ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยพุ่งสูงลิ่ว ใช้ประโยชน์จากโอกาสของ “เงินถูก” อย่างไร ชาวเวียดนามสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง

แบงก์ชาติ แจงสินเชื่อซื้อบ้านในอนาคต ผู้เชี่ยวชาญแนะใช้โอกาส “เงินถูก” ปี 67 อย่างไร ชาวเวียดนามซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดที่ผู้คนสนใจลงทุนในปัจจุบัน ในภาพ: มุมมองการวางผังพื้นที่สวนสีเขียวในเขตเมือง (ที่มา : สวนเขียว)

ไม่มีข้อห้ามในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลเกี่ยวกับการห้ามสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้แทนธนาคารแห่งรัฐกล่าวว่า หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN แก้ไขหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ซึ่งควบคุมอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ จะไม่จำกัดสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Circular 22 ไม่ได้เปลี่ยนแปลงกฎระเบียบการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ และไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย

ตามกฎหมายปัจจุบัน การกู้ยืมเพื่อซื้อและดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์และมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน โครงการที่เกิดขึ้นจากการกู้ยืม เรียกว่า การกู้ยืมที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน สินเชื่อ หมายถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องเป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้ แหล่งที่มาของการชำระคืนไม่ได้มาจากรายได้ค่าเช่าบ้านที่เกิดจากสินเชื่อ, บ้านนั้นได้สร้างเสร็จพร้อมส่งมอบตามสัญญาซื้อขาย, บ้านที่เกิดจากสินเชื่อนั้นต้องได้รับการประเมินมูลค่าโดยอิสระ...

ดังนั้นการกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยและการจำนองโดยใช้สินทรัพย์ในอนาคตจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงตั้งแต่ 30% ถึง 120% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนของยอดคงเหลือเงินกู้ต่อมูลค่าของหลักประกัน

นอกจากนี้ ตามที่ตัวแทนของธนาคารแห่งรัฐกล่าว หนังสือเวียนฉบับใหม่จะลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงในการให้สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมเมื่อเทียบกับการให้สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ด้วยเหตุนี้ สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมจะได้รับการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่ต่ำลงเมื่อคำนวณอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนสำหรับธนาคาร การดำเนินการครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างช่องว่างและกระตุ้นให้ธนาคารต่างๆ ปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมตามนโยบายและโครงการต่างๆ ของ รัฐบาล

นอกจากนี้ Circular 22 ยังลดค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงในการให้สินเชื่อเพื่อการลงทุนโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจาก 200% เหลือ 160% อีกด้วย สินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์ การเกษตร และการพัฒนาชนบทยังมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงอยู่ที่ 50%

ส่วนเรื่องหลักเกณฑ์การกู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากเดิม

ภายใต้กฎระเบียบใหม่ของธนาคารแห่งรัฐ เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านจะใช้ได้เฉพาะสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น) เท่านั้น

กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องก่อสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41

ดังนั้น ธนาคารแห่งรัฐจึงยืนยันว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่ได้จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบที่ใช้ในปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายสถาบันสินเชื่อ 2567)

ราคาห้องชุดสูงลิ่ว

ตามข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จากข้อมูลที่รวบรวมจากรายงานจากท้องถิ่นและข้อมูลสำรวจจากองค์กรวิจัยตลาด พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นในสองเมืองใหญ่ ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง

โครงการในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.) ในตลาดแทบไม่มีเลย มีแต่ในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง/ตรม.) ที่สามารถระดมทุนและซื้อขายได้เป็นหลัก

โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ตามรายงานสรุป พบว่าโครงการบางแห่งมีราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยในพื้นที่ เช่น เขตทานห์ซวน เพิ่มขึ้นประมาณ 3.5% อำเภอห่าดงเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3.7 อำเภอฮวงมาย เพิ่มขึ้นประมาณ 3.8 % อำเภอน้ำตูเลียม เพิ่มขึ้นประมาณ 4.1%...

โดยราคาขายห้องชุดราคาประหยัดอยู่ที่ 25-35 ล้านดอง/ตรม. ราคาอพาร์ทเม้นท์ระดับกลางอยู่ที่ 35-50 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาขายของอพาร์ทเมนท์หรูหราอยู่ที่มากกว่า 50 ล้านดองต่อตรม. โดยทั่วไปอยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตรม.

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากในช่วงเวลาดังกล่าวมีนักลงทุนที่มีโครงการอยู่เพียงไม่กี่ราย นักลงทุนที่มีอุปทานในระยะนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ไม่มีปัญหาทางการเงิน ดังนั้นราคาเสนอขายจึงสูงเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดหลักอยู่ที่ 51.7 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายดิงห์ กล่าวว่า ระดับราคาเบื้องต้นลดลงได้ยากเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิต (ดัชนีที่อยู่อาศัยและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 6 ต่อปี) พร้อมกันนั้นอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่ผ่านการอนุมัติใหม่ก็มีน้อยลงเรื่อยๆ และกองทุนที่ดินในพื้นที่ส่วนกลางก็เหลือไม่มากเช่นกัน

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังประเมินว่า ถึงแม้ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยในตลาดหลักทรัพย์จะไม่ลดลง แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษที่ไม่เคยมีมาก่อนในการแข่งขันนโยบายของนักลงทุน

“ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระเป็นงวดๆ ได้ รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และระยะเวลาผ่อนผันการชำระหนี้เงินต้นนานขึ้น 2-3 เท่าจากปีก่อนๆ ส่งผลให้สภาพคล่องของตลาดอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักเพิ่มขึ้น” นายดิงห์กล่าว

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ

คุณมานห์ ฉวน ผู้ก่อตั้งร่วมของ Home Buyers Forum แบ่งปันข้อคิดเห็นสำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาส "เงินราคาถูก" ในปี 2024 โดยให้ความเห็นว่า นอกเหนือจากตลาดอื่นๆ เช่น หุ้นและทองคำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดที่ผู้คนสนใจที่จะลงทุนในปัจจุบัน ถึงแม้จะยังไม่พร้อมที่จะลงเงินทันทีแต่ผู้คนยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมากเพื่อใช้ในการตัดสินใจในอนาคต

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

อพาร์ทเมนท์ในเขตเมืองทูเทียม นครโฮจิมินห์ (ที่มา : วีเอ็นเอ

ตลาดกำลังประสบกับการพัฒนาใหม่โดยเฉพาะในแง่ของกระแสเงินสด ในปัจจุบัน ตามแนวทางนโยบายการเงินของรัฐ อัตราดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ ต่ำมาก โดยบางแห่งคิดเพียง 3% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อ

“นั่นหมายความว่าการที่คนจำนวนมากฝากเงินไว้ในธนาคารไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดดอกเบี้ยเท่านั้น แต่ยังทำให้มูลค่าลดลงด้วย ดังนั้นพวกเขาจึงต้องหาช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย ดังนั้นพวกเขาจึงสนใจโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการอพาร์ตเมนต์ แทนที่จะฝากเงินไว้ในธนาคาร พวกเขาต้องหาช่องทางการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของเงิน” นายมานห์ กวน กล่าว

จากการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ One Mount และศูนย์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยในปี 2023 เพิ่มขึ้น 16.3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วในทั้งสามกลุ่ม ได้แก่ ราคาไม่แพง ระดับกลาง และระดับไฮเอนด์ สิ่งนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงกิจกรรมการลงทุนเพื่อการค้าที่ทำกำไรเท่านั้น แต่ยังแสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนอีกด้วย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวเลขที่รายงานแสดงให้เห็นว่ามีอุปทานจำกัด และมีโครงการอพาร์ทเมนท์ที่สร้างเสร็จเพียงไม่กี่โครงการในฮานอย โดยมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นเนื่องจากใบอนุญาตการก่อสร้างที่ล่าช้า ราคาอพาร์ทเม้นท์ที่เพิ่มขึ้นก็เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

“ถึงแม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่คนที่มีฐานะยากจนหรือมีความต้องการพื้นฐานที่ไม่สามารถเลื่อนออกไปได้ เช่น การเริ่มต้นครอบครัวใหม่และต้องแยกบ้าน ยังคงตัดสินใจที่จะซื้อ” นายฉวนกล่าว

ในทางกลับกัน จากการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตามการสังเกตของนายฉวน พบว่าตลาดมีการเปลี่ยนแปลงใหม่ ผู้คนจำนวนมากหันมาเลือกบ้านและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ชั้นล่าง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในบางทำเล ราคาต่อพื้นที่ใช้สอยยังคงต่ำกว่าอพาร์ตเมนต์ และราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ซึ่งรายงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดก็แสดงให้เห็นเช่นนี้

นายฉวนกล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ถือเป็นเรื่องที่สามารถเข้าใจได้ เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนท์มีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นผู้คนจึงต้องเปลี่ยนทางเลือกของตนเอง การตัดสินใจซื้อทาวน์เฮาส์หรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่ใช่ทางเลือกที่แย่ เนื่องจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีหนังสือปกแดงถาวร หลายคนจึงนิยมซื้อเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีเสถียรภาพ แม้จะเป็นทรัพย์สินที่มีอนาคตที่สามารถปล่อยทิ้งไว้ได้หลายชั่วอายุคนก็ตาม

คนเวียดนามสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้โดยตรง

เมื่อวันที่ 18 มกราคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้ผ่านกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่อย่างเป็นทางการ เนื้อหาประการหนึ่งที่หลายคนให้ความสนใจ คือ การเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน

สิทธิของผู้ใช้ที่ดินจะได้รับการรักษาไว้โดยพื้นฐานตามกฎหมายที่ดินในปัจจุบัน กฎหมายที่ดินแก้ไขกำหนดให้มีการแก้ไข เพิ่มเติม และขยายสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน รวมถึงผู้ที่มีเชื้อสายเวียดนามด้วย

โดยเฉพาะเรื่องสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการใช้ที่ดินของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เร่งรัดให้คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่มีสัญชาติเวียดนามและเป็นพลเมืองเวียดนามมีสิทธิเต็มที่เกี่ยวกับที่ดิน (ไม่ใช่เพียงสิทธิในที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ (บุคคลในประเทศ) และรักษานโยบายเดียวกับกฎหมายปัจจุบันสำหรับคนเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เพื่อมีส่วนสนับสนุนส่งเสริมการลงทุนและดึงดูดเงินโอนจากพลเมืองเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศเข้ามาในประเทศ

ตามมาตรา 3 วรรค 4 แห่งกฎหมายว่าด้วยสัญชาติเวียดนาม บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ หมายถึง บุคคลเวียดนามที่เคยมีสัญชาติเวียดนาม ซึ่งมีการกำหนดสัญชาติโดยสายเลือดเมื่อแรกเกิด และมีบุตร หลาน อาศัยอยู่และพำนักถาวรในต่างประเทศ

ดังนั้น เราจึงเข้าใจได้ง่ายๆ ว่าลูกหลานของผู้ที่เคยมีสัญชาติเวียดนามในต่างประเทศ แม้ว่าจะไม่มีสัญชาติเวียดนามก็ตาม แต่ก็ยังมีสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศนั้น

เพราะเรื่องที่มีสิทธิใช้ที่ดินมีการขยายขอบเขตมากขึ้น กฎหมายจึงได้ขยายขอบเขตกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วย โดยอาศัยการสืบทอดวิชาที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 มาตรา 119 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแก้ไขเพิ่มเติมได้เพิ่มเติมวิชาจำนวนหนึ่งที่รัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้

รวมถึง 2 กรณีที่เกี่ยวข้องกับคนเชื้อสายเวียดนาม:

ประการแรก บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย การใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินโดยมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ประการที่สอง ครัวเรือน บุคคล และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ จะได้รับการจัดสรรที่ดินเนื่องจากต้องจ่ายค่าชดเชยเป็นที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินที่แก้ไขเพิ่มเติม

กฎหมายยังกำหนดอีกว่าคณะกรรมการประชาชนเขตจะต้องออกหนังสือรับรองให้กับผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ซึ่งเป็นบุคคล ชุมชนที่อยู่อาศัย และบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

แหล่งที่มา