กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ: ก้าวสำคัญเชิงกลยุทธ์ในนโยบายสวัสดิการสังคม

ในบริบทของราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น ความฝันที่จะมีที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนในเมืองใหญ่ยังคงเป็นความท้าทาย การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินใหม่ที่ได้รับการอนุมัติจากสภาแห่งชาติในมติหมายเลข 201/2025/QH15 คาดว่าจะเปิดทางไปสู่แนวทางที่ยั่งยืนเพื่อช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม ในขณะเดียวกันก็สร้างแรงผลักดันให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่สมดุลและมีสุขภาพดีมากขึ้น

โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม "บ้านสีเขียวทูเทียม" ในเขตแคทลาย (นคร โฮจิมิน ห์) โครงการนี้ประกอบด้วยห้องชุด 1,040 ยูนิต ขนาดพื้นที่หลากหลาย ตั้งแต่ 1 ถึง 2 ห้องนอน ราคาประมาณ 25 ล้านดง/ตารางเมตร และเริ่มเปิดให้บริการเมื่อปลายปี 2024 ภาพ: อัน ฮิ้ว - ฮุยเยน ตรัน/หนังสือพิมพ์ทินต๊อกและดานต๊อก

การแก้ปัญหาแรงกดดันด้านที่อยู่อาศัย

จากสถิติของ กระทรวงการก่อสร้าง ประเทศมีคนงานในนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 2.4 ล้านคน และคนงานในเมืองที่มีรายได้น้อยอีกหลายล้านคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน อย่างไรก็ตาม อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นตอบสนองความต้องการที่แท้จริงได้เพียงประมาณ 40% เท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ใน ฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 25 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2558 เป็นมากกว่า 85 ล้านดง/ตารางเมตร ในปัจจุบัน ช่องว่างราคาสูงขึ้นกว่าสามเท่าในเวลาไม่ถึง 10 ปี ในทำนองเดียวกัน ในโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาทั่วไปก็สูงเกิน 90 ล้านดง/ตารางเมตร ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านแทบเป็นไปไม่ได้สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง

ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัดมีความเร่งด่วน การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเป็น langkah ที่ถูกต้องในการแก้ไขปัญหานี้อย่างเป็นพื้นฐาน

ตามที่นายดิงห์กล่าว ในความเป็นจริงแล้ว นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ถูกนำมาใช้เป็นเวลานานแล้ว แต่ทรัพยากรที่จำกัด กลไกการจัดสรรเงินทุนที่ซับซ้อน และผลกำไรจากการลงทุนที่ถูกควบคุม ทำให้ภาคธุรกิจให้ความสนใจน้อยลง สถานการณ์นี้ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง อย่างไรก็ตาม การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติสามารถพิจารณาได้ว่าเป็นก้าวใหม่ทางด้านสถาบัน

ในมติที่ 201/2025/QH15 กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติได้รับการกำหนดให้เป็นกองทุนการเงินของรัฐที่ไม่ขึ้นกับงบประมาณ มีสถานะทางกฎหมาย และดำเนินงานโดยไม่แสวงหาผลกำไร กองทุนประกอบด้วยสองระดับ ได้แก่ กองทุนกลาง ซึ่งจัดตั้งและบริหารโดยรัฐบาล และกองทุนที่อยู่อาศัยระดับท้องถิ่น ซึ่งจัดตั้งและดำเนินการโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตามกลไกที่เป็นเอกภาพ

เงินทุนของกองทุนมาจากหลายช่องทาง ได้แก่ การจัดสรรงบประมาณของรัฐ มูลค่าของที่ดินที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค รายได้จากการขายและการให้เช่าที่อยู่อาศัยสาธารณะ เงินจากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และเงินทุนอื่น ๆ ที่ระดมทุนและได้รับการสนับสนุนอย่างถูกกฎหมายทั้งในและต่างประเทศ

ภารกิจหลักของกองทุนคือการลงทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยให้เช่า และที่อยู่อาศัยแบบเช่าซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบอาชีพ เจ้าหน้าที่รัฐ ลูกจ้าง กรรมกร และคนงาน นอกจากนี้ กองทุนยังร่วมสนับสนุนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมด้วย

