กฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านต้องไม่เกิน 5% เมื่อเซ็นสัญญาซื้อขายต้องไม่เกิน 30% และก่อนส่งมอบบ้านต้องชำระไม่เกิน 50%

โครงการหนึ่งในเขตฮาดง กรุงฮานอย โครงการนี้ล่าช้ากว่ากำหนดมานานกว่าทศวรรษ ที่สำคัญคือลูกค้าหลายรายจ่ายเงินเต็มจำนวนให้กับนักลงทุน นี่เป็นเพียงหนึ่งในหลายกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความเสี่ยงเมื่อเลือกซื้อบ้านในโครงการที่เพิ่งเริ่มก่อสร้าง หรือที่เรียกว่า ที่อยู่อาศัยในอนาคต อาจเป็นอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าก็ได้

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้ ที่น่าสังเกตคือ มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่รับรองสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ นั่นคือ ประเภทของที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยนักลงทุนและธุรกิจ โครงการที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ ตามความต้องการและงบประมาณ แต่ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยเฉพาะในโครงการที่มีศักยภาพของนักลงทุนต่ำ

เมื่อซื้อบ้านในโครงการที่กำลังก่อสร้าง การผ่อนชำระจะถูกแบ่งออกเป็นหลายงวด ช่วยให้ผู้ซื้อมีเวลาสะสมหรือวางแผนหาแหล่งเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการชำระเงินที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 1. — ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ เงินฝากเพื่อซื้อบ้านต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าห้องชุด

“ยุคสมัยที่เราต้องแบกเงินเป็นกระสอบหรือรถเพื่อซื้อบ้านได้ผ่านไปแล้ว กฎหมายกำหนดว่าการซื้อบ้านจากนักลงทุนต้องโอนเงินผ่านธนาคาร อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมส่วนบุคคลไม่ได้บังคับ เราเพียงแค่ต้องเคารพบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจในการทำธุรกรรม และดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมาย” คุณ Pham Duc Toan ประธานกรรมการบริษัท EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าว

สำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยลดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายอีกด้วย

คุณ Pham Duc Toan ประธานกรรมการบริษัท EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าวว่า "ตามกฎหมายใหม่ เงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% เมื่อทำสัญญาซื้อขายต้องไม่เกิน 30% และก่อนส่งมอบบ้านต้องชำระไม่เกิน 50% ตามกฎหมายเดิม การชำระเงินต้องไม่เกิน 70% ซึ่งสะดวกสำหรับผู้ซื้อบ้าน ลดความยุ่งยากในการเตรียมเงิน"

ดังนั้น สำหรับบ้านราคา 5 พันล้านบาท ตามกฎระเบียบเดิม ผู้ซื้อจะต้องชำระเงิน 70% หรือ 3.5 พันล้านดอง ก่อนรับบ้าน แต่ตามกฎหมายใหม่ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินเพียง 50% หรือ 2.5 พันล้านดองเท่านั้น ซึ่งช่วยลดแรงกดดันต่อผู้ซื้อและกระตุ้นให้นักลงทุนส่งมอบบ้านตรงตามกำหนดเวลาเพื่อรับเงินส่วนที่เหลือตามสัญญา

“ตามข้อกำหนด หากเงินฝากเกิน 5% ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมาย พวกเขาสามารถขอชำระเงินก่อนกำหนด หรือทำข้อตกลงแยกต่างหากเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อลดหย่อนภาษีได้” คุณ Pham Duc Toan ประธานกรรมการบริษัท EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าว

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เคยมีกรณีที่ราคาซื้อขายจริงแตกต่างจากราคาที่ระบุไว้ในสัญญา โดยปกติแล้วราคาที่ระบุในสัญญาจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงเพื่อลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมที่คู่สัญญาต้องจ่าย ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สูญเสียภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายแก่ผู้ซื้อบ้านอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดให้บุคคลและองค์กรที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกราคาซื้อขายจริงที่ถูกต้องในสัญญาซื้อขาย และจะต้องรับผิดชอบเมื่อราคาในสัญญาซื้อขายแตกต่างจากราคาซื้อขายจริง

“สายลมใหม่” สู่ตลาดอสังหาฯ

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 2. — ตลาดอสังหาฯ จะเข้าสู่ช่วงพัฒนาใหม่ด้วยความโปร่งใส ความเป็นมืออาชีพ และมาตรฐานมากขึ้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

ประสบการณ์ของผู้สื่อข่าวแสดงให้เห็นว่ามีกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นหลายข้อเพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม การเปิดเผยข้อมูลอย่างตรงไปตรงมาของตัวแทนภาคธุรกิจยังแสดงให้เห็นว่าอาจยังมีวิธีอื่นๆ ที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมายจากนักลงทุนเพื่อระดมทุนจากประชาชน ดังนั้น นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงกำลังรอเอกสารและคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย เพื่อให้การยื่นขอจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นไปอย่างราบรื่นยิ่งขึ้น

กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสัญญาณที่ดีของตลาด คาดการณ์ว่าสัญญาณที่ดีนี้จะช่วยขจัดความเสี่ยงในตลาดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เช่น การเปิดเผยข้อมูลโครงการที่ไม่ครบถ้วน โครงการที่ยืดเยื้อ โครงการที่ถูกยกเลิก นักลงทุนลงทุนผิดที่ สูญเสียเงิน และประสบปัญหา ซึ่งจะช่วยให้ตลาดก้าวสู่การพัฒนาครั้งใหม่ด้วยความโปร่งใส ความเป็นมืออาชีพ และมาตรฐานที่มากขึ้น

ในส่วนของความโปร่งใสในการให้ข้อมูลโครงการและการชำระเงินผ่านธนาคาร ตัวแทนฝ่ายกฎหมายการลงทุนของ Tran Anh Group กล่าวว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะมีผลกระทบอย่างมาก โดยสร้างแรงกดดันให้ธุรกิจต่างๆ ต้องทำให้ทุกด้านของกฎหมาย การลงทุน และการก่อสร้างเป็นมาตรฐาน

“ในส่วนของประเด็นทางกฎหมายของโครงการ นักลงทุนจำเป็นต้องทำให้แบบฟอร์มทางธุรกิจและสัญญาธุรกรรมเป็นมาตรฐานตามกฎระเบียบ ซึ่งจะทำให้มีความสมดุลและเท่าเทียมกันมากขึ้นระหว่างนักลงทุนและบุคคลทั่วไปในการทำธุรกรรมผลิตภัณฑ์เหล่านี้” คุณเหงียน เตียว ลัม หัวหน้าฝ่ายกฎหมายและการลงทุน กลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ กล่าว

การเก็บมัดจำถูกจำกัดไว้ที่ 5% หรือการเก็บเงินจากลูกค้าก่อนส่งมอบบ้านถูกจำกัดไว้ที่ 50% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเหล่านี้จะจำกัดการระดมทุนจากลูกค้า สร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก บังคับให้ธุรกิจต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์และระดมทุนสินเชื่ออย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

คุณเหงียน กง บิ่ญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มบริษัท ฮุง ล็อก พัท กล่าวว่า "นี่เป็นทั้งแรงกดดันและความท้าทายสำหรับนักลงทุนในการให้ความสำคัญกับแหล่งเงินทุนมากขึ้น ในความเห็นของผม นักลงทุนควรลงทุนอย่าง "ช้าๆ แต่มั่นคง" เมื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด พวกเขาต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน เราให้ความสำคัญกับเงินทุนจากสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุนโครงการตลอดโครงการ"

ตามที่นักกฎหมายกล่าวไว้ ลมใหม่จากกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดคัดกรองและจำกัดบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและทรัพยากรการลงทุนที่อ่อนแอออกไป

“เมื่อเร็วๆ นี้ เราได้ปรับปรุงกฎหมาย จำกัดความเสี่ยงและผลกระทบเชิงลบทั้งหมดให้เหมาะสมกับสถานการณ์ใหม่ และสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนมีส่วนร่วมอย่างโปร่งใส และในกระบวนการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่นี้ หากมีสิ่งใดเกิดขึ้น ผมเชื่อว่าจะมีการปรับปรุงแก้ไขโดยเร็วเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นปกติ” ทนายความเหงียน วัน กวีญ จากสำนักงานกฎหมาย ฮุงเยน แจ้ง

ภายใต้รากฐานของกฎหมายฉบับใหม่ ในกลยุทธ์ที่จะมาถึงนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังวางแผนที่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

กับ กฎหมายที่ดิน, กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถือเป็นก้าวสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เห็นได้ชัดว่า ด้วยกฎระเบียบใหม่นี้ ธุรกิจที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีศักยภาพทางการเงิน เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น

เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ลงนามและออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 71 เกี่ยวกับภารกิจสำคัญและแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการเติบโต ควบคุมเงินเฟ้อ และสร้างความมั่นคงให้กับ เศรษฐกิจ มหภาคในเดือนกรกฎาคมและไตรมาสที่สามของปี 2567 นายกรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงและหน่วยงานต่าง ๆ จัดทำและส่งพระราชกฤษฎีกาโดยละเอียดให้รัฐบาลเพื่อประกาศใช้ และออกหนังสือเวียนและเอกสารแนะนำภายใต้อำนาจของตน เพื่อให้แน่ใจว่ากฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายอื่น ๆ อีกหลายฉบับมีผลบังคับใช้พร้อมกัน

แหล่งที่มา