'การจัดการอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนไม่น้อยไปกว่าหุ้น'

เมื่อพิจารณาว่าการจัดการอสังหาริมทรัพย์มีความอันตรายไม่แพ้พฤติกรรมที่คล้ายคลึงกันในหุ้น ผู้แทน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จึงเสนอให้ห้ามการดำเนินการดังกล่าวเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดการราคาและฟองสบู่ในตลาด

ร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เพิ่มเติมการกระทำที่ห้ามกระทำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายประการ เช่น การปลอมแปลงเอกสาร การจงใจปลอมแปลง และการไม่เปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาประกอบธุรกิจ การฉ้อโกง การฉ้อโกงลูกค้า...

เมื่อวันที่ 31 ตุลาคมที่ผ่านมา นาย Trinh Xuan An (สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง) ได้กล่าวสุนทรพจน์ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ โดยเสนอให้เพิ่มการกระทำที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ลงในรายการกิจกรรมที่ห้ามกระทำในสาขาธุรกิจนี้

เขาวิเคราะห์ว่าการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความอันตรายไม่น้อยไปกว่าพฤติกรรมที่คล้ายคลึงกันในหุ้น การจัดการไม่เพียงแต่เกิดขึ้นจากการเสนอราคาที่สูงแล้วยกเลิกการวางมัดจำเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้โครงการหนึ่งเพื่อ "เพิ่ม" ราคาของโครงการอื่น ซึ่งนำไปสู่ภาวะฟองสบู่และราคาที่สูงลิ่วเมื่อเทียบกับความเป็นจริง

“หากไม่จัดการอย่างทั่วถึง จะทำให้เกิดฟองสบู่ เช่นเดียวกับกรณีของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีน China Evergrande Group” นายอันกล่าว พร้อมเสริมว่า จำเป็นต้องห้ามการปั่นราคาและปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาด และควรยกเว้นกรณีเฉพาะบางกรณี

นาย Trinh Xuan An (สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง) กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมหารือร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: National Assembly Media — นาย Trinh Xuan An (สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง) กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุมหารือร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: *National Assembly Media*

นาย Nguyen Huu Thong (รองหัวหน้าคณะผู้แทนเฉพาะกิจจังหวัด Binh Thuan) และ Trinh Lam Sinh (รองหัวหน้าคณะผู้แทนเฉพาะกิจจังหวัด An Giang ) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เสนอให้เพิ่มกฎเกณฑ์ห้ามการกระทำใดๆ ที่เป็นการจัดการและขัดขวางตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายทอง กล่าวว่า การสมคบคิดกันประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลเพื่อโก่งราคาในพื้นที่โดยรอบถือเป็นเรื่องปกติ ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆก็ไม่สามารถซื้อที่ดินและสร้างบ้านได้

ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน มานห์ (สมาชิกคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ) ยังได้กล่าวถึงการกระทำที่ต้องห้ามในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการรวบรวมและใช้เงินเพื่อการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าซื้อในอนาคตจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อนั้นเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย เมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ขจัดการกระทำของการระดมและยึดครองทุนอย่างผิดกฎหมาย ซึ่งตามคำกล่าวของนายมานห์ ถือเป็นการสร้างช่องโหว่ในการใช้ทุนโดยไม่ได้ตั้งใจของนักลงทุน รวมถึงสร้างช่องทางอื่นๆ สำหรับการระดมทุนอีกด้วย

เขาเสนอให้คงกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับการห้ามยึดครองที่ผิดกฎหมายไว้เพื่อจำกัดพฤติกรรมดังกล่าวไม่ให้เกิดขึ้นจริง

กฎเกณฑ์การฝากเงินเพื่อการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ บนกระดาษ) ก็ได้รับความคิดเห็นมากมายในช่วงหารือ ปัจจุบันร่างกฎหมายนี้เสนอทางเลือกสองทาง ข้อหนึ่งคือ ผู้ลงทุนโครงการจะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ หรือผู้ลงทุนเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐและมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยรัฐบาลแต่ไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่า

นางสาวทราน ฮ่อง เหงียน (รองหัวหน้าคณะกรรมการกฎหมาย) เลือกตัวเลือกที่ 1 เนื่องจากเธอคิดว่าจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับผู้ซื้อซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอในการทำธุรกรรม การวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่อทรัพย์สินนั้นมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการประกอบธุรกิจ และทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา ซึ่งจะช่วยลดปัญหาข้อพิพาทได้

หากผู้ลงทุนรับเงินมัดจำเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินแล้ว หรือมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง (ทางเลือกที่ 2) ตามที่นางสาวเหงียนกล่าว ผู้ซื้อจะต้องรับความเสี่ยงมากมาย เพราะระยะเวลาตั้งแต่รับเงินมัดจำจนถึงการก่อสร้างโครงการนั้นยาวนาน

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนในช่วงนี้ โดยนักลงทุนโครงการใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ “หลายโครงการที่รับเงินมัดจำมา 5-10 ปีแล้ว ยังไม่ดำเนินการ จึงจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์เพื่อ “เข้มงวด” การรับเงินมัดจำสำหรับโครงการอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต” รองหัวหน้าคณะกรรมการกฎหมาย กล่าวแสดงความเห็น

ในขณะเดียวกัน นาย Nguyen Dai Thang (รองหัวหน้าคณะผู้แทนผู้เชี่ยวชาญจังหวัด Hung Yen) และนาย Pham Van Hoa ได้เลือกตัวเลือกที่ 2 เนื่องจากพวกเขาคิดว่ากฎระเบียบได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าผู้ลงทุนสามารถเก็บเงินมัดจำได้ในกรณีใด รวมถึงจำนวนเงินมัดจำ อีกทั้งยังเปิดเผยและโปร่งใสอีกด้วย

นายฟาม วัน ฮวา กล่าวว่านักลงทุนไม่มีเงินทุน 100% ในการดำเนินโครงการและจะต้องกู้ยืมจากธนาคาร การวางเงินมัดจำ 10% ของมูลค่าห้องชุดที่จะขายก็เหมาะสมกับความเป็นจริงเช่นกัน “บ้านราคา 1 พันล้าน วางมัดจำ 10% เท่ากับ 100 ล้าน บ้านราคา 4 พันล้าน วางมัดจำ 400 ล้าน ผมคิดว่าลูกค้าจำนวนนี้ไม่ใช่จำนวนมากเมื่อซื้อบ้าน ลูกค้าจ่ายเงินมัดจำล่วงหน้า บางครั้งนักลงทุนก็ขายบ้านได้ในราคาที่ถูกกว่า” เขากล่าว

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังมีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อรับเงินมัดจำ โดยเขากล่าวว่า “พวกเขาไม่ได้ทุจริต” ดังนั้นร่างกฎหมายดังกล่าวจึงจำเป็นต้องกำหนดระเบียบข้อบังคับที่ยืดหยุ่นเพื่อให้นักลงทุนสามารถระดมทุนในการดำเนินโครงการ สร้างความเชื่อมั่นระหว่างนักลงทุนและลูกค้า

ยังมีการหารือถึง กฏเกณฑ์ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินบนที่ดินเมื่อโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วย ในการประชุมครั้งที่ 5 (มิถุนายน) ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวขณะนำเสนอรายงานเพื่ออธิบายและยอมรับต่อคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติว่า มีความเห็นจำนวนมากที่เห็นด้วยกับข้อกำหนดเรื่อง “การต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยบังคับ” ก่อนโอนโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังมีความเห็นอีกว่า ควรสร้างเงื่อนไขให้กับนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพเพียงพออีกต่อไป

ด้วยเหตุนี้ กรรมาธิการถาวรรัฐสภาจึงได้เสนอทางเลือกสองทาง

ประการแรก ในกรณีที่ผู้ลงทุนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโครงการหรือส่วนของโครงการที่โอนให้กับรัฐ แต่ยังไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงที่จะดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินที่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามต่อไปได้

ประการที่สอง หากผู้โอนมีการตัดสินใจจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจและได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ (ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม ฯลฯ) ผู้โอนไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่โอนทั้งหมดหรือบางส่วน

คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เลือกทางเลือกที่ 1 ทางเลือกนี้ทำให้มีการควบคุมที่เข้มงวดและป้องกันการคัดเลือกนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถในการโอนโครงการและสร้างกำไร

นาย Pham Van Hoa ตกลงเลือกทางเลือกที่ 1 ซึ่งหมายความว่าเมื่อนักลงทุนโอนโครงการหรือส่วนหนึ่งของโครงการให้กับบุคคลอื่น ผู้รับจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ นายฮัว กล่าวว่า รัฐบาลไม่สูญเสียอะไรเลย เนื่องจากภาระผูกพันทางการเงินยังคงได้รับการปฏิบัติตามอยู่

“นักลงทุนที่ “ขาดสารอาหาร” และไม่มีความสามารถที่จะดำเนินโครงการต่อไปจะต้องโอนโครงการ และการบังคับให้พวกเขาปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนจึงจะสามารถทำธุรกรรมได้นั้นไม่ใช่เรื่องแนะนำ” เขากล่าว

นาย Pham Van Hoa แสดงความคิดเห็นในช่วงอภิปรายร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: สื่อรัฐสภา — นาย Pham Van Hoa แสดงความคิดเห็นในช่วงอภิปรายร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

นาย Trinh Xuan An สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการการป้องกันประเทศและความมั่นคง กล่าวด้วยว่า จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในการถ่ายโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ เขาเสนอว่าควรอนุญาตให้ทั้งสองฝ่ายเจรจาการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ

นายเหงียน ง็อก เซิน สมาชิกถาวรของคณะกรรมการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม มีความกังวลว่าในปัจจุบันนี้ มีความเข้าใจที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับความหมายของคำว่า “การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน”

นายซอนได้อ้างถึงข้อเท็จจริงที่หน่วยงานสอบสวนและตรวจสอบยังเผชิญกับความยากลำบากในการจัดการโครงการที่มีการเปลี่ยนแปลงนักลงทุนผ่านรูปแบบต่างๆ เช่น การโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน และการขายทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ดังนั้น เขาจึงเสนอว่าร่างกฎหมายนี้จำเป็นต้องกำหนดแนวคิดและวิธีการถ่ายโอนทรัพย์สินให้ชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเอารัดเอาเปรียบ

คาดว่ารัฐสภาจะลงมติเห็นชอบร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในวันที่ 27 พฤศจิกายน

คุณมินห์

ลิงค์ที่มา