ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป เงินมัดจำสำหรับการซื้อบ้านต้องไม่เกิน 5% เงินมัดจำเมื่อลงนามในสัญญาซื้อขายต้องไม่เกิน 30% และส่วนที่เหลืออีก 50% ต้องชำระก่อนการส่งมอบบ้าน
โครงการหนึ่งในเขตฮาโดง กรุงฮานอย โครงการนี้ล่าช้ามานานกว่าสิบปีแล้ว ที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าหลายรายจ่ายเงินให้ผู้พัฒนาโครงการครบ 100% แล้ว นี่เป็นเพียงหนึ่งในหลายกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความเสี่ยงเมื่อเลือกซื้อบ้านในโครงการที่เพิ่งเริ่มต้นก่อสร้าง หรือที่เรียกว่าโครงการ "อยู่ระหว่างการก่อสร้าง" ที่อยู่อาศัยที่จะสร้างขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจรวมถึงอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่า
ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บทบัญญัติใหม่หลายข้อจะรับรองสิทธิของผู้ซื้อบ้านในโครงการต่างๆ กล่าวคือ โครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้พัฒนาและธุรกิจต่างๆ โครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตเหล่านี้จะเปิดโอกาสให้ลูกค้าเลือกอพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ ขึ้นอยู่กับความต้องการและงบประมาณของตน อย่างไรก็ตาม นี่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่ผู้พัฒนาขาดความสามารถที่จำเป็น
เมื่อซื้อบ้านในโครงการก่อสร้าง การชำระเงินจะถูกแบ่งออกเป็นงวดเล็กๆ ทำให้ผู้ซื้อมีเวลาในการเก็บเงินหรือวางแผนการเงินล่วงหน้า นอกจากนี้ กฎระเบียบการชำระเงินหลายอย่างสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้เปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต
“ยุคสมัยของการแบกกระสอบหรือขนเงินด้วยรถยนต์เพื่อซื้อบ้านได้จบลงแล้ว ปัจจุบันกฎหมายกำหนดให้การซื้อบ้านจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทำผ่านการโอนเงินทางธนาคารเท่านั้น อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมแต่ละรายการไม่จำเป็นต้องทำตามเสมอไป เราเพียงแค่ต้องเคารพกฎระเบียบในกฎหมายธุรกิจเมื่อทำธุรกรรม เพื่อให้แน่ใจว่าถูกต้องตามกฎหมาย” นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อีซี เวียดนาม อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) กล่าว
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยลดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายลงด้วย
นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อีซี เวียดนาม อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า "ตามกฎหมายใหม่ เงินมัดจำไม่ควรเกิน 5% เงินดาวน์เมื่อลงนามในสัญญาซื้อขายไม่ควรเกิน 30% และต้องชำระสูงสุด 50% ก่อนการส่งมอบบ้าน ซึ่งตามกฎหมายเดิมสามารถชำระได้สูงสุด 70% นี่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้าน ช่วยลดภาระทางการเงินที่พวกเขาต้องเตรียม"
ดังนั้น สำหรับบ้านราคา 5 พันล้านดอง ตามกฎระเบียบเดิม ผู้ซื้อจะต้องจ่าย 70% หรือ 3.5 พันล้านดอง ก่อนจึงจะได้รับบ้าน แต่ภายใต้กฎหมายใหม่ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพียง 50% หรือ 2.5 พันล้านดอง ซึ่งช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อและกระตุ้นให้ผู้พัฒนาส่งมอบบ้านตามกำหนดเวลาเพื่อรับเงินส่วนที่เหลือตามสัญญา
“ตามระเบียบแล้ว การจ่ายเงินเกิน 5% ของเงินมัดจำถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีวิธีการต่างๆ เพื่อหลีกเลี่ยงกฎนี้ พวกเขาอาจขอให้ชำระเงินล่วงหน้า หรืออาจทำข้อตกลงส่วนตัว เช่น การกู้ยืมเงินเพื่อรับส่วนลด” นายฟาม ดึ๊ก โต๋น ประธานกรรมการบริษัท อีซี เวียดนาม อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) กล่าว
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาที่เกิดขึ้นมานานแล้วคือ ราคาซื้อขายจริงมักแตกต่างจากราคาที่ระบุไว้ในสัญญา โดยทั่วไป ราคาในสัญญาจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เพื่อลดภาษีและค่าธรรมเนียมที่ทั้งสองฝ่ายต้องชำระ ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สูญเสียภาษีจำนวนมากจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงหลายประการสำหรับผู้ซื้อบ้านด้วย อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดว่า บุคคลและองค์กรที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกราคาซื้อขายจริงในสัญญาซื้อขายอย่างถูกต้อง และจะต้องรับผิดชอบหากราคาในสัญญาแตกต่างจากราคาซื้อขายจริง
นับเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากประสบการณ์ของนักข่าว เราพบว่ามีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นหลายข้อเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอแนะที่ตรงไปตรงมาจากตัวแทนภาคธุรกิจก็เผยให้เห็นว่าอาจยังมีช่องโหว่อยู่ระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อระดมทุนจากประชาชน ดังนั้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงรอเอกสารและแนวทางปฏิบัติโดยละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายเพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป
กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่ดีสำหรับตลาด คาดว่ากระแสใหม่นี้จะช่วยขจัดความเสี่ยงที่รุมเร้าตลาดมาหลายปี เช่น โครงการที่ไม่เปิดเผยข้อมูลอย่างครบถ้วน โครงการที่ยืดเยื้อหรือถูกทิ้งร้าง และนักลงทุนที่ลงทุนในที่ที่ไม่เหมาะสมจนทำให้เกิดความสูญเสียทางการเงิน สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดเข้าสู่ระยะใหม่ของการพัฒนาด้วยความโปร่งใส ความเป็นมืออาชีพ และมาตรฐานที่มากขึ้น
ในส่วนของการเปิดเผยข้อมูลโครงการและการชำระเงินผ่านธนาคารอย่างโปร่งใส ตัวแทนจากฝ่ายกฎหมายการลงทุนของกลุ่มบริษัท Tran Anh กล่าวว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะมีผลกระทบอย่างมาก โดยจะสร้างแรงกดดันให้ธุรกิจต่างๆ ต้องกำหนดมาตรฐานในทุกด้าน ทั้งด้านกฎหมาย การลงทุน และการก่อสร้าง
“ในส่วนของแง่มุมทางกฎหมายของโครงการนั้น นักลงทุนจำเป็นต้องกำหนดมาตรฐานรูปแบบธุรกิจและสัญญาธุรกรรมเพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับ ซึ่งจะส่งผลให้เกิดความสัมพันธ์ที่สมดุลและเป็นธรรมมากขึ้นระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเมื่อทำธุรกรรมเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์เหล่านี้” นายเหงียน เตียว ลัม หัวหน้าฝ่ายกฎหมายและกิจการการลงทุน กลุ่มบริษัท Tran Anh กล่าว
ปัจจุบัน เงินมัดจำสูงสุดที่เรียกเก็บได้มีเพียง 5% หรือเงินที่เรียกเก็บจากลูกค้าก่อนส่งมอบสินค้าสูงสุดเพียง 50% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเหล่านี้จะยิ่งจำกัดการระดมทุนจากลูกค้า ทำให้เกิดแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก และบังคับให้ธุรกิจต้องเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์และระดมทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
คุณเหงียน คอง บินห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทฮุงล็อกพัท กล่าวว่า "นี่เป็นแรงกดดันและความท้าทายสำหรับนักลงทุนที่จะต้องให้ความสำคัญกับการระดมทุนมากขึ้น ในความคิดของผม นักลงทุนควรลงทุนแบบ 'ค่อยเป็นค่อยไป' เมื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างครบถ้วน และให้ความสำคัญกับการจัดหาเงินทุนจากสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนโครงการตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา"
ตามที่นักกฎหมายกล่าวไว้ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะช่วยให้ตลาดคัดกรองและจำกัดบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนแอทั้งในด้านศักยภาพและทรัพยากรการลงทุน
“เมื่อเร็ว ๆ นี้ กฎหมายของเราได้รับการปรับปรุง และเราได้จำกัดความเสี่ยงและปัญหาเชิงลบทั้งหมดเพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ใหม่และสร้างความไว้วางใจในหมู่ประชาชนผ่านความโปร่งใส นอกจากนี้ หากมีปัญหาใด ๆ เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการตามกฎระเบียบใหม่เหล่านี้ ผมเชื่อว่าจะได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็วเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปอย่างราบรื่น” นางสาวเหงียน วัน กวิญ จากสำนักงานกฎหมาย ฮุงเยน กล่าว
ด้วยกฎหมายใหม่ที่บังคับใช้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงวางแผนที่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชากรส่วนใหญ่ในกลยุทธ์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
กับ กฎหมายที่ดิน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถือเป็นก้าวสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เห็นได้ชัดว่า ด้วยกฎระเบียบใหม่เหล่านี้ ธุรกิจที่ต้องการเข้าสู่ตลาดจะต้องมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและต้องรับประกันสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและยั่งยืนยิ่งขึ้น
เมื่อเร็วๆ นี้ นายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชินห์ ได้ลงนามและออกประกาศอย่างเป็นทางการฉบับที่ 71 ว่าด้วยภารกิจและแนวทางแก้ไขที่สำคัญเพื่อส่งเสริมการเติบโต ควบคุมอัตราเงินเฟ้อ และรักษาเสถียรภาพ เศรษฐกิจมหภาค ในเดือนกรกฎาคมและไตรมาสที่สามของปี 2567 โดยนายกรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ จัดทำและส่งพระราชกฤษฎีกาโดยละเอียดและออกหนังสือเวียนและเอกสารแนวทางภายในขอบเขตอำนาจของตน เพื่อให้มั่นใจว่ามีการบังคับใช้พร้อมกับกฎหมายที่ดิน กฎหมายการเคหะ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายอื่นๆ อีกหลายฉบับ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)