กฎหมายที่ดินใหม่ช่วยให้ที่ดิน เกษตรกรรม และที่ดินป่าไม้บรรลุวัตถุประสงค์หลายประการ

หมดเวลาของนายหน้าที่ดินแล้ว

เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาใน เขต เถื่อเทียนเว้ ไม่ว่าจะเป็นในชนบทหรือในเขตเมือง ไม่ใช่เรื่องยากที่จะพบเห็นป้ายโฆษณาขายที่ดินและบ้านที่ไหนก็ตาม ตามร้านกาแฟ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้า (หรือเรียกอีกอย่างว่า “นายหน้าที่ดิน”) มักมารวมตัวกันเพื่อแลกเปลี่ยนซื้อขายกันอย่างคึกคัก

ในช่วงนั้นทุกครั้งที่ผมเดินทางไปติดต่อธุรกิจ ผมจะเห็นครู นักศึกษา คนขับแท็กซี่... ทำงานเป็น “นายหน้าที่ดิน” และ “นักลงทุน” ซื้อขายที่ดินในท้องที่ต่างๆ มากมาย อย่างน้อยก็มีเงินบริจาคเป็นจำนวนหลายสิบล้านดอง และส่วนมากก็ใช้ไปเป็นพันล้านดอง ถ้าหากคุณซื้อที่ดินวันนี้ คุณสามารถขายมันได้ในอีกไม่กี่วันต่อมา และยังได้กำไร หรืออาจได้กำไรมากเลยทีเดียว ในเวลานี้ “กองทัพ” จำนวนมากปรากฏตัวขึ้นตามท้องถิ่นและหมู่บ้านเพื่อล่าที่ดินสวน นาข้าว พื้นที่ 1-2 ไร่ หรือ 3-4 ไร่ เพื่อแบ่งเป็นแปลงๆ ขายที่ดิน... หลายกรณีกลายเป็นเศรษฐีอย่างรวดเร็วเพราะสิ่งนี้ แต่ก็มีบางกรณีที่ “เห็นคนกินมันฝรั่งก็ไปขุด” และ “เอาไปหลายแปลง” ด้วยความหวังว่าจะรวย แต่เมื่อตลาดอสังหาฯ หยุดชะงัก พวกเขาก็ต้อง “ก่อหนี้” ด้วยเงินจำนวนมาก จนตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก ขายไม่ได้ ไม่มีเงินจ่ายหนี้

นั่นเป็นกรณีของบุคคลและกลุ่มเล็กๆ แต่สำหรับหน่วยงานและธุรกิจที่มีแบรนด์ที่ลงทุนในที่ดินและที่อยู่อาศัยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะไม่มีสถิติอย่างเป็นทางการ แต่ข้อมูลเกี่ยวกับ "หนี้เสีย" ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารบางแห่งก็น่าตกใจเช่นกัน

ตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเรื่องอสังหาฯ ในเมือง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะคึกคักมากขึ้น เนื่องจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย (แก้ไข) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ประเด็นล่าสุดของกฎหมายเหล่านี้ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตของเมืองและเทศบาลทั้งหมดโดยเด็ดขาด โครงการก่อสร้างในเขตเมืองและที่อยู่อาศัยยังมีความเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตไปจนถึงขั้นตอนการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อกำหนดในการเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะอย่างครอบคลุมและมีรายละเอียด และความโปร่งใสในด้านความถูกต้องตามกฎหมาย ขนาด และความคืบหน้าของการดำเนินโครงการ...

ในทางกลับกัน หากผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์หรือใช้ที่ดินล่าช้ากว่ากำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในโครงการลงทุน ผู้ลงทุนสามารถขยายระยะเวลาการใช้ที่ดินออกไปได้ไม่เกิน 24 เดือน และต้องชำระเงินเพิ่มเติมแก่รัฐเป็นจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับระยะเวลาที่ขยายออกไป หากผู้ลงทุนไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์เกินระยะเวลาที่กำหนด รัฐจะเรียกคืนที่ดินดังกล่าวโดยไม่จ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และต้นทุนการลงทุนในที่ดินที่เหลืออยู่...

ด้วยปัจจัยต่างๆ ข้างต้น ตามการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น จะมีการ “คัดกรอง” นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แน่นอน; ธุรกิจที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัดและการลงทุนทางธุรกิจที่ไม่เป็นมืออาชีพจะถูกคัดออกจากเกม และปัญหา “นายหน้าที่ดิน” ก็จะหมดไปเช่นกัน เพราะ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ยังห้ามนายหน้าสมัครเล่นประกอบอาชีพอีกด้วย...

โอกาสในการพัฒนาบริการและ การท่องเที่ยว บนที่ดินเกษตรกรรม

จังหวัดเถื่อเทียนเว้วางแผนสำหรับระยะเวลาปี 2021-2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 มุ่งเน้นการพัฒนาการเกษตรไปสู่เกษตรกรรมที่มีเทคโนโลยีสูง อัจฉริยะ เกษตรอินทรีย์ นิเวศวิทยา และการแพทย์

แนวโน้มการปรับปรุงการเกษตรให้ทันสมัยเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เกษตรกรรมโดยเฉพาะ เช่น จังหวัดเถื่อเทียนเว้ แต่การจะใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินอย่างไร ทิศทางใด และแผนงานใดจึงจะเหมาะสมกับแต่ละขั้นตอนการพัฒนานั้น ถือเป็นปัญหาที่ท้องถิ่นต้องคำนึงถึง เพื่อให้สามารถใช้ทรัพยากรที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยตอบสนองข้อกำหนดในการสร้างพื้นที่ชนบทใหม่ (NTM) และการพัฒนาพื้นที่ชนบทขั้นสูง

เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ จะมีประเด็นใหม่ๆ มากมายที่สามารถ "ปลดเปลื้อง" ที่ดินเพื่อการเกษตรได้ ตัวอย่างเช่น กฎหมายที่ดินนี้อนุญาตให้มีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมที่มีความเชี่ยวชาญด้านการผลิตทางการเกษตร ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับภาคธุรกิจและนักลงทุนที่จะลงทุนในการดำเนินโครงการก่อสร้างและดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการทำฟาร์มแบบเข้มข้น การเพาะปลูก การผลิตและการแปรรูปผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร ป่าไม้ และการประมง การให้เช่าช่วงหรือการผลิตโดยตรง คล้ายกับนักลงทุนธุรกิจโครงสร้างพื้นฐานเขตอุตสาหกรรมในปัจจุบัน

เป็นเวลานานจุดประสงค์หลักของที่ดินทางการเกษตรคือการปลูกพืชผล แต่ปัจจุบันได้ถูกนำมาใช้ในรูปแบบยืดหยุ่นเพื่อวัตถุประสงค์หลายประการ เช่น สร้างเรือนกระจกและบ้านประเภทอื่นสำหรับปลูกพืชผลและเลี้ยงปศุสัตว์ สร้างโรงแรม, กระท่อม, ค่ายพักแรม; การก่อสร้างอาคารเก็บรักษาและเก็บผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร; การผสมผสานธุรกิจการผลิตเข้ากับธุรกิจการท่องเที่ยวและการค้า...

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา บุคคลและธุรกิจต่างๆ ในจังหวัดได้ใช้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบของการสร้างพื้นที่ชนบทใหม่ที่ก้าวหน้าและสร้างแบบจำลองพื้นที่ชนบทใหม่เพื่อพัฒนาการท่องเที่ยวเชิงนิเวศแบบสวน รูปแบบการท่องเที่ยวเหล่านี้ดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมากให้เข้ามาเยี่ยมชมและพักผ่อน อย่างไรก็ตาม ชาวสวนยังคงประสบปัญหาเรื่องที่ดินเมื่อทำการท่องเที่ยว เพราะตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 การก่อสร้างบนที่ดินเกษตรกรรมถือเป็นการละเมิดกฎหมายของรัฐ ในขณะเดียวกันเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว เราต้องลงทุนสร้างพื้นที่ทานอาหารและพักผ่อน ห้องน้ำ และพื้นที่จำลองขนาดเล็กในสวนเพิ่มเติม สถานที่ท่องเที่ยวเชิงสวนหลายแห่งจำเป็นต้องหยุดดำเนินการชั่วคราวหรือลดการดำเนินการด้วยเหตุนี้ มีโครงการขนาดใหญ่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวเชิงนิเวศในป่า ทะเลสาบ และน้ำตก ที่มีการดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากความยากลำบากในการเช่าและแปลงที่ดินป่าไม้และที่ดินเพื่อการเกษตร หวังว่าเมื่ออุปสรรคเหล่านี้ถูกกำจัดออกไป จะสร้างโอกาสใหม่ๆ ในการพัฒนาบริการและการท่องเที่ยวบนที่ดินเกษตรกรรม

บทความและภาพ : ซองมินห์