ผู้เช่าไม่สนใจพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไป

บ้านเช่าติดถนนเผยข้อเสียมากมาย

ต่างจากปี 2023 พื้นที่หลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ถูกเช่าไป อย่างไรก็ตาม ยังมี “ดินแดนทองคำ” จำนวนมากที่ว่างอยู่เกือบปีแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนร้านค้าที่เปิดใหม่ในย่านใจกลางเมืองยังคงเน้นไปที่อุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม โดยมีความจำเป็นต้องขยายธุรกิจเพื่อสร้างการรับรู้ต่อแบรนด์ หรือใช้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมค้าปลีกอื่นๆ เช่น แฟชั่น เครื่องสำอาง บริการ ฯลฯ ก็ค่อยๆ หายไป

เหตุผลหลักของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอุตสาหกรรมและการว่างเปล่าของสถานที่ขายปลีกชั้นนำหลายแห่งในใจกลางเมืองนั้น เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์การจับจ่ายของผู้คน ในขณะที่สินค้าจำเป็นส่วนใหญ่สามารถสั่งซื้อได้อย่างง่ายดายบนแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซ

ที่ดินทำเลทองหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาในการหาลูกค้าตั้งแต่ช่วงกลางปี ​​2566 จนถึงปัจจุบัน

รายงานล่าสุดเกี่ยวกับพฤติกรรมการซื้อของของผู้บริโภคชาวเวียดนามโดย NielsenIQ Vietnam ได้ตอกย้ำมุมมองนี้ โดยระบุว่าความถี่ในการซื้อของออนไลน์ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โดยเฉลี่ยแล้ว แต่ละคนจะซื้อของออนไลน์เกือบ 4 ครั้งต่อเดือน และใช้เวลาซื้อของออนไลน์มากกว่า 8 ชั่วโมงต่อสัปดาห์ ตัวเลขนี้เกือบสองเท่าของความถี่ในการไปซูเปอร์มาร์เก็ตต่อเดือนของชาวเวียดนาม

นอกจากนี้ ราคาเช่าและข้อเสียของบ้านติดถนนในใจกลางเมืองก็เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้เช่าไม่สนใจเช่นกัน ดังนั้น ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาเช่าบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 เขต 1, 3, 4 และ 2 (ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc) ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 25-40% มีเพียงเขต 7 เท่านั้นที่ลดลงเล็กน้อยมากกว่า 4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ปัญหาค่าเช่าพื้นที่ใจกลางเมืองที่แพงสะท้อนให้เห็นได้จาก "การแยก" ระหว่างสตาร์บัคส์และบ้านเลขที่ 11-13 หันถิเยน (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ข้อมูลจำนวนมากจากหน่วยงานนายหน้าระบุว่าในปี 2560 แบรนด์กาแฟชื่อดังระดับโลก เช่าพื้นที่นี้ในราคาประมาณ 21,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (เทียบเท่ากับกว่า 520 ล้านดอง/เดือน) แต่ในกลางปี ​​2567 เจ้าของและผู้เช่าไม่สามารถตกลงราคากันได้ที่ 30,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน (เทียบเท่ากับ 750 ล้านดอง/เดือน) ส่งผลให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง

กรณีที่สตาร์บัคส์ยกเลิกสัญญาในหานถุยเอนทำให้หลายคนประหลาดใจกับราคาค่าเช่าพื้นที่ "ที่สูงมาก"

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ Batdongsan.com.vn แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดนี้ก่อนหน้านี้ว่า ตลาดการเช่าบ้านริมถนนในนครโฮจิมินห์ไม่ได้ปรับปรุงดีขึ้นมากนัก นอกจากกลุ่มอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มที่มักมีความจำเป็นต้องขยายตัวเพื่อเพิ่มการรับรู้ของแบรนด์แล้ว อุตสาหกรรมค้าปลีกอื่นๆ เช่น แฟชั่น เครื่องสำอาง ฯลฯ ต่างก็ลดความต้องการในการเช่าพื้นที่ลงเนื่องจากกระแสการขายบนแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซ

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์ในใจกลางเมืองมักมีกระแสเงินสดที่ดี ดังนั้น เรื่องราวที่พวกเขาสนใจจึงไม่ใช่ว่าจะเช่าบ้านได้หรือไม่ แต่เป็นการต้องเช่าในราคาสูงเพื่อเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน นอกจากการปรับขึ้นค่าเช่าแล้ว การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคยังบังคับให้เจ้าของบ้านต้องคิดกลยุทธ์การดำเนินงานใหม่ด้วย

นางสาวฮวง เหงียน มินห์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกให้เช่าเชิงพาณิชย์ บริษัท Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ราคาค่าเช่าที่สูงในขณะที่การดำเนินธุรกิจมีความยากลำบากมากขึ้น ส่งผลให้แบรนด์ต่าง ๆ ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้น แบรนด์ต่าง ๆ จึงต้องจำกัดขอบเขตสถานที่ตั้งธุรกิจ หรือย้ายไปยังพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่า เพื่อลดต้นทุน

ศูนย์การค้ากลายเป็นจุดหมายปลายทาง

หลังจากเพิ่งจ่ายค่าเช่าพื้นที่เกือบ 50 ล้านดองต่อเดือนบนถนนเดียนเบียนฟู (เขต 3 นครโฮจิมินห์) นางสาวเหงียน มินห์ ตรัง เจ้าของแบรนด์แฟชั่นแห่งหนึ่งกล่าวว่า “ค่าเช่าที่นี่เริ่มปรับขึ้นตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงตอนนี้ พื้นที่ไม่มีที่จอดรถ เต็มไปด้วยป้ายและบิลบอร์ดนานาชนิด ซึ่งทำให้ฉันต้องหยุดกิจการชั่วคราว แผนต่อไปคือย้ายไปที่ห้างสรรพสินค้าควบคู่ไปกับการทำธุรกิจออนไลน์”

คุณตรัง กล่าวว่า พื้นที่ขายปลีกในห้างสรรพสินค้ามีข้อได้เปรียบเหนือพื้นที่ขายริมถนนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่า สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง และการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่นอกใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าค่อนข้างแข่งขันได้ เหมาะกับนักธุรกิจที่ต้องการเป็นเจ้าของร้านเล็กๆ เพื่อรวมการขายออนไลน์

เครื่องมือประวัติราคาของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าในพื้นที่เดียนเบียนฟูเพิ่มขึ้นเกือบ 40% ในช่วงปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกระแสที่เปลี่ยนแปลงไป ห้างสรรพสินค้าก็กลายเป็นสถานที่ดึงดูดลูกค้าในนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะช่วงวันหยุดและวันหยุดสุดสัปดาห์ ซึ่งเห็นได้ในช่วงวันหยุดวันชาติเมื่อไม่นานนี้ เมื่อวันที่ 2 กันยายน เมื่อห้างสรรพสินค้าในเมืองเต็มไปด้วยลูกค้า โดยยอดขายสินค้าทุกประเภทเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นั่นเป็นสาเหตุว่าทำไมอัตราการเข้าใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้าในนครโฮจิมินห์จึงสูงอยู่เสมอ จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield พบว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้าในนครโฮจิมินห์สูงถึง 90% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และทรงตัวเมื่อเทียบเป็นรายปี

นอกจากนี้ หน่วยงานยังแสดงความคิดเห็นว่าศูนย์การค้าใหม่และศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ซึ่งเริ่มเปิดดำเนินการบางส่วนหรือทั้งหมดมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่ดี นอกจากนี้ โครงการบางโครงการได้ดำเนินการปรับโครงสร้างผู้เช่าใหม่แล้วเสร็จ และต้อนรับผู้เช่ารายใหญ่ในอุตสาหกรรมซูเปอร์มาร์เก็ต การออกแบบภายใน แฟชั่น อาหารและเครื่องดื่มมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยรวมดีขึ้น

จากการเปิดเผยของนางสาว Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย Savills Ho Chi Minh City ระบุว่า อุปทานพื้นที่ขายปลีกเพิ่มขึ้น 2% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 และยังคงเคลื่อนตัวออกจากใจกลางเมืองด้วยโครงการขนาดใหญ่ 6 โครงการ ธุรกรรมการเช่าพื้นที่ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีเครือแบรนด์ดังมากมาย เช่น Muji, Poseidon, Uniqlo... ซึ่งอุตสาหกรรมแฟชั่นคิดเป็น 35% ของพื้นที่ให้เช่า รองลงมาคืออุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มคิดเป็น 30% เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์คิดเป็น 15%

ที่มา: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html