DNVN - การจัดกองทุนที่ดิน การอนุมัติพื้นที่ การยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การสนับสนุนต้นทุนการลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ราคาขาย และกฎระเบียบสำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อที่มีสิทธิ์ ถือเป็น 6 ประเด็นค้างคาที่ต้องได้รับการแก้ไขเพื่อให้บรรลุเป้าหมาย 1 ล้านหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมภายในปี 2573
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ได้มีนโยบายมากมายเพื่อส่งเสริมการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสังคม (NOXH) และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน (NOCN) สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์ (IP) อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์กลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง
เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม คณะกรรมการบริหารกลางได้ออกคำสั่งที่ 34 ว่าด้วยการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คำสั่งดังกล่าวมอบหมายภารกิจให้มีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมภายในปี พ.ศ. 2573
นายหวู ชี เคียน รองผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท QUALIPRO Construction Joint Stock Company ซึ่งเป็นสมาชิกของสมาคมการเงินเขตอุตสาหกรรมเวียดนาม (VIPFA) กล่าวว่า คำสั่งที่ 34 ยืนยันความมุ่งมั่นของพรรคของเราในการดำเนินการด้านประกันสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย คนงาน และบุคคลอื่นที่เข้าเกณฑ์สำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมอีกครั้งหนึ่ง
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว นายเคียน กล่าวว่า จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคหลัก 6 กลุ่มออกไป
ประการแรก การจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมและโครงการบ้านจัดสรรเพื่ออุตสาหกรรม การจัดสรรที่ดินอย่างน้อย 20% ของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อก่อสร้างบ้านจัดสรรเพื่อสังคมถือเป็นนโยบายที่ดี อย่างไรก็ตาม การดำเนินการที่เข้มงวดเกินไปอาจทำให้ราคาบ้านจัดสรรเพื่อสังคมพุ่งสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการบ้านจัดสรรตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สวยงาม ใจกลางเมือง และมีมูลค่าสูง นอกจากนี้ ค่าครองชีพในอนาคตในทำเลใจกลางเมืองยังสูง และไม่เหมาะกับผู้มีรายได้น้อย
คำสั่งที่ 34 ของคณะกรรมการกลางพรรคมอบหมายให้มีการจัดให้มีบ้านอย่างน้อย 1 ล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมภายในปี 2573
“การกำหนดให้มีการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ร้อยละ 20 ไว้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมนั้น จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ หรือการรวมเงินกองทุนที่ดินดังกล่าวเข้ากับโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่จัดวางในทำเลที่เหมาะสมจะเหมาะสมกว่ากับความเป็นจริง” นายเคียน กล่าว
ประการที่สอง การเคลียร์พื้นที่ (GPMB) โครงการจำนวนมากล่าช้าเนื่องจาก GPMB ล้มเหลวเมื่อโครงการบ้านจัดสรรตั้งอยู่ภายในหรือติดกับโครงการ NOTM ในเวลานั้น ผู้ที่มีที่ดินจะได้เปรียบเทียบนโยบายสนับสนุนของ GPMB ระหว่างสองโครงการ
เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนจะต้องเจรจาต่อรองราคาค่าชดเชยที่ดินกับประชาชนในโครงการ NOTM ส่วนโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะใช้ราคาตามระเบียบของรัฐ ดังนั้น ความแตกต่างของราคาค่าชดเชยที่ดิน (แม้ว่าทั้งสองโครงการจะอยู่ติดกัน) ระหว่างโครงการทั้งสองประเภท (NOTM และ NOXH) จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น ในเวลานั้น การดำเนินการชดเชยสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะยากขึ้น
ในทางกลับกัน ตามกฎระเบียบ สำหรับโครงการบ้านจัดสรรและโครงการบ้านจัดสรรอุตสาหกรรม รัฐบาลจะดำเนินการเคลียร์พื้นที่และมอบที่ดินเปล่าให้กับนักลงทุนเพื่อก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว สำหรับโครงการส่วนใหญ่ นักลงทุนต้องดำเนินการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาและต้นทุนมากมาย
ประการที่สาม การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ตามกฎระเบียบ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมและโครงการบ้านจัดสรรเพื่ออุตสาหกรรมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อลดราคาขายและค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้นโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันต้องผ่านขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนด้วย
การกระทำดังกล่าวจะทำให้หน่วยงานต่างๆ มีเวลาในการดำเนินการคำนวณยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมากขึ้น และในขณะเดียวกันก็ยืดระยะเวลาการดำเนินโครงการออกไปอีกด้วย
ประการที่สี่ การสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ตามระเบียบข้อบังคับ โครงการบ้านจัดสรรของรัฐจะให้การสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคบางส่วนหรือทั้งหมดภายใต้ขอบเขตของโครงการบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับนโยบายนี้ หากนโยบายนี้มีผลบังคับใช้ ราคาขาย/เช่าบ้านจัดสรรก็จะลดลงด้วย
ประการที่ห้า ในส่วนที่เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้นเกี่ยวข้องกับคุณภาพการก่อสร้างที่ต่ำและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมที่ต่ำ
แม้จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ข้อกำหนดด้านคุณภาพการก่อสร้าง ความปลอดภัย และสาธารณูปโภคยังคงต้องเป็นไปตามกฎระเบียบและไม่ต่ำกว่าโครงการ NOTM ทั่วไปมากนัก การลดราคาขายและราคาเช่าต้องดำเนินการโดยนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ ไม่ใช่การลดสาธารณูปโภคและคุณภาพการก่อสร้าง
ประการที่หก เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับผู้เช่าหรือผู้ซื้อ NOCN ในความเป็นจริง นักลงทุนทุกคนต้องการขายอพาร์ตเมนต์ NOCN จำนวนมากเพื่อคืนทุนและทำกำไรอย่างรวดเร็ว ไม่ใช่ต้องการปล่อยเช่า เพราะการปล่อยเช่าจะเหมือนกับการใช้เงินจำนวนมากเพื่อเก็บเงินเศษเงิน ใช้เวลานานในการคืนทุนและก่อให้เกิดดอกเบี้ยระยะยาว ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการ NOCN คนงานมักจะมีทัศนคติที่จะไม่ซื้อ มีเพียงไม่กี่คนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ คนงานส่วนใหญ่เช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้นเนื่องจากขาดเงินทุน
นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่โครงการ NOCN บางโครงการเสร็จสมบูรณ์ แต่นักลงทุนกลับขายได้น้อย จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้มีน้อย นักลงทุนจึงต้องหาสมดุลระหว่างการปรับขึ้นราคาค่าเช่าเพื่อให้โครงการประสบความสำเร็จ ซึ่งทำให้ราคาเช่าสูงกว่าการเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง และแรงงานก็ไม่สนใจเช่า NOCN เช่นกัน
เพื่อแก้ไขข้อขัดแย้งนี้บางส่วน คุณ Kien ได้เสนอให้นำกลไกที่อนุญาตให้เจ้าของกิจการการผลิตในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม ก่อสร้างหรือให้เช่าอาคาร NOCN ทั้งชั้นหรือทั้งอาคาร เพื่อให้คนงานพักอาศัยได้ฟรีหรือในราคาพิเศษ ซึ่งจะทำให้นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสามารถคืนทุนได้อย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการสามารถรักษาคนงานไว้ได้ และคนงานสามารถพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่สมเหตุสมผล กลไกนี้จะส่งเสริมการลงทุนของ NOCN เช่นเดียวกับคนงานที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านี้ และสร้างหลักประกันทางสังคม
มินห์ทู
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
การแสดงความคิดเห็น (0)