กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ: การเคลื่อนไหวเชิงกลยุทธ์ในนโยบายประกันสังคม

ในบริบทของราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น ความฝันที่จะมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนในเมืองใหญ่ยังคงเป็นความท้าทาย การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาในมติที่ 201/2025/QH15 คาดว่าจะเปิดทิศทางที่ยั่งยืนเพื่อช่วยให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่สมเหตุสมผล ควบคู่ไปกับการสร้างแรงผลักดันให้ตลาดพัฒนาไปอย่างสมดุลและแข็งแรงยิ่งขึ้น

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Thu Thiem Green House ในเขต Cat Lai (นคร โฮจิมิน ห์) โครงการนี้ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 1,040 ห้อง มีพื้นที่หลากหลาย ตั้งแต่ 1 ถึง 2 ห้องนอน ราคาประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. เริ่มใช้งานเมื่อปลายปี 2567 ภาพ: หนังสือพิมพ์ An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc และ Dan Toc

การแก้ไขปัญหาแรงดันของที่อยู่อาศัย

จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง ปัจจุบันประเทศไทยมีคนงานในเขตอุตสาหกรรมมากกว่า 2.4 ล้านคน และคนทำงานในเขตเมืองที่มีรายได้น้อยหลายล้านคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน อย่างไรก็ตาม อุปทานที่อยู่อาศัยสังคมสงเคราะห์มีเพียงแค่ประมาณ 40% ของความต้องการที่แท้จริงเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ใน กรุงฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 25 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2558 เป็นมากกว่า 85 ล้านดองต่อตารางเมตรในปัจจุบัน ช่องว่างราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าสามเท่าในเวลาไม่ถึง 10 ปี เช่นเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ราคาที่อยู่อาศัยทั่วไปก็สูงกว่า 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้ผู้มีรายได้ปานกลางแทบจะเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้เลย

ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัดเป็นเรื่องเร่งด่วน การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจึงเป็นก้าวที่ถูกต้องในการแก้ไขปัญหานี้อย่างลึกซึ้ง

คุณดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริง นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ถูกนำมาใช้เป็นเวลานานแล้ว แต่ด้วยทรัพยากรที่จำกัด กลไกการจัดสรรเงินทุนที่ซับซ้อน และผลกำไรจากการลงทุนที่ควบคุมได้ ทำให้ธุรกิจต่างๆ ให้ความสนใจน้อยลง สถานการณ์เช่นนี้นำไปสู่ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง อย่างไรก็ตาม การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติอาจถือเป็นก้าวสำคัญในระดับสถาบัน

ในมติที่ 201/2025/QH15 กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) ถูกกำหนดให้เป็นกองทุนการเงินของรัฐที่ไม่ใช่งบประมาณ มีสถานะทางกฎหมายและดำเนินงานโดยไม่แสวงหาผลกำไร กองทุนนี้ประกอบด้วยสองระดับ ได้แก่ กองทุนกลาง ซึ่งจัดตั้งและบริหารจัดการโดยรัฐบาล และกองทุนที่อยู่อาศัยท้องถิ่น ซึ่งจัดตั้งและดำเนินงานโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตามกลไกที่เป็นหนึ่งเดียว

เงินทุนของกองทุนประกอบด้วยหลายช่องทาง ได้แก่ การจัดสรรงบประมาณแผ่นดิน มูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค รายได้จากการขายและให้เช่าที่อยู่อาศัยสาธารณะ เงินจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และเงินทุนอื่นๆ ที่ระดมและได้รับการสนับสนุนอย่างถูกกฎหมายในประเทศและต่างประเทศ

พันธกิจหลักของกองทุนนี้คือการลงทุนในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านเช่า และบ้านเช่าซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับข้าราชการ ข้าราชการ พนักงาน ลูกจ้าง และลูกจ้างประจำ นอกจากนี้ กองทุนยังมีส่วนร่วมในการสนับสนุนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอีกด้วย

ดร. โว ตรี แถ่ง สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ประเมินว่า หากได้รับการออกแบบและดำเนินการอย่างโปร่งใส กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติอาจกลายเป็นเครื่องมือทางนโยบายที่สำคัญ คล้ายคลึงกับรูปแบบกองทุนที่อยู่อาศัยในเกาหลีหรือสิงคโปร์ นี่คือรากฐานสำหรับการสร้างระบบนิเวศทางการเงินที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ช่วยให้ผู้คนหลายล้านคนมีโอกาสตั้งถิ่นฐาน

ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่า การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) ก่อให้เกิดความคาดหวังสำคัญ 3 ประการต่อประชาชน ประการแรก กองทุนจะสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพิ่มขึ้น ผ่านการลงทุนหรือร่วมลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยให้เช่า เมื่อมีอุปทานเพิ่มขึ้น แรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็จะลดลง และประชาชนจะมีทางเลือกที่เหมาะสมกับรายได้มากขึ้น

ต่อไป กองทุนนี้จะให้การสนับสนุนโดยตรงแก่ผู้ที่ขาดแคลนอย่างแท้จริง โดยเฉพาะแรงงานรุ่นใหม่ คนงานในนิคมอุตสาหกรรม ข้าราชการที่เพิ่งจบการศึกษา และข้าราชการ ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ชุมชนสามารถนำเงินทุนจากกองทุนไปใช้ในการให้สินเชื่อพิเศษ หรือลงทุนในกองทุนสร้างบ้านเช่าแบบหมุนเวียนได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กองทุนนี้จะมีส่วนช่วยในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมืองแบบซิงโครนัส เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กองทุนลงทุนจะต้องเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โรงเรียน การดูแลสุขภาพ และบริการสาธารณะ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยให้ผู้คน "มีบ้าน" เท่านั้น แต่ยังช่วยให้ "มีที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าแก่การอยู่อาศัย" อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์ ดิงห์ มิญ ตวน ระบุว่า เพื่อให้กองทุนมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีกลไกการระดมทุนที่หลากหลาย แหล่งเงินทุนของกองทุนนี้ไม่ควรขึ้นอยู่กับงบประมาณแผ่นดินเพียงอย่างเดียว แต่จำเป็นต้องกำหนดอัตราส่วนเงินทุนให้ชัดเจนจากช่องทางต่างๆ ได้แก่ รัฐบาล ธนาคาร ธุรกิจ ประชาชน และองค์กรระหว่างประเทศ ซึ่งจะทำให้กองทุนมีความมั่นคงในระยะยาวและหลีกเลี่ยงการพึ่งพาเงินทุนจากแหล่งอื่น

ก้าวข้ามความท้าทาย เปิดโอกาสสร้างที่อยู่อาศัย

โดยทั่วไปผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องกันว่าแม้จะมีความคาดหวังสูง แต่กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติยังคงเผชิญกับความท้าทายในทางปฏิบัติมากมาย ปัญหาใหญ่ที่สุดและเป็นอันดับแรกที่ต้องเผชิญคือเงินทุน

การจัดตั้งกองทุนด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มต้นประมาณ 5,000 พันล้านดอง และจะเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 พันล้านดองภายใน 3 ปีแรก ถือเป็นการเริ่มต้นที่น้อยนิดเมื่อเทียบกับความต้องการเงินทุนหลายแสนล้านดองต่อปีสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ดังนั้น การดึงดูดทรัพยากรทางสังคมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างเร่งด่วน

นอกจากนั้นยังมีกลไกการดำเนินงานและการติดตามตรวจสอบ ในฐานะกองทุนนอกงบประมาณที่ดำเนินงานในฐานะรัฐวิสาหกิจ กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะต้องมีกลไกการบริหารจัดการที่โปร่งใส มีการตรวจสอบบัญชีที่เป็นอิสระ และการใช้เงินทุนของภาครัฐเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและความเสียหาย

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า จำเป็นต้องกำหนดกลไกการเบิกเงินทุน การปล่อยกู้ และการกู้คืนเงินทุนให้ชัดเจน เพื่อให้กองทุนสามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงสถานการณ์เงินทุน "หยุดนิ่ง" โดยไม่ต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่แท้จริง

