'แนวโน้ม' ที่ขัดแย้งในการล่าหาทรัพย์สินที่มีข้อจำกัดในการวางแผนเพื่อลงทุนเงิน

ตามกฎระเบียบ ที่ดินที่อยู่ระหว่างการวางแผนซึ่งมีการตัดสินใจเรียกคืนจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์เพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน (การขายที่ดิน) ได้ อย่างไรก็ตาม หากที่ดินอยู่ระหว่างการวางแผนแต่ไม่มีการตัดสินใจเรียกคืน ซึ่งขึ้นอยู่กับแต่ละกรณี เจ้าของที่ดินอาจถูกจำกัดสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน แต่ยังคงสามารถขายที่ดินได้ ในตลาด ที่ดินที่อยู่ระหว่างการวางแผนมักถูกขายในราคาที่ถูกกว่า

บ้าน 'เซิร์ฟ' ได้รับผลกระทบจากแผนสร้างกำไร

คุณเหงียน หง็อก อันห์ ( นาม ดิงห์ ) เล่าว่าหลังจากค้นหาหลายครั้ง เธอตัดสินใจซื้อที่ดินขนาด 40 ตารางเมตร บนถนนดงเทียน (แขวงหวิงฮึง เขตฮว่างมาย ฮานอย) ที่ดินผืนนี้มีหน้ากว้าง 5 ตารางเมตร ซอยจอดรถหน้าบ้านกว้างกว่า 4 เมตร เจ้าของขายในราคา 3 พันล้านดอง หรือเกือบ 75 ล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นๆ ในทำเลเดียวกันที่ราคาประมาณ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่ดินแปลงนี้ราคาถูกกว่า 1 พันล้านดอง แต่ที่สำคัญคือที่ดินแปลงนี้อยู่ในแผนขยายถนน 100%

“ หลายคนมักกังวลว่าที่ดินจะเข้ามาเกี่ยวข้องกับการวางแผน แต่ฉันคิดต่างออกไป ที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่มีความเสี่ยงสูงที่จะถูกรื้อถอน แต่ด้วยที่ดินที่ตั้งอยู่ลึกเข้าไปในซอย และการวางแผนถูกวางไว้เกือบสิบปีแต่ไม่ได้ดำเนินการ การวางแผนจึงกลายเป็นการระงับชั่วคราวและอาจต้องถูกยกเลิกไป ในเวลานั้น ที่ดินของฉันจะได้กำไรมหาศาล ปัจจุบันด้วยการวางแผน 1/2000 คนก็ยังสามารถสร้างบ้านได้ตามปกติ ” คุณหง็อก อันห์ อธิบาย

คุณหง็อก อันห์ ระบุเพิ่มเติมว่า พ่อแม่ของเธออาศัยอยู่ในบ้านที่ไม่มีหนังสือปกแดงบนถนนบั๊กดัง (เขตไห่บ่าจุ ง ฮานอย ) มาเป็นเวลา 30 ปีแล้ว บ้านหลังนี้ยังอยู่ในโครงการก่อสร้างถนน แต่โครงการนี้ไม่ได้ดำเนินการมานานหลายทศวรรษแล้ว จึงไม่ส่งผลกระทบต่อที่อยู่อาศัยของพวกเขา

“ การซื้อบ้านที่วางแผนไว้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคน ราคาอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้สูงเกินไป มีเพียงที่ดินที่วางแผนไว้เท่านั้นที่ราคาถูกและเหมาะสมกับรายได้ของครอบครัวฉัน” คุณหง็อก อันห์ กล่าว

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากการวางแผน (ภาพประกอบ: Ngoc Vy)

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นายหน้าอสังหาฯ หลายรายระบุว่า ในระยะหลังนี้ ไม่เพียงแต่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้น แต่นักลงทุนก็มีแนวโน้มที่จะซื้อที่ดินที่มีปัญหาผังเมืองเพื่อรอการชดเชย และซื้อที่ดินเพื่อรอให้ผังเมืองถูกยกเลิกไป

คุณ Pham Van Ho นักลงทุนผู้เชี่ยวชาญด้านการหาที่ดินที่มีปัญหาผังเมือง กล่าวว่า ที่ดินที่มีปัญหาผังเมืองไม่ได้ขายยากเสมอไปและจะไม่มีผู้ซื้อ หากที่ดินทั้งหมดได้รับผลกระทบจากปัญหาผังเมือง 100% ที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่หรืออยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มีผู้อยู่อาศัยระยะยาวยังคงสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านขายได้ หากที่ดินได้รับผลกระทบจากปัญหาผังเมือง 1/2000 ก็ยังสามารถสร้างบ้านได้ ดังนั้นจึงไม่มีปัญหา สำหรับที่ดินที่มีปัญหาผังเมือง 1/500 ควรหลีกเลี่ยงโดยเด็ดขาด

เขากล่าวว่าในปี 2565 เขาจะยังคงสร้างรายได้หลายพันล้านจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการวางผังเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาซื้ออพาร์ตเมนต์ 3 แห่งในดิงห์กง (เขตฮว่างมาย กรุงฮานอย) แต่ละอพาร์ตเมนต์มีพื้นที่ 35 ตารางเมตร สร้างใหม่ทั้งหมด 5 ชั้น แต่ราคาเพียง 4.6 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ เนื่องจากการวางผังเมือง 100% ขณะเดียวกัน ที่ดินเปล่าในทำเลเดียวกันมีราคาประมาณ 150 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือประมาณ 5.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

จากนั้นคุณโหก็ขายต่ออีกในราคาหลังละ 5 พันล้านดอง โดยคำนวณว่าได้กำไรจากบ้านทั้ง 3 หลังไปมากกว่า 1 พันล้านดอง

นายโฮกล่าวเสริมว่า เขาเพิ่งซื้อที่ดินสวนขนาด 500 ตารางเมตรในเขตหลงเบียน ซึ่งตามแผนงาน ที่ดินผืนนี้จะกลายเป็นสวนสาธารณะสีเขียว เขากล่าวว่า พื้นที่นี้ได้รับการอนุมัติให้ก่อสร้างมาเกือบ 15 ปีแล้ว ปัจจุบันมีบ้านเรือนสร้างอยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้สูงที่จะปรับปรุงที่ดินผืนนี้ให้เป็นที่อยู่อาศัย

“ ถ้าแผนถูกยกเลิกและแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ฉันจะได้รับกำไรมหาศาล ” นายโฮกล่าว

ระวังความเสี่ยง เสี่ยงทุนฝังดิน

คุณเหงียน อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า กระแสการล่าหาบ้านและที่ดินเพื่อการลงทุนที่มีปัญหาเรื่องผังเมืองนั้น “เหมาะสม” สำหรับนักลงทุนหลายรายมานานแล้ว แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยเฉพาะตั้งแต่ต้นปี 2564 เป็นต้นมา มีแนวโน้ม “ร้อนแรง” ชัดเจน

“ มีโครงการวางผังเมืองที่ถูกระงับไว้จำนวนมากในฮานอย ลูกค้าที่มีงบประมาณจำกัดจึงยินดีที่จะมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกในกลุ่มนี้ อันที่จริงมีโครงการวางผังเมือง 50 ปีที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ในขณะที่ที่ดินที่วางแผนไว้ในพื้นที่เดียวกันอาจมีราคาเพียงครึ่งเดียวของที่ดินที่ไม่ได้รวมอยู่ในผังเมือง หากโชคดีพอที่จะสามารถยกเลิกผังเมืองได้ ลูกค้าจะได้รับผลประโยชน์มหาศาล ” คุณตวนกล่าว

อสังหาฯ และที่ดินหลายแห่งที่ถูกวางผังเมืองมีราคาค่อนข้างถูก เหมาะกับงบประมาณของหลายๆ คน (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ คุณตวน ระบุว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ บ้านและที่ดินที่ผ่านกระบวนการวางผังเมืองบางส่วนเป็นที่ต้องการของนักลงทุนหลายราย เนื่องจากราคาถูกกว่าที่ดินในทำเลใกล้เคียงกันมาก นักลงทุนเหล่านี้มีแนวคิดที่จะอยู่อาศัยและรอคอยการวางแผน ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายตวนเตือนว่าแม้การซื้อที่ดินที่วางแผนไว้จะทำกำไรได้ แต่ความเสี่ยงก็สูงมากเช่นกัน

คุณตวนวิเคราะห์ว่า โดยพื้นฐานแล้ว การวางแผน “ระงับ” เป็นคำที่ใช้เรียกสถานการณ์ที่แผนไม่ดำเนินการ หรือล่าช้ากว่ากำหนดตามเนื้อหาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในพื้นที่ที่หน่วยงานรัฐประกาศเรียกคืนเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่าง แต่ไม่ได้ดำเนินการตามแผน จึงเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ติดอยู่ในแผน “ระงับ”

ระยะเวลาที่กำหนดสำหรับการพิจารณาว่าโครงการใดควร "ระงับ" หรือไม่นั้น ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 49 มาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากมีการประกาศเพิกถอนแล้ว สูงสุดไม่เกิน 3 ปี หากไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการในการเคลียร์พื้นที่หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งาน หน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัติจะต้องปรับเปลี่ยนหรือยกเลิกการวางแผน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง กระบวนการนี้ไม่ได้เกิดขึ้นภายในเวลาเพียงไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์ ผู้ซื้ออาจต้องรอหลายปีกว่าจะทราบผลของโครงการ หากพวกเขาเลือกที่จะลงทุนในที่ดินที่มีการวางแผนไว้ชั่วคราว นั่นหมายถึงการฝังเงินทุนไว้

นอกจากนี้ หากคุณซื้อบ้านหรือที่ดินที่มีผังเมืองแบบ "ระงับ" ที่มีแผนผังการใช้ที่ดินรายปีจากระดับอำเภอ ผู้ซื้อจะถูกจำกัดในการใช้ประโยชน์ ใช้ ก่อสร้าง ปรับปรุง และซ่อมแซมบ้าน

นอกจากนี้ ในกรณีที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการวางแผน “ระงับ” และต้องการขายกิจการ ผู้ซื้อจะประสบปัญหามากมายในการหาพันธมิตรในการโอนกรรมสิทธิ์และการทำธุรกรรม เนื่องจากในทางจิตวิทยาโดยทั่วไป ลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงกังวลว่าอสังหาริมทรัพย์จะถูกวางแผน

ง็อก วี

แหล่งที่มา