ธนาคารไม่สามารถเป็นผู้บริสุทธิ์ได้

นักลงทุนร่วมมือกับธนาคาร?

ในความเป็นจริง มีหลายโครงการที่ก่อนที่จะขายบ้านให้ลูกค้า นักลงทุนได้จำนองโครงการทั้งหมดไว้กับธนาคาร แทนที่จะปล่อยสินเชื่อและขายให้ลูกค้า นักลงทุนกลับไม่ทำเช่นนั้นและไม่ได้ชำระหนี้ ทำให้ธนาคารยึดบ้านของลูกค้าไป ในอาคารสูงหลายแห่ง นักลงทุนหลังจากขายบ้านให้ลูกค้าแล้ว ก็ยังคงจำนองบ้านไว้กับธนาคารเพื่อกู้ยืมเงินสำหรับวัตถุประสงค์อื่น จนกระทั่งเมื่อไม่สามารถชำระหนี้ได้ ธนาคารจึงยึดบ้านเพื่อนำเงินต้นและดอกเบี้ยกลับมา ผู้อยู่อาศัยจึงล้มละลาย ดังนั้นจึงไม่สามารถทำสมุดบัญชีสีชมพูของแต่ละห้องชุดได้

อาคารอพาร์ทเมนท์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์จำนองสมุดบัญชีสีชมพูของผู้อาศัยไว้กับธนาคาร

ชาวบ้านรายหนึ่งซึ่งจู่ๆ ก็ถูกยึดบ้าน ถามว่า “เวลากู้เงิน ธนาคารจะตรวจสอบทรัพย์สินที่จำนองอย่างละเอียดถี่ถ้วน ทั้งในด้านความถูกต้องตามกฎหมาย มูลค่า และเอกสาร... ผมไม่เข้าใจว่าทำไมนักลงทุนถึงกู้เงินจากอพาร์ตเมนต์ที่ขายไปแล้วได้ง่ายๆ แล้วยังผ่านขั้นตอนของธนาคารไปได้” นี่ก็เป็นคำถามที่หลายคนสงสัยเมื่อเห็นสถานการณ์ที่น่าอึดอัดใจดังที่กล่าวมา

อันที่จริง ตามกฎระเบียบในการเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับลูกค้า หากนักลงทุนนำอสังหาริมทรัพย์ไปจำนองกับธนาคาร นักลงทุนจะต้องปล่อยจำนอง เมื่อส่งมอบบ้านให้ลูกค้าเข้าอยู่ จะต้องตรวจสอบและอนุมัติให้เข้าอยู่ได้ หลังจากนั้นระยะเวลาหนึ่ง นักลงทุนจะต้องออกสมุดสีชมพูให้กับลูกค้า กฎระเบียบก็เป็นเช่นนั้น แต่ในความเป็นจริง อพาร์ตเมนต์หลายแห่งยังไม่ได้รับการตรวจสอบและอนุมัติให้เข้าอยู่ได้ แม้จะไม่ได้ตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย และโครงการก่อสร้างโดยผิดกฎหมาย แต่ก็ยังมีการขายและส่งมอบให้ลูกค้าเข้าอยู่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถานการณ์ของอพาร์ตเมนต์ที่ "ขายข้าวสารดิบ" ก็เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการ แม้กระทั่งก่อนที่จะเสร็จสิ้นกระบวนการ มีเพียงที่ดินเปล่าเท่านั้น นักลงทุนหลายรายก็เปิดขาย ผู้ซื้อสามารถผ่อนชำระครั้งเดียวหรือผ่อนชำระได้ตามความคืบหน้าของโครงการ ดังนั้น บนกระดาษ โครงการนี้จึงอยู่ภายใต้ชื่อของนักลงทุน แต่ในความเป็นจริงแล้วอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นของลูกค้าอยู่แล้ว ในหลายกรณี ธนาคารรู้ดีว่านักลงทุนขายบ้านให้กับลูกค้า แต่กลับ "เพิกเฉย" และปล่อยให้นักลงทุนนำบ้านไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงิน

ทนายความเหงียน เมา ธวง รองผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายหว่าง ธู กล่าวว่า มีหลายกรณีที่นักลงทุนจำนองอสังหาริมทรัพย์ก่อน แล้วขายให้ลูกค้าโดยที่ลูกค้าไม่รู้ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่นักลงทุนขายบ้านให้ลูกค้า แล้วนำโครงการไปจำนองกับธนาคารเพื่อกู้ยืมเงิน เนื่องจากเมื่อขายให้ลูกค้า สัญญาซื้อขายไม่ได้จดทะเบียนกับหน่วยงานใด แต่เก็บไว้ที่บริษัทเท่านั้น ธนาคารจึงไม่ทราบว่านักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ให้ลูกค้าหรือไม่ นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ที่นักลงทุนจงใจปกปิดคดี และธนาคารไม่ได้ประเมินคดีอย่างรอบคอบ จึงให้กู้ยืมเงินแก่นักลงทุนในขณะที่อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกขายไปแล้ว

ระหว่างการก่อสร้าง นักลงทุนขาดเงินทุนและจำนองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินในอนาคต ซึ่งก็คือบ้าน ให้กับธนาคาร ผู้ซื้อไม่มีทางรู้เลยว่าอพาร์ตเมนต์ที่เขาซื้อถูกจำนอง ธนาคารที่รับจำนองควรจะเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะเพื่อให้ประชาชนทราบ ผู้ซื้อจึงสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายได้ก็ต่อเมื่อนักลงทุนปล่อยจำนองแล้วเท่านั้น แต่ในกรณีนี้ นักลงทุนได้หลีกเลี่ยงกฎหมาย ด้วยการลงนามในสัญญาความร่วมมือหรือสัญญาซื้อขายอย่างคลุมเครือ เมื่อเหตุการณ์ถูกเปิดเผย ผู้ซื้อต้องสูญเสียทั้งหมด เป็นที่ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกจำนองกับธนาคาร แต่นักลงทุนยังคงขายให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นหลักฐานว่านักลงทุนฉ้อโกงลูกค้า นักลงทุนต้องถูกดำเนินคดีอาญา แม้แต่ธนาคารก็ต้องรับผิดชอบในกรณีนี้ ก็ไม่ถือว่าเป็นผู้บริสุทธิ์" ทนายความเหงียน เมา เทือง วิเคราะห์

หากผู้ลงทุนเปิดเผยข้อมูลโครงการที่จำนองไว้ทั้งหมดแล้ว แต่ลูกค้ายังคงซื้อโครงการนั้น ลูกค้าจะต้องรับผิดชอบ ในทางกลับกัน หากผู้ลงทุนปกปิดข้อมูลโครงการที่จำนองไว้แต่ยังคงขายโครงการนั้นให้ลูกค้า ลูกค้าจะตกเป็นเหยื่อ ในกรณีของอพาร์ตเมนต์ที่ขายให้ลูกค้าและถูกจำนอง ผู้ลงทุนมีความผิด และธนาคารก็มีความผิดเช่นกันเนื่องจากการประเมินราคาไม่รอบคอบ ในกรณีนี้ ลูกค้าเป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการคุ้มครอง ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องออกสมุดบัญชีสีชมพูให้กับลูกค้า โดยผู้ลงทุนและธนาคารจะตกลงกันเองหรือฟ้องร้องกันในศาล

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

ต้องออกสมุดสีชมพูให้ผู้ซื้อบ้าน

ในการวิเคราะห์ทางกฎหมาย คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 ไม่เข้มงวดเท่ากับกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 เพราะกฎหมายนี้เพียงห้ามนักลงทุนระดมทุนและยักยอกเงินทุนจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้ออย่างผิดกฎหมายเท่านั้น กฎหมายนี้ยังอนุญาตให้ดำเนินโครงการได้เมื่อโครงการแล้วเสร็จหรือจัดตั้งในอนาคต

