บ้านขนาดเล็กกำลังได้รับความนิยม ที่ดินแปลงใหญ่กลายเป็นปัญหา

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน กำหนดว่า สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านหรือแบ่งที่ดินเป็นแปลงเพื่อขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 กฎหมายนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

ตามที่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ กฎระเบียบดังกล่าวจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Giang Anh Tuan กรรมการบริหาร Tuan Anh Trading Floor คาดการณ์ว่าในอนาคต บ้านขนาดเล็กจะมีอุปทานไม่เพียงพอ ในขณะที่บ้านและที่ดินขนาดใหญ่จะขายได้ยาก

เป็นเวลานานแล้วที่ทาวน์เฮาส์ที่มีพื้นที่ประมาณ 30ตรม.และราคา 2-3 พันล้านดองมักดึงดูดลูกค้ามาโดยตลอดเนื่องจากสถานะการเงินเหมาะสมกับคนส่วนใหญ่โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ

“ บ้านที่มีพื้นที่ 30-40 ตร.ม. มักจะหายากเสมอมา แต่ปัจจุบันมีกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้นในการแบ่งเขตที่อยู่อาศัย บ้านที่มีพื้นที่ประมาณ 30 ตร.ม. จึงกลายเป็นของหายากและเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก รวมถึงผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยและนักลงทุน ” นายตวน กล่าว

คาดว่าบ้านขนาดเล็ก 30 ตรม. จะได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น (ภาพ : Ngoc Vy)

ในขณะเดียวกันที่ดินแปลงใหญ่ๆ ก็จะขายได้ยากมาก เพราะถ้าไม่แบ่งเป็นแปลงๆ ก็จะต้องขายที่ดินแปลงใหญ่ๆ ทั้งหมด ราคารวมก็จะสูง ในขณะที่จำนวนลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดีก็มีไม่มาก

ในช่วงนี้ นักลงทุนจำนวนมากได้พยายามหาที่ดินที่มีพื้นที่หลายร้อยตารางเมตร โดยคำนวณว่าจะแบ่งแปลงที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆ เพื่อขายให้กับผู้ที่มีความต้องการจริงๆ เจ้าของที่ดินหลายคนก็ได้กำไรก้อนโตจากกลเม็ดข้างต้นอย่าง “การแบ่งแปลงเพื่อขายที่ดิน” อย่างไรก็ตาม หากมีการออกกฎหมายควบคุมการแบ่งแปลงที่ดินที่เข้มงวดขึ้น การทำธุรกิจในลักษณะนี้คงเป็นไปไม่ได้

นายเหงียน ฮู่ เกา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย ( ฮานอย ) กล่าวว่า หากแบ่งที่ดินอย่างเข้มงวดขึ้น อาจมีความเสี่ยงที่ที่ดินจะ "ขายไม่ออก" เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่มักมีเงินทุนจำนวนมาก ไม่ใช่ลูกค้าทุกคนที่เต็มใจที่จะจ่ายเงินเพื่อซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เนื่องจากมีแหล่งเงินทุนจำนวนมากและสภาพคล่องต่ำ ประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจ เช่น เปิดโฮมสเตย์ รีสอร์ท หรือฟาร์มสเตย์เท่านั้น แต่ฐานลูกค้าประเภทนี้มีจำนวนน้อย

ในขณะเดียวกัน มีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ ที่มีวงเงินตั้งแต่ไม่กี่ร้อยล้านไปจนถึง 2 พันล้าน พวกเขาต้องการถือครองที่ดินไว้ รอข้อมูลเชิงบวก ราคาจะขึ้น จากนั้นจึงขายสินค้าของตน

“ ที่ดินขนาด 200 ตรม. ราคาประมาณ 8-10 พันล้านดอง ถ้าแบ่งเป็นแปลงเล็ก ๆ ประมาณ 40 ตรม. นักลงทุนสามารถเข้าหาและขายได้ง่าย ๆ เพราะเงินทุนของพวกเขามีเพียงประมาณ 3 พันล้านดองเท่านั้น นั่นคือเหตุผลที่ที่ดินแปลงใหญ่ ๆ จะขายไม่ออกได้ง่าย และนักลงทุนที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่ยังไม่มีเวลาแยกใบแสดงสิทธิการใช้ที่ดินก็จะขายยากหรือถูกบังคับให้ขายในราคาต่ำ ” นายกาวกล่าว

นาย Cau กล่าวว่า กำไรจากการซื้อกองทุนที่ดินขนาดใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงเล็กๆ อยู่ที่ 30-50% นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนจำนวนมาก “ชอบ” การแบ่งที่ดินในรูปแบบนี้

“ ราคาที่ดินแปลงเล็ก ๆ จะต้องปรับขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้อย่างแน่นอน ” นายเคากล่าว

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการสำนักงานที่ดินจังหวัดบัตตงซาน วิเคราะห์ประเด็นนี้ คาดการณ์ว่า เมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ภาคส่วนที่ดินจะประสบปัญหา

นายตวน อธิบายว่า ในปัจจุบัน 90% ของธุรกรรมที่ดินในตลาดมาจากผลิตภัณฑ์การแบ่งที่ดินโดยเสรีของบุคคลทั่วไปและบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่พัฒนารูปแบบการแบ่งที่ดินด้วยตนเอง

นายตวน กล่าวว่า บุคคลทั่วไปมักจะยื่นขอแบ่งที่ดินมากกว่าที่ธุรกิจจะดำเนินโครงการและยื่นขอใบอนุญาต เนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีราคาที่หลากหลายและมีพื้นที่น้อย จึงขายทอดตลาดได้ง่าย สำหรับนักลงทุนที่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่และแบ่งขาย วิธีนี้เป็นที่นิยมมาก เนื่องจากรูปแบบการซื้อขายนั้นฟรีและมีโครงการอย่างเป็นทางการเพียงไม่กี่โครงการ

นายตวน กล่าวว่า การแบ่งเขตที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นยังหมายถึงที่ดินประเภทนี้จะประสบปัญหาเนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพอ ผู้ซื้อยังประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดินเนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพออีกด้วย

บุคคลนี้คาดการณ์ว่านักลงทุนที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่ๆ อาจถูกบังคับให้ขายใน “ราคาลดพิเศษ” แหล่งที่มาของสินค้าลดราคาจะมาจากนักลงทุนที่ถือครองที่ดินด้วยความตั้งใจที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเพื่อทำกำไร เมื่อสภาพคล่องลดลง เจ้าของที่ดินก็ถูกบังคับให้ลดราคา

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่ดินขนาดใหญ่มีมูลค่าสูง การหาลูกค้าจึงเป็นเรื่องยาก และผู้ซื้ออาจสามารถ “รีดราคา” จากเจ้าของที่ดินได้ สภาพคล่องของที่ดินที่ลดลงยังทำให้ตลาดยากขึ้นในบริบทของภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ยืดเยื้อ

เจา อันห์

แหล่งที่มา