จุดสว่างท่ามกลางความปั่นป่วนของตลาด
ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเผชิญกับแรงกดดัน ทางเศรษฐกิจ ระดับโลกและความท้าทายทั้งระดับโลกและระดับประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่สูงได้กดดันเศรษฐกิจโลก ก่อให้เกิดความไม่แน่นอนแก่นักลงทุน
นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยังกดดันการใช้จ่ายของครัวเรือนอีกด้วย โดยภาคการผลิตมีสินค้าคงคลังอยู่ในระดับสูงและลดคำสั่งซื้อการผลิต ส่งผลโดยตรงต่อภาคการเติบโตที่สำคัญของเวียดนาม
นอกจากนี้ ความล่าช้าในการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยยังส่งผลให้การดำเนินการลงทุนล่าช้า ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของตลาด อย่างไรก็ตาม ความต้องการเป็นเจ้าของบ้านยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากกระบวนการขยายเมืองของประเทศ ประชากรจำนวนมาก และความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนในเมืองใหญ่ ความพยายามของ รัฐบาล ในช่วงสองปีที่ผ่านมามีความก้าวหน้าในการจัดการและแก้ไขปัญหานี้ และสร้างความเชื่อมั่นในอนาคตที่ดีกว่า
แม้ว่าจะเผชิญกับความท้าทายทางตลาด แต่สัญญาณเชิงบวกหลายประการก็ชี้ให้เห็นถึงอนาคตที่สดใส
แม้จะมีความท้าทายระดับโลก ตลาดสำนักงานในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงและอัตราการเติบโตด้านค่าเช่าที่มั่นคง ตลาดสำนักงานในโฮจิมินห์ซิตี้ยังเป็นหนึ่งในจุดที่น่าสนใจในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก อาคารสำนักงานระดับไฮเอนด์ที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวยังช่วยให้มั่นใจได้ถึงอัตราการเช่าพื้นที่และราคาค่าเช่าที่สูงอีกด้วย
รายงาน ESG ของ Savills Vietnam 2023 ระบุว่ามีอาคารสำนักงาน 20 แห่งที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED หรือ Green Mark ในเวียดนาม โดย 17 แห่งอยู่ในนครโฮจิมินห์ คิดเป็นประมาณ 25% ของพื้นที่สำนักงานในปัจจุบัน และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 31% ภายในปี 2569
หลังจากการฟื้นตัวอย่างช้าๆ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในปี 2566 บันทึกความสามารถในการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยผลการดำเนินงานของโรงแรมในฮานอยและโฮจิมินห์กลับมาอยู่ในระดับก่อนการระบาดของโควิด-19
โอกาสจากข้อตกลง M&A
ในภูมิภาคนี้ ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้มีเงินทุนสำหรับการลงทุนจำนวนมาก แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูง แต่แนวโน้มการเติบโตและผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงของเวียดนามยังคงดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 Savills Vietnam ยังคงได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพนี้
ในบริบทที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด นักลงทุนที่มีศักยภาพในการเปิดโครงการสามารถใช้ประโยชน์จากความต้องการของตลาดที่สูงในเวลานี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชนชั้นกลางที่กำลังเติบโต
ในส่วนของสำนักงานในนครโฮจิมินห์ แม้ว่าจะมีโครงการเกรดเอใหม่ๆ เกิดขึ้นค่อนข้างมาก แต่ผลประกอบการด้านค่าเช่าที่ดีแสดงให้เห็นว่ายังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาสำนักงานในอนาคต ผู้ที่จัดหาหรือปรับปรุงอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจะได้รับอัตราค่าเช่าที่สูง
พื้นที่สำนักงานคลาส A ถือเป็นจุดสว่างในตลาดเมื่อเร็วๆ นี้
ความท้าทายสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในขณะนี้คืออุปสรรคด้านการบริหารจัดการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการแก้ไขปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน นอกจากนี้ นักลงทุนยังให้ความสำคัญกับกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่ามีแผนงานที่ชัดเจนในการขออนุมัติที่จำเป็นจากรัฐบาล การแก้ไขปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการอนุมัติผังเมือง 1/500 ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ปัจจุบันมีโครงการที่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายที่ชัดเจนและได้รับการอนุมัติที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการพัฒนาเพียงไม่กี่โครงการ ซึ่งทำให้นักลงทุนเข้าสู่ตลาดได้ยาก ปัญหานี้ยังทำให้เกิดภาวะวิกฤตสินเชื่อ เนื่องจากธนาคารต่างๆ ประสบปัญหาในการจัดหาหลักประกันที่จำเป็นสำหรับการปล่อยกู้ให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ความแตกต่างของกำหนดเวลาแล้วเสร็จของโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ทำให้การกำหนดระยะเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้น
แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงในกรอบกฎหมายจะยังไม่ได้รับการบังคับใช้อย่างเต็มที่ แต่หน่วยงานท้องถิ่นยังคงลังเลที่จะนำไปปฏิบัติ จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนและมีความคืบหน้าในการแก้ไขค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การดำเนินการควบรวมและซื้อกิจการให้เสร็จสมบูรณ์ก็ยังคงเป็นเรื่องยาก ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีของโครงการคอนโดเทล ซึ่งหน่วยงานท้องถิ่นยังคงลังเลที่จะออกใบรับรองให้กับโครงการ แม้จะมีคำอธิบายที่ชัดเจนในกรอบกฎหมายก็ตาม
เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งของประเทศนี้ขับเคลื่อนด้วยจำนวนประชากรจำนวนมาก การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมาก และการเติบโตของชนชั้นกลางอย่างรวดเร็ว หากกรอบกฎหมายอนุญาต คาดว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างก้าวกระโดดในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า
การลงทุนส่วนใหญ่มาจากประเทศในเอเชีย เช่น สิงคโปร์ เกาหลีใต้ ไทย มาเลเซีย และญี่ปุ่น ประเทศเหล่านี้มีการลงทุนอย่างแข็งขันในเวียดนาม และคาดว่าจะเพิ่มการลงทุนในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า นอกเหนือจากศักยภาพของนักลงทุนจากตะวันออกกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามจะได้รับประโยชน์จากข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) มากมาย ซึ่งจะสร้างฐานการลงทุนที่หลากหลายและเพิ่มการลงทุนในภาคการผลิตและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม
นักลงทุนต่างชาติต่างชื่นชมประสบการณ์และความรู้ความเชี่ยวชาญในตลาดเวียดนามที่บริษัทในประเทศนำมาสู่ความร่วมมือ ขณะเดียวกัน บริษัทในประเทศยังมอบโอกาสการลงทุนที่มากขึ้นให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น ฐานการลงทุนขนาดใหญ่หรืออุตสาหกรรมสนับสนุน ซึ่งช่วยให้นักลงทุนต่างชาติสามารถขยายธุรกิจได้อย่างรวดเร็วหลังจากเข้าสู่ตลาด ขณะเดียวกันก็ใช้ประโยชน์จากประสบการณ์และเครือข่ายที่พันธมิตรในประเทศมีให้
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)