ดร.โว ตรี ทันห์ สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการคลังแห่งชาติ ประเมินว่า หากออกแบบและดำเนินการอย่างโปร่งใส กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติสามารถกลายเป็นเครื่องมือทางนโยบายที่สำคัญได้ เช่นเดียวกับรูปแบบกองทุนที่อยู่อาศัยในเกาหลีหรือสิงคโปร์ นี่คือรากฐานสำหรับการสร้างระบบนิเวศทางการเงินด้านที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ซึ่งจะช่วยให้ผู้คนหลายล้านคนมีโอกาสได้ตั้งรกราก

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้วิเคราะห์ว่า การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติก่อให้เกิดความคาดหวังที่สำคัญ 3 ประการแก่ประชาชน ประการแรก กองทุนจะสร้างอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้นผ่านการลงทุนหรือการร่วมลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยให้เช่า เมื่อมีอุปทานมากขึ้น แรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็จะลดลง และประชาชนจะมีทางเลือกที่เหมาะสมกับรายได้ของตนมากขึ้น

ต่อไป กองทุนจะให้การสนับสนุนโดยตรงแก่ผู้ที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งแรงงานรุ่นใหม่ แรงงานในนิคมอุตสาหกรรม เจ้าหน้าที่ที่เพิ่งจบการศึกษา และข้าราชการ ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เลย หน่วยงานท้องถิ่นสามารถใช้เงินทุนจากกองทุนเพื่อให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือลงทุนสร้างกองทุนที่อยู่อาศัยให้เช่าตามกลไกการหมุนเวียนได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กองทุนนี้จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเมืองแบบบูรณาการ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่กองทุนลงทุนจะต้องเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โรงเรียน การดูแลสุขภาพ และบริการสาธารณะ ซึ่งจะไม่เพียงแต่ช่วยให้ผู้คน "มีบ้าน" เท่านั้น แต่ยัง "มีสถานที่ที่น่าอยู่" อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามที่นักเศรษฐศาสตร์ ดินห์ มินห์ ตวน กล่าวไว้ เพื่อให้กองทุนนี้มีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีกลไกการระดมทุนที่หลากหลาย แหล่งเงินทุนของกองทุนนี้ไม่ควรพึ่งพางบประมาณของรัฐเพียงอย่างเดียว จำเป็นต้องกำหนดสัดส่วนการมีส่วนร่วมจากช่องทางต่างๆ อย่างชัดเจน ได้แก่ รัฐบาล ธนาคาร ธุรกิจ บุคคล และองค์กรระหว่างประเทศ จึงจะทำให้กองทุนมีความยั่งยืนในระยะยาวและหลีกเลี่ยงการพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอกได้

เอาชนะความท้าทาย เปิดโอกาสด้านที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า แม้จะมีความคาดหวังสูง แต่กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติยังคงเผชิญกับความท้าทายในทางปฏิบัติมากมาย ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดและเป็นปัญหาแรกที่ต้องเผชิญคือเรื่องเงินทุน

การจัดตั้งกองทุนด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มต้นประมาณ 5,000 ล้านดง และเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านดงภายใน 3 ปีแรก ถือเป็นการเริ่มต้นที่ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการเงินทุนหลายแสนล้านดงต่อปีสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ดังนั้น การระดมทุนจากภาคสังคมจึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน

นอกจากนั้นยังต้องมีกลไกการดำเนินงานและการตรวจสอบ เนื่องจากเป็นกองทุนนอกงบประมาณที่ดำเนินงานในฐานะรัฐวิสาหกิจ กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจึงต้องมีกลไกการบริหารจัดการที่โปร่งใส การตรวจสอบบัญชีที่เป็นอิสระ และการใช้เงินทุนอย่างเปิดเผยต่อสาธารณะ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและความสูญเสีย

นายเลอ วัน บินห์ รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า จำเป็นต้องกำหนดกลไกการให้เงินทุน การให้กู้ยืม และการเรียกคืนเงินทุนให้ชัดเจน เพื่อให้กองทุนสามารถดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่เงินทุน "หยุดนิ่ง" โดยไม่ก่อให้เกิดผลผลิตที่เป็นรูปธรรม

นอกจากนี้ จำเป็นต้องระบุผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง เพราะในความเป็นจริง โครงการบ้านเพื่อสังคมหลายโครงการในอดีตยังคงประสบปัญหา "คนที่ต้องการไม่มีเงินซื้อ คนที่ซื้อได้กลับไม่ต้องการ" ดังนั้น เกณฑ์การเข้าถึงและกลไกการอนุมัติจึงต้องมีความโปร่งใส ยืดหยุ่น และเหมาะสมกับรายได้ที่แท้จริงในแต่ละพื้นที่มากขึ้น

นอกจากนี้ คุณภาพและทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน หากที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยสร้างอยู่ไกลจากใจกลางเมืองและขาดโครงสร้างพื้นฐาน ประชาชนก็ยังคงต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูง แม้ว่าจะเช่าบ้านราคาถูกก็ตาม

ในประเด็นนี้ ดร.โว ตรี ทันห์ เน้นย้ำว่า กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติไม่ควรเน้นแค่ปริมาณที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ควรมีเป้าหมายเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตด้วย ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต้องอยู่ใกล้สถานที่ทำงาน เข้าถึงบริการต่างๆ ได้สะดวก และมีการคมนาคมที่ง่ายดาย จึงจะทำให้ประชาชนสามารถตั้งรกรากได้อย่างแท้จริง

เพื่อให้ความคาดหวังกลายเป็นความจริง ผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องกันว่ากองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติจะสามารถทำหน้าที่ได้อย่างเต็มที่ ต้องมีปัจจัยสามประการ ได้แก่ สถาบันที่ชัดเจน เงินทุนที่ยั่งยืน และการบริหารจัดการที่โปร่งใส

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกาชี้นำโดยเร็ว เพื่อระบุกลไกการดำเนินงาน อำนาจ และความรับผิดชอบของรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น การกระจายอำนาจการบริหารจัดการต้องเชื่อมโยงกับความรับผิดชอบในการใช้และการเรียกคืนเงินทุน

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องกระจายรูปแบบการระดมทุน เช่น การออกพันธบัตรที่อยู่อาศัย การขอความร่วมมือจากสถาบันการเงินและองค์กรไม่แสวงหาผลกำไร หรือการอนุญาตให้ธุรกิจหักภาษีได้เมื่อบริจาคเงินเข้ากองทุน

นอกจากนี้ จำเป็นต้องส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยพิจารณาว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจและยั่งยืน แทนที่จะมองว่าเป็นเพียงภารกิจด้านความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น

นอกจากนี้ จำเป็นต้องเชื่อมโยงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเข้ากับการวางผังเมืองและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งสาธารณะ เพื่อให้ประชาชนสามารถอาศัยอยู่ใกล้ที่ทำงานและลดค่าครองชีพได้

การจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเป็นก้าวสำคัญเชิงกลยุทธ์ในกระบวนการพัฒนาแนวนโยบายด้านที่อยู่อาศัยให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น โดยมีเป้าหมายคือ "ทุกคนมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ปลอดภัย และยั่งยืน" หากดำเนินการอย่างเป็นระบบ โปร่งใส และได้รับความร่วมมือจากหลายภาคส่วนทางเศรษฐกิจ กองทุนนี้จะไม่เพียงแต่ช่วยให้ประชาชนหลายล้านคนบรรลุความฝันในการมีที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ และสร้างความมั่นคงทางสังคมอีกด้วย ดร. เหงียน วัน ดินห์ ยืนยันว่ากองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในนโยบายด้านที่อยู่อาศัย เมื่อกลไกการดำเนินงานสมบูรณ์แล้ว กองทุนนี้จะกลายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการช่วยให้เวียดนามเข้าใกล้เป้าหมายของการมีที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคนมากขึ้น

แหล่งที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm