ข้อเสนอให้เข้มงวดสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง: ต้องมีข้อมูลที่โปร่งใสและแผนงานที่เหมาะสม

(CLO) ข้อเสนอที่จะจำกัดสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อป้องกันการเก็งกำไร ถือว่าสมเหตุสมผล แต่ต้องมีข้อมูลที่โปร่งใสและนโยบายที่สอดคล้องกันเพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิผล

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้าง ได้เสนอให้กำหนดวงเงินสินเชื่อใหม่สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองและบ้านหลังต่อๆ ไป เพื่อควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์และควบคุมราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา และสำหรับบ้านหลังที่สามขึ้นไป วงเงินกู้ต้องไม่เกิน 30%

ในงานสัมมนา “ถอดรหัสกระแสเงินทุนอสังหาริมทรัพย์และโอกาสสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ลาวดง ทนายความ Pham Thanh Tuan ทนายความของสมาคมทนายความ ฮานอย ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับข้อเสนอนี้

ข้อเสนอให้จำกัดสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อป้องกันการเก็งกำไร ถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผล (ภาพประกอบ/CP)

จากมุมมองทางกฎหมาย คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะจำกัดสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น?

โดยรวมแล้ว ข้อเสนอที่จะจำกัดสินเชื่อให้กับเจ้าของทรัพย์สินหลายราย รวมถึงบ้านหลังที่สอง ในเชิงทฤษฎีแล้วจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของทรัพย์สินหลายรายอย่างรุนแรง

เพราะโดยปกติผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะนักลงทุนจะต้องใช้การกู้ยืมทางการเงินและมีการรวมตัวของบุคคล 3 ฝ่าย ได้แก่ นักลงทุน ธนาคาร และผู้ซื้อบ้าน

การกำหนดวงเงินสินเชื่อสำหรับบ้านหลังที่สองและบ้านหลังต่อๆ ไป ตามที่กระทรวงก่อสร้างเสนอ จะส่งผลกระทบต่อแหล่งเงินทุนของธนาคารสำหรับนักลงทุน ประการแรก ข้อเสนอนี้จะส่งผลกระทบต่อจำนวนธุรกรรมระหว่างนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอนี้มีความสมเหตุสมผลโดยพื้นฐาน และถือเป็นมาตรการที่ต้องนำไปปฏิบัติด้วยแผนงานที่เหมาะสมและภายใต้สถานการณ์ที่เหมาะสม เมื่อพิจารณาจากความเป็นจริงของตลาด การบังคับใช้นโยบายอย่างมีประสิทธิภาพต้องอาศัยเงื่อนไขสองประการ ได้แก่ เงื่อนไขที่จำเป็นและเงื่อนไขที่เพียงพอ

สิ่งสำคัญคือต้องมีฐานข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจะต้องสะอาด สมบูรณ์ และอัปเดตอยู่เสมอ

เพราะเมื่อเราไม่มีข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำนวนบ้านที่แต่ละคนเป็นเจ้าของ ก็ไม่มีหลักฐานใดที่จะระบุได้ว่าแต่ละคนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กี่หลัง ซึ่งถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้น

เงื่อนไขที่เพียงพอสำหรับการบังคับใช้คือนโยบายของเราจะต้องสอดคล้องกัน นอกจากนโยบายสินเชื่อแล้ว เรายังต้องบังคับใช้นโยบายใหม่เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและภาษีป้องกันการเก็งกำไร สิ่งสำคัญที่สุดคือการปรับปรุงอุปทาน

ผมคิดว่าข้อเสนอข้างต้นนั้นโดยพื้นฐานแล้วสมเหตุสมผล แต่เมื่อนำไปปฏิบัติจริง จะต้องมีเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงในแง่ของข้อมูลและการรับรองการซิงโครไนซ์ เมื่อนั้นนโยบายข้างต้นจึงจะตรงเป้าหมายและแม่นยำ

ข้อเสนอนี้มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนหรือไม่ และหากนำไปปฏิบัติ จะต้องเพิ่มกฎระเบียบใดบ้างเพื่อหลีกเลี่ยงการขัดแย้งกับกฎหมายอื่นๆ เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน หรือ กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ ครับ?

ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว มีสองปัจจัย โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือการประสานนโยบาย ซึ่งหมายถึงการขจัดปัญหาทางกฎหมายและอุปสรรคสำหรับโครงการ

เพราะสิ่งสำคัญที่สุดคือการสร้างแหล่งจัดหาเพื่อให้มั่นใจว่าปัจจัยด้านอุปทานและอุปสงค์จะสอดคล้องกัน เราทำได้ดีมากในช่วงที่ผ่านมา เมื่อเห็นจำนวนโครงการที่ได้รับการแก้ไขและดำเนินการในตลาดอย่างชัดเจน

ยกตัวอย่างเช่น ปัญหาการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยโดยไม่มีที่ดิน กรุงฮานอยเพียงแห่งเดียวได้แก้ไขปัญหาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ไปแล้ว 298 โครงการ บนพื้นที่ประมาณ 1,500 เฮกตาร์ การแก้ไขปัญหาดังกล่าวจำเป็นต้องแก้ไขกฎหมายหลายฉบับ

ประการที่สอง เกี่ยวกับนโยบายสินเชื่อ นโยบายสินเชื่อเกี่ยวข้องกับปัจจัยทางกฎหมายมากมาย ไม่เพียงแต่กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเท่านั้น จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการนโยบายการเงิน นโยบายการคลัง และนโยบายการเงิน

นอกจากนี้ ฉันขอเสนอให้มีการเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับผู้ถือทรัพย์สินหลายราย

อย่างไรก็ตาม “แกนหลัก” ของการปรับปรุงปัญหานี้คือปัจจัยด้านข้อมูล หากไม่มีข้อมูลเพียงพอ กลไกนโยบายทั้งหมดจะไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลไกนโยบายทุกประการต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่ครบถ้วนและโปร่งใส

“แกนหลัก” ของการปรับปรุงปัญหานี้คือปัจจัยด้านข้อมูล (ภาพ: VNP)

หากนำนโยบายนี้ไปใช้ คุณคิดว่าปัญหาใหญ่ที่สุดในการดำเนินการคืออะไรครับ?

นี่เป็นข้อกังวลของหลายประเทศ ไม่เพียงแต่เวียดนามเท่านั้น แต่รวมถึงประเทศอื่นๆ ด้วย เมื่อใช้นโยบายภาษีหรือเครดิตตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละคนเป็นเจ้าของหรือจัดการ

อันที่จริง ประเด็นนี้มีปัจจัยสำคัญที่สุดสองประการที่ต้องประเมิน ประการแรก เราต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างพฤติกรรมเก็งกำไรและพฤติกรรมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจริง

นี่เป็นงานที่ยากมาก เพราะตัวอย่างเช่น นักเก็งกำไรอาจขอให้พ่อแม่ พี่น้อง หรือญาติจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อของตนเองเพื่อหลีกเลี่ยงกรมธรรม์ หากพิจารณาจากจำนวนอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว กรมธรรม์ก็ไม่สามารถบรรลุเป้าหมายได้

ตัวอย่างเช่น นักเก็งกำไรที่ขอให้พ่อแม่ พี่น้อง หรือญาติของตนยืนชื่อบนทรัพย์สินเหล่านั้นจะได้รับการระบุตัวตนอย่างชัดเจนในกรณีนี้

นโยบายข้างต้น หากพิจารณาจากจำนวนอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นแต่ไม่เพียงพอ เพื่อกำหนดเป้าหมายที่ถูกต้อง จำเป็นต้องใช้เครื่องมือและมาตรการอื่นๆ เช่น การใช้ภาษีแบบก้าวหน้า

ประการที่สอง ขณะนี้ฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์และซิงโครไนซ์ข้อมูล ภาคทรัพยากรจัดการข้อมูลที่ดิน ภาคก่อสร้างจัดการข้อมูลที่อยู่อาศัย ภาคภาษีจัดการข้อมูลภาษี โนตารีพับลิคจัดการข้อมูลโนตารี และธนาคารจัดการข้อมูลสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม การรวบรวม แบ่งปัน และซิงโครไนซ์ข้อมูลเหล่านี้เพื่อสร้างฐานข้อมูลร่วมยังอยู่ระหว่างดำเนินการ ดังนั้น เมื่อปล่อยสินเชื่อ ธนาคารพาณิชย์จึงไม่มีฐานข้อมูลที่สมบูรณ์เพื่อระบุจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลหนึ่งถือครอง

ในความเป็นจริง ธนาคารเองก็ยอมรับว่าไม่สามารถระบุจำนวนทรัพย์สินที่บุคคลหนึ่งเป็นเจ้าของหรือบริหารจัดการได้อย่างแม่นยำ ดังนั้น ความรับผิดชอบในการประเมินสินเชื่อโดยพิจารณาจากจำนวนทรัพย์สินจึงเป็นความท้าทายอย่างยิ่ง นี่เป็นเครื่องมือที่จำเป็น แต่ต้องพิจารณาระยะเวลาและแผนงานในการสมัครด้วย

เมื่อพิจารณาเกณฑ์ในการแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านจริงกับนักเก็งกำไร ประเทศที่พัฒนาแล้วมักพึ่งพากระแสเงินสดและแหล่งเงินทุนเพื่อบริหารจัดการอย่างเข้มงวด

การนำข้อมูลค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าใช้จ่ายต่างๆ มาใช้เพื่อระบุเจ้าของที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันของเวียดนาม การใช้เกณฑ์เหล่านี้ยังคงเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากข้อมูลที่เกี่ยวข้องยังมีอยู่อย่างจำกัด

ดังนั้น แม้ว่าเราจะมุ่งเป้าไปที่มาตรฐานเช่นเดียวกับประเทศ OECD แต่ในช่วงปัจจุบัน เราจำเป็นต้องมีแผนงานเพื่อสร้างฐานข้อมูลให้เสร็จสมบูรณ์ทีละน้อย เพื่อให้นโยบายภาษีและเครดิตที่อิงตามการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถมีประสิทธิผลได้อย่างแท้จริง

ขอบคุณ!

ที่มา: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html