ธนาคารไม่สามารถถูกกล่าวโทษได้

ผู้พัฒนาโครงการร่วมมือกับธนาคารหรือไม่?

ในความเป็นจริง โครงการหลายแห่งก่อนที่จะขายบ้านให้กับลูกค้า ได้มีการจำนองโครงการทั้งหมดกับธนาคารไว้แล้ว แทนที่จะยกเลิกการจำนองก่อนขายให้กับลูกค้า ผู้พัฒนาโครงการกลับไม่ทำเช่นนั้น และยังไม่ชำระหนี้จนถึงทุกวันนี้ ส่งผลให้ธนาคารยึดบ้านของผู้พักอาศัย แม้แต่ในอาคารสูงหลายแห่ง หลังจากขายบ้านให้กับลูกค้าแล้ว ผู้พัฒนาโครงการก็ยังคงจำนองบ้านเหล่านั้นกับธนาคารต่อไปเพื่อกู้ยืมเงินสำหรับวัตถุประสงค์อื่น ๆ ผู้พักอาศัยจะรู้ความจริงก็ต่อเมื่อพวกเขาไม่สามารถชำระหนี้ได้และธนาคารยึดบ้านเพื่อชดเชยเงินต้นและดอกเบี้ย ดังนั้นจึงไม่สามารถออกใบรับรองกรรมสิทธิ์รายบุคคลสำหรับแต่ละห้องชุดได้

อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ใช้ใบรับรองกรรมสิทธิ์ของผู้พักอาศัยเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากธนาคาร

ผู้อยู่อาศัยรายหนึ่งซึ่งบ้านถูกยึดอย่างกะทันหันถามว่า "เมื่อบุคคลกู้เงิน ธนาคารจะตรวจสอบหลักประกันอย่างละเอียดถี่ถ้วน ตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย มูลค่า และเอกสารประกอบ... ฉันไม่เข้าใจว่าทำไมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงสามารถใช้ห้องชุดที่ขายไปแล้วเป็นหลักประกันได้อย่างง่ายดายและยังผ่านขั้นตอนของธนาคารไปได้?" นี่เป็นคำถามที่หลายคนสงสัยเมื่อพบเห็นสถานการณ์ที่ขัดแย้งเช่นนี้

ในความเป็นจริง ตามกฎระเบียบแล้ว เมื่อลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับลูกค้า ผู้พัฒนาโครงการจะต้องยกเลิกการจำนองหากทรัพย์สินนั้นถูกจำนองกับธนาคาร เมื่อส่งมอบบ้านให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัย บ้านจะต้องได้รับการตรวจสอบและรับรองว่าตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด หลังจากนั้นระยะหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่รับผิดชอบในการขอใบรับรองกรรมสิทธิ์ (สมุดสีชมพู) ให้ลูกค้า นั่นคือกฎระเบียบ แต่ในความเป็นจริง อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง แม้แต่ที่ยังไม่ได้รับการตรวจสอบและรับรองว่าตรงตามข้อกำหนดสำหรับการเข้าอยู่อาศัย หรือแม้แต่ที่ไม่มีใบรับรองความปลอดภัยจากอัคคีภัย หรือโครงการที่สร้างอย่างผิดกฎหมาย ก็ยังคงถูกขายและส่งมอบให้ลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปฏิบัติที่เรียกว่า "การขายอพาร์ตเมนต์ก่อนกำหนด" เป็นหนึ่งในสาเหตุที่นำไปสู่ความเสี่ยงที่ผู้อยู่อาศัยจะสูญเสียบ้านของตน กล่าวคือ แม้กระทั่งก่อนที่โครงการจะเสร็จสมบูรณ์ และแม้กระทั่งก่อนที่ขั้นตอนต่างๆ จะเสร็จสิ้นสมบูรณ์ โดยมีเพียงที่ดินเท่านั้นที่พร้อมใช้งาน ผู้ซื้อสามารถชำระเงินเป็นก้อนเดียวหรือเป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าของโครงการ ดังนั้น แม้ว่าโครงการจะจดทะเบียนอย่างเป็นทางการในชื่อของผู้พัฒนา แต่ในความเป็นจริงแล้วทรัพย์สินนั้นเป็นของลูกค้า ในหลายกรณี ธนาคารทราบดีว่าผู้พัฒนาได้ขายบ้านให้กับลูกค้าไปแล้ว แต่ก็ยังคงเพิกเฉย ปล่อยให้ผู้พัฒนาใช้ทรัพย์สินเหล่านั้นเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน

ทนายความ เหงียน เมา ถวง รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายหวง ถู กล่าวว่า "มีหลายกรณีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำอสังหาริมทรัพย์ไปจำนองไว้ล่วงหน้า แล้วขายให้กับลูกค้าโดยที่ลูกค้าไม่รู้ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่ผู้พัฒนาขายบ้านให้กับลูกค้าแล้ว นำโครงการไปจำนองกับธนาคารเพื่อกู้เงิน เนื่องจากสัญญาซื้อขายไม่ได้จดทะเบียนกับหน่วยงานใดๆ แต่เก็บไว้ที่บริษัทเท่านั้น ธนาคารจึงไม่ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นขายไปแล้วจริงหรือไม่ หรืออาจเป็นไปได้ว่าผู้พัฒนาจงใจปกปิดเรื่องนี้ ประกอบกับการประเมินราคาที่ไม่เพียงพอของธนาคาร ทำให้ธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้กับผู้พัฒนาแม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านั้นจะขายไปแล้วก็ตาม"

“ระหว่างการก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการขาดเงินทุนและได้จำนองสิทธิ์การใช้ที่ดินและทรัพย์สินในอนาคต (บ้าน) กับธนาคาร ผู้ซื้อไม่มีทางรู้เลยว่าอพาร์ตเมนต์ที่พวกเขาซื้อนั้นถูกจำนองไว้ ตามหลักแล้ว ธนาคารที่ถือครองจำนองควรประกาศข้อมูลนี้ต่อสาธารณะเพื่อให้ทุกคนทราบ หลังจากที่ผู้พัฒนาโครงการได้ปลดจำนองแล้ว ผู้ซื้อจึงควรลงนามในสัญญาซื้อขาย แต่ในกรณีนี้ ผู้พัฒนาโครงการได้หลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการลงนามในข้อตกลงความร่วมมือหรือข้อตกลงสัญญาว่าจะซื้อและขายอย่างคลุมเครือ ตอนนี้เมื่อเรื่องนี้ถูกเปิดเผย ผู้ซื้อจึงต้องรับความเสียหายทั้งหมด เห็นได้ชัดว่าข้อเท็จจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกจำนองกับธนาคารและผู้พัฒนาโครงการยังคงขายให้กับลูกค้านั้นพิสูจน์ได้ว่าผู้พัฒนาโครงการได้ฉ้อโกงลูกค้า ผู้พัฒนาโครงการต้องรับผิดทางอาญา แม้แต่ธนาคารก็ต้องรับผิดชอบในกรณีนี้เช่นกัน ไม่สามารถหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบได้” ทนายความ เหงียน เมา ถวง วิเคราะห์

หากผู้พัฒนาโครงการเปิดเผยอย่างครบถ้วนแล้วว่าโครงการนั้นติดจำนอง แต่ลูกค้ายังคงซื้อโครงการนั้น ลูกค้าก็ต้องรับผิดชอบ ในทางกลับกัน หากผู้พัฒนาโครงการปกปิดข้อเท็จจริงที่ว่าโครงการนั้นติดจำนองและยังคงขายให้กับลูกค้า ลูกค้าก็จะเป็นฝ่ายเสียหาย หากห้องชุดถูกขายให้กับลูกค้าไปแล้วแต่ยังติดจำนองอยู่ ผู้พัฒนาโครงการก็มีความผิด และธนาคารก็มีความผิดเช่นกันเนื่องจากการประเมินราคาไม่เพียงพอ ในกรณีเช่นนั้น ลูกค้าจะเป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการคุ้มครอง ดังนั้น รัฐบาลควรออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า ผู้พัฒนาโครงการและธนาคารควรแก้ไขปัญหาด้วยตนเองหรือนำเรื่องขึ้นสู่ศาล

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

เจ้าของบ้านจะต้องได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้วิเคราะห์แง่มุมทางกฎหมาย โดยระบุว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 ไม่เข้มงวดเท่ากับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 เนื่องจากกฎหมายฉบับเดิมห้ามเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดมทุนและยักยอกเงินทุนจากผู้ซื้อและผู้เช่าโดยมิชอบเท่านั้น นอกจากนี้ กฎหมายยังอนุญาตให้ทำการตลาดโครงการได้หลังจากสร้างเสร็จแล้วหรือในอนาคต

