ธุรกรรมอสังหาฯ ใช้สัญญากู้เงิน คนซื้อเสียใจ! (บทความล่าสุด)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นช่วง “ร้อนแรงที่สุด” ไปแล้ว อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยใช้สัญญากู้ยืมเงินยังคงมีอยู่ และผลกระทบที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขในชั่วข้ามคืน ดังนั้น ก่อนที่หน่วยงานภาครัฐจะเข้มงวดกฎหมายมากขึ้น ประชาชนควรพิจารณาและศึกษาเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงินอย่างรอบคอบเมื่อ “ลงนาม” ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยง “ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก”

ธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านสัญญากู้เงิน: ผู้ซื้อต้องเสียใจ! (ตอนที่ 1) - จาก "จุดฮอต" ของ Floor Plan 584

ธุรกรรมอสังหาฯ ใช้สัญญากู้เงิน: ผู้ซื้อเสียใจ! (ตอนที่ 2) - กับดักความร่วมมือหรือการระดมทุน

ลูกค้าควรศึกษาข้อมูลและเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและนักลงทุนที่มีชื่อเสียง (ในภาพ: เขตเมือง Xuan Hung, แขวง Quang Thang, เมือง Thanh Hoa ) ภาพ: PV

ปากกาตกไก่ตาย

กลับมาที่เรื่องราวของ คุณ LD ลูกค้าที่ซื้อที่ดินโครงการ MBQH 2125 เฟส 2 คุณ LD กล่าวว่า “หลังจาก “ตกลงซื้อขาย” กับเจ้าของที่ดินแล้ว ดิฉันก็ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญากู้ยืมกับบริษัท ก่อนเซ็นสัญญา ดิฉันไม่ได้ศึกษาข้อกฎหมายของโครงการอย่างละเอียด โดยเฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะซื้อ (บ้านเปล่า) แต่คิดว่ากำลังซื้อที่ดินเปล่าอยู่ ดิฉันไม่ทราบว่าขั้นตอนการทำสัญญากู้ยืมเงินมีความสำคัญต่อสิทธิในการซื้อสินค้ามากน้อยเพียงใด เมื่อนักลงทุนประกาศว่าดิฉันต้องรีบสร้างบ้าน ดิฉันจึงหยิบสัญญาออกมาอ่านอีกครั้ง ขณะเดียวกัน ดิฉันก็ได้ศึกษาบทบัญญัติของกฎหมายและพบว่าการทำธุรกรรมผ่านสัญญากู้ยืมเงินมีความเสี่ยงสูง ตอนนี้อยู่ในสถานะ “รับมือ” ครอบครัวของดิฉันต้องทำตามที่นักลงทุนร้องขอ

“หากเราศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างละเอียด รวมถึงความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญากู้ยืมเงินและขั้นตอนที่ซับซ้อน ไม่ใช่แค่ตัวผมเองเท่านั้น แต่หลายคนจะไม่ซื้อที่ดินในรูปแบบนี้ แต่จะมองหาแปลงที่ดินที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนเพื่อทำธุรกรรม” - คุณแอลดี กล่าวเพิ่มเติม

ลูกค้า LT C ซึ่งซื้อที่ดินที่ MB 584 กล่าวว่า "... ก่อนเซ็นสัญญากู้ยืม นายหน้าพาผมไปที่สำนักงานบริหารของ BNB LLC เพื่อ "แนะนำ" "หนังสือย่อย" และสัญญาว่าเมื่อโครงการผ่านการพิจารณา ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกโอนทันที เนื่องจากผมเชื่อใจทั้งนักลงทุนและนายหน้า ผมจึงเซ็นสัญญากู้ยืมเพื่อ "ซื้อ" ที่ดินสองแปลงติดกัน ตอนนี้ถ้าผมสร้างบ้าน ผมกังวลว่าจะเสียทั้ง "วัวและยุ้งฉาง" แต่ถ้าผมไม่สร้าง ผมไม่รู้ว่าผมจะได้เงินที่ลงทุนไปคืนเมื่อไหร่..."

นอกจากนี้ นักลงทุนในโครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัย Lot A-TM3 (ย่อว่า A-TM3 Site) ในเขตดงเฮือง เมืองแถ่งฮวา บริษัท BNB จำกัด ก็ได้ "กระตุ้น" กระแสตอบรับจากลูกค้าอย่างแข็งขันตั้งแต่เดือนเมษายน 2566 จนถึงปัจจุบัน ลูกค้าหลายรายของ A-TM3 Site ระบุว่า นักลงทุนรายนี้แสดงสัญญาณความคลุมเครือเกี่ยวกับข้อมูลผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง "การโฆษณา" ขายที่ดิน แต่ "เปลี่ยน" ให้เป็น "บ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ" ขณะเดียวกันก็บังคับให้ลูกค้าต้องจ่ายเงินจำนวนมากเกินควรเมื่อต้องการลงทุนสร้างบ้านของตนเอง