แต่ประมวลกฎหมายแพ่งบัญญัติว่าทรัพย์สินใด ๆ ไม่สามารถซื้อขายได้ซ้ำ หากจำนองอาคารทั้งหลังกับธนาคารแล้ว จะไม่สามารถขายให้ลูกค้าได้ หากจำนองกับธนาคารแล้วและนักลงทุนยังคงขายให้ลูกค้าต่อไป นักลงทุนก็ถือว่าฝ่าฝืนกฎหมาย ธนาคารก็มีความผิดเช่นกัน เพราะเมื่อรับจำนอง ธนาคารต้องบริหารจัดการทรัพย์สินที่จำนองไว้ และไม่สามารถกล่าวได้ว่าธนาคารไม่ทราบว่านักลงทุนได้ขายให้ลูกค้าไปแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อทรัพย์สินที่จำนองนั้นเป็นบ้านที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้นในการติดตามแหล่งเงินกู้ เพื่อให้มั่นใจว่ามีการใช้และจ่ายไปอย่างถูกต้องตามวัตถุประสงค์ ดังนั้น ธนาคารจึงมีความผิดและต้องรับผิดชอบ และผู้ซื้อคือผู้เสียหายโดยสุจริต" คุณเชาวิเคราะห์และเสริมว่า "หากนักลงทุนเปิดเผยโครงการที่จำนองไว้ทั้งหมดแล้ว แต่ลูกค้ายังคงซื้อ ลูกค้าก็ต้องรับผิดชอบ ในทางตรงกันข้าม หากนักลงทุนปกปิดการจำนองของโครงการและยังคงขายให้ลูกค้า ลูกค้าก็คือผู้เสียหาย ในกรณีนี้ ของอพาร์ตเมนต์ที่ขายให้กับลูกค้าและถูกจำนอง ผู้ลงทุนมีสิทธิ์ที่จะ ความผิดพลาดและธนาคารก็มีความผิดเช่นกันที่ไม่ได้ประเมินมูลค่าอย่างละเอียดถี่ถ้วน ในกรณีนี้ ลูกค้าเป็นผู้บริสุทธิ์และได้รับการคุ้มครอง ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องออกหนังสือรับรองให้กับลูกค้า ผู้ลงทุนและธนาคารจะต้องตกลงกันเองหรือฟ้องร้องกันในศาล

“เราได้เสนอแนะเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2013 แต่จนถึงขณะนี้ ผู้คนยังไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิตามกฎหมาย” นายเล ฮวง ชาว กล่าวเน้นย้ำ

ทนายความ หวู อันห์ ตวน (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) ยืนยันเช่นกันว่า นักลงทุนขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับประชาชนและจำนองทรัพย์สินให้กับธนาคาร ซึ่งเป็นการฉ้อโกง ธนาคารและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจและฟ้องร้องนักลงทุนในศาลเพื่อคุ้มครองลูกค้า เมื่อธนาคารฟ้องร้องนักลงทุน ผู้ซื้อบ้านคือผู้มีสิทธิและหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งศาลจะพิจารณาและตัดสิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากนักลงทุนถูกพิจารณาและดำเนินคดีอาญา คดีแพ่งของธนาคารและผู้ซื้อบ้านก็จะได้รับการแก้ไขเช่นกัน จะไม่มีสิ่งที่เรียกว่าการยึดบ้านของลูกค้า

เป็นที่ทราบกันดีว่าจนถึงปัจจุบันในนครโฮจิมินห์ยังคงมีบ้านเรือนอีกประมาณ 60,000 หลังที่ยังไม่ได้รับการรับรองสมุดบัญชีสีชมพู รวมถึงโครงการหลายโครงการที่นักลงทุนจำนองบ้านของประชาชนเพื่อกู้ยืมเงินจากธนาคาร แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้และธนาคารยังคงเก็บรักษาสมุดบัญชีสีชมพูไว้ เมื่อเร็ว ๆ นี้ สภาประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดการประชุมเพื่อสอบถามคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์และการอนุมัติสมุดบัญชีสีชมพู ดังนั้น นอกจากการละเมิดของนักลงทุนและธนาคารแล้ว ยังมีความรับผิดชอบของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการจัดการและลงโทษพวกเขาอย่างไม่เข้มงวด แม้กระทั่งแสดงท่าทีปกปิดและยอมรับการกระทำผิด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องแยกการจัดการการละเมิดของนักลงทุนและธนาคารออกจากการอนุมัติสมุดบัญชีสีชมพูแก่ผู้ซื้อบ้าน

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm