ภาคใต้อุปทานขยายตัว ตลาดรอต่อไป
ตามรายงานของ JLL Vietnam ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูป (KEW) ในภาคใต้ในไตรมาสแรกของปี 2025 มีสัญญาณที่คงที่หลายประการ แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความระมัดระวังอย่างชัดเจน แม้ว่าอุปทานจะยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากโครงการสมัยใหม่ แต่จำนวนธุรกรรมใหม่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งสะท้อนถึงความไม่เต็มใจของผู้เช่าในบริบทของ เศรษฐกิจ ระหว่างประเทศที่ไม่แน่นอน
ไฮไลท์ของไตรมาสนี้คือการเปิดตัวโครงการคลังสินค้าสองชั้นโดย BW Industrial Development (BWID) ใน Dong An 1 Industrial Park, Binh Duong โครงการนี้ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 19,000 ตร.ม. ติดตั้งลิฟต์ขนของและตรงตามมาตรฐานทางเทคนิคขั้นสูง ส่งผลให้อุปทาน NKXS สมัยใหม่ในภาคใต้เพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านตร.ม.
โดยจังหวัดบิ่ญเซืองมีข้อได้เปรียบมากที่สุดด้วยพื้นที่กว่า 680,000 ตร.ม. คิดเป็น 33.4% ของส่วนแบ่งการตลาด แซงหน้าจังหวัดด่งนาย (26.0%) และจังหวัดลองอาน (24.6%) อย่างมาก ส่วนนคร โฮจิมินห์ อยู่ในอันดับที่ 4 ในขณะที่จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่าเพิ่งอยู่ในขั้นเริ่มต้นของการพัฒนาส่วนนี้
อย่างไรก็ตาม ความต้องการเช่าพื้นที่ NKXS ในภาคใต้ค่อนข้างเงียบเหงา การดูดซับสุทธิในไตรมาสนี้อยู่ที่เพียง 88,000 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น้อยเมื่อเทียบกับปริมาณอุปทาน สาเหตุหลักคือการที่ธุรกิจต่าง ๆ รอคอยและดูท่าทีก่อนการเจรจาการค้าทวิภาคีระหว่างเวียดนามกับสหรัฐฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่สหรัฐฯ ประกาศเรียกเก็บภาษีศุลกากรร่วมกันเมื่อสิ้นไตรมาส ส่งผลให้ผู้เช่าที่มีศักยภาพจำนวนมากชะลอการตัดสินใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าใหม่หรือการขยายพื้นที่
ปัจจุบันค่าเช่าเฉลี่ยในภาคใต้คือ 4.88 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นเพียง 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 1.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่น่าสังเกตคือ ผู้พัฒนาหลายรายมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในนโยบายด้านราคาและแรงจูงใจ เช่น การขยายระยะเวลาการเช่าฟรีหรือเสนอส่วนลดโดยตรงเพื่อเพิ่มอัตราการเข้าอยู่อาศัย
นางสาว Trang Le กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ JLL Vietnam เปิดเผยว่า ในระยะกลาง แนวโน้มของตลาดภาคใต้ยังคงเป็นไปในเชิงบวก เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน Mitsubishi Estate Asia (MEA) และ Sembcorp ได้ประกาศแผนการพัฒนาโครงการคลังสินค้าและศูนย์โลจิสติกส์ในอีก 5 ปีข้างหน้า ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญในการส่งเสริมนวัตกรรมและการแข่งขัน ขณะเดียวกันก็ช่วยให้ตลาดยังคงรักษาบทบาทของตนในฐานะศูนย์โลจิสติกส์ในภาคใต้ได้
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายยังมาพร้อมกันด้วย ได้แก่ แรงกดดันด้านการแข่งขันในท้องถิ่น ต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น และความกังวลของผู้เช่าต่างชาติ ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพบริการและใช้กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นเพื่อรักษาประสิทธิภาพที่มั่นคงในบริบทที่ผันผวน
อุปทานภาคเหนือพุ่ง ท้าทายอัตราว่างงาน
ในขณะที่ภาคใต้ยังคงรอและดูสถานการณ์ ภาคเหนือก็แสดงสัญญาณของการขยายตัวที่เร่งขึ้นทั้งในด้านขนาดและมาตรฐานของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาด NKXS ทางตอนเหนือยังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างแข็งแกร่งในไตรมาสแรกของปี 2568 ด้วยการเปิดตัวโครงการคุณภาพสูงหลายโครงการ ในขณะที่บันทึกการปรับปรุงเล็กน้อยในการดูดซับสุทธิ อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอุปทานใหม่ยังนำมาซึ่งแรงกดดันการแข่งขันที่ชัดเจนและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอัตราว่างในระยะสั้น
คลังสินค้านำเข้าทันสมัยในภาคเหนือมีอุปทานรวมเกิน 1.3 ล้านตร.ม. หลังจากรับพื้นที่ใหม่กว่า 67,000 ตร.ม. จากโครงการในหุ่งเอียนและบั๊กนิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ DPL Vietnam Minh Quang ที่พัฒนาโดย WHA Group - Daiwa House ที่มีขนาด 42,000 ตร.ม. ไม่เพียงแต่ขยายขนาดตลาดเท่านั้น แต่ยังยกระดับมาตรฐานคุณภาพด้วยระบบคลังสินค้าทันสมัย บริการโลจิสติกส์แบบบูรณาการ ตอบสนองข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นของบริษัทโลจิสติกส์และการผลิต
อุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมากนี้ยังช่วยส่งเสริมการทำธุรกรรมในตลาดอีกด้วย ดังนั้น การดูดซับสุทธิในไตรมาสนี้จึงอยู่ที่ 51,500 ตร.ม. เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่ต้องขอบคุณธุรกรรมใหม่ในบั๊กนิญและไฮฟอง ผู้เช่าหลักยังคงเป็นบริษัทการผลิตและโลจิสติกส์ที่กำลังปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานของตนและมองหาทำเลเชิงกลยุทธ์ใกล้ท่าเรือและเส้นทางหลัก อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าพักลดลงเล็กน้อย 0.6% เนื่องจากไม่สามารถดูดซับอุปทานใหม่ได้ทันเวลา
นอกจากนี้ ค่าเช่าเฉลี่ยในภาคเหนืออยู่ที่ 4.66 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเพิ่มขึ้นนี้ส่วนใหญ่เกิดจากโครงการใหม่ที่มีคุณภาพดีเยี่ยม ในขณะเดียวกัน ราคาในพื้นที่ดั้งเดิม เช่น หุ่งเอียนและไหเซืองยังคงทรงตัว
ในช่วงที่เหลือของปี 2025 คาดว่าภาคเหนือจะยังคงเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องของอุปทาน โดยมีพื้นที่ใหม่เกือบ 1.2 ล้านตารางเมตรที่เปิดใช้งาน ทำให้อุปทานทั้งหมดอยู่ที่เกือบ 2.5 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากระดับปัจจุบัน Mitsubishi Estate Asia (MEA) ซึ่งเป็นนักลงทุนระหว่างประเทศ จะเข้ามามีบทบาทในภูมิภาคนี้ด้วยโครงการ Logicross Hai Phong ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 โดยสัญญาว่าจะยกระดับมาตรฐานการดำเนินงานและการจัดการด้านโลจิสติกส์ในภูมิภาค
อย่างไรก็ตาม อุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ตลาดเข้าสู่ช่วงที่มีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น แม้ว่าบางโครงการยังคงมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงเนื่องจากข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง แต่พื้นที่ที่อยู่ห่างจากใจกลางเมืองก็มีความเสี่ยงที่จะเผชิญกับอัตราการว่างที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ นโยบายภาษีตอบแทนจากสหรัฐอเมริกายังส่งผลกระทบต่อแผนการขยายตัวของผู้เช่า FDI จำนวนมาก ทำให้การตัดสินใจลงทุนล่าช้า
เพื่อรักษาความน่าดึงดูดใจ นักลงทุนจำเป็นต้องเน้นมากขึ้นในการพัฒนาผลิตภัณฑ์เฉพาะทาง บริการด้านโลจิสติกส์ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการมีความยืดหยุ่นในกลยุทธ์ราคาค่าเช่า เพื่อสร้างข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาดที่มีความหลากหลายอย่างรวดเร็วทั้งในด้านคุณภาพและที่ตั้ง
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/งุน-งุน-ธิ-ตรุง-นา-โค-ไซ-ซาน-กุย-1-2025-ตัง-ซัค-เกา-ทาน-ตรอง/20250602082654042
การแสดงความคิดเห็น (0)