ข้อเสนอใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินในนครโฮจิมินห์: ขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำในใจกลางเมืองต้องมี 36 ตารางเมตร

(CLO) กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์กำลังร่างข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขการแบ่งแยกที่ดิน การรวมที่ดิน และพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดินในเมือง

ในร่างนี้ กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้เสนอพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน โดยแบ่งเมืองออกเป็น 4 โซน และพื้นที่ที่อนุญาตให้แบ่งได้จะอยู่ระหว่าง 36 ตารางเมตร ถึง 100 ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับโซนนั้นๆ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโซน 1 ซึ่งรวมถึงเขตต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง เช่น เขตไซง่อน เขตตันดินห์ เขตเบ็นถั่น เขตเกาองลาน เขตบ้านโค เป็นต้น ขนาดที่ดินขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกคือ 36 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกไม่น้อยกว่า 3 เมตร

พื้นที่ II แบ่งออกเป็น 3 กรณี สำหรับวอร์ดของ Chánh Hyeong, Phú Dinh, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất ฯลฯ กฎระเบียบสำหรับการแบ่งเขตที่ดินจะคล้ายกับพื้นที่ I

พื้นที่ดินที่อนุญาตให้แบ่งแยกในนครโฮจิมินห์มีตั้งแต่ 36 ตารางเมตรถึง 100 ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ (ภาพ: ST)

สำหรับตำบลต่างๆ เช่น ตันถวน, ฟูถวน, ตันมี, บิ่ญดง, ดงฮุงถวน, อันฟูดง, อันลัก, บิ่ญตัน, ตันเตา เป็นต้น พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดินคือ 50 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกของแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 4 เมตร

สำหรับเขตต่างๆ ในอดีตเมืองทูเดามอตและเดียน เช่น ทูเดามอต ฟูลอย บิ่ญเดือง เดียน ตันดงเหียบ ฟูอ็อกทัง เป็นต้น พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดินคือ 60 ตารางเมตร โดยมีความกว้างและความลึกของหน้ากว้างของแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 5 เมตร

พื้นที่ 3 จะแบ่งออกเป็นสองกรณี สำหรับเขตต่างๆ เช่น ตำบลตันเหียบ ตำบลตันคานห์ ตำบลตันอูเยน ตำบลบิ่ญโค ตำบลฮวาโลย ตำบลเถื่อฮวา ตำบลบ่าเรีย-หวุงเต่า ตำบลตามลอง เขตพิเศษเกาะกอนดาว เป็นต้น พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดินคือ 60 ตารางเมตร โดยมีความกว้างและความลึกของหน้ากว้างของแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 5 เมตร

สำหรับตำบลต่างๆ เช่น วิงห์ล็อค กู่จี อันญอน ตันญูท กันจิโอ บิ่ญคั้ญ อันทอยดง เป็นต้น พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดินคือ 80 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกไม่น้อยกว่า 4 เมตร

ในโซนที่ 4 ครอบคลุมชุมชน NgÃi Giao, Kim Long, Châu Doc, Xuân Sơn, Nghĩa Thành, Châu Pha, Bình Châu, Hồ Tràm ฯลฯ ขนาดแปลงขั้นต่ำสำหรับการแบ่งเขตคือ 80 ตร.ม. โดยมีความกว้างด้านหน้าและความลึกไม่น้อยกว่า 5 ม.

ในตำบลบาวบัง, ตรูวันโถ, เถืองตัน, บัคตันอูเยน, มินห์แทง, เดาเตียง, ลองฮวา, แทงอัน และอื่นๆ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดินคือ 100 ตารางเมตร โดยมีหน้ากว้างและความลึกของแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 5 เมตร

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ชื่นชมระเบียบใหม่ที่ระบุไว้ในร่างระเบียบเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ เสนอแนะให้เพิ่มเติมและปรับปรุงเนื้อหาบางส่วนเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสามารถนำไปใช้ได้จริง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายชอว์เสนอให้เพิ่มข้อกำหนดว่า ในกรณีที่ที่ดินหลายแปลง (สองแปลงขึ้นไป) ถูกรวมเข้าด้วยกัน และมีพื้นที่ระหว่างแปลงที่ใช้เป็นถนนทางเข้าออกร่วมกัน พื้นที่ดังกล่าวจะต้องถูกรวมเข้าด้วยกันพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

นายเชาได้วิเคราะห์ว่า ร่างข้อกำหนดของกรมก่อสร้างเมืองอนุญาตให้แปลงพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นทางสัญจรร่วมสำหรับที่ดินหลายแปลง ให้เป็นรูปแบบการใช้ประโยชน์ร่วมกันในใบอนุญาตการใช้ที่ดินได้ ข้อกำหนดนี้สอดคล้องกับความเป็นจริงในทางปฏิบัติของการแบ่งแยกที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ร่างเอกสารฉบับนี้ไม่ได้ระบุกลไกในการจัดการที่ดินที่มีการเข้าถึงร่วมกันในกรณีของการรวมที่ดินไว้อย่างชัดเจน ในขณะที่ในทางปฏิบัติมีหลายสถานการณ์ที่ต้องมีแนวทางเฉพาะเจาะจง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีสองสถานการณ์ที่เป็นไปได้: ประการแรก หลังจากรวมที่ดินหลายแปลงเข้าเป็นแปลงเดียวแล้ว ผู้ใช้ที่ดินไม่จำเป็นต้องบำรุงรักษาพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นถนนทางเข้าออกร่วมอีกต่อไป เนื่องจากพื้นที่ทั้งหมดอยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์เดียวกันแล้ว

ในกรณีดังกล่าว ผู้ใช้ที่ดินอาจต้องการรวมพื้นที่ทางเข้านี้เข้ากับที่ดินสาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์เดิมเดียวกัน (ตัวอย่างเช่น ทั้งสองเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตร หรือที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย)

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องอนุญาตให้มีการรวมพื้นที่ดินนี้พร้อมกับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามที่กฎระเบียบกำหนดไว้

ประการที่สอง ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินรวมที่ดินหลายแปลงเข้าด้วยกันเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัย จะมีทางเดินร่วมกันระหว่างแปลงที่ดินเหล่านั้น

หลังจากรวมที่ดินแล้ว หากมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนที่ใช้ร่วมกันให้เหมือนกับการใช้ที่ดินส่วนที่เหลือ (เช่น การเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้ได้ที่ดินแปลงสมบูรณ์) จะต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อดำเนินการรวมที่ดินพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไปพร้อมกัน

ตามที่ HoREA ระบุ การเพิ่มข้อกำหนดข้างต้นจะช่วยให้เกิดความสอดคล้องกันระหว่างกลไกการแบ่งแยกและการรวมที่ดิน หลีกเลี่ยงช่องโหว่ทางกฎหมายเมื่อจัดการกับพื้นที่ที่มีการเข้าถึงร่วมกัน และในขณะเดียวกันก็ตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติของผู้ใช้ที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้กระบวนการดำเนินการมีความโปร่งใสและสะดวกสบายยิ่งขึ้น

ที่มา: https://congluan.vn/de-xuat-moi-ve-tach-thua-dat-tai-tp-hcm-noi-do-toi-thieu-phai-36m2-10332253.html