'การจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ซับซ้อนน้อยไปกว่าหุ้น'

เมื่อพิจารณาว่าการจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความอันตรายไม่แพ้พฤติกรรมที่คล้ายคลึงกันในหุ้น ผู้แทน รัฐสภา จึงเสนอให้ห้ามการดำเนินการดังกล่าวเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดการราคาและฟองสบู่ในตลาด

ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เพิ่มเติมข้อห้ามในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายประการ เช่น การปลอมแปลงเอกสาร การจงใจปลอมแปลงและไม่เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาประกอบธุรกิจ การฉ้อโกงและฉ้อโกงลูกค้า...

ในการกล่าวสุนทรพจน์ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม นาย Trinh Xuan An (สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง) ได้เสนอให้เพิ่มการกระทำที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ลงในรายชื่อกิจกรรมที่ห้ามกระทำในสาขาธุรกิจนี้

เขาวิเคราะห์ว่าการปั่นราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นอันตรายไม่แพ้พฤติกรรมที่คล้ายคลึงกันในตลาดหุ้น การปั่นราคาไม่ได้เกิดขึ้นเพียงแค่การประมูลราคาที่สูงแล้วทิ้งเงินมัดจำเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้โครงการหนึ่งเพื่อ "เพิ่ม" ราคาโครงการอื่น ซึ่งนำไปสู่ภาวะฟองสบู่และสร้างระดับราคาที่สูงลิ่วเมื่อเทียบกับความเป็นจริง

“หากไม่จัดการอย่างทั่วถึง จะทำให้เกิดฟองสบู่ เหมือนกับกรณีของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีน China Evergrande Group” นายอันกล่าว พร้อมเสริมว่า จำเป็นต้องห้ามการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์และการจัดการใดๆ ตามกฎหมาย และควรยกเว้นกรณีเฉพาะบางกรณี

นาย Trinh Xuan An (สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคงแห่งชาติ) กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมหารือร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: สื่อรัฐสภา

นายเหงียน ฮู่ ทอง (รองหัวหน้าคณะผู้แทนเฉพาะกิจจังหวัด บิ่ญถ่วน ) และนายตริญ ลาม ซินห์ (รองหัวหน้าคณะผู้แทนเฉพาะกิจจังหวัดอานซาง) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์ห้ามการกระทำใดๆ ที่เป็นการจัดการและขัดขวางตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายทอง ระบุว่า การสมรู้ร่วมคิดในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลเพื่อปรับราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบเป็นเรื่องปกติ ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่สามารถซื้อที่ดินและสร้างบ้านได้

ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน มานห์ (สมาชิกคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ) ได้กล่าวถึงการกระทำต้องห้ามในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการเก็บรวบรวมและการใช้เงินเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าซื้อในอนาคตของผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อนั้นผิดกฎหมาย เมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ขจัดการระดมทุนและยักยอกเงินทุนโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งนายมานห์ระบุว่าเป็นการสร้างช่องโหว่ในการใช้เงินทุนโดยไม่ได้ตั้งใจของนักลงทุน และยังสร้างช่องทางอื่นๆ สำหรับการระดมทุนอีกด้วย

เขาเสนอให้คงกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับการห้ามการยึดครองที่ผิดกฎหมายไว้ เพื่อจำกัดพฤติกรรมดังกล่าวไม่ให้เกิดขึ้นจริง

กฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำสำหรับการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเอกสาร) ก็ได้รับเสียงวิพากษ์วิจารณ์อย่างมากในช่วงการอภิปราย ปัจจุบัน ร่างกฎหมายเสนอทางเลือกสองทาง หนึ่งคือ ผู้ลงทุนโครงการสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขที่พร้อมดำเนินการ หรือผู้ลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เมื่อโครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินมัดจำสูงสุดอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐบาล แต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่า

คุณตรัน ฮอง เหงียน (รองประธานคณะกรรมการกฎหมาย) เลือกข้อ 1 เพราะเชื่อว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับผู้ซื้อ ซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอในการทำธุรกรรม การวางเงินมัดจำจะกระทำได้ก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจและทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา ซึ่งจะช่วยจำกัดโอกาสการเกิดข้อพิพาท

หากผู้ลงทุนได้รับเงินมัดจำในขณะที่โครงการมีแบบร่างพื้นฐานที่ได้รับการประเมินแล้ว หรือมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง (ทางเลือกที่ 2) ตามที่นางสาวเหงียนกล่าว ผู้ซื้อจะต้องรับความเสี่ยงหลายประการ เพราะระยะเวลาตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการก่อสร้างโครงการนั้นยาวนาน

ที่จริงแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้น โดยนักลงทุนโครงการใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาร่วมลงทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ “หลายโครงการที่ได้รับเงินฝากหลังจาก 5 หรือ 10 ปี ยังไม่ได้ดำเนินการ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อ “ควบคุม” เงินฝากสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคต” รองประธานคณะกรรมการกฎหมายกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ได่ ทั้ง (รองหัวหน้าคณะผู้แทนเฉพาะทางจังหวัดหุ่งเอียน) และนายฟาม วัน ฮวา ได้เลือกตัวเลือกที่ 2 เนื่องจากพวกเขาคิดว่ากฎระเบียบได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนสามารถเก็บเงินมัดจำได้ในกรณีใด รวมถึงจำนวนเงินมัดจำด้วย และเป็นการเปิดเผยและโปร่งใส

คุณ Pham Van Hoa กล่าวว่า นักลงทุนไม่ได้มีเงินทุน 100% สำหรับดำเนินโครงการ และจำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากธนาคาร การวางเงินมัดจำเพียง 10% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ที่ขายก็เหมาะสมกับความเป็นจริงเช่นกัน “บ้านราคา 1 พันล้าน วางเงินมัดจำ 10% เท่ากับ 100 ล้าน ส่วนบ้านราคา 4 พันล้าน วางเงินมัดจำ 400 ล้าน ผมคิดว่าเงินจำนวนนี้ไม่ใช่จำนวนมากสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้าน ลูกค้าวางเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า บางครั้งนักลงทุนก็ขายบ้านได้ในราคาที่ต่ำกว่า” เขากล่าว

ยิ่งไปกว่านั้น นักลงทุนมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อรับเงินมัดจำ ซึ่งเขากล่าวว่า “พวกเขาไม่ได้ทุจริต” ดังนั้น ร่างกฎหมายจึงจำเป็นต้องกำหนดกฎระเบียบที่ยืดหยุ่น เพื่อให้นักลงทุนสามารถระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ และสร้างความไว้วางใจระหว่างนักลงทุนและลูกค้า

ได้มีการหารือเกี่ยว กับกฎระเบียบเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเมื่อโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในการประชุมสมัยที่ 5 (มิถุนายน) นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ ได้นำเสนอรายงานเพื่ออธิบายและรับทราบต่อคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ โดยระบุว่ามีความคิดเห็นจำนวนมากเห็นด้วยกับข้อกำหนด "การบังคับปฏิบัติตามภาระผูกพัน" ก่อนโอนโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังมีความคิดเห็นว่าควรมีการสร้างเงื่อนไขสำหรับนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพเพียงพออีกต่อไป

ดังนั้นคณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติจึงเสนอทางเลือกสองทาง

ประการแรก ในกรณีที่ผู้ลงทุนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโครงการหรือส่วนโครงการที่โอนให้กับรัฐ แต่ยังไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามต่อไปได้

ประการที่สอง หากผู้โอนมีการตัดสินใจจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่และได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการ (ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ฯลฯ) ก็ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่โอนทั้งหมดหรือบางส่วน

คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เลือกตัวเลือกที่ 1 ทางเลือกนี้จะทำให้มีกฎระเบียบที่เข้มงวดและป้องกันการคัดเลือกนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถในการโอนโครงการและแสวงหากำไร

นาย Pham Van Hoa ตกลงเลือกทางเลือกที่ 1 ซึ่งหมายความว่าเมื่อนักลงทุนโอนโครงการหรือส่วนหนึ่งของโครงการให้กับบุคคลอื่น ผู้รับทุนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ นาย Hoa กล่าวว่ารัฐจะไม่สูญเสียสิ่งใด เนื่องจากภาระผูกพันทางการเงินจะยังคงได้รับการปฏิบัติตามต่อไป

“นักลงทุนที่ “ขาดสารอาหาร” และไม่มีความสามารถที่จะดำเนินโครงการต่อไปจะต้องโอนโครงการ และการบังคับให้พวกเขาปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนที่จะสามารถดำเนินการซื้อขายได้นั้นไม่สมควร” เขากล่าว

นาย Pham Van Hoa แสดงความคิดเห็นในการประชุมหารือร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: สื่อรัฐสภา

นายตรินห์ ซวน อัน สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคงแห่งชาติ กล่าวว่า จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ เขาเสนอว่าควรให้ทั้งสองฝ่ายสามารถเจรจาต่อรองภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้ด้วยตนเอง

นายเหงียน หง็อก เซิน สมาชิกถาวรของคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม มีความกังวลว่าในปัจจุบันมีความเข้าใจที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับความหมายของ "การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน"

นายซอน อ้างถึงข้อเท็จจริงที่ว่าหน่วยงานตรวจสอบและสอบสวนยังประสบปัญหาในการจัดการโครงการที่เปลี่ยนแปลงนักลงทุนในรูปแบบต่างๆ เช่น การโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดิน หรือการขายทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดิน ดังนั้น เขาจึงเสนอให้ร่างกฎหมายนี้กำหนดแนวคิดและวิธีการโอนทรัพย์สินให้ชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเอารัดเอาเปรียบ

คาดว่ารัฐสภาจะลงมติเห็นชอบร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในวันที่ 27 พฤศจิกายนนี้

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html