“ชำระล้าง” ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ด้วยมาตรการทางกฎหมาย

คาดหวัง “การเปลี่ยนแปลง” ปลายปี 2567

คาดการณ์ว่าในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่แข็งแกร่งขึ้นจากฐานต่ำในปี 2566 แต่ยังคงมีอุปสรรคอยู่

ตามสถาบัน เศรษฐศาสตร์ การเงิน อสังหาริมทรัพย์ (DXS - FERI) ของ Dat Xanh Services ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 แม้ว่าจะยังคงมีปัญหาและการฟื้นตัวที่ไม่สม่ำเสมอในทุกภาคส่วน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดและเริ่มบันทึกการเคลื่อนไหวในเชิงบวก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น อุปทานใหม่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่ไม่มากนัก และยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยเชิงปริมาณด้วย ดังนั้น อุปทานใหม่จึงเพิ่มขึ้นประมาณ 8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าใหม่จากโครงการเดิม

ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวเป็นลำดับ

ปริมาณอุปทานขั้นต้นของประเทศทั้งหมดในไตรมาสที่สองของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 45,200 รายการ (ปริมาณอุปทานทั้งหมดคำนวณจากจำนวนสินค้าจริงที่สามารถนำไปขายได้ รวมถึงสินค้าคงคลังสะสมที่เหลืออยู่ และจำนวนสินค้าที่เข้าเงื่อนไขการขายที่นำมาเสนอขายใหม่)

อุปทานของโครงการใหม่ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มตลาดระดับกลาง-บนและระดับไฮเอนด์ ทำให้เกิดการขาดแคลนสินค้าที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้ตลาดขาดสภาพคล่องภายในประเทศ โดยยังคงมีสินค้าส่วนเกินเหลืออยู่ ขณะที่ยังคงขาดแคลน อุปทานหลักในภาคใต้ของประเทศเป็นอุปทานหลัก โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง และ ลองอาน โดยมีสินค้าประมาณ 22,000 รายการ คิดเป็นประมาณ 48.8% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดของประเทศ

ส่วนอพาร์ทเมนต์และที่ดินในพื้นที่ติดกับนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มที่จะช่วยพัฒนาตลาดโดยรวม

สำหรับพื้นที่สำนักงาน คาดการณ์ว่าอุปทานจะสูงถึง 2.15 ล้านตารางเมตรใน ฮานอย เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 2.7 ล้านตารางเมตรในโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยภาคเหนือคาดว่าจะเพิ่มพื้นที่ 15,000 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และภาคใต้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่ 27,900 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ความต้องการเช่าใหม่จะมาจากภาคการผลิตที่ฟื้นตัว คำสั่งซื้อส่งออกที่เพิ่มขึ้น และการเข้ามาของผู้ประกอบการ FDI ใหม่จำนวนมาก อัตราการเข้าพักในภาคเหนือค่อนข้างคงที่ และเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ประมาณ 1 จุดเปอร์เซ็นต์) ในภาคใต้ อัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในภูมิภาค

คุณฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและการเงินอสังหาริมทรัพย์ ดาต แซง เซอร์วิสเซส กล่าวว่า “ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากมาย และประเมินว่ากำลังอยู่ในระหว่างฟื้นตัว ตลาดอาจค่อยๆ ฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดรูปตัวยู อย่างไรก็ตาม ความเร็วของการฟื้นตัวขึ้นอยู่กับปัจจัยทั้งมหภาคและจุลภาค”

นอกจากนี้ คุณคอย ระบุว่า เมื่อพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่สองของปี 2567 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เปิดขายหรือเริ่มก่อสร้างไปแล้วในระยะก่อนหน้า คาดว่าอุปทานใหม่ (เฉพาะโครงการที่มีแผนจะเปิดขาย) อยู่ที่ประมาณ 4,500 รายการ ส่งผลให้อุปทานรวมของตลาดรวมอยู่ที่ 45,200 รายการ

คุณ Pham Van Binh ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC เปิดเผยว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่สองของปี 2567 เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดบิ่ญเซืองและลองอาน กำลังมีการเปิดตัวกลุ่มผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และทาวน์เฮาส์ออกสู่ตลาด

“การเกิดขึ้นของอุปทานแสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังฟื้นตัวและมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน แม้ว่าโครงการต่างๆ จะทยอยเปิดตัวในไตรมาสที่สองของปี 2567 แต่นักลงทุนและบริษัทจัดจำหน่ายจะมีแหล่งสินค้าที่เน้นการนำเสนอและขายสินค้าใหม่ให้กับลูกค้า แทนที่จะเน้นขายสินค้ารองเหมือนเช่นเคย สองไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 จะเปิดโอกาสที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยอุปทานที่เต็มทุกกลุ่มเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า” คุณบิญกล่าว

ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการคือความสมดุลของทางเลือก

จากการประเมินแนวโน้มตลาดในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 คุณเหงียน เวียด ฮุง กรรมการผู้จัดการบริษัท เวสต์แลนด์ เทรดดิ้ง จอยท์ สต็อค คอมพานี ให้ความเห็นว่า “ปัจจุบันในนครโฮจิมินห์แทบไม่มีโครงการอพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และทาวน์เฮาส์ที่มีราคาเหมาะสม แต่เน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงเป็นหลัก ดังนั้น ปัจจุบันนักลงทุนบางรายจึงได้ขยายการลงทุนไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ลองอาน และบิ่ญเซือง เพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งไม่ใช่ทิศทางใหม่ แต่เป็นจุดเด่นของตลาดในภาคใต้ทั้งหมด”

จะเห็นได้ว่านักลงทุนหรือผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะมีข้อจำกัดด้านเงินทุน และสินค้ามูลค่าสูงจะไม่เหมาะกับการลงทุน เพราะอัตรากำไรที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ... ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางราคา 2-2.5 พันล้านบาท หรือโครงการที่ดินเปล่า ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านบาท จะดึงดูดนักลงทุนได้อย่างแน่นอน” นายหุ่ง กล่าว

นักลงทุนเรียนรู้เกี่ยวกับด้านกฎหมายและการพัฒนาโครงการ

คุณหง กล่าวว่า แนวโน้มของตลาดที่นักลงทุนจะค่อยๆ ย้ายไปยังเขตชานเมืองนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ประการแรก โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อภูมิภาคนี้กำลังเสร็จสมบูรณ์มากขึ้นเรื่อยๆ โครงการขนาดใหญ่ทั้งหมดกำลังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างและกำลังเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จ ทำให้การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวกยิ่งขึ้น

ประการที่สอง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ติดกับนครโฮจิมินห์มีราคาต่ำกว่า เหมาะสมกว่า และอัตรากำไรก็มีเสถียรภาพในระยะยาว นอกจากนี้ ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการยังถือว่าสมบูรณ์ ช่วยเพิ่มความปลอดภัยให้กับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อโครงการในการตั้งถิ่นฐาน

คุณโง ลู บิญ กรรมการผู้จัดการใหญ่ Bcons Group ให้สัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ว่า “โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาไปในทิศทางที่มั่นคงมากขึ้น กล่าวคือ นักลงทุนให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมด้านกฎหมายและแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการต่างๆ เพื่อให้เมื่อเปิดตัวสู่ตลาด ผลิตภัณฑ์ที่ได้มาตรฐานที่สุดและได้รับความไว้วางใจจากนักลงทุนและลูกค้า”

โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่พัฒนาแล้วถือเป็นจุดดึงดูดที่สำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน

คุณโง ลู บิ่ญ กล่าวว่า สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์นั้น การลดราคาเป็นเรื่องยากมากเนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้น “ตลาดชะลอตัวมานานกว่า 2 ปีแล้ว และนักลงทุนได้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมมากขึ้นและไม่สูงลิ่วเหมือนแต่ก่อน ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 จังหวัดบิ่ญเซืองและลองอานถือเป็นจุดศูนย์กลางของอุปทาน นี่ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านอย่างแท้จริง เนื่องจากมีนโยบายการบริการลูกค้าที่หลากหลาย และมีมาตรฐานทางกฎหมายที่บังคับใช้... ดังนั้น นักลงทุนจึงควรพิจารณาซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ เพราะราคาบ้านจะสูงขึ้นและไม่สามารถลดลงได้มาก” คุณบิ่ญกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าปี 2566 โดยผลสำรวจหลายฉบับแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มและการฟื้นตัวของกลุ่มตลาด เช่น ความต้องการการพัฒนาอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่เหมาะสมกับสภาพการเงินของประชาชนจะฟื้นตัวเป็นอันดับแรก กลุ่มที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างมีสุขภาพดีและปลอดภัย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายระบุว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2566) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2566) และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อที่แก้ไขใหม่ (ผ่านเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2567) มีผลในเบื้องต้นเชิงบวกต่อจิตวิทยาของบุคคลทั้งสอง โดยสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ในช่วงปลายปี พ.ศ. 2567 เมื่อกฎหมายฉบับปรับปรุงมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบเกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมในกฎหมายฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา ส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยสังคม และช่วยให้ผู้คนเข้าใกล้ความฝันในการตั้งถิ่นฐานมากขึ้น

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html