ธนาคารไม่สามารถเป็นผู้บริสุทธิ์ได้

นักลงทุนร่วมมือกับธนาคาร?

ในความเป็นจริงมีโครงการจำนวนมากที่ก่อนที่จะขายบ้านให้ลูกค้า ผู้ลงทุนจะต้องจำนองโครงการทั้งหมดไว้กับธนาคาร แทนที่จะปล่อยสินเชื่อจำนองและขายให้กับลูกค้า ผู้ลงทุนกลับไม่ทำเช่นนั้นและไม่ได้ชำระหนี้ ส่งผลให้ธนาคารยึดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้คน แม้แต่ในอาคารสูงหลายแห่ง นักลงทุนหลังจากขายบ้านให้กับลูกค้าแล้ว ก็ยังคงจำนองบ้านไว้กับธนาคารเพื่อกู้ยืมเงินสำหรับวัตถุประสงค์อื่นต่อไป เมื่อพวกเขาไม่สามารถชำระหนี้ได้และธนาคารยึดบ้านเพื่อคืนเงินต้นและดอกเบี้ย ผู้พักอาศัยจึงล้มละลาย ดังนั้นจึงไม่สามารถทำสมุดสีชมพูให้แต่ละห้องได้

อาคารอพาร์ทเมนท์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์จำนองสมุดบัญชีสีชมพูของผู้อาศัยไว้กับธนาคาร

ชาวบ้านรายหนึ่งซึ่งจู่ๆ บ้านก็ถูกยึดถามว่า “เวลาใครกู้เงิน ธนาคารจะตรวจสอบทรัพย์สินที่จำนองอย่างละเอียดมาก ทั้งในด้านความถูกต้องตามกฎหมาย มูลค่า เอกสาร... ผมไม่เข้าใจว่าทำไมนักลงทุนจึงสามารถกู้เงินจากอพาร์ตเมนต์ที่ขายไปแล้วได้อย่างง่ายดาย และสามารถผ่านขั้นตอนทางกระบวนการของธนาคารไปได้” นี่ก็เป็นคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยเหมือนกันเมื่อพบเห็นเหตุการณ์น่าขบขันดังกล่าว

ในความเป็นจริง ตามกฎระเบียบ เมื่อทำการเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับลูกค้า หากนักลงทุนจำนองอสังหาริมทรัพย์กับธนาคาร เขาจะต้องปลดจำนอง เมื่อส่งมอบบ้านให้ลูกค้า ต้องมีการตรวจสอบบ้านให้เป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมด เมื่อผ่านระยะเวลาหนึ่งแล้ว ผู้ลงทุนจะต้องรับผิดชอบในการออกสมุดสีชมพูให้กับลูกค้า นั่นคือกฎเกณฑ์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว คอนโดมิเนียมหลายแห่งไม่ได้ผ่านการทดสอบว่าเข้าอยู่อาศัยได้จริง แม้จะไม่มีการทดสอบระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย และโครงการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่ก็ยังคงขายและส่งมอบให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานการณ์ “การขายคอนโดมิเนียมแบบดิบ” ก็เป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเริ่มโครงการ แม้ก่อนที่ขั้นตอนต่างๆ จะเสร็จสมบูรณ์และที่ดินจะพร้อมจำหน่าย ก็มีนักลงทุนจำนวนมากเปิดการขาย ผู้ซื้อสามารถชำระเงินเป็นก้อนเดียวหรือผ่อนชำระตามความคืบหน้าของโครงการ ดังนั้นบนกระดาษ โครงการจะมีชื่อของผู้ลงทุน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินนั้นเป็นของลูกค้า ในหลายกรณี ธนาคารทราบดีว่านักลงทุนได้ขายบ้านให้กับลูกค้า แต่ยังคง "หลับตา" และปล่อยให้นักลงทุนจำนองเพื่อกู้ยืมเงิน

ทนายความ Nguyen Mau Thuong รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Hoang Thu กล่าวว่า มีบางกรณีที่นักลงทุนจำนองอสังหาริมทรัพย์ก่อน จากนั้นจึงขายให้ลูกค้าโดยที่ลูกค้าไม่รู้ ยังมีบางกรณีที่นักลงทุนขายบ้านให้ลูกค้าแล้วนำไปจำนองโครงการกับธนาคารเพื่อกู้ยืมเงินอีกด้วย เพราะเมื่อขายให้ลูกค้า สัญญาซื้อขายจะไม่ได้จดทะเบียนกับหน่วยงานใด ๆ แต่จะถูกเก็บไว้ที่บริษัทเท่านั้น ดังนั้น ธนาคารจึงไม่ทราบว่าผู้ลงทุนได้ขายทรัพย์สินนั้นให้แก่ลูกค้าหรือไม่ ยังมีความเป็นไปได้ที่ผู้ลงทุนอาจปกปิดสถานการณ์โดยเจตนา และธนาคารไม่ได้ทำการประเมินอย่างละเอียด จึงให้เงินกู้แก่ผู้ลงทุนขณะที่อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกขายไปจริง

“ระหว่างก่อสร้าง ผู้ลงทุนขาดเงินทุนและจำนองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินในอนาคตซึ่งก็คือบ้านกับธนาคาร ผู้ซื้อไม่มีทางรู้ได้ว่าอพาร์ตเมนต์ที่เขาซื้อถูกจำนอง ธนาคารที่รับจำนองควรจะเผยแพร่ข้อมูลต่อสาธารณะเพื่อให้ผู้คนทราบ ผู้ซื้อจึงสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายได้ก็ต่อเมื่อผู้ลงทุนปล่อยจำนองเท่านั้น แต่ในกรณีนี้ ผู้ลงทุนหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยลงนามในสัญญาความร่วมมือหรือสัญญาที่สัญญาว่าจะซื้อและขายอย่างคลุมเครือ ตอนนี้ที่เหตุการณ์ถูกเปิดเผย ผู้ซื้อต้องสูญเสียทั้งหมด ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกจำนองกับธนาคารแต่ผู้ลงทุนยังคงขายให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นการพิสูจน์ว่าผู้ลงทุนหลอกลวงลูกค้า ผู้ลงทุนจะต้องถูกดำเนินคดีอาญา แม้แต่ธนาคารก็ต้องรับผิดชอบในกรณีนี้ ไม่สามารถเป็นผู้บริสุทธิ์ได้” ทนายความเหงียน เมา ทวง วิเคราะห์

หากผู้ลงทุนประกาศโครงการจำนองครบถ้วนแล้ว แต่ลูกค้ายังคงซื้อ ลูกค้าต้องรับผิดชอบ ในทางกลับกัน ถ้าผู้ลงทุนปกปิดการจำนองโครงการแต่ยังคงขายให้ลูกค้า ลูกค้าก็คือเหยื่อ ในกรณีที่ขายห้องชุดให้กับลูกค้าไปแล้วแต่ถูกจำนองไว้ ผู้ลงทุนก็มีความผิด และธนาคารก็มีความผิดเช่นกันที่ไม่ทำการประเมินราคาอย่างรอบคอบ แล้วลูกค้าก็เป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการปกป้อง รัฐจึงต้องออกสมุดสีชมพูให้แก่ลูกค้า ผู้ลงทุนและธนาคารจะจัดการกันหรือฟ้องร้องกันในศาล

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

ต้องออกสมุดสีชมพูให้ผู้ซื้อบ้าน

ในด้านการวิเคราะห์ทางกฎหมาย นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 ไม่เข้มงวดเท่ากับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 เนื่องจากกฎหมายดังกล่าวห้ามนักลงทุนระดมและยึดเงินทุนจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้ออย่างผิดกฎหมายเท่านั้น กฎหมายยังอนุญาตให้โครงการสามารถดำเนินเชิงพาณิชย์ได้เมื่อสร้างเสร็จหรือเกิดขึ้นในอนาคต

“แต่ประมวลกฎหมายแพ่งกำหนดว่าทรัพย์สินไม่สามารถซื้อขายได้สองครั้ง หากจำนองอาคารทั้งหมดกับธนาคารแล้วจะไม่สามารถขายให้กับลูกค้าได้ หากจำนองกับธนาคารแล้วและผู้ลงทุนยังคงขายให้กับลูกค้า ผู้ลงทุนก็ละเมิดกฎหมาย ธนาคารก็มีความผิดเช่นกัน เพราะเมื่อรับจำนอง ธนาคารต้องจัดการทรัพย์สินที่จำนอง และไม่สามารถพูดได้ว่าไม่ทราบว่าผู้ลงทุนได้ขายให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อทรัพย์สินที่จำนองเป็นบ้านที่ก่อขึ้นในอนาคต ธนาคารจะต้องระมัดระวังในการตรวจสอบแหล่งสินเชื่อให้มากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าได้ใช้และจ่ายไปเพื่อจุดประสงค์ที่ถูกต้อง ดังนั้น ธนาคารจึงมีความผิด มีความรับผิดชอบ และผู้ซื้อคือฝ่ายที่ถูกต้อง เป็นผู้เสียหาย” นาย Chau วิเคราะห์และเสริมว่า “หากผู้ลงทุนเปิดเผยโครงการที่จำนองทั้งหมดแล้ว แต่ลูกค้ายังคงซื้อ ลูกค้าต้องรับผิดชอบ ในทางตรงกันข้าม หากผู้ลงทุนปกปิดการจำนองโครงการและยังขายให้กับลูกค้า ลูกค้าคือผู้เสียหาย ในกรณีนี้ ของห้องชุดที่ขายให้ลูกค้าแล้วและจำนองไว้ ผู้ลงทุนมีสิทธิที่จะ ผิดพลาดและธนาคารก็มีความผิดเช่นกันที่ไม่ทำการประเมินอย่างละเอียด เมื่อถึงเวลานั้น ลูกค้าเป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการคุ้มครอง ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องออกสมุดสีชมพูให้กับลูกค้า ผู้ลงทุนและธนาคารจะต้องตกลงกันเองหรือฟ้องร้องกันในศาล”

“เราได้เสนอแนะเรื่องนี้มาตั้งแต่ปี 2556 แต่จนถึงขณะนี้ ประชาชนยังไม่ได้รับสิทธิอันชอบธรรมของตน” นายเล ฮวง ชาว กล่าวเน้นย้ำ

ทนายความ Vu Anh Tuan (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) ยังได้ยืนยันว่า นักลงทุนรายดังกล่าวได้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นและยังจำนองทรัพย์สินดังกล่าวไว้กับธนาคารด้วย ซึ่งถือเป็นการฉ้อโกง ธนาคารและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องยื่นคำร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจต่อผู้ลงทุนและยื่นฟ้องผู้ลงทุนต่อศาลเพื่อคุ้มครองลูกค้า เมื่อธนาคารฟ้องนักลงทุน ผู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้ที่มีสิทธิและภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องซึ่งสิทธิเหล่านั้นจะได้รับการพิจารณาและตัดสินโดยศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าผู้ลงทุนถูกพิจารณาและจัดการในคดีอาญา ส่วนคดีแพ่งของธนาคารและผู้ซื้อบ้านก็จะได้รับการแก้ไขเช่นกัน ไม่สามารถเกิดการยึดบ้านของลูกค้าได้

ทราบกันว่าจนถึงขณะนี้ในนครโฮจิมินห์ยังมีบ้านอีกประมาณ 60,000 หลังที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติสมุดสีชมพู ซึ่งรวมถึงโครงการต่างๆ มากมายที่นักลงทุนจำนองบ้านของผู้คนเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคารแต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้และถูกธนาคารยึดสมุดสีชมพูไป ล่าสุดสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดการประชุมเพื่อสอบถามคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบริหารจัดการอพาร์ทเมนท์และการออกสมุดสีชมพู ดังนั้น นอกเหนือจากการละเมิดของผู้ลงทุนและธนาคารแล้ว ยังมีส่วนหนึ่งของความรับผิดชอบของหน่วยงานในกรณีที่ไม่บริหารจัดการและลงโทษอย่างเข้มงวด ถึงขั้นแสดงท่าทีปกปิดและยินยอมให้มีการกระทำผิดอีกด้วย จึงจำเป็นต้องแยกการดำเนินการกับการละเมิดของนักลงทุนและธนาคารออกจากการออกสมุดสีชมพูให้กับผู้ซื้อบ้าน

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm