ไฮฟองแก้ไขการประมูลที่ดินได้ยากพอๆ กับการเป็นเจ้าของบ้านในฮานอย ตลาดเริ่มรอบใหม่ คาดการณ์กลุ่ม "ผู้ครองตลาด"

ผู้คนพบว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยใน ฮานอย เป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ วงจรใหม่เริ่มต้นในปี 2568 ไฮฟองแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถือเป็นอัตราที่สูงที่สุดในโลก ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้คนยากลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ (ภาพ: Linh An)

การเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากสำหรับผู้คนเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นอยู่ในอันดับต้นๆ ของโลก ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้คนกลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ

ดังนั้น ตั้งแต่ปี 2562 ถึง 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงเพิ่มขึ้น 59% ใน 5 ปี ซึ่งสูงกว่าราคาในประเทศพัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา (54%) ออสเตรเลีย (49%) ญี่ปุ่น (41%) และสิงคโปร์ (37%) อย่างมาก...

เนื่องจากการปรับขึ้นราคาดังกล่าว คุณก๊วก อันห์ กล่าวว่า หากสมมติว่ารายได้ทั้งหมดถูกนำไปใช้ซื้อบ้าน ชาวฮานอยจะต้องทำงานถึง 169 ปี เพื่อซื้อบ้านติดถนนที่มีราคาขายเฉลี่ย 22,800 ล้านดองต่อยูนิต การซื้อบ้านส่วนตัวที่มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 6,300 ล้านดองต่อยูนิต จะใช้เวลา 132 ปี และหากปัจจุบันอพาร์ตเมนต์มีราคาขายเฉลี่ย 3,100 ล้านดองต่อยูนิต ชาวฮานอยจะต้องทำงานถึง 23 ปีเช่นกัน

ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ยังแสดงให้เห็นอีกว่ารายได้ขั้นต่ำที่แนะนำให้ซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮานอยนั้นสูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในฮานอยประมาณ 2.3 ถึง 10 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของแรงงานในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อยู่ที่ 10.7 ล้านดองต่อเดือน หากครัวเรือนมีสมาชิก 4 คน ซึ่ง 2 คนอยู่ในวัยทำงาน รายได้รวมของครัวเรือนจะอยู่ที่ประมาณ 21.4 ล้านดองต่อเดือน

โดยราคาเฉลี่ยของห้องชุดหลักในปี 2567 อยู่ที่ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่มีราคาตั้งแต่ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยผู้ซื้อจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 45 ล้านดองถึง 210 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่เพื่อซื้อห้องชุดในฮานอย

ช่องว่างระหว่างรายได้เฉลี่ยที่แท้จริงและราคาบ้านทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยในปัจจุบันไม่เพียงแต่เป็นความท้าทาย แต่ยังเป็นไปไม่ได้สำหรับครัวเรือนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางหรือแม้กระทั่งดี ในเขตใจกลางเมือง เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ด่งดา ไฮบ่าจุง หรือเตยโฮ ช่องว่างระหว่างเงินเดือนขั้นต่ำต่อปีที่ต้องใช้ในการผ่อนบ้านและรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนสูงถึง 10 หลัก ขณะเดียวกัน เขตชานเมือง เช่น ฮาดง บั๊กตูเลียม หรือลองเบียน มีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า แต่เหมาะสำหรับบุคคลและครัวเรือนที่มีรายได้ 40-60 ล้านบาทต่อเดือนเท่านั้น

อ้างอิงจากราคาบ้านเฉลี่ยในแต่ละเขต และสมมติว่าผู้ซื้อสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ 70% ของมูลค่าบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นระยะเวลา 20 ปี ตามหลักการทางการเงิน การผ่อนชำระรายเดือนรวมไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น รายได้ขั้นต่ำที่แนะนำสำหรับการซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮาดง ลองเบียน นามตูเลียม บั๊กตูเลียม และยาลัม จะสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนของแรงงานในฮานอยประมาณ 2-3 เท่า

ในเขตฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ไฮบ่าจุง ด่งดา หรือเตยโฮ รายได้ขั้นต่ำที่กำหนดต้องมากกว่า 1 พันล้านดองต่อปี ซึ่งคิดเป็นความแตกต่างประมาณ 3.7 ถึง 8 เท่า ในเขตเก๊าจายและแถ่งซวน ความแตกต่างอยู่ที่ 3 ถึง 3.5 เท่า

คุณเล บ๋าว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ผู้ซื้อ 84% ยังคงต้องกู้ยืมเงิน ครัวเรือนที่มีรายได้รวมต่ำกว่า 40 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงที่สุด คิดเป็น 69% ขณะเดียวกัน ครัวเรือนที่มีรายได้รวม 41-70 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 18% และครัวเรือนที่มีรายได้รวม 71-100 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 9% ส่วนครัวเรือนที่มีรายได้รวมมากกว่า 100 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพียง 4%

อย่างไรก็ตาม คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า กลุ่มผู้กู้จะต้องเผชิญกับปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้มากมาย เช่น ภาวะ เศรษฐกิจ ตกต่ำ ซึ่งอาจทำให้รายได้ของผู้ซื้อบ้านลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง หรือแรงกดดันในการชำระหนี้เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยธนาคารไม่มีการกำหนดตายตัว และในบางช่วงเวลา การปรับอัตราดอกเบี้ยอาจทำให้สินเชื่อบ้านมีราคาแพงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระได้ นอกจากนี้ บางรายอาจเลือกที่จะรอหรือเช่าบ้านเพื่อให้มีความยืดหยุ่นทางการเงินมากขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้าหลายรายยังลดเกณฑ์ในการหาบ้านเพื่อให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในเร็วๆ นี้

ที่ดินในเมืองในตลาดต่างจังหวัดจะครองความยิ่งใหญ่

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ กล่าวว่า หลังจากวิกฤตการณ์ตลาดมายาวนาน นักลงทุนที่ติดขัดได้ปรับสมดุลกระแสเงินสดและตลาดการลงทุน ในช่วงสองปีที่ผ่านมา กระแสเงินสดไหลเข้าสู่ตลาดทุน โดยเฉพาะตลาดอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากตลาดและตลาดนี้ตอบสนองความต้องการใช้เงินทุนจำนวนมหาศาลของตลาดฮานอยอย่างต่อเนื่อง ตลาดที่มีนักลงทุนจำนวนมากผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่ง ส่งผลให้เกิดความร้อนแรงกระจายไปยังตลาดในจังหวัดโดยรอบ ช่วยให้จังหวัดเหล่านี้เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว

ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงเกินไป ค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยการพัฒนาที่คล้ายคลึงกันกับจังหวัดโดยรอบฮานอย ซึ่งก็มีการพัฒนาที่คล้ายคลึงกันเช่นกัน แนวโน้มนี้ทำให้ในปี พ.ศ. 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือ หรือที่เรียกกันว่าฮานอย จะไม่มีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนปี พ.ศ. 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ผู้คนมักจะไม่รีบเร่งซื้อบ้านอีกต่อไป แต่จะหันไปเช่าบ้านและนำเงินที่ตั้งใจจะซื้อไปลงทุนในต่างจังหวัดหรือชนบทแทน

ในตลาดต่างจังหวัด ที่ดินในเขตเมืองจะได้รับความนิยมสูงสุด โดยเฉพาะที่ดินที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ผู้ซื้อจะเลือกที่ดิน อาคารชุด หรืออสังหาริมทรัพย์แนวราบใกล้นิคมอุตสาหกรรม ใกล้ศูนย์กลางเศรษฐกิจ เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือหุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง และกวางนิญ จุดเด่นของจังหวัดเหล่านี้คือมีการพัฒนาทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมหลักจากเมืองหลวง และมีนิคมอุตสาหกรรมเป็นฐานราก ซึ่งเป็นฐานการท่องเที่ยวที่คึกคัก

โดยทั่วไป ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการเริ่มต้นวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหม่ แทนที่จะลงทุนในกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการลงทุนตามกระแสตลาด หรือลงทุนในกลุ่มที่ “ร้อนแรง” นักลงทุนควรเลือกตลาดที่มีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการพัฒนาเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน ในปี 2568 ตลาดต่างจังหวัดในเขตชานเมืองฮานอยจะเติบโต นักลงทุนจะมุ่งเน้นผลิตภัณฑ์จากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ต่อไป พวกเขาต้องเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของตนเอง โดยไม่ก่อหนี้มากเกินไป

ไฮฟอง: การแก้ไขงานประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองไฮฟองเพิ่งออกคำสั่งและขอให้แผนก สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองไฮฟองได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและคณะกรรมการประชาชนอำเภอจัดการเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะเกี่ยวกับการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมืองในพื้นที่ที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและพื้นที่ใกล้เคียง ดำเนินมาตรการเพื่อให้แน่ใจว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและที่ดินที่อยู่อาศัยเหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการชำระเงินของประชากรส่วนใหญ่ที่ต้องการ และแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนกำหนดราคาเริ่มต้นตามบัญชีราคาที่ดินสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องตรวจสอบ ปรับปรุง และเพิ่มเติมราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องในบัญชีราคาที่ดินในพื้นที่และสถานที่ที่จัดการประมูลให้เป็นไปตามกฎระเบียบ ทิศทางการพัฒนาแผนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินต้องมีความเข้มงวด เป็นไปตามหลักวิทยาศาสตร์ และอยู่ภายใต้การควบคุมของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หลีกเลี่ยงสถานการณ์การแสวงหากำไรจากการประมูล ซึ่งก่อให้เกิดความวุ่นวายในตลาดมากมาย...

สำหรับคณะกรรมการประชาชนอำเภอ กรม หน่วยงาน และองค์กรที่เกี่ยวข้อง ให้ทบทวนความต้องการที่ดินในท้องถิ่น วางแผน และลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ขณะเดียวกัน ให้พิจารณาจัดหากองทุนที่ดินที่เหมาะสมเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่ การจัดสรรที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับเรื่องที่กำหนด ส่งเสริมการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสารสนเทศและการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลในการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส รับผิดชอบต่อหน้ากฎหมายและคณะกรรมการประชาชนเมืองในการจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส ความเป็นกลาง และคุ้มครองผลประโยชน์ของรัฐ สิทธิ และผลประโยชน์ของบุคคลที่เกี่ยวข้อง

ขอให้กรมยุติธรรมสั่งการให้หน่วยงานจัดการประมูลทรัพย์สินดำเนินการตามมาตรการที่เหมาะสมตามกฎหมายปัจจุบันเพื่อจัดการข้อมูลประวัติการเข้าร่วมประมูลอย่างเคร่งครัด เพื่อตรวจจับกรณีที่มีสัญญาณผิดปกติในการประมูล เช่น บุคคลหรือกลุ่มบุคคลหนึ่งรายลงทะเบียนประมูลที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ประมูลเดียวกัน ผู้เข้าร่วมประมูลเสนอราคาสูงผิดปกติหรือชนะการประมูลราคาสูงแต่ละทิ้งเงินมัดจำ ให้รายงานไปยังเจ้าของทรัพย์สินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการจัดการที่เหมาะสม

ตำรวจนครไฮฟองดำเนินการเชิงรุกในการติดตามตรวจสอบสถานการณ์ ตรวจจับ สืบสวน และดำเนินการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดสำหรับองค์กรและบุคคลที่ละเมิดถึงขั้นต้องดำเนินคดีทางอาญาในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ฮังเยนประมูลที่ดินสำเร็จ 273 แปลง

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ บริษัทประสบความสำเร็จในการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดินจำนวน 273 แปลงในเขตที่พักอาศัยทางตอนเหนือของเขตกีฬา วัฒนธรรม และที่พักอาศัยของเขต ในเมืองอันถิ จังหวัดหุ่งเอียน

นางสาวโด ถิ ฮอง ฮันห์ ประธานกรรมการบริษัท ลักเวียด จอยท์ สต็อค ออคชั่น กล่าวว่า ทางบริษัทได้รับเอกสารประกวดราคามากกว่า 4,000 ฉบับ ในวันประมูลมีผู้เข้าร่วมเกือบ 2,000 คน

ที่ดินที่ประมูลจำนวน 273 แปลง มีพื้นที่รวม 30,571.9 ตร.ม. โดยมีราคาเริ่มต้นรวม 645,747 พันล้านดอง

ที่ดินแต่ละแปลงมีพื้นที่ 90-295.2 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 19.2-31.2 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็นราคาเริ่มต้นตั้งแต่กว่า 1.7 พันล้านดองไปจนถึงกว่า 7.8 พันล้านดอง วิธีการประมูลใช้วิธีลงคะแนนลับโดยตรงในรอบเดียวในการประมูล และใช้วิธีการเสนอราคาแบบเพิ่มทีละน้อย

ผลการประมูลพบว่ามียอดประมูลชนะรวมกว่า 1,503.3 พันล้านดอง แตกต่างกัน 857.631 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 232.81%

โดยราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตรม. และราคาต่ำสุดอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตรม.

ตามข้อมูลของผู้จัดประมูล ที่ดินที่มีราคาชนะสูงที่สุดคือแปลงมุมซึ่งมีทำเลดีที่สุดและมีพื้นที่มากกว่า 200 ตารางเมตร

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html