นอกจากนี้ จำเป็นต้องระบุผู้รับประโยชน์ที่ถูกต้อง เนื่องจากในความเป็นจริง โครงการบ้านจัดสรรสังคมหลายโครงการในอดีตยังคงมีสถานการณ์ที่ “คนที่ต้องการซื้อไม่ได้ คนที่จะซื้อได้ก็ไม่ต้องการ” ดังนั้น เกณฑ์การเข้าถึงและกลไกการอนุมัติจึงจำเป็นต้องมีความโปร่งใส ยืดหยุ่น และเหมาะสมกับรายได้ที่แท้จริงในแต่ละพื้นที่มากขึ้น

นอกจากนี้ คุณภาพและทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน หากสร้างบ้านพักอาศัยสังคมห่างไกลจากศูนย์กลางและขาดโครงสร้างพื้นฐาน ผู้คนก็ยังคงต้องแบกรับต้นทุนการเดินทางที่สูง แม้ว่าจะเช่าบ้านราคาถูกก็ตาม

เกี่ยวกับเนื้อหานี้ ดร. วอ ตรี แถ่ง เน้นย้ำว่ากองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติไม่เพียงแต่มุ่งเน้นที่ปริมาณเท่านั้น แต่ยังต้องมุ่งเน้นการพัฒนาคุณภาพชีวิตด้วย ที่อยู่อาศัยสังคมต้องอยู่ใกล้สถานที่ทำงาน มีบริการ และการเดินทางที่สะดวก ประชาชนจึงจะมีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงอย่างแท้จริง

เพื่อให้ความคาดหวังกลายเป็นจริง ผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องกันว่าเพื่อให้กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติมีบทบาท จำเป็นต้องมีปัจจัยสามประการ: สถาบันที่ชัดเจน - ทุนที่ยั่งยืน - การจัดการที่โปร่งใส

ด้วยเหตุนี้ จึงมีความจำเป็นที่จะต้องออกพระราชกฤษฎีกาแนวทางโดยเร็ว โดยกำหนดกลไกการดำเนินงาน อำนาจ และความรับผิดชอบของรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น การกระจายอำนาจการบริหารจัดการต้องเชื่อมโยงกับความรับผิดชอบในการใช้และการกู้คืนเงินทุน

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องกระจายรูปแบบการระดมทุนให้หลากหลาย เช่น การออกพันธบัตรที่อยู่อาศัย การขอให้สถาบันการเงินและองค์กรไม่แสวงหากำไรเข้าร่วม หรือการอนุญาตให้ธุรกิจหักภาษีได้เมื่อสมทบเข้ากองทุน

นอกจากนี้ จำเป็นต้องส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยถือว่าเป็นสาขาการลงทุนที่น่าดึงดูดและยั่งยืน แทนที่จะเป็นเพียงภารกิจด้านความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น

นอกจากนี้ จำเป็นต้องเชื่อมโยงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเข้ากับการวางผังเมืองและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนส่งสาธารณะ เพื่อให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยใกล้สถานที่ทำงานและลดค่าครองชีพได้

การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) ถือเป็นก้าวสำคัญเชิงกลยุทธ์ในกระบวนการพัฒนานโยบายที่อยู่อาศัยให้สมบูรณ์แบบ โดยมีเป้าหมาย “ทุกคนมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ปลอดภัย และยั่งยืน” หากดำเนินการอย่างสอดประสาน โปร่งใส และมีส่วนร่วมจากภาคเศรษฐกิจต่างๆ กองทุนนี้จะไม่เพียงแต่ช่วยให้ประชาชนหลายล้านคนบรรลุความฝันในการตั้งถิ่นฐานเท่านั้น แต่ยังมีส่วนช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ และสร้างความมั่นใจในความมั่นคงทางสังคมอีกด้วย ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ยืนยันว่ากองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของนโยบายที่อยู่อาศัย เมื่อกลไกการดำเนินงานได้รับการพัฒนาอย่างสมบูรณ์ กองทุนนี้จะกลายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการช่วยให้เวียดนามบรรลุเป้าหมายในการสร้างความมั่นคงให้กับประชาชนทุกคน

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm