VRES 2025: อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวเป็นผู้นำด้านความคาดหวังของตลาด

(CLO) ในการประชุมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม - VRES 2025 ผู้เชี่ยวชาญตั้งข้อสังเกตว่า แม้ตลาดจะผันผวนในปี 2022 เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย แต่ก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกัน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี แต่กระแสเงินทุนยังคงให้ความสำคัญกับกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เช่น อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว

งาน VRES 2025 ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ดึงดูดผู้เข้าร่วมงานเกือบ 1,800 คน งานนี้ยังได้มอบรางวัล Vietnam Real Estate Broker Award เพื่อยกย่องนายหน้ามืออาชีพและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืนอีกด้วย

การประชุมอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม - VRES 2025 ณ นครโฮจิมินห์

การฟื้นตัวกำลังดำเนินไป แต่มีความแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวในการประชุมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม - VRES 2025 ว่า ตลาดในปี 2025 ฟื้นตัวแล้ว แต่มีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละภูมิภาคและกลุ่มตลาด ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอีกครั้งเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2023 และราคาขายยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงหรือได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐาน

ผลสำรวจนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2025 สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน: นายหน้า 48% รายงานว่าจำนวนธุรกรรมลดลง 14% รายงานว่าเพิ่มขึ้น และ 35% ประเมินว่าจำนวนธุรกรรมคงที่

จากสถานการณ์ดังกล่าว อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นผู้นำตลาด โดยนายหน้า 37% รายงานว่ามีการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นหลักฐานว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงแข็งแกร่ง บ้านเดี่ยวก็ยังคงได้รับความนิยมเช่นกัน โดยนายหน้า 26% รายงานว่ามีการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้น และกว่าครึ่งระบุว่าตลาดมีเสถียรภาพ

ในทางกลับกัน ราคาที่ดินและวิลล่ากลับลดลง โดยนายหน้าประมาณ 40% รายงานว่าจำนวนธุรกรรมลดลง ส่วนทาวน์เฮาส์ก็ทรงตัวเช่นกัน โดยนายหน้า 29% ระบุว่าจำนวนธุรกรรมลดลง และครึ่งหนึ่งรายงานว่าตลาดทรงตัว

อย่างไรก็ตาม นายหน้าส่วนใหญ่คาดว่า อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวจะยังคงเป็นสองกลุ่มหลักของตลาดในอีกหกเดือนข้างหน้า

ฮานอย - ขยายศักยภาพการเติบโตของเขตเศรษฐกิจพิเศษ

ในกรุงฮานอย การฟื้นตัวได้รับแรงขับเคลื่อนจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงในใจกลางเมืองและการขยายตัวอย่างแข็งแกร่งของระบบถนนวงแหวน จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวถนนวงแหวนเพิ่มขึ้นจาก 269 โครงการ (ก่อนปี 2558) เป็นเกือบ 700 โครงการในปัจจุบัน ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 2.6 เท่าในเวลาเพียงสิบปี

อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด โดยความสนใจส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ภายในวงแหวนรอบที่ 2 และ 3 โดยในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2025 อำเภอน้ำตู่เลียม (เดิม) มีปริมาณการค้นหาสูงที่สุด รองลงมาคือ อำเภอฮาดง อำเภอเกาเจย์ และอำเภอฮวางไม (เดิม)

การเปลี่ยนแปลงที่โดดเด่นที่สุดเกิดขึ้นในเขตชานเมือง ในไตรมาสที่ 4 ปี 2025 พื้นที่ภายในวงแหวนรอบที่ 3 มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยย่าน Thanh Tri เดิมมีราคาสูงถึง 74 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 158% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2023 ส่วนย่าน Gia Lam เดิมและ Ha Dong เดิมมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 143%...

การเพิ่มขึ้นนี้สูงกว่าเขตใจกลางเมืองหลายแห่ง เช่น บาดีนห์ หรือ ไฮบาจุง (ในอดีต) ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นเพียง 69–92% เท่านั้น แสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่ที่มีราคาต่ำ มีที่ดินสำรองมาก และได้รับประโยชน์จากเมืองขนาดใหญ่แห่งใหม่

ในส่วนของบ้านเดี่ยว แม้ความสนใจจะลดลง แต่ราคาขายยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในเขตชานเมืองส่วนใหญ่ เนื่องจากระดับราคาที่ต่ำก่อนหน้านี้ ภายในไตรมาสที่ 4 ปี 2025 พื้นที่ต่างๆ เช่น ฮาดง ฮว่างมาย บัคตูเลียม และลองเบียน (เดิม)... มีราคาเพิ่มขึ้นกว่า 110% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2023

ในขณะเดียวกัน ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ติดถนนเพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่จำนวนธุรกรรมการซื้อขายลดลง 6% อัตรากำไรไม่เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาขายสูง ในขณะที่ราคาเช่ายังคงไม่เปลี่ยนแปลง

การเปลี่ยนแปลงของความต้องการในฮานอยก็เห็นได้ชัดเช่นกัน เปอร์เซ็นต์ของชาวฮานอยที่ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ภายในเมืองลดลงจาก 81% (ไตรมาสที่ 1 ปี 2023) เหลือ 59% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2025 ในทางกลับกัน ความสนใจในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นจาก 6% เป็น 20% และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในฮุงเยน บักนิญ กวางนิญ ฯลฯ ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวว่า แนวโน้มนี้แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกำลังขยายพื้นที่อยู่อาศัยและมองหาโอกาสในพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคที่พัฒนาแล้วเป็นอย่างดี

นครโฮจิมินห์ - การผ่อนคลายความแออัดของเมืองและการเกิดขึ้นของศูนย์กลางใหม่ๆ

นครโฮจิมินห์กำลังเข้าสู่ช่วงของการลดความหนาแน่นของเมืองอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน ทางด่วนเบ็นลุก-ลองแทง และระบบสะพานที่เชื่อมต่อ กับดงไน ...สร้างแรงผลักดันอย่างมากให้กับเมืองบริวาร เช่น ถ่วนอาน ดีอาน และหวุงเตา

จากการวิเคราะห์ของ Batdongsan.com.vn พบว่า พื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ และพื้นที่ติดกับอดีตจังหวัดบิ่ญเดือง จะเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงที่สุดในปี 2025

อุปทานของอพาร์ตเมนต์ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่สุดในตลาดนครโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ก่อนปี 2558 นครโฮจิมินห์มีโครงการอพาร์ตเมนต์เพียง 324 โครงการที่ตั้งอยู่ภายในวงแหวนรอบใน (วงแหวนรอบ 2) ปัจจุบันจำนวนโครงการดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1,050 โครงการ เพิ่มขึ้นถึง 3.2 เท่า การขยายตัวอย่างรวดเร็วของเขตเมืองช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ผลักดันอุปทานไปยังพื้นที่ชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางตะวันออกเฉียงเหนือ

คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2025 จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในหลายพื้นที่ เช่น เขตญาเบเดิม (เพิ่มขึ้น 64%) เขต 7 เดิม (เพิ่มขึ้น 63%) เขตบิ่ญถั่ญ (เพิ่มขึ้น 57%) และเมืองทูเดือก (เดิมคือเขต 2, 9 และทูเดือก) (เพิ่มขึ้น 32-48%) ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการอพาร์ตเมนต์กำลังขยายตัวไปยังจังหวัดบิ่ญเดือกที่อยู่ใกล้เคียง ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2025 เขตถ่วนอันมีปริมาณการค้นหาเพิ่มขึ้น 129% และเขตดีอันเพิ่มขึ้น 103%...

จากการประเมินของนายตวน: "ใจกลางเมืองไม่ใช่ศูนย์กลางเพียงแห่งเดียวอีกต่อไปแล้ว ถนนวงแหวนกำลังสร้างศูนย์กลางการเติบโตใหม่ๆ ในทูเดือก ดีอาน ถ่วนอาน ทูเดามอต ญาเบ... ซึ่งบ่งชี้ถึงช่วงเวลาของการขยายตัวของเมืองที่รุนแรงที่สุดเท่าที่เคยมีมา"

ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวมีการซื้อขายที่ทรงตัว แต่ความสนใจไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ราคาบ้านเดี่ยวในใจกลางเมืองอยู่ที่ 210–286 ล้านดง/ตารางเมตร สูงกว่าอพาร์ทเมนต์ 1.4–2.2 เท่า ในเขตต่างๆ เช่น บิ่ญถั่ญ ฟู่ญวน เขต 11 และเขต 7 ราคาลดลงเหลือ 125–204 ล้านดง/ตารางเมตร ในเขตชานเมืองและเมืองทูเดือก บ้านเดี่ยวมีราคาแพงกว่าอพาร์ทเมนต์เพียง 1.1–1.8 เท่า โดยเฉพาะในบิ่ญจั๊ญ ญาเบ และเขต 12 ซึ่งส่วนต่างราคาลดลงอย่างมาก ทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นได้อีก

ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ริมถนนเริ่มฟื้นตัวเล็กน้อย แต่ความต้องการเช่ายังคงซบเซาเนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน กล่าวคือ อุปทานกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมือง ในขณะที่ความต้องการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ใกล้ใจกลางเมือง พื้นที่เขต 2 เก่ากำลังได้รับความสนใจมากขึ้นเนื่องจากราคาที่แข่งขันได้และผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี

นายดิงห์ มินห์ ตวน แนะนำนักลงทุนให้พึ่งพาข้อมูลตลาดในการเลือกพื้นที่ที่เหมาะสมซึ่งมีศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีอุปทานที่มีคุณภาพ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง แทนที่จะไล่ตามกระแสจิตวิทยาหรือข่าวลือในบริบทของตลาดที่ยังคงมีความแตกต่างกันอย่างมาก

ที่มา: https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html