แม้ว่าอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตจะสร้างเสร็จก่อนปี 2030 แต่อุปทานยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้

อพาร์ทเมนต์บ้านสังคม 1 ล้านยูนิต อุปทานยังไม่พอกับความต้องการ

รายงานของ VAR ระบุว่าจำนวนธุรกรรมในตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดมีธุรกรรม 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับ 2,700 รายการในไตรมาสแรก

ในไตรมาสที่ 3 ตลาดมีการบันทึกธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 และมากกว่าสองเท่าของไตรมาสแรกของปี 2566 อย่างไรก็ตาม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 จำนวนธุรกรรมมีเพียงประมาณ 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงที่มีการซื้อขายที่ดิน

หากสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตเสร็จก่อนปี 2030 ก็ยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนดที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิต — แม้ว่าอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตจะเสร็จสมบูรณ์ก่อนปี 2030 แต่อุปทานยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ (ภาพ: VXD)

VAR ให้ความเห็นว่าสิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในกลุ่มต่างๆ แต่ความเร็วยังคงช้าอยู่

มีสัญญาณบ่งชี้ว่าบางกลุ่มตลาดกำลัง "ถึงจุดต่ำสุด" ยกตัวอย่างเช่น กลุ่มที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่เริ่มมีสัญญาณบ่งชี้ว่าถึงจุดต่ำสุดแล้ว โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองในย่านใจกลางเมือง

ส่วนที่ดินยังไม่มีสัญญาณเชิงบวกใดๆ แต่เริ่มเห็นสัญญาณการตกต่ำของตลาดที่ดินที่ประมูลขายไปแล้ว ในพื้นที่รอบกรุงฮานอย ราคาอยู่ที่ประมาณ 2 พันล้านดอง อัตราการดูดซับอยู่ที่ 70-80% โดยราคาประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 5% และสามารถโอนได้ทันทีโดยมีส่วนต่าง 30-50 ล้านดองต่อแปลง ส่วนตลาด อสังหาริมทรัพย์ ประเภทรีสอร์ทยังคงซบเซา

VAR กล่าวว่าสาเหตุคือตลาดยังขาดแคลนอุปทานในกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

นอกเหนือจากการขาดแคลนอุปทานที่เหมาะสม ปัญหาและอุปสรรคในปัจจุบันที่เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมายก็ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้นตลาดจึงไม่สามารถ "คลาย" ได้

นายเหงียน ดินห์ เกือง หัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและที่ปรึกษาส่งเสริมการลงทุนของ VARs กล่าวว่า ขณะนี้อุปทานยังคงติดขัด และมีเพียงประมาณ 10% ของโครงการเท่านั้นที่ประสบปัญหาและได้รับการแก้ไข

ดังนั้น นายเกืองจึงแนะนำว่าควรมีกลไกและนโยบายเพื่อปรับปรุงอุปทานเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคม

ขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮวง นาม ผู้เชี่ยวชาญจาก VARs กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาล ได้อนุมัติโครงการพัฒนาอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573 ความเห็นบางส่วนระบุว่า หากดำเนินการตามภารกิจนี้สำเร็จ จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดกลับมาสมดุลอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม นายนาม ให้ความเห็นว่า แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรร 1 ล้านยูนิตจะดำเนินไปอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แต่อุปทานบ้านจัดสรรก็ยังคงไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ ขณะเดียวกัน ในความเป็นจริง กระบวนการดำเนินการ การก่อสร้าง และการขายโครงการบ้านจัดสรรยังคงมีปัญหามากมาย ทั้งกลไกทางกฎหมาย กฎระเบียบ และเงื่อนไขการซื้อ รวมถึงกรณีต่างๆ ที่มีสิทธิได้รับนโยบาย

ดังนั้น คุณนามจึงเสนอแนะว่านโยบายที่อยู่อาศัยควรมุ่งเป้าไปที่ทุกชนชั้นในสังคม ควรแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ที่อยู่อาศัยสังคมไม่ได้ขายให้กับคนรวย แต่ควรมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงในปัจจุบันได้

ตลาดไม่น่าจะฟื้นตัวในไตรมาส 4/2566

ผู้เชี่ยวชาญ VAR เชื่อว่าแม้จะมี "การมีส่วนร่วม" ของ "นกผู้นำ" บางตัวในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มากขึ้น

หากสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตเสร็จก่อนปี 2030 ก็ยังไม่ตรงตามข้อกำหนดที่ 2 — ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 66 มีแนวโน้มฟื้นตัว (ภาพ: MD)

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 แทบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันในระยะสั้น เนื่องจากอุปทานยังไม่สามารถ "ทะลุทะลวง" ได้ เนื่องจากโครงการต่างๆ ต้องใช้เวลาค่อนข้างนานในการดำเนินการและเป็นไปตามเงื่อนไขการเปิดขาย จำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่จะเปิดขายในอนาคตอันใกล้นี้ยังคงมีน้อยมากเมื่อเทียบกับความต้องการ

นายทราน วัน บิ่ญ เลขาธิการและรองประธาน VARS กล่าวว่า นอกเหนือจากปัญหาคอขวดทางกฎหมายและเงินทุนแล้ว “ความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุน” ถือเป็น “อุปสรรคสุดท้าย” ที่ต้องได้รับการแก้ไข เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็น ปกติ อย่างแท้จริง

ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะเป็นก้าวสำคัญสู่การเปลี่ยนแปลงในปี 2567 ภาพรวมตลาดจะมีจุดสว่างใหม่ๆ มากมายอย่างแน่นอน

“โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีช่องว่างสำหรับการพัฒนามาก มีการวางแผนที่สอดประสานและทันสมัย มีโครงสร้างพื้นฐานที่เน้นการลงทุน และราคาที่ไม่สูง” นายบิญกล่าว

แหล่งที่มา