ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงลิ่ว ชาวเวียดนามสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง ใช้ประโยชน์จากโอกาส “เงินถูก” ได้อย่างไร

แบงก์ชาติแจงปล่อยกู้ซื้อบ้านในอนาคต ผู้เชี่ยวชาญแนะใช้โอกาส “เงินถูก” ปี 67 อย่างไร คนเวียดนามซื้อบ้าน ที่ดิน... ได้โดยตรง ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดที่ผู้คนสนใจลงทุนในปัจจุบัน ในภาพ: มุมมองการวางผังเมือง Green Garden (ที่มา: Green Garden)

ไม่มีการห้ามปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เมื่อเผชิญกับความกังวลเกี่ยวกับการห้ามสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้แทนธนาคารแห่งรัฐกล่าวว่า หนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN แก้ไขหนังสือเวียนที่ 41/2016/TT-NHNN ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ซึ่งควบคุมอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ จะไม่จำกัดสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หนังสือเวียนที่ 22 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเกี่ยวกับการกู้ยืมเงินเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ และไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ตามกฎระเบียบปัจจุบัน สินเชื่อเพื่อซื้อและดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีตัวอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน โครงการที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อดังกล่าว จะถูกนิยามว่าเป็นสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน สินเชื่อที่นิยามว่าเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่างๆ เช่น แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ได้มาจากรายได้ค่าเช่าบ้านที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อ บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขาย บ้านที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อนี้ต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ...

ดังนั้นสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยและการจำนองโดยใช้สินทรัพย์ในอนาคตจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงตั้งแต่ 30% ถึง 120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้ต่อมูลค่าของหลักประกัน

นอกจากนี้ ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐยังระบุว่า หนังสือเวียนฉบับใหม่ช่วยลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมื่อเทียบกับสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่นๆ ดังนั้น สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะถูกจัดอันดับด้วยค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ต่ำกว่าในการคำนวณอัตราส่วนความปลอดภัยเงินกองทุนสำหรับธนาคาร การดำเนินการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างช่องว่างและส่งเสริมให้ธนาคารต่างๆ ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามนโยบายและโครงการของ รัฐบาล

นอกจากนี้ วารสารฉบับที่ 22 ยังลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสำหรับรูปแบบการให้สินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจาก 200% เหลือ 160% ส่วนสินเชื่อเพื่อการพัฒนา การเกษตร และชนบทก็ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 50% เช่นกัน

ในส่วนของกฎระเบียบการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่น ๆ นั้น ธนาคารแห่งประเทศเกาหลีใต้ยืนยันว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากเดิม

ภายใต้กฎระเบียบใหม่ของธนาคารแห่งรัฐ เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อขายบ้านจะใช้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อเทียบกับลูกหนี้ที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)

กรณีองค์กรหรือบุคคลใดมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตและจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีการกู้ยืมเงินโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 2 ข้อ 10 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดในหนังสือเวียนที่ 41 ข้อ 9 ข้อ 10

ดังนั้น ธนาคารแห่งรัฐจึงยืนยันว่ากฎระเบียบนี้ไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง, กฎหมายที่อยู่อาศัย, กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, กฎหมายการลงทุน 2563, กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2567)

ราคาอพาร์ทเม้นท์สูงลิ่ว

ตาม รายงานของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จากข้อมูลที่รวบรวมจากรายงานของท้องถิ่นและข้อมูลสำรวจจากองค์กรวิจัยตลาด ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นในสองเมืองใหญ่ ได้แก่ ฮานอยและนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง

ในตลาดโครงการในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) แทบจะไม่มีเลย แต่ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่สามารถระดมทุนและซื้อขายได้

โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ตามรายงานสรุป โครงการบางโครงการมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในพื้นที่ เช่น เขต Thanh Xuan เพิ่มขึ้นประมาณ 3.5% เขต Ha Dong เพิ่มขึ้นประมาณ 3.7% เขต Hoang Mai เพิ่มขึ้นประมาณ 3.8% และเขต Nam Tu Liem เพิ่มขึ้นประมาณ 4.1%...

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายของอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดอยู่ที่ 25-35 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาขายของอพาร์ทเมนท์ระดับกลางอยู่ที่ประมาณ 35-50 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาขายของอพาร์ทเมนท์ระดับหรูหราอยู่ที่มากกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยทั่วไปอยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในตลาดแรกกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากนักลงทุนที่มีโครงการในช่วงนี้มีจำนวนน้อยมาก นักลงทุนที่มีอุปทานในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ไม่ได้ประสบปัญหาทางการเงิน จึงตั้งราคาเสนอขายสูงเพื่อให้ได้กำไรสูงสุด ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในตลาดแรกอยู่ที่ 51.7 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณดิงห์กล่าวว่า ระดับราคาหลักนั้นยากที่จะลดลงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ในแต่ละปี) ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น นอกจากนี้ จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่ก็มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ และกองทุนที่ดินในใจกลางเมืองก็เหลืออยู่ไม่มากนัก

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังประเมินว่า แม้ว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดหลักทรัพย์จะไม่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อนในการแข่งขันนโยบายของนักลงทุน

“ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระได้ รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้นยาวนานขึ้น 2-3 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดอพาร์ตเมนต์ในตลาดแรก” คุณดิญกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ

คุณมานห์ ฉวน ผู้ร่วมก่อตั้ง Home Buyer Forum ได้แบ่งปันเคล็ดลับสำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่อคว้าโอกาส “เงินทองถูก” ในปี 2567 ว่า นอกจากตลาดอื่นๆ เช่น หุ้นและทองคำแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดที่ผู้คนสนใจลงทุนในปัจจุบัน แม้จะยังไม่พร้อมลงเงินทันที แต่ผู้คนยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้ในอนาคต

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

อาคารอพาร์ตเมนต์ในเขตเมือง Thu Thiem นครโฮจิมินห์ (ที่มา: VNA)

ตลาดกำลังเผชิญกับพัฒนาการใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของกระแสเงินสด ปัจจุบัน ตามนโยบายการเงินของรัฐ อัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ กำลังลดลงต่ำมาก โดยบางแห่งต่ำกว่าเป้าหมายเงินเฟ้อเพียง 3% ต่อปี

“นั่นหมายความว่าหลายคนที่ฝากเงินไว้ในธนาคารไม่เพียงแต่ไม่ได้รับดอกเบี้ย แต่ยังสูญเสียมูลค่าอีกด้วย พวกเขาจึงต้องมองหาช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ซึ่งแน่นอนว่ารวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดังนั้น พวกเขาจึงสนใจโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการอพาร์ตเมนต์ แทนที่จะฝากเงินไว้ในธนาคาร พวกเขาต้องหาช่องทางการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของเงิน” คุณมานห์ กวน กล่าว

จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Real Estate Center พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยในปี 2566 เพิ่มขึ้น 16.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในทั้งสามกลุ่ม ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ราคาที่อยู่อาศัยระดับกลาง และระดับบน ซึ่งไม่เพียงสะท้อนถึงกิจกรรมการลงทุนเพื่อการค้าที่ทำกำไรเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนอีกด้วย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวเลขที่รายงานแสดงให้เห็นว่ามีอุปทานที่จำกัด โดยมีโครงการอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วเพียงไม่กี่โครงการในฮานอย เนื่องจากมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ล่าช้าในการขออนุญาตก่อสร้าง ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงขึ้นก็เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ผู้ที่มีรายได้ไม่มากหรือมีความต้องการจำเป็นที่ไม่สามารถเลื่อนออกไปได้ เช่น การเริ่มต้นครอบครัวใหม่และต้องแยกบ้าน ก็ยังคงตัดสินใจซื้อ” นายฉวนกล่าว

ในทางกลับกัน จากการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตามการสังเกตของนาย Quan พบว่าตลาดกำลังแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหม่ ผู้คนจำนวนมากเปลี่ยนมาเลือกซื้อบ้านระดับพื้นดินและที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในบางทำเลราคาต่อพื้นที่ใช้สอยยังต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ซึ่งรายงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดก็แสดงให้เห็นเช่นนี้

คุณฉวนกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงนี้เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้คนต้องเปลี่ยนทางเลือก การซื้อทาวน์เฮาส์และที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจึงเป็นทางเลือกที่ไม่เลว เนื่องจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยมีหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของที่ดินถาวร หลายคนจึงนิยมซื้อเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้คงที่ แม้จะเป็นสินทรัพย์ในอนาคตที่สามารถเก็บไว้ได้หลายชั่วอายุคน

คนเวียดนามสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง

เมื่อวันที่ 18 มกราคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขอย่างเป็นทางการ หนึ่งในเนื้อหาที่ได้รับความสนใจอย่างมากคือการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดิน

สิทธิของผู้ใช้ที่ดินโดยพื้นฐานแล้วได้รับการดูแลรักษาภายใต้นโยบายเดียวกันกับกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมกำหนดให้มีการแก้ไข เพิ่มเติม และขยายสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน รวมถึงผู้ที่มีเชื้อสายเวียดนามด้วย

โดยเฉพาะเรื่องสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการใช้ที่ดินของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ เร่งรัดให้คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศซึ่งมีสัญชาติเวียดนามและเป็นพลเมืองเวียดนามมีสิทธิเต็มที่เกี่ยวกับที่ดิน (ไม่ใช่เพียงสิทธิในที่ดินเพื่ออยู่อาศัย) เช่นเดียวกับคนเวียดนามในประเทศ (บุคคลในประเทศ) และคงนโยบายเดียวกันกับกฎหมายปัจจุบันสำหรับคนเวียดนามเชื้อสายที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ เพื่อมีส่วนสนับสนุนส่งเสริมการลงทุนและดึงดูดเงินโอนจากคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศเข้ามาในประเทศ

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 3 วรรค 4 แห่งกฎหมายสัญชาติเวียดนาม บุคคลที่มีเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ หมายถึง บุคคลเวียดนามที่เคยมีสัญชาติเวียดนาม ซึ่งมีสัญชาติตามสายเลือดที่เกิด และมีบุตร หลาน อาศัยอยู่และพำนักถาวรในต่างประเทศ

ดังนั้น จึงเข้าใจได้ง่ายๆ ว่าลูกหลานของผู้ที่เคยมีสัญชาติเวียดนามในต่างประเทศ แม้จะไม่ได้ถือสัญชาติเวียดนามก็ตาม ก็ยังคงมีสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศนั้น

เนื่องจากการขยายขอบเขตของสิทธิการใช้ที่ดิน กฎหมายจึงได้ขยายขอบเขตกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วย โดยอ้างอิงจากการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 มาตรา 119 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติม จึงได้เพิ่มขอบเขตของสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้

รวมถึง 2 กรณีที่เกี่ยวข้องกับคนเชื้อสายเวียดนาม:

ประการแรก บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ใช้ที่ดินจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ประการที่สอง ครัวเรือน บุคคล และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเนื่องจากต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติม

กฎหมายยังกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอออกหนังสือรับรองให้กับผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินซึ่งเป็นบุคคล ชุมชนที่อยู่อาศัย และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

แหล่งที่มา