถึงหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ ยังไม่รวมถึงค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และแม้แต่เงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หลังจากผ่านไปหนึ่งปี แม้จะยอมขายในราคาเดิม พวกเขาก็ยังต้องประสบกับความสูญเสียมหาศาลหลายร้อยล้าน ดังนั้น เมื่อต้องเผชิญกับลูกค้าที่ "กดราคา" เจ้าของที่ดินจำนวนมากจึงไม่ยินยอม ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดยังคง "ถูกแช่แข็ง" อยู่

นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายให้ความเห็นว่าปัจจุบัน มีเพียงที่ดินและสินค้า เกษตร ในจังหวัดโดยรอบนครโฮจิมินห์เท่านั้นที่มีราคาซื้อขายที่เหมาะสม โดยเฉพาะในตลาดที่ยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในอนาคตก็สูงขึ้นเนื่องจากขาดการพัฒนา ในพื้นที่ที่ผ่านช่วง "คลื่น" แล้ว ราคาที่ลดลง 30-40% ยังคงเป็นราคาที่ต้องพิจารณาในปัจจุบัน

ราคาสามารถลดลงต่อไปได้อีกหรือไม่?

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Batdongsan.com.vn ระบุว่าราคาที่ดินในปี 2566 มีแนวโน้มลดลงอย่างมากในอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไร โดยถือครองสินค้าคงคลังรอการปรับราคา (ไม่ได้ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง มุ่งแสวงหาประโยชน์จากการบริโภค) ขณะที่ราคาที่ดินโดยรวมลดลงเพียง 8-12% เท่านั้น ราคาทาวน์เฮาส์ วิลล่า และอพาร์ตเมนต์ในอนาคตลดลงมากที่สุด โดยลดลงเหลือประมาณ 15-30% โดยมีเพียงไม่กี่กรณีเท่านั้นที่ราคาต่ำสุดลดลงเหลือ 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2565

ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและต้องการใช้ได้ทันทีกลับมียอดขายน้อยมาก บางโครงการยังคงมีราคาลดลงเนื่องจากผลกระทบทางจิตวิทยาของตลาดโดยรวม แต่อยู่ในช่วงแคบๆ เท่านั้น ไม่มีการขายแบบตื่นตระหนกเพื่อลดการขาดทุน

จากผลสำรวจทางจิตวิทยาของ Batdongsan.com.vn ผู้ซื้อบ้านประมาณ 56% คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะยังคงลดลงในช่วงเดือนสุดท้ายของปี มีเพียง 23% เท่านั้นที่คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ดังนั้น ผู้ตอบแบบสอบถาม 54% คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต ขณะที่ประมาณ 20% คาดการณ์ว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สามเป็นต้นไปอัตราดอกเบี้ยอาจลดลง แต่ยากที่จะกลับไปสู่ช่วงปี 2563-2564

นักลงทุนที่ดินคาดการณ์ราคาที่ดินในรูปที่ 2 ไว้ที่เท่าไร? — ผู้ตอบแบบสำรวจส่วนใหญ่เลือกที่ดินเป็นประเภทที่ต้องการซื้อในอนาคตอันใกล้นี้

ในทางกลับกัน จากการสำรวจเหตุผลการขายของกลุ่มผู้ขาย พบว่า 49% เป็นการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน 23% เกิดจากการไม่มีความต้องการใช้จึงขายต่อ มีเพียง 22% เท่านั้นที่ประสบปัญหาทางการเงิน ต้องย้ายที่อยู่เพื่อแก้ปัญหา เศรษฐกิจ ด้วยจำนวนผู้ที่ตัดขาดทุนจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่สูงนัก ผู้ขายส่วนใหญ่จึงยังอยู่ในระดับที่สามารถถือครองไว้ได้ โดยคาดหวังว่าจะขายทำกำไรได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ถือครองสินทรัพย์มากถึง 42% ต้องการขายในราคาที่ได้กำไรอย่างน้อย 10% ของราคาซื้อ 38% ยอมรับที่จะขายในราคาที่ได้กำไรน้อยกว่า 10% มีเพียงประมาณ 16% เท่านั้นที่ยอมรับการลดราคา 5-20% เพื่อขายสินทรัพย์ออกไป อัตราส่วนของนักลงทุนที่ยอมรับการลดราคามากกว่า 20% มีเพียงประมาณ 3% เท่านั้น

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต่ำสุด ความต้องการเก็งกำไรหายไป การลงทุนลดลง และเหลือเพียงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ตลาดสูญเสียผู้ซื้อเพื่อการลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้สภาพคล่องลดลง และราคาที่ดินในปี 2566 ก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะประสบความสำเร็จ เนื่องจากความคาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อยังคงห่างไกลกัน ปัจจุบัน ปัญหาทางกฎหมายกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาโดยรัฐบาลและหน่วยงานท้องถิ่น ธนาคารต่างๆ ก็มีสัญญาณเชิงบวกมากมายเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง อสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้บริโภคที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอาจฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อกำลังให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเกณฑ์การใช้งานได้ทันที ราคาคงที่ ความปลอดภัย และสภาพคล่องสูง ดังนั้น สินค้ากลุ่มนี้จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในอนาคต ขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไรอาจมีราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง

แหล่งที่มา