การจัดสรรเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้างครั้งสำคัญ เนื่องจากกระแสสินเชื่อไม่ได้กระจายตัวเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป ด้วยการเติบโตของสินเชื่อที่สูงกว่าการเติบโตของเงินฝากอย่างมาก แรงกดดันด้านสภาพคล่องจึงเพิ่มสูงขึ้น บังคับให้หน่วยงานกำกับดูแลต้องควบคุมการไหลเวียนของเงินอย่างเข้มงวดมากขึ้น

ภาพประกอบ: ฮอง อันห์

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ หลายคนโต้แย้งว่า แทนที่จะมองว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วนมีความเสี่ยง ควรออกแบบกลไกสินเชื่อแยกต่างหากสำหรับภาคส่วนที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง พร้อมทั้งเปิดช่องทางเงินทุนระยะกลางและระยะยาวเพิ่มเติม เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร

กระแสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเลือกสรร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวหลังจากซบเซามาเป็นเวลานาน การซื้อขายค่อยๆ ดีขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกครั้ง และการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่เร่งตัวขึ้นได้นำไปสู่ความต้องการเงินทุนจำนวนมากจากทั้งภาคธุรกิจและผู้ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม แตกต่างจากช่วงก่อนหน้านี้ การไหลเวียนของสินเชื่อไม่ได้ถูกปล่อยออกมาอย่างไม่เลือกปฏิบัติอีกต่อไป แต่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับกลุ่มที่มีความปลอดภัยและมีความต้องการที่แท้จริงเป็นอันดับแรก

ตามที่นายเหงียน ฟี ลาน ผู้อำนวยการฝ่ายพยากรณ์และสถิติ และผู้อำนวยการฝ่ายเสถียรภาพทางการเงินและนโยบายการเงิน (ธนาคารแห่งชาติเวียดนาม) กล่าวว่า ณ วันที่ 14 พฤษภาคม ยอดสินเชื่อคงค้างในระบบทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 19.4 ล้านล้านด่อง เพิ่มขึ้น 18.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะที่การระดมทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 14.9% อยู่ที่ประมาณ 18.1 ล้านล้านด่อง ช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างสินเชื่อและการระดมทุนกำลังสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อสภาพคล่องของระบบธนาคาร ในบริบทนี้ ธนาคารแห่งชาติเวียดนามยังคงมุ่งเน้นการส่งเสริมการไหลเวียนของเงินทุนไปยังภาคการผลิตและธุรกิจ อุตสาหกรรมสำคัญ และตัวขับเคลื่อนการเติบโตใหม่ ๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล การเปลี่ยนแปลงสีเขียว เศรษฐกิจหมุนเวียน และ วิทยาศาสตร์ และเทคโนโลยี

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ การให้สินเชื่อยังคงดำเนินต่อไป แต่มีการควบคุมความเสี่ยงที่เข้มงวดมากขึ้น นายหลานเน้นย้ำว่าหน่วยงานกำกับดูแลต้องควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนอย่างเหมาะสมในทุกอุตสาหกรรมและภาคส่วน เพราะการให้ความสำคัญกับภาคส่วนใดภาคส่วนหนึ่งมากเกินไป จะทำให้ภาคส่วนอื่นๆ โดยเฉพาะวิสาหกิจขนาดเล็ก กลาง และขนาดจิ๋ว เข้าถึงเงินทุนได้ยากขึ้น

จากข้อมูลของ Vietcombank Securities (VCBS) คาดว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 จะยังคงเติบโตต่อไป แต่จะช้าลงและระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2025 เนื่องจากธนาคารกลางเวียดนามควบคุมสินเชื่อในภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเข้มงวด ตั้งแต่ต้นปี 2026 หน่วยงานกำกับดูแลได้กำหนดให้สถาบันสินเชื่อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่เกินอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมของระบบธนาคารทั้งหมด

จากข้อมูลของ Vietcombank Securities (VCBS) คาดว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 จะยังคงเติบโตต่อไป แต่จะช้าลงและระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2025 เนื่องจากธนาคารกลางเวียดนามควบคุมสินเชื่อในภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเข้มงวด ตั้งแต่ต้นปี 2026 หน่วยงานกำกับดูแลได้กำหนดให้สถาบันสินเชื่อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่เกินอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมของระบบธนาคารทั้งหมด

ในความเป็นจริง ธนาคารกลางเวียดนามยังคงอำนวยความสะดวกในการเข้าถึงเงินทุนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังที่เห็นได้จากอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ตามข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้าง ณ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ สินเชื่อคงค้างรวมสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 2,235 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 11.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2568 และเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 43% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ธุรกิจจำนวนมากรายงานว่าการเข้าถึงเงินทุนนั้นยากขึ้นอย่างมากในช่วงเวลานี้

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า แผนการเติบโตของสินเชื่อในปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 15% ซึ่งต่ำกว่า 19.1% ในปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการเงินทุนในตลาดยังคงสูงมาก ซึ่งก่อให้เกิดแรงกดดันอย่างมาก

นอกจากแรงกดดันด้านสินเชื่อแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังเพิ่มภาระให้กับตลาดอีกด้วย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ระบุไว้จะมีแนวโน้มลดลง แต่ต้นทุนทางการเงินที่แท้จริงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงอยู่เนื่องจากการเข้าถึงเงินทุนที่ยากขึ้น นายฟาน ดุย ฮุง นักวิเคราะห์อาวุโสจากบริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company ยังเตือนด้วยว่ามีความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทหรือผู้ที่กำลังเผชิญกับปัญหาทางกฎหมาย

ไม่สามารถให้เครดิตได้อย่างเท่าเทียมกัน

หนึ่งในประเด็นที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในปัจจุบันคือ การจัดสรรสินเชื่อให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การใช้กลไกสินเชื่อที่ค่อนข้างเหมือนกันกับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทกำลังสร้างปัญหาใหญ่ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากเข้าถึงเงินทุนได้ยาก นาย Tran Van Hieu กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ OBC Holding กล่าวว่า การรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไว้ในกลุ่มสินเชื่อเดียวกันนั้น ทำให้ต้นทุนทางการเงินบิดเบือนไป และส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงนั้น ไม่สามารถทนต่ออัตราดอกเบี้ยและวงเงินสินเชื่อเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรหรืออสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทหรูได้ “นโยบายสินเชื่อที่เป็นมาตรฐานเดียวกันไม่เพียงแต่สร้างความไม่สมดุลในต้นทุนทางการเงินเท่านั้น แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อราคาขาย ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านยิ่งห่างไกลออกไป” นายเหียวกล่าวเพิ่มเติม นายเฉาเห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่าควรจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สินเชื่อที่เหมาะสม แทนที่จะมองว่าทุกประเภทมีความเสี่ยงเท่ากัน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีความปลอดภัยสูงถึง 99% ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมก็อยู่ในกลุ่มที่มีความเสี่ยงต่ำเช่นกัน

ปัจจุบัน ธนาคารกลางเวียดนามกำลังพิจารณาข้อเสนอที่เกี่ยวข้องกับการจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพัฒนากลไกการให้สินเชื่อที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในอนาคต ในการประชุมกับธนาคารกลางเวียดนามเมื่อปลายเดือนเมษายน พ.ศ. 2569 นายกรัฐมนตรีเลมินห์ฮุง ได้ขอให้ภาคธนาคารทำการวิจัยและจำแนกประเภทอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท เพื่อกำหนดวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสม พร้อมทั้งส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและเขตอุตสาหกรรม

ผู้นำธนาคารพาณิชย์หลายแห่งยังเน้นย้ำถึง "การคัดเลือก" ปัจจัยสำคัญในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ นายโง จี ดุง ประธานธนาคาร VPBank กล่าวว่า สิ่งสำคัญไม่ใช่ว่าจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ แต่เป็นการเลือกกลุ่มตลาดที่เหมาะสม VPBank ให้ความสำคัญกับการให้เงินทุนแก่โครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยระดับกลาง ในขณะที่จำกัดการให้เงินทุนแก่โครงการรีสอร์ทหรือโครงการเก็งกำไรระดับสูง

ประธานกรรมการธนาคารเทคคอมแบงก์ โฮ ฮุง อานห์ กล่าวว่า ธนาคารจะเลือกให้เงินทุนสนับสนุนเฉพาะโครงการที่มีสภาพคล่องดี มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และลูกค้ามีฐานะการเงินที่ชัดเจนเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ประธานกรรมการธนาคาร SHB โด กวาง เหียน เน้นย้ำว่า ปัจจุบันเงินทุนของ SHB มุ่งเน้นไปที่โครงการโครงสร้างพื้นฐาน บ้านพักอาศัยเพื่อสังคม บ้านสำหรับคนหนุ่มสาว และอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีความต้องการจริงและมีศักยภาพในการรองรับที่ดี

สินเชื่อจากธนาคารถือเป็น "เสาหลัก" ที่สำคัญยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หลายคนโต้แย้งว่าการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารมากเกินไปทำให้ตลาดมีความเปราะบางต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน

สินเชื่อธนาคารถูกมองว่าเป็น "เสาหลัก" ที่สำคัญยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หลายคนโต้แย้งว่าการพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากเกินไปทำให้ตลาดมีความเปราะบางต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV แนะนำว่าในระยะยาว จำเป็นต้องพัฒนาช่องทางการระดมทุนอื่นๆ เช่น พันธบัตรองค์กร กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนที่อยู่อาศัย เพื่อลดแรงกดดันต่อระบบธนาคาร

ความท้าทายในปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่การผ่อนคลายสินเชื่อเพียงอย่างเดียว แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือ การจัดสรรเงินทุนอย่างเลือกสรร โดยให้ความสำคัญกับกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการปฏิรูปสถาบันและการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่เป็นอุปสรรคต่อโครงการต่างๆ ที่จริงแล้ว จากสถิติของ HoREA พบว่า ยังมีโครงการประมาณ 4,500 โครงการทั่วประเทศที่เผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมาย ทำให้เงินลงทุนกว่า 2.5 ล้านล้านดอง "ติดขัด" อยู่

ตามรายงานของหนังสือพิมพ์หนานตาน

ที่มา: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html