ความต้องการอพาร์ทเมนต์ราคาถูกมีสูง ทำไมธุรกิจต่างๆ ถึงไม่สนใจบ้านพักสังคม?

ธุรกิจอยากทำแต่ต้องเผชิญกับ “อุปสรรค”

ล่าสุด ในการประชุมหารือโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573” รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงก่อสร้าง นายเหงียน วัน ซิงห์ แจ้งว่ามีกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายในการขจัด “อุปสรรค” และส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคม

อย่างไรก็ตาม สังเกตได้ว่าในพื้นที่สำคัญบางแห่งที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสูง ระดับการลงทุนยังคงจำกัดเมื่อเทียบกับเป้าหมายของโครงการภายในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์มีโครงการ 7 โครงการ โดยมี 4,996 ยูนิต คิดเป็น 19% ฮานอยมีเพียง 3 โครงการ โดยมี 1,700 ยูนิต คิดเป็น 9% หรือบางพื้นที่ไม่มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างในช่วงปี 2564 ถึงปัจจุบัน เช่น วิญฟุก นามดิ่ ญ นิญบิ่ญ กวางงาย ลองอัน...

อสังหาฯ - ความต้องการอพาร์ตเมนท์ราคาถูกมีสูง ทำไมธุรกิจต่างๆ ถึงไม่สนใจบ้านพักสังคม? — ในอดีตการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม นักลงทุนจะต้องเผชิญกับขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า โครงการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ในขณะนี้มี 28 ท้องถิ่นประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ 68 โครงการ (ความต้องการสินเชื่อมากกว่า 30,000 พันล้านดอง) ณ ขณะนี้ มีการจ่ายเงินทุนไปแล้วประมาณ 415,000 ล้านดอง ใน 5 ท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านจัดสรร 6 โครงการ ข้อเท็จจริงนี้แสดงให้เห็นว่าการเบิกจ่ายสินเชื่อพิเศษวงเงิน 120,000 พันล้านดองข้างต้นยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของวิสาหกิจที่ลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน

คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่า ธุรกิจหลายแห่งเข้าใจความต้องการของตลาดในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมเป็นอย่างดี แต่เมื่อเริ่มดำเนินการ กลับประสบปัญหาหลายประการ เช่น "ต้องยุ่งวุ่นวายตั้งแต่การวางแผน กองทุนที่ดิน ขั้นตอน ขั้นตอนการดำเนินโครงการ ไปจนถึงขั้นตอนการลงทุนและผลลัพธ์ รวมถึงการคัดเลือกกลุ่มเป้าหมาย เงื่อนไขมีความซับซ้อน กำไรถูกควบคุม ราคาขายมีมาตรฐาน จึงนำมาคำนวณใหม่แล้วพบว่าไม่น่าสนใจ ส่งผลให้โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมีไม่มากนัก และธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถรับเงินทุนสนับสนุนจากรัฐได้"

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่โครงการบ้านจัดสรรสังคมดำเนินการล่าช้าในหลายพื้นที่ โดยกล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า “การจะดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้นั้น นักลงทุนต้องเผชิญกับขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย ซึ่งถือเป็น “ความหวาดผวา” สำหรับภาคธุรกิจ ก่อให้เกิดความวิตกกังวลและความกลัวอย่างมาก”

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง โว ระบุว่า กระบวนการบริหารจัดการไม่เพียงแต่ “สร้างความยากลำบาก” ให้กับธุรกิจเท่านั้น แต่ปัญหาการใช้บริการที่อยู่อาศัยสังคมก็มีปัญหามากมายเช่นกัน แม้ว่าที่อยู่อาศัยสังคมจะเป็นกลุ่มที่สงวนไว้สำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ขั้นตอนและเงื่อนไขสำหรับแรงงานในการเข้าถึง ซื้อ และเช่าที่อยู่อาศัยสังคมนั้นยากมาก

“เห็นได้ชัดว่าภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังมีช่องว่างในการพัฒนาอีกมาก แต่ภาคธุรกิจกลับไม่สนใจภาคส่วนนี้ ซึ่งส่วนหนึ่งก็มาจากกลไกดังกล่าว และกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในหลายพื้นที่ก็ไม่ได้รับการให้ความสำคัญ สิ่งที่ทำให้ภาคธุรกิจกังวลคือกระบวนการลงทุนและการจัดสรรที่ดินที่ค่อนข้างซ้ำซ้อนและซับซ้อน กระบวนการต่างๆ ใช้เวลานาน นับตั้งแต่โครงการได้รับการอนุมัติ ออกใบอนุญาต ไปจนถึงการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ซึ่งมักจะใช้เวลานาน” ศาสตราจารย์ดัง หง วอ วิเคราะห์

นอกจากนี้ อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การจัดสรรทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมก็ประสบปัญหาและไม่เป็นไปตามที่ต้องการ

จะเร่งสร้างบ้านสังคมอย่างไร?

เหงียน วัน ดึ๊ก ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว โดยเน้นย้ำว่า วัตถุประสงค์ของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคือนโยบายที่ดี ช่วยเหลือผู้ยากไร้ให้มีที่อยู่อาศัย แต่วิธีการดำเนินการยังไม่มีประสิทธิภาพ แม้ว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ (ฉบับแก้ไข) จะมีความเปิดกว้างมากขึ้น แต่เจ้าของธุรกิจรายนี้ก็ได้เน้นย้ำถึงการมีส่วนร่วมของรัฐในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อสังหาฯ – ความต้องการอพาร์ตเมนท์ราคาประหยัดมีสูง เหตุใดธุรกิจต่างๆ จึงไม่สนใจโครงการบ้านพักอาศัยสังคม? (รูปที่ 2) — เพื่อเร่งการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องทบทวนขั้นตอนการบริหารโดยเร็ว (ภาพประกอบ)

“บริษัทของเราและบริษัทอื่นๆ อีกมากมายได้ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้ยากไร้ แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ไม่สามารถอยู่รอดได้ ในเวลานั้น ขณะที่กำลังสร้างบ้านพักอาศัย มีปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหาร อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ราคา และระยะเวลาการก่อสร้างที่ยาวนาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขาดทุนเป็นสองเท่า นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมในปัจจุบันจึงมีบริษัทที่ลงทุนในบ้านพักอาศัยน้อยมาก” เขากล่าว

นายเหงียน อันห์ เกว ประธานกลุ่ม G6 ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนว่า โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมของบริษัทแห่งนี้ทางตะวันตกของกรุงฮานอยไม่สามารถดำเนินการได้เป็นเวลาหลายปีเนื่องจากมีปัญหาในขั้นตอนการลงทุน "โครงการของเราเป็นโครงการประมูลที่ดิน ดังนั้นไม่ว่าเราจะจำเป็นต้องมีนโยบายการลงทุนหรือไม่ก็ตาม นั่นคือปัญหาเดียว แต่โครงการยังไม่แล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2563 ปัญหาที่สองคือหน่วยงานของรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนล่าช้าเกินไป ส่งผลให้ผู้ลงทุนและผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยต้องสูญเสียรายได้"

ในขณะเดียวกัน ซีอีโอของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งเปิดเผยว่า เหตุผลสำคัญที่สุดที่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคือปัจจัยด้านผลกำไร โครงการบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมด้วยราคา และแน่นอนว่าต้นทุนการขายให้กับธุรกิจนั้นมีกำไรจำกัด หน่วยงานควบคุมราคาแตกต่างจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งถูกควบคุมด้วยราคาและมีข้อจำกัดด้านราคา อีกทั้งกฎหมายด้านราคาก็ซับซ้อนมาก จึงมีแรงจูงใจ แต่แรงจูงใจเหล่านี้ยังไม่ได้รับการบังคับใช้อย่างลึกซึ้งเพียงพอที่ธุรกิจต่างๆ จะสามารถนำออกมาใช้จริงในตลาดได้

นอกจากมาตรการจูงใจด้านภาษีและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว ธนาคารแห่งรัฐกำลังดำเนินโครงการสินเชื่อวงเงิน 120 ล้านล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลาด 1.5-2% สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว เพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้อยู่ที่กลไก นโยบาย กระบวนการ และขั้นตอน กฎระเบียบที่ซับซ้อน การขาดคำแนะนำอย่างละเอียด รวมถึงขั้นตอนที่ยุ่งยากและใช้เวลานาน ล้วนเป็นอุปสรรคต่อธุรกิจที่สนใจโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

การแบ่งปันจากภาคธุรกิจแสดงให้เห็นว่าผลกำไรของนักลงทุนเมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมไว้สูงสุดเพียง 10% เท่านั้น หากโครงการล่าช้ากว่ากำหนดเพียง 1 ปี ถือว่าไม่ทำกำไร ดังนั้น ภาคธุรกิจจึงต้องการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เร่งกระบวนการลงทุน และในขณะเดียวกันก็หาวิธีเพิ่มผลกำไรให้กับนักลงทุนเมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม:

นายตรัน วัน ไค สมาชิกถาวรคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า “ต้องมีกำไร รัฐจะควบคุมด้วยเครื่องมือทางภาษี โดยอนุญาตให้มีการบันทึกต้นทุนที่สมเหตุสมผลไว้ในราคาต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจไม่ขาดทุนจากการลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และมีกำไรที่เหมาะสม 10% เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเข้าร่วมได้ รัฐต้องมีส่วนร่วมในการสนับสนุนด้วยนโยบายทางกฎหมาย ที่ดิน และเงินกู้พิเศษ เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ ได้รับกำไรที่แท้จริง”

เพื่อเร่งรัดการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า จำเป็นต้องทบทวนขั้นตอนการบริหารอย่างรวดเร็วเพื่อลดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็นให้เหลือน้อยที่สุด และมีนโยบายสร้างแรงจูงใจที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการเข้าร่วมดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

น.เกียง

แหล่งที่มา