ใครๆ ก็สามารถเป็นนายหน้าได้
สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า เมื่อ 30 ปีก่อน ได้มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2536 ซึ่งทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นไปได้ง่ายขึ้น ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงถือกำเนิดขึ้นอย่างเป็นทางการ
นับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงให้เห็นถึงบทบาทอันยิ่งใหญ่และสำคัญใน ระบบ เศรษฐกิจ มากขึ้นเรื่อยๆ พร้อมกับกระบวนการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากประชาชน นักลงทุน รวมถึงผู้กำหนดนโยบาย
ใครๆ ก็สามารถเป็นนายหน้าได้ (ภาพ: VMS)
เมื่อตลาดก่อตั้งขึ้น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ "เกิดมา" เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวกลางที่เชื่อมโยงผู้ขายและผู้ซื้อ
ในความเป็นจริง จำนวนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีจำกัด โดยส่วนใหญ่ยังคงทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการซื้อ ขาย และโอนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ "นายหน้าที่ดิน"
VAR ให้ความเห็นว่า แม้จะมีบทลงโทษ แต่การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นอาชีพที่แทบไม่มีอุปสรรคในการเข้าหรือออก ทุกคน ทุกวิชา และทุกคนสามารถมีส่วนร่วมได้อย่างง่ายดาย
โดยปกติเมื่อตลาดมีความคึกคัก คนงานจากอุตสาหกรรมอื่นๆ จะเข้ามาสู่วงการนายหน้าอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นคนขับมอเตอร์ไซค์รับจ้าง ผู้ขายน้ำ ไปจนถึงข้าราชการ... ก็สามารถเข้ามาเชื่อมต่อและทำธุรกรรมกันได้
บุคคลเหล่านี้ไม่ได้รับการฝึกอบรม ไม่มีความรู้ทางวิชาชีพ ดำเนินงานโดยสมัครใจ และไม่ได้อยู่ภายใต้การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพจากหน่วยงานใดๆ
ดังนั้นการเรียกบุคคลเหล่านี้ว่า “นายหน้า” จึงไม่ใช่เรื่องผิด เนื่องจากบุคคลเหล่านี้เพียงแค่รับและส่งต่อข้อมูลจากแหล่งที่มาให้ลูกค้าอย่างเฉยเมย โดยไม่วิเคราะห์ ตรวจสอบ และประเมินประเด็นต่างๆ เช่น ความถูกต้องตามกฎหมาย หรือแม้แต่ปกปิดข้อมูลด้วยความหวังที่จะได้รับค่าคอมมิชชั่นที่เร็วที่สุด
นอกจากนี้ยังมีพฤติกรรมการให้ข้อมูลเกินจริง ใช้ประโยชน์จากความ “ขาดแคลน” ของสินค้า โดยมีเป้าหมายเพื่อ “ขึ้นราคา” หรือแม้แต่ “รีดเงินมัดจำ” หรือขายในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด เพื่อแสวงหาประโยชน์และทำกำไร
VAR เน้นย้ำว่า พฤติกรรมเหล่านี้ก่อให้เกิดการปั่นตลาดอย่างมองไม่เห็น ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการเกิด "ไข้เสมือนจริง" หรือ "ฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์"
นายเหงียน วัน ดิญ ประธาน VARs กล่าวว่า เพื่อหลีกหนีปัญหา “นายหน้าที่ดิน” นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าร่วมหลักสูตรฝึกอบรม ศึกษา สะสมประสบการณ์ตลอดกระบวนการ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งผ่านการสอบรับรองนายหน้า
นอกเหนือจากจริยธรรมพื้นฐานทางวิชาชีพและความสามารถในการนำเสนอและโน้มน้าวใจลูกค้าแล้ว นายหน้ายังต้องรู้วิธีการทำงาน มีทักษะในการให้คำปรึกษา ทักษะในการประเมินมูลค่า รู้วิธีการอ่านแบบการออกแบบ วางแผนกระแสเงินสด เข้าใจกฎหมาย ฯลฯ
“ด้วยวิธีนี้เท่านั้น เราจึงมั่นใจได้ว่ากระบวนการให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าจะมีประสิทธิผลและรับรองความปลอดภัยของลูกค้าได้” นายดินห์ กล่าว
เพื่อให้สามารถเข้าใจและให้คำแนะนำเกี่ยวกับเนื้อหาข้างต้นได้อย่างครบถ้วน ในความเป็นจริง ไม่ใช่ทุกธุรกรรมที่บันทึกสำเร็จจะต้องให้โบรกเกอร์ให้ข้อมูลดังกล่าวแก่ลูกค้า
พวกเขาสนใจเพียงว่าจะทำอย่างไรให้ธุรกรรมสำเร็จโดยเร็วที่สุด เพื่อให้ได้รับค่าคอมมิชชั่นเท่ากับ 2-4% ของมูลค่าธุรกรรม ทัศนคติเช่นนี้ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อตลาด ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลงเรื่อยๆ
น้ำหนักเท่ากัน
อย่างไรก็ตาม ในกระบวนการธุรกรรม ความเสี่ยงไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะฝั่งซื้อและฝั่งขายเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นกับนายหน้าตัวกลางด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงจากการถูกตัดขาดจากความต้องการ
คุณเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ลูกค้าหลายรายต้องการ "หลบเลี่ยงนายหน้า" เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียค่านายหน้า หากข้อมูลที่ตั้งบ้านหรือรูปบ้านถูกเปิดเผย ลูกค้าก็จะค้นหาที่อยู่และนัดพบกับเจ้าของบ้านเพื่อเจรจาโดยตรง หรือเจ้าของบ้านและลูกค้านัดพบกันแล้วตัดสะพานเพื่อทำธุรกิจร่วมกัน เพราะไม่อยากสูญเสียค่านายหน้า
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะฝั่งซื้อและขายเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นที่ตัวกลางนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ด้วย (ภาพ: DM)
คุณดิงห์กล่าวว่าเขาได้รับเงินมัดจำจากลูกค้าแล้ว แต่ไม่ได้ขายบ้าน และไม่ได้คืนเงินมัดจำให้กับลูกค้า แม้แต่นายหน้าที่มีความสามารถหลายคนก็ "ทุ่มเทเวลาและความพยายามอย่างมาก" เพื่อเรียนรู้และให้คำแนะนำลูกค้าผ่านกระบวนการเรียนรู้ แต่หลังจากรับฟังคำแนะนำแล้ว ลูกค้าก็เซ็นสัญญากับ "นายหน้า" ที่พร้อมจะ "กรีดเลือด" แย่งลูกค้าไป ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นก็ตามเพื่อให้ธุรกรรมสำเร็จลุล่วง
ในขณะเดียวกัน ในบางประเทศที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย ฯลฯ มีนายหน้าที่ขายบ้านเพียงรายเดียว แต่ในเวียดนาม มีนายหน้าที่ขายบ้านจำนวนนับไม่ถ้วน
ประเทศเหล่านี้ยังมีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับบทบาทและความรับผิดชอบของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
ในเวียดนาม ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน การทำธุรกรรมสามารถดำเนินการได้โดยไม่ต้องผ่านนายหน้า ผู้ขายและผู้ซื้อสามารถเจรจา ลงนาม และดำเนินธุรกรรมได้ด้วยตนเอง
จำเป็นต้องปรับปรุงความรับผิดชอบของนายหน้า
นายดิงห์ กล่าวว่า ในกระบวนการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการเสนอแนะหลายประการเกี่ยวกับการผูกมัดบทบาทและความรับผิดชอบของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อปกป้องสิทธิของนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านเมื่อเข้าร่วมธุรกรรม การเสริมสร้างความรับผิดชอบควบคู่ไปกับการเสริมสร้างบทบาทและสถานะทางกฎหมายของทีมงานนี้
“ดังนั้น จำเป็นหรือไม่ที่จะต้องกำกับดูแลกลไกต่างๆ เพื่อส่งเสริมและอำนวยความสะดวกให้นายหน้ามีส่วนร่วมในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น? หรือแม้แต่บังคับให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องมีส่วนร่วมของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ด้วย การดำเนินการเช่นนี้ต้องส่งเสริมให้นายหน้าศึกษา พัฒนาทักษะ และมีส่วนร่วมในการพัฒนาตลาดที่แข็งแรงและยั่งยืน” คุณดิญกล่าว
นอกจากนี้ เวียดนามจำเป็นต้องแก้ไขที่ต้นตอของปัญหา ซึ่งก็คือการขาดข้อมูลและข้อมูลที่โปร่งใสและเป็นทางการในตลาด
อันที่จริง ไม่เพียงแต่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น “นายหน้า” ยังเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในสาขาอื่นๆ อีกมากมาย อย่างไรก็ตาม ในฐานะสาขาที่โดดเด่นที่สุด ด้วยปรากฏการณ์การเผยแพร่ข้อมูลแบบ “ม่านควัน” ความคลุมเครือ ความสับสน และความเข้าใจผิด เพื่อให้ง่ายต่อการบิดเบือน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนอย่างแท้จริง รัฐบาล จำเป็นต้องมีกลไกการบริหารจัดการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น การวิจัย และสร้างช่องทางการสื่อสารข้อมูล และข้อมูลตลาดอย่างเป็นทางการ
“ในบริบทของข้อมูลหลายมิติ รวมถึงข้อมูลเท็จที่ก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาด จำเป็นต้องส่งเสริมกระบวนการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลอย่างเข้มแข็ง มุ่งสู่บริการที่ให้ข้อมูลตลาดที่โปร่งใส เชื่อมโยงงานบริหารจัดการ และมีการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ สมาคมอุตสาหกรรม และธุรกิจ” นายดิงห์กล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)