อย่างไรก็ตาม ในขณะที่บริษัทระดมทุนในรูปแบบของสัญญาเงินกู้ แผน A-TM3 มีมติอนุมัติผลการคัดเลือกนักลงทุน และในมติเลขที่ 3345/QD-UBND ลงวันที่ 21 สิงหาคม 2562 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด มีข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับขนาดของโครงการและผลิตภัณฑ์คือบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จและภายนอกที่ตกแต่งเสร็จแล้ว การเซ็นสัญญาเหล่านี้ "โดยไม่ได้ตั้งใจ" ทำให้ลูกค้าต้องยอมรับ เพราะถึงแม้จะต้องการชำระบัญชีสัญญา การได้เงินลงทุนคืนไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและธุรกิจต่างๆ ที่ประสบปัญหาเช่นในปัจจุบัน

ก่อนหน้านี้ หนังสือพิมพ์ถั่นฮวาได้รับคำร้องขอความช่วยเหลือจากครัวเรือนหลายครัวเรือนในอำเภอหนองกง อำเภอเทียวฮวา และอำเภอถั่นฮวา เกี่ยวกับการ "ซื้อ" ที่ดินภายใต้สัญญากู้ยืม อย่างไรก็ตาม เมื่อส่งมอบที่ดินให้แก่ "ผู้ซื้อ" กลับพบว่าที่ดินดังกล่าวถูกครอบครองโดยบุคคลอื่น

ตามที่ทนายความ Le Thi Phuong กรรมการบริษัทกฎหมาย Le Phuong Hoang Law Company Limited สมาคมทนายความจังหวัด Thanh Hoa กล่าวไว้ มีสัญญากู้ยืมเงินอยู่ 2 รูปแบบ และในทั้งสองกรณี ลูกค้าจะเสียเปรียบ

ประการแรก หากสัญญากู้ยืมไม่มีเนื้อหาใดที่แสดงให้เห็นว่าวงเงินกู้นั้นเกี่ยวข้องกับมูลค่าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่ติดมากับที่ดินในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้ยืมนั้นไม่มีมูลค่าผูกพันที่ผู้กู้ (ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการด้วย) จะต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเฉพาะที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ให้กู้ สัญญานี้เป็นเพียงสัญญากู้ยืมทางแพ่ง ความเสี่ยงคือเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์โอนกรรมสิทธิ์และราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ผู้ลงทุนจะไม่ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ของตนเอง แต่ตกลงเพียงชำระเงินต้นและดอกเบี้ย (ถ้ามี) ให้แก่ผู้ให้กู้ ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสียทางการเงินแก่ผู้ให้กู้

ประการที่สอง สัญญามีเนื้อหาแสดงความสัมพันธ์ระหว่างวงเงินกู้กับที่ดิน/บ้านในโครงการของผู้กู้ สัญญากู้ยืมอาจเป็นกรณีธุรกรรมปลอม ปกปิดธุรกรรมจริง ซึ่งเป็นธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคต (ขณะนี้โครงการยังไม่สามารถขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย) ในสัญญานี้ หากเกิดข้อพิพาทขึ้น ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งนำคดีขึ้นสู่ศาล มีความเสี่ยงที่ธุรกรรมปลอม (ซึ่งเป็นธุรกรรมกู้ยืม) และธุรกรรมที่ปกปิด (ซึ่งเป็นธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะถูกศาลตัดสินว่าไม่ถูกต้อง ผลทางกฎหมายคือ ผู้ให้กู้ (ผู้ซื้อ) ได้รับเพียงเงินคืน แต่จะไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์

เรียนรู้กฎหมายอย่างรอบคอบ

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตอาจเป็นช่องทางการลงทุนที่มีศักยภาพ แต่มีความเสี่ยงมากมายหากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการอย่างรอบคอบเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถดำเนินธุรกรรมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ปัจจุบันกฎหมายมีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับรูปแบบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ นายหวู ถั่น บิ่ญ รองอธิบดีกรมก่อสร้างถั่น ฮวา กล่าวว่า หลังจากกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ กรมก่อสร้างได้นำรูปแบบการโฆษณาชวนเชื่อและการเผยแพร่ไปยังองค์กรและบุคคลต่างๆ มากมาย เพื่อให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ดังนั้น ตามมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 66/2014/QH13 เงื่อนไขสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นในอนาคตที่จะประกอบธุรกิจ ได้แก่ ต้องมีเอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารแสดงการยอมรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้เสร็จสมบูรณ์ตามความคืบหน้าของโครงการ ในกรณีของอาคารชุดหรืออาคารอเนกประสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต ต้องมีบันทึกการยอมรับการก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นเสร็จสมบูรณ์ นอกจากนี้ ก่อนการขาย เช่า หรือซื้อที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต ผู้ลงทุนต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยประจำจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือเช่าซื้อ

นอกจากนั้น มาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP ยังกำหนดให้มีการลงนามในสัญญาระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ด้วย ดังนั้น การลงนามในสัญญาระดมทุนเพื่อการลงทุนก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จึงทำได้เฉพาะตามแบบฟอร์มที่กำหนดไว้ในข้อ 2, 3 และ 4 มาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้: บุคคลที่เข้าร่วมในการลงทุน ความร่วมมือด้านการลงทุน ความร่วมมือทางธุรกิจ การร่วมทุน และสมาคม ได้รับอนุญาตให้แบ่งผลกำไร (เป็นเงินสดหรือหุ้น) ตามอัตราส่วนการลงทุนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเท่านั้น นักลงทุนไม่สามารถใช้แบบฟอร์มการระดมทุนที่กำหนดไว้ในข้อนี้ หรือแบบฟอร์มการระดมทุนรูปแบบอื่นใด เพื่อแบ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย หรือเพื่อให้สิทธิ์แก่ผู้ระดมทุนในการจดทะเบียน วางเงินมัดจำ และสิทธิในการซื้อที่อยู่อาศัย หรือแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการ

ลูกค้าจำนวนมากที่กำลังสร้างบ้านในโครงการพื้นที่พาณิชย์และที่อยู่อาศัย แปลง A-TM3 เขตดงเฮือง เมืองถั่นฮวา กังวลใจ เพราะไม่ทราบว่าผู้ลงทุนจะดำเนินการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อใด ภาพ: PV

คุณหวู่ ทันห์ บิ่ญ แนะนำว่า “เมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าจำเป็นต้องเข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเอกสารทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถของนักลงทุน และกฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขการซื้อขายทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการเข้าไปเกี่ยวข้องกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน”

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เพื่อ "หลบเลี่ยง" กฎระเบียบการบริหารของรัฐ นักลงทุนมักใช้ "กลอุบาย" มากมาย และส่วนใหญ่แล้ว การซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตหรือการระดมทุนจะดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งโดยใช้แนวคิดของ "สัญญากู้ยืม" "เงินฝาก" "สัญญาความร่วมมือ"... "หน่วยงานบริหารของรัฐไม่มีพื้นฐานในการจัดการธุรกรรมรูปแบบเหล่านี้" นายหวู่ แถ่ง บิ่ญ กล่าวเสริม

ด้วยความตื่นเต้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในถั่นฮวา ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จึงมีราคาแพงเทียบเท่ากับ "กุ้งสด" เสมอ โครงการส่วนใหญ่ขายได้และ "ผ่าน" นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากนับตั้งแต่ "อยู่ในรูปแบบเอกสาร" แต่จากข้อมูลของกรมการก่อสร้าง มีเพียง 30 จาก 104 โครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนจากกรมการก่อสร้างให้มีสิทธิ์ในการซื้อ ขาย หรือระดมทุน ซึ่งเป็นข้อพิสูจน์ว่าการซื้อขายแบบ "เลี่ยงกฎหมาย" เกิดขึ้นบ่อยครั้ง โชคดีที่เราได้พบกับนักลงทุนที่มีชื่อเสียงซึ่งใช้เงินทุนที่ระดมมาเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง และสิทธิของลูกค้าก็ได้รับการรับประกัน ในกรณีที่พบนักลงทุน "ฉาวโฉ่" ที่ "รับ" เงินไปลงทุนในโครงการอื่น การที่ลูกค้าไม่ได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์หรือประสบปัญหาในภายหลัง ก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย

ทนายความ เล ถิ เฟือง ผู้อำนวยการบริษัทกฎหมาย เล เฟือง ฮวง จำกัด สมาคมทนายความจังหวัดถั่นฮวา ให้คำแนะนำว่า เนื่องจากผู้ลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ อาจเกิดข้อพิพาทขึ้นระหว่างทั้งสองฝ่ายได้ หากทั้งสองฝ่ายไม่สามารถเจรจาไกล่เกลี่ยหรือประนีประนอมกันได้ ผู้ซื้อสามารถยื่นฟ้องผู้ขายต่อศาลเพื่อยุติข้อพิพาทได้ ในกรณีของที่ดินแปลงเดียวกันที่ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญากู้ยืมเงินพร้อมจดทะเบียนแสดงเจตนา หรือแม้กระทั่งลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้าหลายราย พบว่ามีการทุจริตในที่ดินตามมาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2560 ลูกค้าในกรณีนี้ควรยื่นคำร้องต่อสำนักงานสอบสวนกลางเพื่อพิจารณาและแก้ไขปัญหา

กลุ่มผู้สื่อข่าว

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm