'ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นผิดปกติเนื่องจากผลกระทบจากกลุ่มผลประโยชน์'

Bong bóng chung cư tại một số khu vực của Hà Nội hiện nay sẽ xẹp trong thời gian tới - Ảnh: NAM TRẦN — ฟองสบู่อพาร์ตเมนท์ในบางพื้นที่ของ ฮานอย กำลังจะแตกในอนาคตอันใกล้นี้ - ภาพ: NAM TRAN

นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยืนยันเรื่องนี้ในการสัมมนา โอกาสใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Nong Thon Ngay Nay และ Dan Viet เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ณ กรุงฮานอย ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกับที่กฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้

ฟองสบู่คอนโดจะแตก

คุณดิงห์กล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้น แต่กลับไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงมากนัก ซึ่งอาจเป็นเพราะกลุ่มนักเก็งกำไรที่ไม่ซื่อสัตย์ดันราคาให้สูงขึ้น

เหตุผลที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นผิดปกติ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง โดยไม่มีโครงการใหม่ มีเพียงโครงการเก่าๆ เท่านั้นที่ดำเนินการอยู่

“ด้วยอุปทานที่ไม่เพียงพอและคุณภาพที่ย่ำแย่ ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจึงสูง แต่อุปทานในตลาดกลับไม่มีเลย แม้แต่ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่สามารถตอบสนองได้เนื่องจากอุปทานที่ไม่เพียงพอ” นายดิงห์กล่าวเสริม

เขาหวังว่าในอนาคตอันใกล้ โครงการต่างๆ จะได้รับการแก้ไข และอุปทานในตลาดจะมีมากขึ้นและหลากหลายมากขึ้น ซึ่งจะช่วยลดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และลดแรงกดดันต่อการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาด

นายดิงห์ คาดการณ์ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยในช่วงนี้ว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี ตลาดฮานอยจะมีโครงการอพาร์ตเมนท์ใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย และจะมีสินค้าจากโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอีกหลายพันรายการ

ในส่วนของราคาขาย พื้นที่ใดก็ตามที่เพิ่งเกิดภาวะฟองสบู่แตก ย่อมจะยุบตัวลงและราคาจะลดลงอย่างแน่นอน แต่แนวโน้มโดยทั่วไปคือราคาอพาร์ตเมนต์จะไม่ลดลงเมื่อปัจจัยนำเข้าทางการตลาด เช่น ราคาที่ดินและเงินชดเชยที่ดินเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ การออกใบอนุญาตโครงการยังไม่ง่ายเหมือนแต่ก่อน มีเพียงนักลงทุนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเท่านั้นจึงจะดำเนินโครงการได้ เมื่ออุปสงค์และอุปทานค่อยๆ สมดุลกัน ราคาอพาร์ตเมนต์จะถูกกำหนดโดยอุปสงค์และอุปทาน

Toàn cảnh tọa đàm sáng 1-8 - Ảnh: B.NGỌC — ภาพรวมการหารือช่วงเช้าวันที่ 1 สิงหาคม - ภาพ: B.NGOC

เมื่อกฎหมายทั้ง 3 ฉบับมีผลบังคับใช้ ท้องถิ่นต่างๆ จะไม่กลัวความผิดพลาดอีกต่อไปหรือไม่?

ในการสัมมนา ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารหลายท่านให้ความเห็นว่า บทบัญญัติทางกฎหมายที่ชัดเจนของกฎหมายสามฉบับที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ไขปัญหาของโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการได้ เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะไม่ต้องกังวลกับความผิดพลาดในการดำเนินการแก้ไขปัญหาของแต่ละโครงการอีกต่อไป

นายดาว จุง จิน ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การอนุมัติกฎหมาย 3 ฉบับล่วงหน้า (กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) จะช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ ได้หลายประการ รวมถึงปัญหาในการประเมินราคาที่ดินและการดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินของที่ดิน

คุณชินห์ เล่าว่า นับตั้งแต่มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 มีโครงการหลายโครงการที่ติดขัดมานานถึง 20 ปี โดยไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา ต่อมาเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 หลายพื้นที่ก็ติดขัดเพราะไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นหลายคนกลัวความผิดพลาดและไม่กล้าทำอะไร กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้จะช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดจากนโยบายทางกฎหมายที่ทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ หรือกระบวนการดำเนินการไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ

ผมคิดว่าส่วนที่สองน่าจะมีปัญหามากกว่า ถ้าเราดำเนินการตามลำดับขั้นตอนและเป็นไปตามกฎระเบียบ เราต้องมีโครงการลงทุน คัดเลือกนักลงทุน และดำเนินการจัดสรรที่ดินต่อไป หลังจากตัดสินใจจัดสรรที่ดินแล้ว เราต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนจึงจะสามารถจัดสรรที่ดินในพื้นที่ ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และดำเนินการก่อสร้างโครงการได้

แต่หลายโครงการในอดีตไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนอย่างเป็นลำดับ ทันทีที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน โครงการก็ถูกจำนอง ที่ดินถูกสร้างและขายก่อนที่จะมีการชำระหนี้ทางการเงิน นั่นเป็นเพราะไม่ได้ดำเนินการอย่างถูกต้อง” นายบิญห์เน้นย้ำ

นายเหงียน ก๊วก หุ่ง รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการชี้แจงว่าปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันของโครงการต่างๆ เกิดจากกลไกหรือกระบวนการและขั้นตอนที่ไม่เหมาะสม ปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขได้เนื่องจากไม่สอดคล้องกับกฎหมาย

นายหุ่งยังยอมรับว่าในอดีตประสบปัญหาเนื่องจากความผิดพลาดของตัวธุรกิจเอง กลไก และแม้กระทั่งธนาคารปล่อยกู้ให้โครงการโดยไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่เพียงพอ ทำให้มีสินทรัพย์คั่งค้างจำนวนมาก

ที่มา: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-ha-noi-tang-bat-thuong-do-tac-dong-cua-nhom-loi-ich-20240801115336803.htm