ฮานอยมีรายการราคาที่ดินใหม่ ราคาบ้านและราคาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดหรือไม่?

(CLO) มีความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ของฮานอย อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

เมื่อวานนี้ (20 ธันวาคม) คณะกรรมการประชาชนฮานอยประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ซึ่งจะมีผลใช้บังคับทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568

ตามรายการราคาที่ดินใหม่ ราคาที่ดินในฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินฉบับก่อนหน้าที่ออกในปี 2019 ถึง 3.7 เท่า โดยราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยม ซึ่งสูงถึง 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

รายงานที่ส่งถึง หน่วยงานราชการ ในเดือนกันยายน 2567 กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า การใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะมีผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับเดิม

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต (ภาพ: MIA)

จากข้อมูลของ กระทรวงก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายหลักที่มีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าใช้จ่าย 7 ประการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์) ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

ดังนั้นการกำหนดราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพิ่มขึ้น เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน... ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนรวมของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ระหว่าง 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ราคาระหว่างโครงการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ค่าชดเชยสำหรับสินทรัพย์บนที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อย ประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

ขณะเดียวกัน ตามประกาศของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอย บัญชีราคาที่ดินยังเป็นพื้นฐานในการคำนวณราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน ดังนั้น การปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินจึงเป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าจะได้รับรายได้จากการประมูลที่ดิน

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ซึ่งสูงกว่าเดิมมากจะส่งผลให้มีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มขึ้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยจึงอธิบายว่ารายการราคาใหม่นี้จะช่วยลดส่วนต่างและทำให้ราคาที่ดินในเมืองหลวงใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น

สิ่งนี้ช่วยกำหนดนโยบายการบริหารจัดการที่ดินแบบประสานกัน และประสานผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ที่จำเป็นต้องใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการต่างๆ ด้วยเหตุนี้ รายได้งบประมาณจึงเพิ่มขึ้นผ่านการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของประชาชนและภาคธุรกิจ

ในกรณีที่ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ดินสูงและไม่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยเชื่อว่าจำเป็นต้องศึกษาวิธีการลดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่การลดราคาที่ดิน

“รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วไม่ส่งผลกระทบต่อการชดเชยและการสนับสนุนการเวนคืนที่ดินเมื่อรัฐเวนคืนที่ดิน ในทางกลับกัน รายการราคาที่ดินกลับส่งผลดีต่อการเวนคืนที่ดิน ดึงดูดการลงทุนและพัฒนาทุน สิทธิของประชาชนที่ถูกเวนคืนที่ดินยังได้รับการคุ้มครองที่ดีขึ้น ซึ่งส่งเสริมให้ประชาชนปฏิบัติตามนโยบายเวนคืนที่ดิน” กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฮานอยกล่าว

นายเหงียน ถัน ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ราคาที่ดินในฮานอยเพิ่มขึ้น 3.7 เท่าจากเมื่อก่อน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยในฮานอย

สำหรับบ้านที่อยู่ในแหล่งที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ดินทำเลทองใกล้ทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

“เพราะปกติเวลาซื้อขายบ้านจะไม่มีใครคำนวณราคาตามราคาที่ดิน แต่จะคำนวณตามราคาตลาดแทน ยกตัวอย่างเช่น บ้านติดถนนที่หางงั่ง หางดาว หรือดินห์เตี๊ยนฮว่าง ใกล้ทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม ราคาตลาดอยู่ที่ 900 - 1.1 พันล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินใหม่อยู่ที่เกือบ 700 ล้านดองต่อตารางเมตร” คุณตวนกล่าว

สำหรับโครงการจะมีสองกรณี กรณีแรก ที่ดินโครงการได้รับการชดเชยและเคลียร์พื้นที่แล้ว ดังนั้นการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยจึงไม่น่าจะส่งผลกระทบมากนัก อย่างไรก็ตาม คุณตวนกังวลว่าจะมีกรณีที่นักลงทุนใช้เหตุผลนี้ในการคำนวณราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่หลังจากเปิดขาย

คดีที่สองคือคดีที่ดินที่อยู่ระหว่างการชดเชย การประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตาม คดีส่วนใหญ่อยู่ในเขตชานเมืองซึ่งค่อนข้างไกลจากใจกลางเมือง

ที่มา: https://www.congluan.vn/ha-noi-co-bang-gia-dat-moi-gia-nha-gia-bat-dong-san-se-tang-manh-post326806.html