“อย่างไรก็ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งบัญญัติไว้ว่า ทรัพย์สินไม่สามารถซื้อขายซ้ำได้ หากอาคารทั้งหลังถูกจำนองกับธนาคารแล้ว ก็ไม่สามารถขายให้กับลูกค้าได้ หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงขายทรัพย์สินที่จำนองอยู่ให้กับลูกค้า ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย ธนาคารก็มีความผิดเช่นกัน เพราะเมื่อรับจำนองแล้ว ธนาคารต้องบริหารจัดการทรัพย์สินที่จำนอง ไม่สามารถอ้างว่าไม่รู้ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายให้กับลูกค้าได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินที่จำนองเป็นที่อยู่อาศัยในอนาคต จะต้องมีการตรวจสอบอย่างระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าเงินกู้ถูกนำไปใช้และจ่ายออกไปตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้ ดังนั้น ธนาคารจึงมีความผิดและต้องรับผิดชอบ ในขณะที่ผู้ซื้อเป็นผู้บริสุทธิ์ เป็นเหยื่อ” นายชอว์วิเคราะห์ พร้อมเสริมว่า “หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยอย่างครบถ้วนว่าโครงการถูกจำนองแล้ว แต่ลูกค้ายังคงซื้อไป ลูกค้าก็ต้องรับผิดชอบ ในทางกลับกัน หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปกปิดการจำนองแล้วยังคงขายโครงการให้กับลูกค้า ลูกค้าก็เป็นเหยื่อ ในกรณีที่ขายห้องชุดให้กับลูกค้าแล้วแต่ต่อมาถูกจำนอง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความผิด และธนาคารก็มีความผิดเช่นกัน” นอกจากนี้ยังมีความผิดพลาดเนื่องจากการประเมินที่ไม่เพียงพอ ในกรณีนั้น ลูกค้าเป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการคุ้มครอง ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ลูกค้า ส่วนผู้พัฒนาโครงการและธนาคารควรจัดการเรื่องนี้ด้วยตนเองหรือฟ้องร้องซึ่งกันและกันต่อศาล"

นายเลอ ฮวาง เชา เน้นย้ำว่า "เราได้ให้คำแนะนำเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2013 แล้ว แต่จนถึงทุกวันนี้ ประชาชนก็ยังไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมของตน"

ทนายความวู อานห์ ตวน (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) ยืนยันว่า การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ประชาชนโดยใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันเงินกู้จากธนาคาร ถือเป็นการฉ้อโกง ธนาคารและผู้ซื้อต้องแจ้งความกับตำรวจและดำเนินคดีแพ่งต่อศาลเพื่อคุ้มครองลูกค้า เมื่อธนาคารฟ้องร้องผู้พัฒนา ผู้ซื้อบ้านในฐานะผู้มีสิทธิและหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง จะได้รับการพิจารณาและตัดสินสิทธิโดยศาล นอกจากนี้ หากผู้พัฒนาถูกสอบสวนและดำเนินคดีอาญา ฝ่ายแพ่งที่เกี่ยวข้องกับธนาคารและผู้ซื้อบ้านก็จะได้รับการพิจารณาด้วยเช่นกัน และจะไม่มีการยึดทรัพย์สินของลูกค้า

เป็นที่ทราบกันดีว่า ปัจจุบันมีบ้านประมาณ 60,000 หลังในนครโฮจิมินห์ที่ยังไม่ได้รับโฉนดที่ดิน โครงการเหล่านี้จำนวนมากเกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองบ้านของผู้อยู่อาศัยเพื่อกู้เงินจากธนาคาร แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ส่งผลให้ธนาคารระงับการออกโฉนดที่ดิน เมื่อเร็วๆ นี้ สภาประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดการประชุมเพื่อสอบถามคณะกรรมการประชาชนเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบริหารจัดการอาคารชุดและการออกโฉนดที่ดิน ดังนั้น นอกเหนือจากความผิดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารแล้ว ยังมีความรับผิดชอบในส่วนของหน่วยงานราชการด้วย ในเรื่องการบริหารจัดการและการบังคับใช้กฎหมายที่หย่อนยาน หรือแม้แต่การปกปิดและปล่อยปละละเลยการกระทำผิด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องแยกการจัดการกับความผิดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารออกจากการออกโฉนดที่ดินให้กับผู้ซื้อบ้าน

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm