บ้านขนาดเล็กกำลังได้รับความนิยมมากขึ้น ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่กำลังเสี่ยงที่จะขายไม่ออก

[โฆษณา_1]

กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผ่านการอนุมัติเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน กำหนดว่า สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง หรือเพื่อการแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 ได้ กฎหมายนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นพ้องกันว่ากฎระเบียบนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายเจียง อานห์ ตวน กรรมการผู้จัดการบริษัท ตวนอานห์ เรียลเอสเตท เอ็กซ์เชนจ์ คาดการณ์ว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ บ้านขนาดเล็กจะหายาก ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จะขายได้ยากขึ้น

เป็นเวลานานแล้วที่บ้านเดี่ยวขนาดพื้นที่ประมาณ 30 ตารางเมตร ราคา 2-3 พันล้านดอง เป็นที่ดึงดูดใจผู้ซื้อมาโดยตลอด เนื่องจากราคานี้เหมาะสมกับคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

“ ก่อนหน้านี้บ้านที่มีพื้นที่ 30-40 ตารางเมตรนั้นหายากเสมอ แต่ด้วยกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดิน ปัจจุบันบ้านขนาดประมาณ 30 ตารางเมตรจะกลายเป็นสินค้าหายากที่หลายคนต้องการ รวมถึงผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและนักลงทุน ” นายตวนกล่าว

คาดการณ์ว่าบ้านขนาดเล็กที่มีพื้นที่ 30 ตารางเมตรจะได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ (ภาพ: ง็อก วี)

ในขณะเดียวกัน ที่ดินผืนใหญ่จะขายได้ยาก เพราะหากไม่มีตัวเลือกในการแบ่งแยกที่ดิน ก็จะต้องขายที่ดินทั้งผืนในราคาที่สูงมาก ในขณะที่จำนวนผู้ซื้อที่มีฐานะดีนั้นมีไม่มากนัก

เมื่อไม่นานมานี้ นักลงทุนจำนวนมากต่างมองหาที่ดินขนาดหลายร้อยตารางเมตร โดยวางแผนที่จะแบ่งย่อยออกเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขายให้กับผู้ที่มีความต้องการใช้จริง เจ้าของที่ดินหลายรายร่ำรวยจากแผนการ "แบ่งย่อยที่ดินเพื่อขายต่อ" นี้ อย่างไรก็ตาม หากมีการบังคับใช้กฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งย่อยที่ดิน การดำเนินธุรกิจแบบนี้ก็จะไม่สามารถทำได้อีกต่อไป

เหงียน ฮู เกา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตหวงมาย ( ฮานอย ) กล่าวว่า หากมีการควบคุมการแบ่งแยกที่ดินอย่างเข้มงวด อาจมีความเสี่ยงที่ที่ดินจะขายไม่ออก เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่มีข้อกำหนดทางการเงินที่สูงมาก ลูกค้าบางส่วนไม่เต็มใจที่จะลงทุนในที่ดินแปลงใหญ่เนื่องจากต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและสภาพคล่องต่ำ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเปิดโฮมสเตย์ รีสอร์ท หรือฟาร์มสเตย์เท่านั้น อย่างไรก็ตาม กลุ่มลูกค้าเป้าหมายนี้มีขนาดเล็ก

ในขณะเดียวกัน ก็มีกลุ่มลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ โดยมีงบประมาณตั้งแต่ไม่กี่ร้อยล้านไปจนถึง 2 พันล้านดอง พวกเขาต้องการถือครองที่ดินไว้ รอข่าวดี แล้วจึงขายเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น

“ ที่ดินขนาด 200 ตารางเมตร มีราคาประมาณ 8-10 พันล้านดอง หากแบ่งเป็นแปลงเล็กๆ ขนาดประมาณ 40 ตารางเมตร นักลงทุนสามารถเข้าถึงและขายต่อได้ง่าย เพราะงบประมาณอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านดองเท่านั้น นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมที่ดินแปลงใหญ่จึงมักขายไม่ออก และนักลงทุนที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่และยังไม่มีเวลาแยกโฉนดที่ดิน จะขายได้ยากหรืออาจถูกบังคับให้ขายในราคาที่ต่ำกว่า ” นายเกา กล่าว

ตามที่นายเคาได้กล่าวไว้ อัตรากำไรจากการซื้อที่ดินแปลงใหญ่แล้วแบ่งย่อยเพื่อขายต่ออยู่ที่ 30-50% นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมนักลงทุนจำนวนมากจึง "นิยม" วิธีการแบ่งย่อยที่ดินแบบนี้

นายเคาคาดการณ์ว่า " ราคาที่ดินแปลงเล็กๆ จะพุ่งสูงขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคตอันใกล้นี้ "

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.org ภาคใต้ วิเคราะห์ประเด็นนี้และคาดการณ์ว่า ภาคส่วนที่ดินจัดสรรจะประสบปัญหาเมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้จริง

นายตวนอธิบายว่า ปัจจุบัน 90% ของการซื้อขายที่ดินในตลาดมาจากการแบ่งที่ดินส่วนตัวโดยบุคคลและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

ตามที่นายตวนกล่าว การขออนุญาตแบ่งที่ดินสำหรับบุคคลทั่วไปนั้นง่ายกว่าการที่ธุรกิจพัฒนาโครงการเสมอ เนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีราคาหลากหลายและขนาดแปลงเล็กกว่า ทำให้ขายได้ง่ายกว่า นักลงทุนที่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่แล้วแบ่งย่อยเพื่อขายต่อจึงนิยมใช้วิธีนี้ เพราะช่วยให้ซื้อขายได้อย่างอิสระโดยไม่ต้องวางแผนโครงการอย่างเป็นทางการ

คุณตวนเชื่อว่า การเข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินจะส่งผลให้ตลาดที่ดินจัดสรรประสบปัญหา เนื่องจากที่ดินมีจำกัดและอุปทานลดลง ผู้ซื้อก็จะเข้าถึงที่ดินเหล่านี้ได้ยากขึ้นเช่นกัน เนื่องจากอุปทานมีจำกัด

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้คาดการณ์ว่า นักลงทุนที่ถือครองที่ดินผืนใหญ่ อาจถูกบังคับให้ขายในราคาที่ "ลดลง" โดยที่ดินที่ลดราคาเหล่านั้นมีแนวโน้มที่จะมาจากนักลงทุนที่ซื้อที่ดินโดยมีเจตนาที่จะแบ่งย่อยเพื่อทำกำไร เมื่อสภาพคล่องลดลง เจ้าของที่ดินจะถูกบังคับให้ลดราคาลง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่มีมูลค่าสูง จึงดึงดูดผู้ซื้อได้น้อยลง ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อสามารถต่อรองราคากับเจ้าของที่ดินได้ต่ำลง สภาพคล่องที่ลดลงของที่ดินจะยิ่งทำให้สถานการณ์เศรษฐกิจตกต่ำในปัจจุบันเลวร้ายลงไปอีก

เชาอันห์

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา