ป้องกันการประมูลที่ดินไม่ให้กระทบตลาด

ตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม การประมูลที่ดินในอำเภอ Thanh Oai และ Hoai Duc ดึงดูดผู้เข้าร่วมเป็นจำนวนมาก โดยมีผู้ลงทะเบียนหลายพันคน ทำให้เกิดความคึกคักในตลาด

ผู้คนต่างอดนอนทั้งคืนเพื่อค้นคว้าข้อมูล รอการประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ภาพ: ผู้ร่วมให้ข้อมูล

ในการประมูลครั้งล่าสุดในเมืองฮว่ายดึ๊ก เมื่อวันที่ 19 กันยายน มีผู้ประมูลที่ดินมากกว่า 12 แปลงด้วยราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยแปลงที่มีราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 133 ล้านดองต่อตารางเมตร

ระดับนี้สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า เกินกว่ามูลค่าจริงเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินอื่นในบริเวณเดียวกัน

เมื่อมองด้วยตาเปล่าจะเห็นได้ว่าที่ดินเหล่านี้ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองหลวงอย่างน้อย 20 กม. และไม่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสอยู่โดยรอบ แต่ราคาจะสูงกว่าโครงการลงทุนขนาดใหญ่มาก

ราคาที่ดินที่สูงผิดปกติส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม การจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการโดยเฉพาะโครงการคมนาคมขนส่งและเขตเมือง ทำให้เกิดความผันผวนของตลาด

แต่ก็ต้องยอมรับด้วยว่ากลไกดังกล่าวยังมีช่องโหว่อยู่

ท้องถิ่นใช้พระราชกฤษฎีกา 71 ในการกำหนดราคาเริ่มต้นโดยการคูณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาด้วยตารางราคาที่ดินตามกรอบราคาที่ดินเดิม แต่ยังไม่ได้กำหนดใหม่ตามหลักตลาด

ขณะเดียวกัน การกำหนดกฎเกณฑ์การฝากเงินสูงสุด 20% ของราคาเริ่มต้นยังทำให้ราคาเงินฝากต่ำและล้าสมัยอีกด้วย

นอกจากนี้ พ.ร.บ. การขายทอดตลาดทรัพย์สิน พ.ศ. 2567 ยังได้บัญญัติห้ามการเข้าร่วมประมูลทรัพย์สินประเภทนั้น ๆ ไว้ตั้งแต่ 6 เดือนถึง 5 ปี หากผู้ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินฝ่าฝืนเงื่อนไขการชำระราคาที่ชนะการประมูล การตัดสินใจรับรองผลการประมูลจะถูกยกเลิก

อย่างไรก็ตามกฎข้อบังคับนี้ยังไม่ได้ถูกนำมาใช้

ไม่มีทางอื่นแล้ว ช่องโหว่นั้นต้องถูกปิด ราคาเริ่มต้นต้องเพิ่มขึ้นเพื่อเพิ่มเงินมัดจำสำหรับการประมูลที่ดิน

หากไม่ออกรายการราคาที่ดินใหม่ตามหลักการตลาดทันเวลา จำเป็นต้องเพิ่มมูลค่าเงินมัดจำเป็น 50% ของราคาเริ่มต้นหรือสูงกว่านั้น

หรือในทางกลับกันก็ต้องปฏิบัติตามกฏระเบียบเดิมไปจนกว่าจะมีบัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป

นอกจากนี้ ระยะเวลาการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหลังจากชนะการประมูลยังสามารถลดน้อยลงได้ หากปัจจุบันระยะเวลาการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่เกิน 90 วัน ก็สามารถลดลงเหลือประมาณ 10 วัน เพื่อให้ผู้เข้าร่วมการประมูลมีความรับผิดชอบมากขึ้น

พร้อมกันนี้ ให้บังคับใช้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติการขายทอดตลาดทรัพย์สิน พ.ศ. 2567 โดยห้ามมิให้เข้าร่วมการขายทอดตลาดทรัพย์สินประเภทนั้นตั้งแต่ 6 เดือนถึง 5 ปี หากผู้ชนะการประมูลฝ่าฝืนเงื่อนไขการชำระราคาที่ชนะการประมูล จนเป็นเหตุให้ผลการประมูลถูกยกเลิก

กฎระเบียบนี้จะกำจัดผู้ที่เข้ามาแทรกแซงตลาด

กฎเกณฑ์ข้อหนึ่งที่สามารถนำไปใช้ได้ทันที คือการสืบสวนกรณีหลีกเลี่ยงภาษีจากความแตกต่างของเงินหลังการประมูล

หลังจากการประมูลที่ดินแต่ละครั้ง จุดขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะเกิดขึ้นบนที่ดินนั้นๆ

แปลงที่ดินที่นำมาประมูลใหม่ถูกขายออกไปในราคาที่แตกต่างกันตั้งแต่หลายสิบไปจนถึงหลายร้อย หรืออาจถึงหลายพันล้านดอง เมื่อเทียบกับราคาที่ระบุในใบรับรองการประมูล

เพื่อให้การทำธุรกรรมนี้ถูกกฎหมาย ผู้ชนะการประมูลจะต้องทำการเจรจาและรับเงินส่วนต่างทั้งหมดก่อน จากนั้นจึงจะเขียนหนังสือมอบอำนาจให้กับผู้ซื้อ

ผู้ซื้อนำหนังสือมอบอำนาจมาเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและมีชื่อของตนเองอยู่ในใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

กฎหมายไม่ได้กำหนดส่วนต่างของกำไรไว้ ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องผ่านสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานทนายความ ซึ่งถือเป็นพื้นฐานสำคัญในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน

ในความเป็นจริง มีธุรกรรมแบบไม่ใช้กระดาษมากมาย การแสวงหากำไรเกินควร และการแสวงหากำไรจากการรีดเงินจากเงินฝากหลังการประมูลแต่ละครั้งเป็นตัวอย่างทั่วไป

เราสามารถตรวจจับการขโมยเงินฝากและธุรกรรมหลีกเลี่ยงภาษีได้อย่างง่ายดายผ่านหนังสือมอบอำนาจ โดยเปรียบเทียบข้อมูลของผู้ชนะการประมูลและผู้ที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

เมื่อควบคุมพฤติกรรมดังกล่าวแล้ว “เงินเฟ้อ” ราคาที่ดินในปัจจุบันก็จะลดลง

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm