เพราะเหตุใดการซื้อบ้านสวัสดิการสังคมจึงยังเป็นเรื่องยาก?

มุ่งเน้นด้านที่อยู่อาศัยสังคม

ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษของธนาคารเพื่อสังคมเวียดนาม (VNBC) ที่ใช้กับสินเชื่อที่มียอดคงค้างเพื่อการซื้อ เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) การสร้างบ้านใหม่ หรือการปรับปรุงและซ่อมแซมบ้านเพื่อการอยู่อาศัย อยู่ที่ 4.8% ต่อปี ธนาคารเพื่อสังคมเวียดนามเป็นผู้รับผิดชอบเนื้อหา ข้อมูลที่รายงาน และข้อเสนอทั้งหมด มตินี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม ถึง 31 ธันวาคม 2567

ก่อนหน้านี้ รัฐบาลได้ประกาศมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมวงเงิน 120,000 พันล้านดอง โดยมีธนาคารพาณิชย์ 4 แห่งที่กำลังดำเนินการปล่อยสินเชื่อ ได้แก่ Agribank , BIDV, Vietcombank และ VietinBank โดยมีอัตราดอกเบี้ย 8.2-8.7% ต่อปี โดยลูกค้าสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี และธุรกิจสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ย 8.7% ต่อปี เป็นระยะเวลา 3 ปี

เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐได้มอบหมายให้ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 4 แห่ง ได้แก่ Agribank, BIDV , Vietcombank และ VietinBank มอบแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี การตัดสินใจของธนาคารแห่งรัฐนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในปี 2566 สำหรับสินเชื่อคงค้างเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยภายใต้แพ็คเกจนี้ไม่เกี่ยวข้องกับแพ็คเกจ 120,000 พันล้านดอง อันที่จริง ธนาคารพาณิชย์ได้ปล่อยสินเชื่อภายใต้แพ็คเกจสินเชื่อนี้มาตั้งแต่ปี 2556 ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ในปี 2562 และ 2563 อัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 5% ต่อปี และคงอยู่ที่ 4.8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2564

Nhà ở xã hội ưu đãi sao vẫn khó mua? - Ảnh 1. — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ต้องล่าช้าหลังจากเริ่มการก่อสร้างเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย

ไม่เพียงแต่ด้านเงินทุนเท่านั้น เมื่อวันที่ 3 เมษายน 2023 รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha ได้ลงนามในข้อมติที่ 338/QD-TTg ของ นายกรัฐมนตรี อนุมัติโครงการลงทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030 โครงการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมืองและของคนงานและกรรมกรในนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก ภายในปี 2030 คาดว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เสร็จสมบูรณ์ในแต่ละท้องถิ่นจะอยู่ที่ประมาณ 1,062,200 ยูนิต ซึ่งประมาณ 428,000 ยูนิตจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2021-2025 และประมาณ 634,200 ยูนิตจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2025-2030

กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีโครงการบ้านจัดสรรที่ดำเนินการอยู่ทั่วประเทศจำนวน 418 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยก่อสร้างประมาณ 432,400 หน่วย ปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ของรัฐกำลังได้รับการส่งเสริมให้เข้าร่วมโครงการสินเชื่อแก่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านจัดสรรในแต่ละช่วงเวลา รัฐบาลยังส่งเสริมโครงการก่อสร้างบ้านจัดสรรในระดับท้องถิ่นเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากของประชาชน ถือได้ว่าภาคส่วนบ้านจัดสรรได้รับความสนใจและให้ความสำคัญอย่างสูงมาโดยตลอด

มีเงินแต่ไม่มีบ้านจะซื้อ

แม้จะได้รับความสนใจอย่างมาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาความขัดแย้งมากมายกำลังเกิดขึ้นในส่วนของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นั่นก็คือ มีเงินแต่กลับไม่มีบ้านให้ซื้อ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารเพื่อสังคม (Bank for Social Policies) ยอมรับว่าแพ็คเกจสินเชื่อเพื่อซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อัตราดอกเบี้ย 4.8% ต่อปี มียอดเกินดุลมากกว่า 11,000 พันล้านดอง เนื่องจากไม่มีผู้กู้ยืม เนื่องจากไม่มีบ้านให้ซื้อ ขณะเดียวกัน แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง เป็นเพียงแพ็คเกจสินเชื่อเชิงพาณิชย์ที่มีการสนับสนุนดอกเบี้ยสำหรับประชาชนและธุรกิจ ในระยะสั้น แพ็คเกจนี้เป็นประโยชน์ต่อนักลงทุน เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถูกกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันที่สูงถึง 12-15% ต่อปี แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีธุรกิจใดปล่อยกู้เพราะยังไม่มีโครงการใดได้รับการอนุมัติ โครงการหลายโครงการในนครโฮจิมินห์ได้เริ่มก่อสร้างไปแล้วในปีที่ผ่านมา แต่กลับ "ถูกปิด" ไว้เนื่องจากปัญหาด้านขั้นตอน ไม่มีสินค้า ทำให้ประชาชนไม่มีบ้านให้กู้ยืมเพื่อซื้อ

คุณ Chau กล่าวว่า แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองนั้นเปรียบเสมือนแพ็คเกจยากล่อมประสาท และไม่มีผลมากนักเมื่ออัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้านยังสูงเกินไป ซึ่งอยู่ที่ 8.2% ต่อปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยนี้ คนจนไม่กล้ากู้ยืม นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8.2% มีอายุถึงวันที่ 30 มิถุนายนเท่านั้น ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป จะมีการประกาศอัตราดอกเบี้ยใหม่ทุก 6 เดือน ในขณะเดียวกัน แพ็คเกจนี้มีอายุเพียง 5 ปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน และสำหรับนักลงทุนคือ 3 ปี หลังจากนี้ ลูกค้าจะต้องเจรจากับธนาคารเพื่อขอกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ ซึ่งมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ สำหรับคนทั่วไป การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยภายใน 5 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปี ก็เป็นภาระอยู่แล้ว

กระทรวงก่อสร้างจำเป็นต้องยื่นข้อเสนอสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 110,000 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 4.8-5% ต่อปี เช่นเดียวกับข้อเสนอสินเชื่อ 30,000 พันล้านดองฉบับก่อนหน้า อำนาจในการออกข้อเสนอสินเชื่อนี้เป็นของคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ แม้ว่าข้อเสนอสินเชื่อนี้จะตอบสนองความต้องการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตได้เพียง 30% เท่านั้น แต่ด้วยเงินทุนเริ่มต้นนี้ ธนาคารพาณิชย์สามารถระดมทุนได้มากพอที่จะดำเนินโครงการดังกล่าวได้” นายเล ฮวง เชา กล่าว

ทนายความฮวง ทู จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดในปัจจุบันคือ มาตรการสินเชื่อเหล่านี้เบิกจ่ายได้ยากเนื่องจากขาดโครงการ ปัญหาที่หนักที่สุดคือ การปรับเปลี่ยนแผนงานโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่เปลี่ยนจากโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ และนโยบายการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม ที่พักคนงาน หอพักนักศึกษา บ้านพักทหาร บ้านพักสาธารณะ บ้านพักสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ภายใต้โครงการของรัฐ และการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์ จนถึงปัจจุบัน บทบัญญัติของกฎหมายยังไม่ได้กำหนดว่ากรณีใดได้รับการยกเว้น กรณีใดเป็นการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และค่าเช่าที่ดิน สิ่งนี้ยังทำให้หน่วยงานรัฐในท้องถิ่นบังคับใช้กฎหมายได้ยากขึ้นโดย "ไม่ได้ตั้งใจ"

นอกจากนี้ เนื่องจากข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 58 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดให้นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น อันดับแรก ท้องถิ่นต้องดำเนินการทางปกครองเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะและประเมินราคาที่ดิน เมื่อทราบค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะออกคำสั่งเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน จากนั้นจึงออกคำสั่งอนุญาตให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระบวนการนี้ยุ่งยาก ใช้เวลานาน ความพยายาม และไม่จำเป็น

รัฐบาลได้ประกาศมาตรการสินเชื่อพร้อมสิ่งจูงใจต่างๆ แต่ประชาชนและภาคธุรกิจยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงด้วยเหตุผลหลายประการ อีกปัญหาหนึ่งคือปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนยังขาดแคลน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้จำนวนมาก และเพิ่มจำนวนบ้านเข้าสู่ตลาด นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องวิพากษ์วิจารณ์หลายพื้นที่ที่ลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรในทำเลที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้ไม่มีใครซื้อ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์

นาย เล ฮวง เชา

หากโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และการยกเว้นค่าเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน การทำเช่นนี้จะช่วยประหยัดเวลาให้กับภาคธุรกิจได้มาก จากนั้นผลิตภัณฑ์บ้านจัดสรรสังคมจะออกสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว และจะเริ่มใช้มาตรการสินเชื่อ

ทนายความ ฮวง ทู

ลิงค์ที่มา