ผู้เช่าไม่สนใจพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไป

บ้านเช่าติดถนนเผยข้อเสียมากมาย

ต่างจากปี 2566 พื้นที่หลายแห่งในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถูกปล่อยเช่าไปแล้ว อย่างไรก็ตาม ยังมี "ดินแดนทอง" อีกหลายแห่งที่ว่างลงเกือบปีแล้ว ที่น่าสังเกตคือ จำนวนร้านค้าที่เปิดใหม่ในย่านใจกลางเมืองยังคงมุ่งเน้นไปที่อุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม โดยมีความจำเป็นต้องขยายธุรกิจเพื่อสร้างการรับรู้ต่อแบรนด์ หรือเพื่อใช้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมค้าปลีกอื่นๆ เช่น แฟชั่น เครื่องสำอาง บริการ ฯลฯ กำลังค่อยๆ หายไป

เหตุผลหลักของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอุตสาหกรรมและพื้นที่ค้าปลีกว่างเปล่าในทำเลทองใจกลางเมืองยังคงเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์การช้อปปิ้งของผู้คน ในยุคที่สินค้าจำเป็นส่วนใหญ่สามารถหาซื้อได้ง่ายบนแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซ

ผู้เช่าจำนวนมากไม่พอใจกับสถานที่ประกอบธุรกิจในใจกลางเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไป ภาพที่ 1 — ที่ดินทำเลทองหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาในการหาลูกค้าตั้งแต่กลางปี 2566 จนถึงปัจจุบัน

รายงานล่าสุดเกี่ยวกับพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคชาวเวียดนามโดย NielsenIQ Vietnam ได้ตอกย้ำความคิดเห็นนี้ โดยระบุว่าความถี่ในการซื้อของออนไลน์ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นสองเท่าเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยเฉลี่ยแล้ว แต่ละคนซื้อสินค้าออนไลน์เกือบ 4 ครั้งต่อเดือน และใช้เวลามากกว่า 8 ชั่วโมงต่อสัปดาห์ในการซื้อของออนไลน์ ซึ่งตัวเลขนี้เกือบสองเท่าของความถี่ในการไปซูเปอร์มาร์เก็ตรายเดือนของชาวเวียดนาม

นอกจากนี้ ราคาเช่าและข้อเสียของบ้านติดถนนในย่านใจกลางเมืองก็เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้เช่าไม่สนใจ ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาเช่าบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เขต 1, 3, 4 และ 2 (ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc) เดิมมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 25-40% มีเพียงเขต 7 เท่านั้นที่มีอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อยกว่า 4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ปัญหาค่าเช่าที่สูงในย่านใจกลางเมืองสะท้อนให้เห็นจาก "ความแตกแยก" ระหว่างสตาร์บัคส์และบ้านเลขที่ 11-13 ฮันถวีน (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ข้อมูลจำนวนมากจากบริษัทนายหน้าระบุว่าในปี 2560 แบรนด์กาแฟชื่อดังระดับ โลก เช่าพื้นที่นี้ในราคาประมาณ 21,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (เทียบเท่ากับ 520 ล้านดอง/เดือน) แต่ภายในกลางปี 2567 เจ้าของและผู้เช่าไม่สามารถตกลงราคากันได้ที่ 30,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (เทียบเท่ากับ 750 ล้านดอง/เดือน) ส่งผลให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง

ผู้เช่าจำนวนมากไม่พอใจกับสถานที่ประกอบธุรกิจในใจกลางเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไป ภาพที่ 2 — กรณีที่สตาร์บัคส์ยกเลิกสัญญาในฮานทูเยนทำให้หลายคนประหลาดใจกับราคาเช่าพื้นที่ที่ "มหาศาล"

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn ได้กล่าวถึงตลาดนี้ไว้ก่อนหน้านี้ว่า ตลาดการเช่าบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก นอกจากกลุ่มอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มที่มักมีความจำเป็นต้องขยายธุรกิจเพื่อสร้างการรับรู้ให้กับแบรนด์แล้ว อุตสาหกรรมค้าปลีกอื่นๆ เช่น แฟชั่น เครื่องสำอาง ฯลฯ ก็ได้ลดความต้องการเช่าพื้นที่ลง เนื่องจากกระแสการขายสินค้าบนแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซ

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์ในใจกลางเมืองมักมีกระแสเงินสดที่ดี ดังนั้นสิ่งที่พวกเขาสนใจจึงไม่ใช่ว่าจะเช่าบ้านได้หรือไม่ แต่คือการต้องเช่าในราคาที่สูงเพื่อเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นแล้ว การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคยังบังคับให้เจ้าของบ้านต้องทบทวนกลยุทธ์การดำเนินงานอีกด้วย

นางสาวฮวงเหงียน มินห์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ราคาค่าเช่าที่สูงในขณะที่กิจกรรมทางธุรกิจมีความยากลำบากมากขึ้น ส่งผลให้แบรนด์ต่างๆ ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้นพวกเขาจึงต้องลดขนาดสถานที่ตั้งธุรกิจหรือย้ายไปยังพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่าเพื่อลดต้นทุน

ห้างสรรพสินค้ากลายเป็นจุดหมายปลายทาง

คุณเหงียน มิญ จ่าง เจ้าของแบรนด์แฟชั่นชื่อดัง เพิ่งกลับมาเช่าพื้นที่พร้อมค่าเช่าเกือบ 50 ล้านบาทต่อเดือน บนถนนเดียนเบียนฟู (เขต 3 นครโฮจิมินห์) เล่าว่า “ราคาค่าเช่าที่นี่เริ่มสูงขึ้นตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงปัจจุบัน พื้นที่ไม่มีที่จอดรถ เต็มไปด้วยป้ายโฆษณาและป้ายโฆษณามากมาย จึงเป็นเหตุผลที่ต้องหยุดกิจการชั่วคราว แผนต่อไปคือย้ายไปทำเป็นห้างสรรพสินค้า ควบคู่กับธุรกิจออนไลน์”

คุณตรัง กล่าวว่า พื้นที่ค้าปลีกในห้างสรรพสินค้ามีข้อได้เปรียบเหนืออาคารพาณิชย์ริมถนนหลายประการ ทั้งในเรื่องราคาค่าเช่า สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง และการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่นอกใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าค่อนข้างแข่งขัน เหมาะสำหรับนักธุรกิจที่ต้องการเป็นเจ้าของร้านค้าขนาดเล็กเพื่อรวมยอดขายออนไลน์

ผู้เช่าจำนวนมากไม่พอใจกับสถานที่ประกอบธุรกิจในใจกลางเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไป ภาพที่ 3 — เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าในพื้นที่เดียนเบียนฟูเพิ่มขึ้นเกือบ 40% ในปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้วยกระแสที่เปลี่ยนแปลงไป ห้างสรรพสินค้าจึงกลายเป็นสถานที่ดึงดูดลูกค้าในนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในช่วงวันหยุดและวันหยุดสุดสัปดาห์ เห็นได้ชัดจากวันหยุดวันชาติเมื่อวันที่ 2 กันยายนที่ผ่านมา ซึ่งห้างสรรพสินค้าต่างๆ ในเมืองเต็มไปด้วยลูกค้า ยอดขายสินค้าทุกประเภทเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

นั่นเป็นเหตุผลที่อัตราการเข้าพักที่ศูนย์การค้าในโฮจิมินห์ซิตี้จึงสูงอยู่เสมอ ผลสำรวจของ Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าอัตราการเข้าพักที่ศูนย์การค้าในโฮจิมินห์ซิตี้สูงถึง 90% ในไตรมาสที่สองของปี 2567 ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

หน่วยงานยังให้ความเห็นว่าศูนย์การค้าใหม่และศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ซึ่งเริ่มเปิดให้บริการบางส่วนหรือทั้งหมดมีอัตราการเช่าพื้นที่ที่ดี นอกจากนี้ บางโครงการได้ปรับโครงสร้างผู้เช่าเรียบร้อยแล้ว และได้ต้อนรับผู้เช่ารายใหญ่เพิ่มขึ้นในอุตสาหกรรมซูเปอร์มาร์เก็ต การออกแบบตกแต่งภายใน แฟชั่น อาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งมีส่วนช่วยปรับปรุงอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวม

คุณ Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills HCMC เปิดเผยว่า อุปทานพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น 2% ในไตรมาสที่สองของปี 2567 และยังคงย้ายออกนอกตัวเมืองอย่างต่อเนื่องด้วยโครงการขนาดใหญ่ 6 โครงการ ธุรกรรมการเช่าในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีแบรนด์ดังมากมาย อาทิ Muji, Poseidon, Uniqlo... ซึ่งอุตสาหกรรมแฟชั่นมีสัดส่วน 35% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด รองลงมาคืออุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มมีสัดส่วน 30% เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์มีสัดส่วน 15%

ที่มา: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html