ตลาดชะลอตัว ผู้ซื้อรอ กระทรวงยุติธรรมว่าอย่างไรกับข้อเสนอการเก็บภาษีสูงกับ "เซิร์ฟ" อสังหาฯ?

กระทรวงยุติธรรม เชื่อว่าการเก็บภาษีตามระยะเวลาการเป็นเจ้าของนั้นไม่สามารถทำได้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยหยุดนิ่งและไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นครโฮจิมินห์หยุดตรวจสอบสถานะปัจจุบันในการออกใบรับรองที่ดินและบ้าน... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ (ที่มา: DN&TT)

กระทรวงยุติธรรม เผยภาษีสูงจากการ 'เล่นเซิร์ฟ' อสังหาฯ

กระทรวงยุติธรรมระบุว่าการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถทำได้ เนื่องจากระบบภาษีและการจัดการที่ดินยังไม่เป็นมาตรฐานเดียวกัน จึงจำเป็นต้องมีการศึกษาเพิ่มเติม ความเห็นจากกระทรวงยุติธรรมเกี่ยวกับข้อเสนอเพื่อพัฒนาร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน)

ในร่างที่เสนอต่อรัฐบาล กระทรวงการคลัง เสนอว่า "สามารถศึกษาและดำเนินการจัดเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคล (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองได้ เช่นเดียวกับที่บางประเทศประสบอยู่ จำเป็นต้องมีการศึกษาและกำหนดอัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงให้เหมาะสม ซึ่งสะท้อนถึงการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์" ข้อเสนอนี้มุ่งหวังที่จะกำหนดนโยบายและทิศทางให้เป็นระบบ เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

กระทรวงยุติธรรมให้ความเห็นว่าอัตราภาษีที่เฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องมีการวิจัยและกำหนดอย่างเหมาะสมเพื่อสะท้อนถึงสถานะที่แท้จริงของการดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อดำเนินการตามนโยบายดังกล่าว จำเป็นต้องประสานความร่วมมือกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการประสานความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศเพื่อการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงเห็นว่าแนวทางการแก้ปัญหาการจัดเก็บภาษีแบบยึดระยะเวลาคงค้างนั้นไม่สามารถทำได้ จึงขอให้กระทรวงการคลังศึกษาค้นคว้าและพัฒนานโยบายดังกล่าวต่อไปก่อนนำไปใช้ เพื่อให้เกิดประสิทธิผลและความเป็นไปได้

ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าธุรกรรม โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2567 กระทรวงการก่อสร้างได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการที่ส่งถึง สำนักงานรัฐบาล เกี่ยวกับรายงานราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินหลายหลัง เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อแสวงหากำไร ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นท่ามกลางสถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ต้นปี

ตลาดซบเซา ราคาไม่น่าจะตกหนัก

กฎหมายที่ดิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย ได้มีผลบังคับใช้มาเป็นเวลา 6 เดือนแล้ว นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) ประเมินผลกระทบของกฎหมายดังกล่าวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังเร็วเกินไปที่จะบังคับใช้ กว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้จริง ต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งจึงจะมีผลบังคับใช้

ในงานสัมมนา “อสังหาฯ 2568 – การค้นหาโอกาสในความท้าทาย” จัดโดยหนังสือพิมพ์แดนเวียด เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา นายบิ่ญแสดงความเห็นว่าราคาอสังหาฯ “พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก” เมื่อเร็ว ๆ นี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่ปลายปี 2566 ถึงปี 2567 ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อพาร์ตเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรแทบจะหายไปหมด อพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนมากที่เปิดดำเนินการมาหลายปีก็มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน แม้แต่ในพื้นที่พักอาศัยรวมเก่า ราคาก็เพิ่มขึ้น 1.5-2 เท่า ทำให้แรงงานทั่วไปเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากลำบาก ผู้ที่มีเงิน 3-4 พันล้านดองยังคงประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางประสบความยากลำบากในการเป็นเจ้าของบ้านเท่านั้น แต่ยังลดความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย

เมื่อวิเคราะห์การขึ้นราคาครั้งนี้ คุณบิญกล่าวว่า ไม่ใช่เพียงเกิดจากการขาดแคลนอุปทานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจิตวิทยาของตลาดที่มีผลกระทบอย่างมากอีกด้วย

“เช่นเดียวกับข่าวการประมูลที่ดิน แค่ข่าวว่าการประมูลที่ดินบางแห่งมีราคาสูง ก็ส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างมากว่า ผู้ที่ไม่รีบซื้อก็จะเสียส่วนแบ่งไป หรือแม้ว่าอุปทานที่แท้จริงจะยังไม่เข้าสู่ตลาด แต่แค่ตัวเลขอุปทานก็เพิ่มขึ้นแล้ว ราคาอาจไม่เพิ่มขึ้นอีก” นายบิญกล่าว เมื่อมีการกำหนดช่วงราคาใหม่ อุปทานก็จะเพิ่มขึ้น ตลาดก็เริ่มชะลอตัว

“ในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับการออกนโยบายต่างๆ ซึ่งจะทำให้ตลาดและราคาอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพมากขึ้น ในเวลานี้ คนทำงานสามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ จิตวิทยาของนักลงทุนก็จะสงบลงเช่นกัน” คุณบิญกล่าว

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยังกล่าวอีกว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอย่างสมเหตุสมผลมากกว่าการปรับขึ้นที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับปี 2567

อย่างไรก็ตาม ตามที่บุคคลนี้กล่าวไว้ การลดลงอย่างมากจะเกิดขึ้นได้ยาก เนื่องจากปัญหาบางประการ เช่น ราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุน ต่างแสดงสัญญาณของการสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

“ทั้งอุปสงค์ที่แท้จริงและอุปสงค์เพื่อการลงทุนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 สำหรับธุรกรรมต่างๆ ผมคิดว่าจะเพิ่มขึ้นได้ดีขึ้นในปี 2568 เนื่องจากปัจจัยด้านอุปทานที่ดีขึ้น เสถียรภาพของภาคส่วนต่างๆ ที่ดีขึ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาสินค้า จะได้รับการปรับปรุงและรักษาระดับให้อยู่ในระดับที่ดี ส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้น โดยรวมแล้ว ตลาดจะคึกคักมากขึ้นกว่าปี 2567 ตัวชี้วัดอุปสงค์และอุปทานของตลาดปรับตัวดีขึ้น แต่ไม่สามารถกลับสู่ระดับปี 2561-2562 ได้” นายดิงห์ประเมิน

สำหรับโอกาสของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประเมินว่าปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองหลักค่อนข้างสูงเกินไป ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าประชาชนควรมองหาพื้นที่เมืองใหม่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเส้นทางคมนาคมที่ดี

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงทรงตัว

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยหลังเทศกาลตรุษจีนปี 2568 ยังไม่มีความผันผวนของราคาขายที่ชัดเจน โดยทั่วไปราคาขายอพาร์ตเมนต์ยังคงเท่าเดิมก่อนเทศกาลเต๊ด ซึ่งตรงกันข้ามกับปีที่แล้วอย่างสิ้นเชิง หลังเทศกาลเต๊ด ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงผันผวนอย่างต่อเนื่อง นับเป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาที่มีการปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องในปี 2567

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn หลังเทศกาลเต๊ด พบว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์ในหลายโครงการไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลเต๊ด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ An Binh Plaza (Nam Tu Liem) ราคาขายอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ 50 ปี ยังคงผันผวนอยู่ที่ 3.3-3.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในพื้นที่เดียวกัน อพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ระยะยาวยังคงราคาขายอยู่ที่ 4.3-4.4 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน พื้นที่มากกว่า 80 ตารางเมตร ยังคงขายในราคา 6-6.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ และอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน ระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ 50 ปี อยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

ในทำนองเดียวกัน โครงการ FLC Complex ซึ่งตั้งอยู่บนถนน Pham Hung (เขต Nam Tu Liem) ราคาขายอพาร์ตเมนต์หลังเทศกาลเต๊ดไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ อพาร์ตเมนต์ขนาดมากกว่า 50 ตารางเมตรยังคงมีราคาอยู่ระหว่าง 3.9-4.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ส่วนอพาร์ตเมนต์ขนาดมากกว่า 70 ตารางเมตรยังคงมีราคาอยู่ที่ 5.2-5.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ก่อนเทศกาลเต๊ด

นอกจากนี้ ในเขตน้ำตูเลียม อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการโกลเด้นพาเลซ ยังคงราคาเสนอขายตั้งแต่ปลายปี 2567 ไว้ที่ 4.6-4.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ส่วนโครงการการ์เดนฮิลล์ยังคงมีราคา 4.5-4.7 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ

ในโครงการโกลเด้นฟิลด์ ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำโดยทั่วไปยังคงอยู่ที่ระดับราคาปกติเดิมที่ประมาณ 4.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม ในโครงการนี้ ตลาดเห็นยูนิตประมาณ 2-3 ยูนิตที่เจ้าของต้องการขายด่วน จึงยอมลดราคาลงเหลือ 4.5-4.6 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

ในเขต Thanh Xuan ราคาขายของอพาร์ทเมนต์ Hanoi Center Point ที่มี 2 ห้องนอนและ 2 ห้องน้ำยังคงเท่าเดิมเช่นเดียวกับก่อนช่วงเทศกาลเต๊ต โดยราคาขายโดยทั่วไปอยู่ที่ 5.7-5.8 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์

อพาร์ตเมนต์ในโครงการโกลด์ซีซั่น (ถั่นซวน) ยังคงมีราคาขายอยู่ที่ 8 พันล้านดองสำหรับห้องชุด 3 ห้องนอน และประมาณ 6 พันล้านดองสำหรับห้องชุด 2 ห้องนอน โครงการอพาร์ตเมนต์ในย่านก่าวเจียย เช่น โฮมซิตี้, เซ็นทรัลฟิลด์, ดิสคัฟเวอรี่คอมเพล็กซ์ ก็มีราคาขายใกล้เคียงกันเช่นกัน

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ที่ทำกับนายหน้าและตลาดซื้อขาย พบว่ากลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในโหมดรอและดูความเคลื่อนไหวของราคาหลังเทศกาลเต๊ต

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ในปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะลดลง เนื่องจากอุปทานหลักใหม่ในตลาดในปี 2568 จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และหรูหราในเมืองใหญ่เป็นหลัก ดังนั้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคง "คงที่" ต่อไป อุปทานจากโครงการบ้านจัดสรรสังคมมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2568 แต่ยังคงน้อยมากเมื่อเทียบกับความต้องการของประชาชน อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ดังนั้น ระดับราคาอพาร์ตเมนต์จึงไม่น่าจะลดลง เพียงแต่จะคงอยู่ในแนวนอนเท่านั้น

นครโฮจิมินห์ยกเลิกการตรวจสอบสถานะปัจจุบันเมื่อออกใบรับรองที่ดินและบ้าน

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำตัดสินแก้ไขและเพิ่มเติมข้อบังคับจำนวนหนึ่งว่าด้วยการประสานงานในการจัดการคำสั่งซื้อการก่อสร้าง (เรียกว่า ข้อบังคับการจัดการการก่อสร้าง) ในเมือง

ไทย ระเบียบว่าด้วยการจัดการคำสั่งก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ได้รับการประกาศใช้โดยมีมติเมื่อวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2567 ซึ่งในข้อ 1 ข้อ 10 กำหนดความรับผิดชอบของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) สำนักงานทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์ และสาขาที่เกี่ยวข้อง ดังต่อไปนี้:

“ในกระบวนการดำเนินการเกี่ยวกับการรับรองทรัพย์สินที่ยึดติดในที่ดิน กรณีตรวจสอบสถานะปัจจุบันของบ้านหรืองานก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน หากตรวจพบการฝ่าฝืนคำสั่งก่อสร้าง เอกสารดังกล่าวจะถูกส่งต่อไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อตรวจสอบและดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย”

ในคำตัดสินที่ออกเมื่อเร็ว ๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แก้ไขเป็น: "ในกระบวนการจัดการเกี่ยวกับการรับรองทรัพย์สินที่ติดกับที่ดิน หากพบการละเมิดคำสั่งก่อสร้างใด ๆ จะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อตรวจสอบและจัดการตามบทบัญญัติของกฎหมาย"

การแก้ไขเพิ่มเติมข้างต้น หมายความว่า กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สำนักงานที่ดินจังหวัด และหน่วยงานในสังกัด ไม่มีหน้าที่ตรวจสอบสถานะบ้านเรือนหรืองานก่อสร้างปัจจุบันในการออกหนังสือรับรองอีกต่อไป

การตัดสินใจที่แก้ไขและเพิ่มเติมดังกล่าวได้ยกเลิกความรับผิดชอบของตำรวจนครโฮจิมินห์ในการสั่งการให้ตำรวจระดับอำเภอเข้มงวดการตรวจสอบและตรวจจับการก่อสร้างที่ละเมิดคำสั่งก่อสร้างในพื้นที่ที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการโดยทันที เพื่อขอคำแนะนำในการจัดการ

นอกจากนี้ ระเบียบใหม่ยังยกเลิกความรับผิดชอบของกรมการวางแผนและการลงทุนในการประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนอำเภอเพื่อขอให้ผู้ประกอบการจดทะเบียนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจใหม่ตามการตัดสินใจในการจัดการกับการละเมิดทางปกครองเมื่อแจ้งเนื้อหาการจดทะเบียนที่ไม่สุจริตหรือไม่ถูกต้อง

เกี่ยวกับความรับผิดชอบในการจัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครองและการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการลงโทษทางปกครอง กฎระเบียบใหม่ได้ลบข้อความ "ภายใน 2 วันทำการนับจากวันที่จัดทำบันทึกการละเมิดทางปกครอง"

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html