การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม: ปลดล็อกกระแสเงินทุนและจัดการ 'ต้นตอ' ของอุปทาน

ความเร็วในการเบิกจ่ายโครงการสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวังเนื่องจากยังมีปัญหาอุปสรรคมากมาย

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตก๋ายรัง เมือง เกิ่นเท อ ภาพ: Thanh Liem/VNA

ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ย 6.6% สำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมนั้นสูงเกินไป จึงควรคงไว้ที่ 4.8%

การใช้ประโยชน์จากนโยบายการเงิน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HORE) ระบุว่า อัตราดอกเบี้ย 6.6% สำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมนั้นสูงเกินไป เขาจึงเสนอให้รัฐบาลคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 4.8% เพื่อช่วยให้ประชาชน โดยเฉพาะเยาวชน มีโอกาสสร้างที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับรายได้ของตนเอง

ในการสัมมนาเมื่อเร็วๆ นี้ “การแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อดึงดูดผู้อยู่อาศัยสู่เขตเมืองใหม่” คุณเล ฮวง เชา กล่าวว่า ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ผู้ซื้อต้องกู้ยืมเงินในอัตราดอกเบี้ย 6.6% ต่อปี ซึ่งสูงเกินไป ขณะเดียวกัน ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2564 ถึงเดือนกรกฎาคม 2567 นายกรัฐมนตรี ได้อนุมัติอัตราดอกเบี้ยเพียง 4.8% ต่อปีหลายครั้ง และตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567 อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นเป็น 6.6% ต่อปี

หลังจากมีการยื่นคำร้องจำนวนมาก รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 261 เมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2568 โดยให้ลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือ 5.4% “เรายังคงแนะนำอย่างยิ่งให้คงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 4.8% ต่อปี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 5.4% หากนักลงทุนกู้ยืมจากธนาคารเพื่อนโยบายสังคมแห่งเวียดนาม (VBSP) พวกเขาจะต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ย 120% ของ 5.4% ซึ่งสูงถึงประมาณ 6.48% ซึ่งสูงมาก ในขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ก็ปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรอย่าง Nam Long เพียงประมาณ 5.9% ถึง 6.1% เท่านั้น” นายเล ฮวง เชา กล่าว

เมื่อพูดถึง “ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด” สามารถแบ่งได้เป็นสองประเภท คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด แล้วราคาเท่าไหร่จึงจะถือว่าเหมาะสม?

ในปี 2556 รัฐบาลได้ออกมติที่ 02 เสนอมาตรการสินเชื่อวงเงิน 30,000 พันล้านดอง โดยกำหนดให้ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาไม่เกิน 1,050 พันล้านดองสามารถกู้ยืมเงินจากมาตรการนี้ได้ จนถึงปัจจุบัน ราคาที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สามารถกำหนดได้ต่ำกว่า 3 พันล้านดอง

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทนี้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องมีกลไกพิเศษเกี่ยวกับกองทุนที่ดินหรือภาษี แต่ต้องการเพียงสิ่งจูงใจด้านสินเชื่อ ซึ่งคล้ายกับมาตรการวงเงิน 145,000 พันล้านดองที่ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) กำลังดำเนินการเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมและการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่า “เราขอแนะนำให้ขยายมาตรการนี้ให้ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยมีอัตราดอกเบี้ย 5.9-6.1% ที่ธนาคารต่างๆ กำลังพิจารณาอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งถือว่าค่อนข้างสมเหตุสมผล” ตัวแทนจาก HORE กล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าสิ่งสำคัญที่สุดคือการมีนโยบายสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมเป็นระยะเวลา 20-25 ปี เมื่อนั้น คนหนุ่มสาวที่มีฐานะทางการเงินที่ดี โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ก็จะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้อย่างสมบูรณ์ เมื่อนั้นเราจึงจะสามารถแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้อย่างแท้จริง

ข้อมูลล่าสุดจากกระทรวงก่อสร้าง ณ เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2568 ธนาคารต่างๆ ได้เบิกจ่ายสินเชื่อไปแล้วประมาณ 19,700 พันล้านดอง เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นอกจากนี้ หน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ ยังได้เร่งดำเนินการโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะสามารถสร้างบ้านได้กว่า 82,000 หลังในปีนี้ ซึ่งจะช่วยให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ 100,000 หลัง...

การลดอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอหากไม่แก้ไข "ต้นตอ" ของปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจบางท่านระบุว่า หากนโยบายสินเชื่อหยุดอยู่แค่การลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่มีกลไกสนับสนุนการดำเนินการ ก็อาจเกิดปัญหาการเข้าถึงเงินทุนได้ยาก นอกจากนี้ จำเป็นต้องแก้ไขที่ต้นตอของปัญหาจากฝั่งอุปทาน นโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษจึงจะมีประสิทธิภาพ

ปริญญาโท ตรัน จ่อง เตี๊ยต - ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ภาค 15 กล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการสินเชื่อ 3 โครงการที่สนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โครงการแรกคือโครงการวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ซึ่งปัจจุบันมีธนาคาร 9 แห่งที่ลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการแล้ว โดยมีวงเงินรวม 145,000 พันล้านดอง โครงการที่สองคือโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับคนหนุ่มสาวอายุต่ำกว่า 35 ปี และโครงการที่สามคือโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2567 ซึ่งระบุรายละเอียดหลายมาตราของกฎหมายที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ด้วยแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดอง ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้ขอให้สถาบันสินเชื่อ (CI) ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถึง 6 ครั้ง จากเดิม 8.7% ต่อปี เป็น 6.4% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 5.9% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับครัวเรือนยากจน (ประมาณ 6.6% ต่อปี) เสียอีก

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ระบุว่า ณ วันที่ 31 กรกฎาคม เงินกู้คงค้างสำหรับโครงการบ้านจัดสรรทั้งสี่โครงการมีมูลค่าประมาณ 30,000 พันล้านดอง แต่ความคืบหน้าในการดำเนินการยังคงล่าช้า เวียดนามสร้างอพาร์ตเมนต์ได้เพียงเกือบ 60% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1 ล้านยูนิตภายในปี 2568 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่เข้มแข็งกว่านี้เพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

กระทรวงก่อสร้างเวียดนามรายงานว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 เวียดนามได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ 43,681/100,275 ยูนิต (คิดเป็น 43.6%) คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2568 จะมีการก่อสร้างเพิ่มอีก 39,245 ยูนิต (รวม 82,926/100,275 ยูนิต คิดเป็น 83%) โดยมีการลงทุนก่อสร้าง 135,033 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ 69 โครงการ ขนาด 54,362 ยูนิต ได้เริ่มก่อสร้างในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้

ในสถานการณ์เช่นนี้ ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้ร้องขอให้กระทรวงก่อสร้างดำเนินแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในตลาด ซึ่งรวมถึงการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน ขณะเดียวกัน เร่งศึกษาและเสนอร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย

พร้อมกันนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเทศบาลต้องให้ความสำคัญกับการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร โดยมุ่งเน้นการดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาให้บรรลุเป้าหมายโครงการบ้านจัดสรรที่นายกรัฐมนตรีมอบหมายให้สำเร็จ

เพื่อแก้ปัญหา "ความกระหาย" ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 ในการประชุมกับนายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh และคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กลาง HOREA ได้เสนอว่า ประการแรก เพื่อลดราคา จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและราคาไม่แพง ประการที่สอง เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคและความยากลำบากสำหรับโครงการที่หยุดชะงัก (ปัจจุบันมีโครงการที่หยุดชะงัก 2,890 โครงการที่ต้องแก้ไข)

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการเข้าถึงกองทุนที่ดินได้อย่างเป็นธรรม โดยการปฏิบัติตามมติที่ 171 ของรัฐสภา เรื่อง โครงการนำร่องอนุญาตให้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (หรือที่ดินที่มีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายเหงียน จุง วู ประธาน Cen Land

สำหรับแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อช่วยพยุงราคาที่อยู่อาศัย นายเหงียน จุง หวู ประธานกรรมการบริษัทเซ็นแลนด์ กล่าวว่า ประการแรก รัฐต้องเป็นผู้นำในการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองห่างไกลและเขตเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ (TOD) เพื่อช่วยลดราคาอสังหาริมทรัพย์ สนับสนุนภาคธุรกิจและผู้ซื้อบ้านจริง และป้องกันการเก็งกำไร นายเหงียน จุง หวู เสนอว่า “เมื่อรัฐลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ประชาชนสามารถซื้อบ้านราคาถูกได้จากนโยบายของรัฐ ไม่ใช่จากนักลงทุน A และ B”

นอกจากนี้ จำเป็นต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูง เพื่อสร้างศูนย์กลางเมืองใหม่ หลีกเลี่ยงการพัฒนาเมืองโดยปราศจากโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งนำไปสู่ ​​“เมืองร้าง” ขณะเดียวกัน การสร้างบ้านก็จำเป็นต้องกำหนดกฎเกณฑ์ว่า “สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย” และ “หากไม่สามารถนำคนกลับมาได้ ก็จะไม่อนุญาตให้สร้าง” แม้ว่าจะมีใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว นักลงทุนก็ต้องขายผลิตภัณฑ์ที่จะได้รับอนุญาตให้สร้างได้ 50-70%

นายเหงียน จุง หวู ยังเน้นย้ำว่า ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควรอยู่ที่ระดับ 2 พันล้านดอง ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระได้นานหลายปี เพื่อให้บรรลุผลสำเร็จนี้ จำเป็นต้องมีปัจจัย 3 ประการ โดยเฉพาะเงินทุน ไม่ใช่แค่เงินทุนจำนวนมากเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเงินทุนราคาถูกด้วย

ดร.เหงียน วัน ดิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS)

เป็นไปไม่ได้ที่จะใช้คำสั่งทางปกครองหรือกำหนดความคาดหวังที่ว่า "สร้างบ้านราคาถูกโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน" เพราะไม่มีธุรกิจใดสามารถลดราคา ลดกำไร และยังคงพัฒนาได้ ธุรกิจจำเป็นต้องมีแรงจูงใจทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน หากถูกบังคับให้ทำโดยไม่ได้กำไร พวกเขาจะไม่สามารถรักษา ลงทุนซ้ำ หรือพัฒนาได้ สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงนั้น เป็นผลมาจากต้นทุนหลายกลุ่ม ต้นทุนที่ดินเพียงอย่างเดียวคิดเป็น 30-40% และในบางพื้นที่สูงถึง 50% ของราคาขาย ต้นทุนการก่อสร้างค่อนข้างคงที่ แต่ต้นทุนกระบวนการและต้นทุนเงินทุนเป็นสาเหตุของการขึ้นราคา โครงการจำนวนมากถูก "พัก" ไว้นานถึง 6 ปี ทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนค่าเสียโอกาสเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm