ผู้ซื้อบ้านต้องสูญเสียเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรูหราที่ประกาศขายเอง

เสียเงินมากขึ้นเพราะคำว่า "ไฮเอนด์" สองคำนี้

จากรายงานตลาดเดือนสิงหาคม 2566 ที่ประกาศโดย DKRA Group เมื่อไม่นานมานี้ อพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มีโครงการใหม่เปิดตัว 8 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ 253 ยูนิตอยู่ในรายชื่ออุปทานใหม่ โดยราคาอพาร์ตเมนต์ต่ำสุดอยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตร.ม. และสูงสุดอยู่ที่มากกว่า 300 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งทั้งสองโครงการอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์

ผลสำรวจอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 67 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลง 4.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ราคานี้ยังคงเป็นราคาที่สูง โดยอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนมีราคาสูงกว่า 4 พันล้านดอง

ตั้งแต่ยุคตลาด “คึกคัก” จนถึงปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ยังคงครองตลาด แนวโน้มของผู้ซื้อที่เลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เพื่อการลงทุนยังคงค่อนข้างสูง เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่สวยงาม สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย และโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบที่ครบครัน...

อย่างไรก็ตาม โครงการที่ขายในราคาสูงและโฆษณาว่าเป็นอพาร์ตเมนต์หรูไม่ได้เป็นไปตามชื่อเสมอไป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายกล่าวว่า นักลงทุนหลายคนมักจงใจใส่คำว่า "ระดับไฮเอนด์" "ซูเปอร์ลักชัวรี" "ลักชัวรี" ฯลฯ ลงในสื่อโฆษณาเพื่อสร้างเอกลักษณ์ให้กับโครงการของตน ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญที่ทำให้นักลงทุนไม่สามารถตั้งราคาขายที่ไม่สอดคล้องกับคุณภาพที่แท้จริงของโครงการได้

ผู้ซื้อบ้านเสียเปรียบเมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์หรูจากรูปที่ 1 — โครงการอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์กำลังได้รับการโปรโมตด้วยคำว่าระดับไฮเอนด์หรือชื่อที่ใกล้เคียง

ด้วยเหตุนี้ ลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยจึงมักถูกดึงดูดด้วยโฆษณาที่เกี่ยวข้องกับคำว่า "ระดับไฮเอนด์" เมื่อได้รับอพาร์ตเมนต์แล้ว บางคนก็พบว่าสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอนด์บางอย่างนั้นไม่ใช่ของจริง แม้แต่ราคาขายเริ่มต้นของโครงการก็ยังสูงกว่าโครงการโดยรอบอย่างมาก

คุณเล ฟอง เจ้าของอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเขตฟู้ฮู (เมืองทูดึ๊ก) เล่าว่า “หลังจากปรึกษาหารือกับหลายโครงการในย่านนี้ ผมและภรรยาก็สนใจโครงการที่โฆษณาว่าเป็นอพาร์ตเมนต์หรูในย่านนี้เช่นกัน ถึงแม้ราคาจะอยู่ในระดับปานกลาง แต่นายหน้าก็โฆษณาว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอนด์ครบครัน ซึ่งผมและภรรยาชอบมาก สุดท้ายเราก็ปิดการขายอพาร์ตเมนต์ขนาด 100 ตารางเมตรได้ในราคา 3.6 พันล้านดอง หรือ 36 ล้านดองต่อตารางเมตร”

อย่างไรก็ตาม หลังจากเซ็นสัญญาซื้อขาย คุณฟองได้รับการแนะนำให้รู้จักกับโครงการบางโครงการในบริเวณใกล้เคียงซึ่งมีราคาต่ำกว่ามาก โดยอยู่ที่เพียง 29-32 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ระบบสาธารณูปโภคในบางโครงการก็ดีกว่าอพาร์ตเมนต์ที่เขาเพิ่งซื้อเสียอีก ยิ่งไปกว่านั้น ระบบสาธารณูปโภคบางส่วนที่รวมอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ระบุไว้ในเอกสารโฆษณานั้น แท้จริงแล้วเป็นเพียงการลงทุนเพื่อโชว์เท่านั้น ไม่เพียงพอต่อการใช้งานของผู้อยู่อาศัย

ในสถานการณ์เดียวกันนี้ คุณไม อันห์ เดา ก็ประสบปัญหาหลายอย่างกับอพาร์ตเมนต์หรูของเธอในเขตเตินฟู แม้ว่านักลงทุนจะดำเนินการสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้ก็สูงกว่าอพาร์ตเมนต์บางแห่งในพื้นที่มาก

“ถึงแม้จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานบางอย่างที่ไม่ค่อยได้ใช้ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ที่นี่ก็สูงกว่าพื้นที่ใกล้เคียงประมาณ 5-6 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่สิ่งที่น่าพูดถึงคือคุณภาพของโครงการมีปัญหามากมายตั้งแต่ฉันได้รับบ้านหลังนี้มา ไม่ว่าจะเป็นน้ำรั่ว ระบบไฟฟ้าที่ชำรุด ผนังและพื้นไม้ที่ชำรุด ฉันไม่เข้าใจว่าทำไมถึงโฆษณาว่าเป็นอพาร์ตเมนต์หรู ทั้งๆ ที่อพาร์ตเมนต์กลับมีข้อบกพร่องมากมาย” คุณดาวกล่าว

ชื่อพรีเมี่ยมเป็นเพียงลูกเล่นเท่านั้น

ตามรายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ณ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 มีอาคารชุดที่ได้รับการจัดประเภทเพียง 7 แห่งทั่วประเทศในหลายจังหวัด ได้แก่ ไทเหงียน (อาคารชุด 3 แห่ง) ห่าติ๋ญ (อาคารชุด 3 แห่ง) อันซาง (อาคารชุด 1 แห่ง) ส่วนที่เหลือไม่ได้รับการจัดประเภทและรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ปัจจุบัน สถานการณ์ที่นักลงทุนประกาศตนเองว่าเป็นอพาร์ตเมนต์หรูหราเกิดขึ้นบ่อยครั้ง ก่อให้เกิดความสับสนแก่ผู้ซื้อบ้าน วลีต่างๆ เช่น อพาร์ตเมนต์หรูหรา อพาร์ตเมนต์หรู และอพาร์ตเมนต์ที่มีชื่อเรียกต่างประเทศที่สื่อถึงความหรูหรา ก็ยังคงถูกนำมาใช้อย่างต่อเนื่องสำหรับผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์

เมื่อพูดถึงอพาร์ทเมนท์หรูหรา ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองปลัด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ประเทศต่างๆ ทั่วโลกหลายประเทศไม่มีแนวคิดเรื่องอพาร์ทเมนท์หรูหรา เนื่องจากการอยู่อาศัยในอพาร์ทเมนท์หมายถึงการต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบทั่วไปและได้รับอิทธิพลจากครัวเรือนรอบข้าง

ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงทาสีและติดป้ายว่าตัวเองเป็นไฮเอนด์เพียงเพื่อดึงดูดผู้บริโภคและฉวยโอกาสจากการขึ้นราคา มีอพาร์ตเมนต์บางห้องที่ติดป้ายว่าไฮเอนด์ แต่กลับมีพื้นที่กว้างขวาง อากาศถ่ายเทสะดวก แสงสว่างเพียงพอ และทำเลที่ตั้งที่ดี ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียงกลเม็ดทางการตลาดเท่านั้น

ผู้ซื้อบ้านประสบปัญหาเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรูตั้งแต่ห้องที่ 2 — ผู้ซื้อบ้านควรพิจารณาให้รอบคอบ หลีกเลี่ยงการถูกหลอกด้วยสองคำว่า “ระดับไฮเอนด์” ไม่เช่นนั้นจะสูญเสียเงินเมื่อต้องชำระเงิน

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่านี่เป็นเพียงกลอุบายเพื่อดึงดูดลูกค้าและโปรโมตผลิตภัณฑ์ของนักลงทุน โครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งถึงกับติดป้ายว่าเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ อพาร์ตเมนต์หรู ทั้งที่ไม่ได้รับการรับรองจากกรมก่อสร้างหรือหน่วยงานประเมินอิสระ แต่ในความเป็นจริง มีเพียงไม่กี่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาตรฐานระดับไฮเอนด์หรือมาตรฐานเขตเมืองต้นแบบ

HoREA ยังชี้ให้เห็นข้อบกพร่องอีกประการหนึ่ง นั่นคือ การจัดประเภทอพาร์ตเมนต์จะมีความโปร่งใสในกรณีที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว เพราะจะมีอพาร์ตเมนต์จริง ๆ ผู้ซื้อบ้านจะไม่ถูกหลอก อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์ในอนาคตที่โฆษณาว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์หรืออพาร์ตเมนต์หรูหรา ผู้ซื้อบ้านอาจซื้อสินค้าที่ผิดจากที่โฆษณาไว้ได้อย่างง่ายดาย

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องแก้ไขในทิศทางที่ว่าหลังจากอาคารชุดสร้างเสร็จและได้รับการยอมรับแล้ว จะรับรองประเภทอาคารชุดระดับไฮเอนด์ เพื่อให้เกิดความโปร่งใส การแข่งขันที่เป็นธรรม และการปกป้องผลประโยชน์โดยชอบธรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต อนุญาตให้โฆษณาและทำการตลาดเพื่อระดมทุนภายใต้ชื่อโครงการอาคารชุดระดับไฮเอนด์ได้เฉพาะในกรณีที่มีเอกสารรับรองว่าเป็นไปตามเกณฑ์ที่ออกโดยกรมการก่อสร้างเท่านั้น

ตามหนังสือเวียนเลขที่ 31/2016/TT-BXD ที่มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2017 ของกระทรวงก่อสร้างที่ควบคุมการจำแนกประเภทและการรับรองอาคารอพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ระดับ A หรือที่เรียกว่าอพาร์ตเมนต์หรูหรา จะต้องเป็นไปตามเกณฑ์ 18/20 ที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนทางสถาปัตยกรรม ระบบอุปกรณ์ทางเทคนิค บริการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และคุณภาพการจัดการและการดำเนินงาน
รวมถึงเกณฑ์พิเศษบางประการเช่น: ทางเดินของอพาร์ทเมนท์มีความกว้างอย่างน้อย 1.8 ตร.ม. พื้นที่เฉลี่ยที่คำนวณจากจำนวนห้องนอนคืออย่างน้อย 35 ตร.ม. ความหนาแน่นของการก่อสร้างไม่เกิน 45% ของพื้นที่ทั้งหมด อพาร์ทเมนท์ทั้งหมดมีเคเบิลทีวีความเร็วสูงและอินเทอร์เน็ต มีศูนย์การค้าหรือซูเปอร์มาร์เก็ตภายในรัศมี 1 กม. มีสิ่งอำนวยความสะดวก 2 อย่างดังต่อไปนี้ เช่น ห้องออกกำลังกาย สนามเทนนิส สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ... รวมอยู่ในแผนโดยรวมหรือจองไว้ในโครงการ ติดตั้งระบบกล้องวงจรปิดในล็อบบี้ ทางเดิน บันได ที่จอดรถ ควบคุมการเข้าถึงด้วยลายนิ้วมือ บัตรแม่เหล็ก รหัสอิเล็กทรอนิกส์...

แหล่งที่มา