ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงเพิ่มสูงขึ้น ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาถูกลงอีกต่อไป ทำให้นายหน้าที่ดินไม่สามารถขึ้นราคาในนครโฮจิมินห์ได้

อพาร์ทเมนต์หรูหราส่วนเกิน การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับคนส่วนใหญ่ การประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2567... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ไม่มีกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่อีกต่อไป (ภาพ: ไห่อัน)

ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง

คณะผู้แทนติดตามของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพิ่งส่งรายงานผลการติดตาม "การดำเนินนโยบายและกฎหมายการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" ให้แก่ผู้แทน

เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2558-2564 ตลาดมีการพัฒนาอย่างเข้มแข็งและเข้มแข็ง มีอุปทานล้นตลาด และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น อพาร์ทเมนต์ สำหรับนักท่องเที่ยว (คอนโดเทล) วิลล่ารีสอร์ท... อย่างไรก็ตาม คณะทำงานกำกับดูแลประเมินว่า "มีข้อบกพร่อง" ในโครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สมเหตุสมผล ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์เป็นหลัก เป้าหมายการลงทุนทางการเงิน และมีผลิตภัณฑ์ไม่มากนักที่เหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่

ในช่วงปี 2565-2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา การดำเนินงานของผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย อันเนื่องมาจากข้อบกพร่องและข้อจำกัดในช่วงปี 2558-2564 อันเนื่องมาจากการระบาดของโควิด-19 ในขณะนั้นอุปทานมีจำกัดกว่าช่วงก่อนหน้ามาก ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ที่เพิ่มขึ้นของคนส่วนใหญ่

ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ไม่มีกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่อีกต่อไป

สถิติแสดงให้เห็นถึงช่องว่างที่เพิ่มมากขึ้นในโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ จากรายงานของคณะกรรมการประชาชนฮานอย พบว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ ในปี 2565 ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นมาก ปริมาณการซื้อขายอยู่ในระดับต่ำ คิดเป็นเพียงประมาณ 10% ของผลิตภัณฑ์ทั้งหมดในตลาด ราคาบ้านเดี่ยวยังคงอยู่ในระดับสูง และแทบจะไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นเลย

ในนครโฮจิมินห์ ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างควบคุมไม่ได้ ทำให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างราคาและมูลค่า สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) จะไม่มีอยู่ในนครโฮจิมินห์อีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจำนวนมากกำลังเผชิญกับความยากลำบาก ความล่าช้า ความล่าช้าในการดำเนินการ และภาวะชะงักงัน ส่งผลให้เกิดการสูญเสียที่ดินและเงินทุนมหาศาลที่ภาคธุรกิจได้ลงทุนในโครงการต่างๆ สิ่งเหล่านี้เพิ่มความยากลำบากและต้นทุนให้กับนักลงทุน และเพิ่มราคาสินค้า

รายงานของทีมตรวจสอบยังชี้ให้เห็นถึงความไม่เพียงพอเมื่อตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มากเกินไป พื้นที่ขนาดใหญ่ ราคาสูง แต่ขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่เหมาะสมกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ นอกจากนี้ ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้รับประโยชน์

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน การปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ทเมนต์เก่าจากแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองยังล่าช้าในการเบิกจ่าย เงื่อนไขและขั้นตอนมีความซับซ้อน อัตราดอกเบี้ยยังคงสูง และยังไม่มีประสิทธิภาพในการดึงดูดและสนับสนุนนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

จากความเป็นจริงดังกล่าว คณะทำงานกำกับดูแลจึงขอแนะนำว่า หนึ่งในภารกิจที่จำเป็นต้องดำเนินการทันที คือการเสนอแนวทางแก้ไขเฉพาะเจาะจง เพื่อนำโครงการลงทุนสร้างอาคารบ้านพักสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573 ไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิภาพ โดยให้เป็นไปตามความก้าวหน้า คุณภาพ และความเหมาะสมกับความต้องการ สภาพการทำงาน และความเป็นอยู่ของผู้รับประโยชน์

ในระยะยาว คณะผู้แทนกำกับดูแลแนะนำให้ดำเนินการวิจัยให้แล้วเสร็จโดยเร็ว ข้อเสนอในการแก้ไข เพิ่มเติม และประกาศใช้กฎหมายภาษีใหม่ โดยมีบทบัญญัติเกี่ยวกับอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินเป็นบริเวณกว้าง มีบ้านหลายหลัง ใช้ที่ดินช้า หรือปล่อยที่ดินรกร้าง โดยต้องแน่ใจว่าสอดคล้องกับเนื้อหาที่เป็นนวัตกรรมของกฎหมายที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการจัดการและการใช้ที่ดิน บรรลุเป้าหมายในการกระจายรายได้ และระดมแหล่งรายได้ที่สมเหตุสมผลและมั่นคงสำหรับงบประมาณแผ่นดิน โดยอ้างอิงจากแนวปฏิบัติระหว่างประเทศและสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมของเวียดนาม

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงพุ่งสูงสุดใหม่

ข้อมูลออนไลน์จาก Batdongsan.com.vn ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งขึ้นสูงสุดอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาสั้นๆ ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 ล้านดอง/ตร.ม. และ 31 ล้านดอง/ตร.ม. ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไป 6 ปี จนถึงปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 70% ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ลดลงเหลือ 55%

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังยืนยันถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ส่งผลให้ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2566 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2562 ขณะที่ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 16 เปอร์เซ็นต์ อันที่จริง ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งในช่วงที่ผ่านมา โดยมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 100-200 ล้านดองต่อเดือน

จากสถานการณ์ดังกล่าว คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้ความเห็นว่า สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยของโครงการจะผันผวนอยู่ที่ 8-12% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงบวก หากอัตราการเพิ่มราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ย ตลาดกำลังส่งสัญญาณถึงความไม่ยั่งยืน

สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอย คุณตวน กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา แม้ในช่วงเวลาสั้นๆ ก็ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ณ จุดหนึ่ง ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอาจจะไม่เพิ่มขึ้น หากราคาเพิ่มขึ้น การเพิ่มขึ้นจะเป็นไปอย่างช้าๆ อยู่ที่ประมาณ 5-6% เท่านั้น

ป้องกัน “นายหน้าที่ดิน” ฉวยโอกาสจากรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วเพื่อ “เพิ่มราคา”

เกี่ยวกับรายการราคาที่ดินปรับปรุงที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เมื่อเร็วๆ นี้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับผลกระทบดังกล่าว

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนี้จัดทำขึ้นตามหลักการประเมินราคาตามราคาตลาด หน่วยงานจัดทำร่างได้รับความคิดเห็นมากมายจากภาคธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญ

เมื่อเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อให้ความเห็นเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ประธาน HoREA กล่าวว่ารายการราคาที่ดินที่ออกใหม่ได้รับการปรับปรุงและเปลี่ยนแปลง "อย่างสมเหตุสมผล" ในทิศทางบวก

เช่น ในเขตอำเภอฮอกมอน ตามร่างราคาที่ดินในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 50.7 เท่าจากราคาประเมินปี 2563 แต่เมื่อปรับราคาประเมินแล้ว ระดับนี้เพิ่มขึ้นเพียงเกือบ 40 เท่าเท่านั้น

สำหรับผลกระทบดังกล่าว นายโจว กล่าวว่า รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนี้จะช่วยให้เกิดความยุติธรรมระหว่างผู้ที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในช่วง 10 เดือนแรกของปีนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับกรณีที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคมเป็นต้นไป

“รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์กำหนดราคาโดยใช้วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) แต่หลังจากนั้นไม่นาน เมื่อนักลงทุนได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ผู้คนก็จะต้องการราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิม ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น” คุณเชา กล่าว

ประธาน HoREA เสนอแนะว่าหน่วยงานของรัฐจำเป็นต้องใช้มาตรการเพื่อควบคุมกิจกรรมของ "นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์" เนื่องจากกลุ่มบุคคลเหล่านี้สามารถใช้ประโยชน์จากรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเพื่อเก็งกำไรและ "เพิ่มราคา" ได้

ขั้นตอนการซื้อขายห้องชุด ปี 2567

ตามมาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 การซื้อขายที่อยู่อาศัยต้องเป็นไปตามเงื่อนไข 6 ประการ ดังต่อไปนี้

โดยเฉพาะ (1) มีใบรับรองตามที่กฎหมายกำหนด

(2) ไม่อยู่ในกรณีมีข้อพิพาท ร้องเรียน หรือฟ้องร้องเกี่ยวกับสิทธิความเป็นเจ้าของตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการระงับข้อพิพาท การร้องเรียน และการกล่าวโทษ

(3) ระหว่างระยะเวลาการเป็นเจ้าของบ้านในกรณีที่มีการเป็นเจ้าของบ้านแบบจำกัด

(4) ไม่ยึดเพื่อบังคับคำพิพากษาหรือบังคับคำสั่งทางปกครองที่มีผลใช้บังคับทางกฎหมายจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ หรือไม่ต้องนำมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวหรือมาตรการป้องกันตามคำสั่งศาลหรือหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่มาใช้

(5) ไม่ถือเป็นกรณีที่มีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดินหรือมีการแจ้งการรื้อถอนที่อยู่อาศัยโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ

(6) เงื่อนไขตามข้อ (2) และข้อ (3) ไม่ใช้กับกรณีการซื้อ ขาย หรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

หมายเหตุ: การทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยต่อไปนี้ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองที่อยู่อาศัย: การซื้อและการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต การขายที่อยู่อาศัยในกรณียุบหรือล้มละลาย องค์กรที่บริจาคบ้านเพื่อแสดงความขอบคุณ การกุศล หรือความสามัคคี

การซื้อขายบ้านจัดสรรของผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในกรณีดังต่อไปนี้ บ้านที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ; บ้านพักอาศัยสังคม, บ้านพักอาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธของประชาชน, บ้านพักอาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่ไม่เป็นทรัพย์สินของรัฐ; บ้านที่ได้รับมรดกเป็นบ้าน

เอกสารที่พิสูจน์เงื่อนไขการอยู่อาศัยเพื่อการเข้าร่วมธุรกรรมตามที่กำหนดไว้ในข้อนี้ต้องเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html