ธุรกิจอยากทำแต่เจอ “อุปสรรค”
ล่าสุด ในการประชุมหารือโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงก่อสร้าง นายเหงียน วัน ซิงห์ แจ้งว่ามีกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายในการขจัด “อุปสรรค” และส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม
อย่างไรก็ตาม สังเกตได้ว่าในพื้นที่สำคัญบางแห่งที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสูง ระดับการลงทุนยังคงจำกัดเมื่อเทียบกับเป้าหมายของโครงการภายในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์มีโครงการ 7 โครงการ โดยมี 4,996 ยูนิต คิดเป็น 19% ฮานอยมีเพียง 3 โครงการ โดยมี 1,700 ยูนิต คิดเป็น 9% หรือบางพื้นที่ไม่มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างในช่วงปี 2564 ถึงปัจจุบัน เช่น วิญฟุก นามดิ่ญ นิญบิ่ญ กวางงาย ลองอัน ...
ในอดีตการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม นักลงทุนจะต้องเผชิญกับขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย (ภาพประกอบ)
นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า โครงการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ในขณะนี้มี 28 ท้องถิ่นที่ประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ 68 โครงการ (ความต้องการสินเชื่อมากกว่า 30,000 พันล้านดอง) ณ ขณะนี้ ใน 5 ท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านจัดสรร 6 โครงการ มีการเบิกจ่ายเงินทุนประมาณ 415 พันล้านดอง ความเป็นจริงนี้แสดงให้เห็นว่าการเบิกจ่ายแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษข้างต้นมูลค่า 120,000 พันล้านดองยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของวิสาหกิจที่ลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน
คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า ธุรกิจหลายแห่งเข้าใจความต้องการของตลาดในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเป็นอย่างดี แต่เมื่อเริ่มดำเนินการ กลับประสบปัญหาหลายประการ เช่น “ต้องยุ่งวุ่นวายตั้งแต่การวางแผน กองทุนที่ดิน ขั้นตอน การดำเนินงาน ไปจนถึงกระบวนการคัดเลือกนักลงทุนและผลลัพธ์ รวมถึงการคัดเลือกกลุ่มเป้าหมาย เงื่อนไขมีความซับซ้อน กำไรถูกควบคุม ราคาขายถูกกำหนดตายตัว พวกเขาจึงคำนวณใหม่แล้วพบว่าไม่น่าสนใจ ส่งผลให้โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมีไม่มากนัก และธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถรับเงินทุนสนับสนุนจากรัฐได้”
ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่โครงการบ้านจัดสรรสังคมดำเนินการล่าช้าในหลายพื้นที่ โดยกล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “การจะดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้นั้น นักลงทุนต้องเผชิญกับขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย ซึ่งถือเป็น “ความหวาดผวา” สำหรับภาคธุรกิจ ก่อให้เกิดความวิตกกังวลและความกลัวอย่างมาก”
ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ กล่าวว่า กระบวนการบริหารจัดการไม่เพียงแต่ “สร้างความยากลำบาก” ให้กับธุรกิจเท่านั้น แต่ปัญหาการใช้บริการที่อยู่อาศัยสังคมยังมีอุปสรรคมากมาย แม้ว่าที่อยู่อาศัยสังคมจะเป็นกลุ่มที่สงวนไว้สำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ขั้นตอนและเงื่อนไขสำหรับแรงงานในการเข้าถึงการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสังคมนั้นยากมาก
“เห็นได้ชัดว่าภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังมีช่องว่างในการพัฒนาอีกมาก แต่ภาคธุรกิจกลับไม่สนใจ ซึ่งอาจอธิบายได้บางส่วนจากกลไกดังกล่าว และกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในหลายพื้นที่ไม่ได้รับการให้ความสำคัญ สิ่งที่ทำให้ภาคธุรกิจลังเลคือกระบวนการลงทุนและการจัดสรรที่ดินที่ค่อนข้างซ้ำซ้อนและซับซ้อน ขั้นตอนต่างๆ ค่อนข้างยาวนาน นับตั้งแต่โครงการได้รับการอนุมัติ ใบอนุญาต จนกระทั่งนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ซึ่งมักจะใช้เวลานาน” ศาสตราจารย์ดัง หง วอ วิเคราะห์
นอกจากนี้ อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การจัดหาทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมก็มีความยุ่งยากและไม่เป็นไปตามความต้องการ
จะเร่งสร้างบ้านสังคมอย่างไร?
เหงียน วัน ดึ๊ก ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว โดยเน้นย้ำว่า วัตถุประสงค์ของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคือนโยบายที่ดี ช่วยเหลือผู้ยากไร้ให้มีที่อยู่อาศัย แต่วิธีการดำเนินการยังไม่มีประสิทธิภาพ แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ (ฉบับแก้ไข) จะมีความเปิดกว้างมากขึ้น แต่เจ้าของธุรกิจรายนี้ก็ได้เน้นย้ำถึงการมีส่วนร่วมของรัฐในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
เพื่อเร่งการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องทบทวนขั้นตอนการบริหารโดยเร็ว (ภาพประกอบ)
“บริษัทของเราและบริษัทอื่นๆ อีกมากมายได้ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้ยากไร้ แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ไม่สามารถอยู่รอดได้ ในเวลานั้น ขณะที่กำลังสร้างบ้านพักอาศัย มีปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหาร อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ราคา และระยะเวลาการก่อสร้างที่ยาวนาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขาดทุนเป็นสองเท่า นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมในปัจจุบันจึงมีบริษัทที่ลงทุนในบ้านพักอาศัยน้อยมาก” เขากล่าว
นายเหงียน อันห์ เกว ประธานกลุ่ม G6 ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมของบริษัทแห่งนี้ทางตะวันตกของกรุงฮานอยไม่สามารถดำเนินการได้เป็นเวลาหลายปีเนื่องจากมีปัญหาในขั้นตอนการลงทุน "โครงการของเราเป็นโครงการประมูลที่ดิน ดังนั้นไม่ว่าเราจะจำเป็นต้องมีนโยบายการลงทุนหรือไม่ก็ตาม นั่นคือปัญหาเดียว แต่โครงการยังไม่แล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2563 ปัญหาที่สองคือหน่วยงานของรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนล่าช้าเกินไป ส่งผลให้ผู้ลงทุนและผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยต้องสูญเสียรายได้"
ในขณะเดียวกัน ซีอีโอของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งเปิดเผยว่า เหตุผลสำคัญที่สุดที่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคือปัจจัยด้านผลกำไร โครงการบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมด้วยราคา และแน่นอนว่าต้นทุนการขายให้กับธุรกิจนั้นมีจำกัดในแง่ของเปอร์เซ็นต์กำไร หน่วยงานที่ควบคุมราคาแตกต่างจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งถูกควบคุมด้วยราคาและมีข้อจำกัดด้านราคา อีกทั้งกรอบกฎหมายด้านราคาก็ซับซ้อนมาก จึงมีแรงจูงใจอยู่บ้าง แต่แรงจูงใจเหล่านี้ยังไม่ได้รับการบังคับใช้อย่างจริงจังเพื่อให้ธุรกิจสามารถนำไปปฏิบัติจริงในตลาดได้
นอกจากมาตรการจูงใจด้านภาษีและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว ธนาคารแห่งรัฐกำลังดำเนินโครงการสินเชื่อวงเงิน 120 ล้านล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลาด 1.5-2% สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่สุดในปัจจุบันอยู่ที่กลไก นโยบาย กระบวนการ และขั้นตอน กฎระเบียบที่ซับซ้อน การขาดคำแนะนำอย่างละเอียด และขั้นตอนที่ยุ่งยากและใช้เวลานาน ทำให้ธุรกิจที่สนใจโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีความกังวลน้อยลง
การแบ่งปันจากภาคธุรกิจแสดงให้เห็นว่าผลกำไรของนักลงทุนเมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมไว้สูงสุดเพียง 10% เท่านั้น หากโครงการล่าช้ากว่ากำหนดเพียง 1 ปี ถือว่าไม่ทำกำไร ดังนั้น ภาคธุรกิจจึงต้องการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เร่งกระบวนการลงทุน และในขณะเดียวกันก็หาวิธีเพิ่มผลกำไรให้กับนักลงทุนเมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม:
นายตรัน วัน ไค สมาชิกถาวรคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า “ต้องมีกำไร รัฐจะกำกับดูแลผ่านเครื่องมือทางภาษี โดยอนุญาตให้บันทึกต้นทุนที่สมเหตุสมผลไว้ในราคาต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจไม่ขาดทุนจากการลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และมีกำไรที่แท้จริง 10% ให้ธุรกิจมีส่วนร่วม รัฐต้องมีส่วนร่วมในการสนับสนุนผ่านนโยบายทางกฎหมาย ที่ดิน และทุนกู้ยืมพิเศษ เพื่อให้ธุรกิจได้รับกำไรที่แท้จริง”
เพื่อเร่งรัดการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า จำเป็นต้องทบทวนขั้นตอนการบริหารอย่างรวดเร็วเพื่อลดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็นให้เหลือน้อยที่สุด มีนโยบายสร้างแรงจูงใจที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการเข้าร่วมดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม
น.เกียง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)