'แนวโน้ม' ที่ขัดแย้งของการล่าหาที่ดินและบ้านพร้อมข้อจำกัดในการวางแผนเพื่อลงทุนเงิน

ตามระเบียบแล้ว ที่ดินที่อยู่ระหว่างการวางแผนซึ่งมีการตัดสินใจเรียกคืนจะไม่สามารถโอนเป็นสิทธิการใช้ที่ดิน (การขายที่ดิน) ได้ อย่างไรก็ตาม หากที่ดินอยู่ระหว่างการวางแผนแต่ไม่มีการตัดสินใจที่จะเรียกคืน เจ้าของที่ดินอาจมีสิทธิ์การใช้ที่ดินบางส่วนที่ถูกจำกัดไว้แล้วแต่ยังคงสามารถขายที่ดินได้ ในตลาด ที่ดินที่อยู่ระหว่างการวางแผนมักจะขายในราคาที่ถูกกว่า

บ้าน 'เซิร์ฟ' โดนแผนสร้างกำไรกระทบ

นางสาวเหงียน ง็อก อันห์ (นาม ดิงห์) เล่าว่าหลังจากค้นหามาหลายครั้ง เธอจึงตัดสินใจซื้อที่ดินขนาด 40 ตร.ม. บนถนนดงเทียน (เขตวินห์ฮุง เขตฮวงมา ย ฮานอย ) ที่ดินแปลงนี้มีหน้ากว้าง 5 ตร.ม. ซอยจอดรถหน้าบ้านกว้างกว่า 4 เมตร เจ้าของขายในราคา 3,000 ล้านดอง หรือเกือบ 75 ล้านดองต่อตร.ม. เมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นๆ ในทำเลเดียวกันที่มีราคาประมาณ 100 ล้านดองต่อตร.ม. ที่ดินแปลงนี้มีราคาถูกกว่า 1,000 ล้านดอง แต่ที่สำคัญคือที่ดินแปลงนี้มีแผนขยายถนน 100%

“ ผู้คนมักกลัวว่าที่ดินจะเข้ามาเกี่ยวข้องกับการวางแผน แต่ฉันคิดต่างออกไป ที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่มีความเสี่ยงสูงที่จะถูกรื้อถอน แต่ด้วยที่ดินที่ตั้งอยู่ลึกเข้าไปในตรอกซอกซอยและมีการวางแผนมาเกือบสิบปีแต่ไม่ได้ดำเนินการ จึงกลายเป็นแผนหยุดชะงักและอาจต้องยกเลิกไป ในเวลานั้น ที่ดินของฉันจะได้กำไรมาก ปัจจุบันด้วยการวางแผน 1/2000 ประชาชนยังสามารถสร้างบ้านธรรมดาได้ ” นางสาวง็อก อันห์ อธิบาย

นางหง็อก อันห์ กล่าวเพิ่มเติมว่าพ่อแม่ของเธออาศัยอยู่ในบ้านที่ไม่มีหนังสือปกแดงบนถนนบั๊กดัง (เขตไห่บ่าจุง ฮานอย) มาเป็นเวลา 30 ปีแล้ว บ้านหลังนี้ยังอยู่ในโครงการก่อสร้างถนน แต่โครงการนี้ไม่ได้รับการดำเนินการมานานหลายทศวรรษ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อที่อยู่อาศัยของพวกเขา

“ การซื้อบ้านที่วางแผนไว้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสูงเกินไป มีเพียงแปลงที่ดินที่วางแผนไว้เท่านั้นที่มีราคาถูกและเหมาะสมกับรายได้ของครอบครัวฉัน” นางสาวง็อก อันห์ กล่าว

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้อบ้านและที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากการวางแผน (ภาพประกอบ: Ngoc Vy)

จากการแจ้งข่าวต่อผู้สื่อข่าว นายหน้าอสังหาฯ หลายรายได้ระบุว่า ในระยะหลังนี้ ไม่เพียงแต่คนที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริงเท่านั้น แต่บรรดานักลงทุนก็มักจะซื้อที่ดินที่มีปัญหาผังเมืองเพื่อรอการชดเชย และซื้อที่ดินเพื่อรอการยกเลิกผังเมืองด้วยเช่นกัน

นาย Pham Van Ho นักลงทุนที่เชี่ยวชาญในการล่าหาที่ดินที่ติดขัดในการวางแผน กล่าวว่า ที่ดินที่ติดขัดในการวางแผนทั้งหมดนั้นไม่ใช่ว่าจะขายยากและไม่มีผู้ซื้อ หากที่ดินติดขัดในการวางแผน 100% ที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่หรือในเขตที่อยู่อาศัยที่มีผู้อยู่อาศัยระยะยาวก็ยังสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านเป็นแปลงๆ เพื่อขายได้ หากที่ดินติดขัดในการวางแผน 1/2000 ก็ยังสามารถสร้างบ้านได้ ดังนั้นจึงไม่มีปัญหา ส่วนที่ดินในการวางแผน 1/500 อย่าซื้อเด็ดขาด

เขากล่าวว่าในปี 2022 เขาจะยังคงสร้างรายได้หลายพันล้านดองจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการวางแผน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาซื้ออพาร์ตเมนต์ 3 แห่งใน Dinh Cong (เขต Hoang Mai ฮานอย) ซึ่งแต่ละแห่งมีพื้นที่ 35 ตร.ม. สร้างใหม่ 5 ชั้น แต่มีราคาเพียง 4.6 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์เนื่องจากวางแผน 100% ในขณะเดียวกัน ที่ดินในทำเลเดียวกันมีราคาประมาณ 150 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 5.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

หลังจากนั้นคุณโฮก็ขายต่ออีกในราคาหลังละ 5 พันล้านดอง โดยคำนวณว่าจากบ้าน 3 หลังนี้ เขาได้กำไรมากกว่า 1 พันล้านดอง

นายโฮกล่าวเพิ่มเติมว่า เขาเพิ่งซื้อที่ดินสวนขนาด 500 ตร.ม. ในเขตหลงเบียน โดยตามแผนงาน ที่ดินแปลงนี้จะกลายเป็นสวนสาธารณะสีเขียว เขากล่าวว่า พื้นที่ดังกล่าวได้รับการอนุมัติให้ก่อสร้างเมื่อเกือบ 15 ปีที่แล้ว ปัจจุบันมีการสร้างบ้านหลายหลังที่นี่ ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้สูงที่จะปรับปรุงที่ดินแปลงนี้ให้เป็นที่อยู่อาศัย

“ ถ้าแผนถูกรื้อออกไปและแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ฉันจะได้รับกำไรมหาศาล ” นายโฮแบ่งปัน

ระวังความเสี่ยง เสี่ยงทุนถูกฝัง

คุณเหงียน อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate Floor กล่าวว่า กระแสการล่าหาบ้านและที่ดินเพื่อแก้ปัญหาเรื่องผังเมืองนั้นเป็นที่นิยมของนักลงทุนหลายรายมานานแล้ว แต่ในช่วงหลังนี้ โดยเฉพาะตั้งแต่ต้นปี 2564 เป็นต้นมา กลับมีแนวโน้ม "ร้อนแรง" อย่างเห็นได้ชัด

“ มีโครงการวางแผนที่หยุดชะงักอยู่มากมายในฮานอย ดังนั้นลูกค้าที่มีเงินน้อยจึงเต็มใจที่จะมองหากลุ่มนี้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาถูก ในความเป็นจริง มีโครงการวางแผน 50 ปีที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ในขณะที่ที่ดินที่วางแผนไว้ในพื้นที่เดียวกันอาจมีราคาครึ่งหนึ่งของที่ดินที่ไม่รวมอยู่ในแผน หากโชคดีพอที่จะกำจัดแผนได้ ลูกค้าจะได้รับผลประโยชน์มหาศาล ” นายตวนกล่าว

อสังหาฯและที่ดินหลายแห่งที่ถูกวางผังเมืองมีราคาค่อนข้างถูก เหมาะกับงบประมาณของหลายๆ คน (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ นายตวน ยังกล่าวอีกว่า ในช่วงนี้ นักลงทุนจำนวนมากต่างมองหาบ้านและที่ดินที่ผ่านกระบวนการผังเมืองบางส่วน เนื่องจากราคาถูกกว่าที่ดินในทำเลเดียวกันมาก นักลงทุนเหล่านี้มีแนวคิดที่จะอยู่อาศัยในขณะรอผังเมืองเพื่อให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายตวน เตือนว่า แม้การซื้อที่ดินที่วางแผนไว้จะทำกำไรได้ แต่ความเสี่ยงก็สูงเช่นกัน

นายตวน วิเคราะห์ว่า โดยพื้นฐานแล้ว การวางแผน “หยุดชะงัก” คือคำที่ใช้เรียกสถานการณ์ที่ไม่ได้รับการดำเนินการหรือล่าช้ากว่าแผนงานที่มีเนื้อหาการใช้ที่ดิน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในพื้นที่ที่หน่วยงานของรัฐประกาศเรียกคืนเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างแต่ไม่ได้ดำเนินการตามแผนงาน จึงเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ติดอยู่กับการวางแผน “หยุดชะงัก”

ระยะเวลากำหนดว่าโครงการจะ "ระงับ" หรือไม่นั้นได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 49 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากมีการประกาศเพิกถอนแล้ว สูงสุด 3 ปี หากไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการในการเคลียร์หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ หน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัติที่มีอำนาจจะต้องปรับเปลี่ยนหรือยกเลิกการวางแผน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง กระบวนการนี้ไม่ได้เกิดขึ้นภายในเวลาเพียงไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์ ผู้ซื้ออาจต้องรอหลายปีกว่าจะทราบชะตากรรมของโครงการ หากพวกเขาเลือกที่จะลงทุนในที่ดินที่มีการวางแผนหยุดชะงัก นั่นหมายถึงการฝังเงินทุน

นอกจากนี้หากท่านซื้อบ้านหรือที่ดินที่มีผังเมืองแบบ "ระงับ" ที่มีแผนผังการใช้ที่ดินประจำปีจากระดับอำเภอ ผู้ซื้อจะถูกจำกัดในการใช้ประโยชน์ ก่อสร้าง ปรับปรุง และซ่อมแซมบ้าน

นอกจากนี้ ในกรณีที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการวางแผน “ระงับ” และต้องการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะพบกับความยากลำบากมากมายในการหาพันธมิตรในการโอนและทำธุรกรรม เนื่องจากในแง่ของจิตวิทยาโดยทั่วไป ลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงกลัวการวางแผนอสังหาริมทรัพย์

ง็อกวี

แหล่งที่มา