กฎหมายที่ดินที่จะมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้ จะช่วยลด 'ความคลั่งไคล้ราคา' ของอสังหาริมทรัพย์

นายกรัฐมนตรีเพิ่งเรียกร้องให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ รีบยื่นพระราชกฤษฎีกาเพื่อให้คำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข (กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567) ซึ่งเป็นพื้นฐานที่รัฐบาลจะเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อให้กฎหมายมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม แทนที่จะเป็นวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ตามที่ได้อนุมัติไว้เมื่อต้นปีนี้

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวว่าหากข้อเสนอนี้ได้รับการผ่านและกฎหมายที่ดินถูกนำไปใช้ในเร็วๆ นี้ จะส่งผลดีต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีสัญญาณการฟื้นตัวทุกวัน เช่น อพาร์ตเมนต์และบ้าน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เน้นย้ำว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งประกาศใช้เมื่อครึ่งปีก่อน จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาอุปทานในตลาด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

เมื่อไม่นานมานี้ ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ที่ยืดเยื้อมายาวนาน ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย พุ่งสูงขึ้นผิดปกติ แม้แต่ในเขตชานเมือง ราคาขายก็อยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเท่ากับราคาที่ดิน ส่วนในใจกลางเมืองมีโครงการที่ราคาเกือบ 300 ล้านดองต่อตารางเมตร

จากการวิจัยของ PropertyGuru Vietnam พบว่าโครงการใหม่ล่าสุดมีส่วนสนับสนุนเพียง 20,000 - 30,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ในขณะที่ความต้องการปกติอยู่ที่ 70,000 - 80,000 ยูนิตต่อปี

การบังคับใช้กฎหมายที่ดินตั้งแต่เนิ่นๆ อาจช่วยควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงราคาห้องชุดที่ปัจจุบันสูงมาก (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

นายโจว กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ข้อหนึ่งที่ประชาชนและนักลงทุนให้ความสนใจเป็นพิเศษ คือ โครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ

หากกฎหมายมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น พัฒนาโครงการได้รวดเร็วยิ่งขึ้น และช่วยแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายพันโครงการที่กำลังประสบปัญหาจะได้รับการแก้ไข

ดังนั้น ในบริบทของตลาดที่ขาดแคลนอุปทานในขณะที่อุปสงค์ยังคงอยู่ในระดับสูง การเคลียร์ทางให้กับโครงการที่ติดขัดคาดว่าจะช่วยรักษาเสถียรภาพของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงมากในปัจจุบัน

ดร. เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า กฎหมายที่ดินที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้จะช่วยให้โครงการต่างๆ จำนวนมากสามารถขจัดอุปสรรคในการดำเนินการและการดำเนินการให้แล้วเสร็จได้อย่างรวดเร็ว จากนั้นอุปทานในตลาดจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันด้านอุปทานและอุปสงค์ในปัจจุบัน จากนั้นราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ลดลงสู่ระดับที่เหมาะสมและเหมาะสมกับรายได้ของประชาชนมากขึ้น

นอกจากนี้ เมื่อนักลงทุนเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็มีโอกาสลดลงเช่นกัน เนื่องจากกระบวนการทางกฎหมายที่สั้นลง ราคาขายของผลิตภัณฑ์ก็มีโอกาสที่จะปรับขึ้นได้

ผู้นำ VARS คาดการณ์ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด จะมีบทบาทสำคัญ โดยเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดตั้งแต่กลางปี 2567 เป็นต้นไป ส่วนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะยังคงเติบโตต่อไป จากผลประกอบการที่น่าประทับใจในปี 2566

ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้านการท่องเที่ยว และรีสอร์ทยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย และจำเป็นต้องพลิกฟื้นสถานการณ์หากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวประสบความสำเร็จอย่างน่าประทับใจ ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะมีความผันผวนไม่มากนัก

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 และกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ พร้อมกับกฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะช่วยแก้ไขปัญหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการล่าช้าได้

โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร จะมีการแก้ไขข้อบกพร่องตั้งแต่ขั้นตอนนโยบายการลงทุน การอนุมัติผังเมือง การจัดสรรที่ดิน และการอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจะมีความเปิดกว้างมากขึ้นกว่าในระยะก่อน

“ สิ่งนี้อาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม “พุ่งสูงขึ้น” ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ อย่างฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เพื่อตอบสนองความต้องการมหาศาลในปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ ก็จะถูกควบคุมไม่ให้สูงเหมือนในอดีตอีกต่อไป ” นายเชวกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย แสดงความเห็นว่า ยิ่งกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้เร็วเท่าไร ก็จะยิ่งสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเปิดระยะการพัฒนาใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยให้ธุรกิจเร่งกระบวนการเคลียร์พื้นที่ กำจัดธุรกิจที่อ่อนแอ และให้ประโยชน์แก่ผู้คนเมื่อมีการกู้คืนที่ดินของพวกเขา

“ หากกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เนิ่นๆ อุปทานในตลาดจะดีขึ้นเร็วขึ้น การมีอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยมากขึ้นจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยลง และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้มีรายได้น้อย ” นายเดียปกล่าว

เฉา อันห์

แหล่งที่มา