ตลาดไม่น่าจะลดลงอย่างรุนแรงหรือรุนแรง บ้านกว่า 30,200 หลังถูกระงับบัญชีชมพู การประมูลที่ดินกำลังจะเกิดขึ้นในฮานอย

ตลาดเริ่มอุ่นขึ้นเรื่อยๆ ราคายังไม่สามารถปรับขึ้นได้ทันที สาเหตุที่บ้านกว่า 30,200 หลังในนครโฮจิมินห์หยุดออกหนังสือสีชมพู 2 เขตชานเมือง ของฮานอย เตรียมนำที่ดินไปประมูล ราคาเริ่มต้นสูงสุดกว่า 5.8 พันล้านดอง/แปลง... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Thị trường khó giảm sâu, giảm mạnh; hơn 30.200 căn nhà bị ngừng cấp sổ hồng; sắp đấu giá đất tại Hà Nội

ตลาดอสังหาฯ เดินหน้า “อุ่นใจ” ด้วยสภาพคล่อง (ที่มา: Screenshot/DT)

อย่าใช้การกู้ยืมทางการเงิน

นายเหงียน ดึ๊ก แลป ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและฝึกอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตว่า ตลาดจะฟื้นตัวจากสภาพคล่องในเร็วๆ นี้ ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีในบริบทปัจจุบัน

คุณแลปกล่าวว่า ขณะนี้ตลาดกำลังพัฒนา “อุ่นขึ้น” ด้วยสภาพคล่อง เมื่อแนวโน้มยังคงดำเนินต่อไป ตลาดจะค่อยๆ อุ่นขึ้น และไม่มีสิ่งใดที่เรียกว่าการฟื้นตัวที่จะทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นในทันทีแบบระเบิดหลายครั้งติดต่อกัน

ดร. แคน แวน ลุค ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะลดลงอย่างรุนแรงหรือต่อเนื่อง และการลดลง 3-5% ถือเป็นการลดลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เนื่องจากอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเรายังขาดแคลนอย่างมาก และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอยู่

คุณลุคกล่าวว่า นักลงทุนที่ซื้อบ้าน ที่ดิน หรือแม้แต่วิลล่า ล้วนเป็นคนมีเงิน และตอนนี้พวกเขายินดีที่จะรอให้ราคาขึ้นหรือลงก่อนที่จะขาย ยกเว้นแต่ผู้ที่กู้ยืมเงินมากเกินไป ตอนนี้พวกเขารู้สึกหงุดหงิดจนต้องขาย แต่ก็ไม่มากนัก

ต่อไปนี้ คุณลุค กล่าวว่า ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยธนาคารเริ่มลดลงแล้ว นอกจากนี้ นักลงทุนยังออกแพ็คเกจส่งเสริมการขาย การสนับสนุน และการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็ว ดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่ควรให้ความสนใจสำหรับผู้ที่วางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่านี่จะเป็นช่วงเวลาที่ประสบความสำเร็จในการลงทุนค่อนข้างมาก แต่ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำว่าเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง นักลงทุนไม่ควรใช้เลเวอเรจทางการเงิน โดยเฉพาะในช่วงเวลาปัจจุบัน

เหตุใดบ้านกว่า 30,200 หลังในนครโฮจิมินห์จึงหยุดออกสมุดสีชมพู?

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (DONRE) ของนครโฮจิมินห์เพิ่งรายงานต่อรัฐมนตรี กระทรวง MONRE Dang Quoc Khanh เกี่ยวกับผลงานการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน (ใบรับรอง) ในเมือง

ตามข้อมูลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายที่ดินปี 2556 มีผลบังคับใช้ จนถึงเดือนกรกฎาคม 2566 หน่วยงานได้ออกใบรับรองครั้งแรกจำนวน 1,516,557 ฉบับให้กับองค์กรที่มีพื้นที่รวม 119,883 เฮกตาร์ และใบรับรองครั้งแรกจำนวน 1,577,971 ฉบับให้กับบุคคล

สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 335 โครงการ มีจำนวนบ้านที่ต้องได้รับใบรับรองทั้งหมด 191,101 หลัง โดยกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้ออกใบรับรองให้บ้านพักอาศัย 110,016 หลัง และบ้านที่ไม่ได้รับใบรับรอง 81,085 หลัง

จากข้อมูลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ มีบ้านเรือนกว่า 81,000 หลังที่ไม่ได้รับใบรับรองด้วยเหตุผลหลายประการ อย่างไรก็ตาม มีสาเหตุหลัก 6 กลุ่ม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีบ้าน 8,372 หลังที่นักลงทุนยื่นคำขอรับใบรับรองจากผู้ซื้อ และกรมสรรพากรได้ออกประกาศให้ผู้ซื้อรอชำระภาษี 28,907 ยูนิตเป็นโครงการที่ไม่มีปัญหาแต่มีจำนวนยูนิตจำนวนมากหรือผู้ลงทุนยังคงยื่นคำขออยู่

8,918 ยูนิต เป็นโครงการที่มีปัญหาเกี่ยวกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ 4,653 ยูนิต เป็นโครงการที่มีปัญหาอื่นๆ

มีหน่วยงานใน 39 โครงการ ที่ถูกระงับการรับรองชั่วคราวจำนวน 19,958 หน่วยงาน เนื่องจากรอการชำระหนี้เพิ่มเติม และมีการระงับการรับรองชั่วคราวจำนวน 10,277 หน่วยงาน เพื่อใช้ในการตรวจและสอบ

นายเหงียน ตว่าน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในการแก้ไขปัญหา 6 กลุ่มสาเหตุ เพื่อเร่งรัดกระบวนการออกใบรับรองให้กับบ้านจำนวน 81,085 หลังข้างต้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ออกแผนเมื่อเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2566 โดยมีวิธีแก้ไขที่เชื่อมโยงกับความคืบหน้าในการดำเนินการของแต่ละกลุ่มสาเหตุ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังมุ่งเน้นการดำเนินการตามแผนดังกล่าว

ความต้องการลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ยังคงซบเซา

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ของ Savills Vietnam ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในช่วงซบเซา โดยมีอุปทานน้อย ความต้องการลดลง และราคาขายสูง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จิตวิทยาที่ระมัดระวังของผู้ซื้อกำลังสร้างแรงกดดันไม่น้อยต่อสภาพคล่องของตลาด

จากผลการวิจัยของ Savills Vietnam พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในไตรมาสที่สองของปีอยู่ที่ 125 ล้านดอง/ตร.ม. ด้วยเหตุนี้ อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดอง/ยูนิต ซึ่งเหมาะสมกับฐานะทางการเงินของคนส่วนใหญ่ จึงยังคงมีความน่าสนใจ

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ตลาดยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวมากนัก เนื่องมาจากอุปทานที่มีจำกัด ประกอบกับความกังวลของผู้ซื้อในบริบทของเศรษฐกิจที่ยากลำบาก

ข้อมูลของ Savills แสดงให้เห็นว่าในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ อุปทานใหม่ลดลง 86% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือ 1,980 ยูนิต โดยอุปทานในไตรมาสที่ 2 คิดเป็นเพียง 19% เท่านั้น

ไม่มีอุปทานใหม่ในตลาดเกรด A ขณะที่เกรด C ครองส่วนแบ่งตลาด 77% อุปทานขั้นต้นจำนวน 6,700 ยูนิต ลดลง 59% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเกรด C คิดเป็น 45% เกรด B คิดเป็น 35% และเกรด A คิดเป็น 20% ราคาขายเฉลี่ยสุทธิ 125 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากสินค้าเกรด A และ B มีต้นทุนสูง

คุณหวิ่น ถิ เฮือง เกียง รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M บริษัท Savills โฮจิมินห์ซิตี้ วิเคราะห์ว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ขณะที่ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่ในปัจจุบันอยู่ที่ 5.5-6 พันล้านดอง ซึ่งมีความแตกต่างกันมากถึง 30 เท่า

คุณหยุน ถิ เฮือง เกียง กล่าวว่า ด้วยระดับรายได้ดังกล่าว หากผู้คนสามารถออมเงินได้ 40-50% ต่อเดือน จะต้องใช้เวลาหลายสิบปีจึงจะซื้อบ้านได้ หากพวกเขาไม่ได้ใช้สินเชื่อหรือไม่มีญาติพี่น้องคอยช่วยเหลือ

จากการวิจัยของ Savills พบว่ายอดขายอพาร์ตเมนต์ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,170 ยูนิต ลดลง 90% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีการซื้อขายมากกว่า 300 รายการในไตรมาสที่สอง อัตราการดูดซับในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ที่ 17% ลดลง 56% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คลาส C ดึงดูดผู้ซื้อได้มากขึ้นและคิดเป็น 62% ของยอดขาย กลุ่มผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดองสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อจำนวนมาก

โครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีใบอนุญาตก่อสร้าง และได้รับการยืนยันการส่งมอบแล้ว คิดเป็น 81% ของยอดขาย นักลงทุนเลือกใช้โปรแกรมผ่อนชำระนานสูงสุดสี่ปีสำหรับผู้ซื้อ รวมถึงโปรแกรมบัตรกำนัลตกแต่งภายใน บัญชีออมทรัพย์ ของขวัญ โปรแกรมเช่า และแพ็คเกจทางการเงิน เพื่อกระตุ้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

ไม่มีการบันทึกโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เนื่องจากนักลงทุนประสบปัญหาในการระดมทุน ที่ดินว่างเปล่ามีไม่เพียงพอ และขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน

ในช่วงเวลาดังกล่าว มีโครงการที่อยู่อาศัยเดิมเพียง 3 โครงการที่เปิดขาย จำนวน 414 ยูนิตใหม่ ยูนิตที่มีราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็น 78% ของอุปทานทั้งหมด และส่วนใหญ่อยู่ในเมืองทูดึ๊ก ขณะที่อุปทานหลักในนครโฮจิมินห์มีราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิตเพียง 13% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซึมในครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 15% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ลดลง 57 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ปริมาณการซื้อขายในครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่เพียง 158 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

Savills Research ประเมินว่าสินค้าคงคลังที่มีจำนวนมากและโครงการใหม่ที่มีราคาแพงกำลังสร้างความท้าทายด้านสภาพคล่อง เนื่องจากราคาขายขั้นต้นเพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นมากกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงครึ่งปีแรก ในปีนี้ ผู้พัฒนาบางรายได้เสนอโปรแกรมการเช่าที่ให้ผลตอบแทนคงที่ อัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ขยายเวลา และตารางการผ่อนชำระที่ขยายออกไป

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ระบุว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงทรงตัวตั้งแต่เดือนเมษายนถึงมิถุนายน และคาดว่าจะลดลงเพียง 0.5% ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม สถานการณ์เช่นนี้จะยังคงสร้างแรงกดดันให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะในเขตเมือง ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนที่ชาญฉลาดกำลังย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียง ซึ่งมีอุปทานพื้นฐานที่เข้าถึงได้และได้รับการหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ได้รับการปรับปรุง

ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 Savills Vietnam คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวอพาร์ตเมนต์จำนวน 8,450 ยูนิตในตลาด โดยคลาส B จะมีสัดส่วน 54% คลาส C จะมีสัดส่วน 39% และคลาส A จะมีสัดส่วน 7% ของส่วนแบ่งตลาด

ส่วนไลน์ผลิตภัณฑ์วิลล่า/ทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะเปิดขายประมาณ 500 ยูนิต ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี

มุมหนึ่งของอำเภออึ้งฮวา กรุงฮานอย (ที่มา: หนังสือพิมพ์ TNMT)

สองเขตในฮานอยกำลังจะมีการประมูลที่ดิน

ในเขต อุ้งหว่า ศูนย์พัฒนาที่ดินอุ้งหว่าได้ประสานงานกับบริษัท Lac Viet Joint Stock Auction เพื่อจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 30 แปลงในพื้นที่ซองเหมย ตำบลหว่าซา

ดังนั้นที่ดินที่ประมูลทั้ง 30 แปลง มีพื้นที่รวม 2,536.7 ตารางเมตร โดยที่ดินแต่ละแปลงมีพื้นที่ 67.5 - 90 ตารางเมตร/แปลง

ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 12 - 16 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็นราคาที่ดินแปลงละตั้งแต่ 810 ล้านดอง ถึง 1.44 พันล้านดอง ราคาเริ่มต้นรวมของที่ดิน 30 แปลงอยู่ที่ 31.132 พันล้านดอง

การประมูลจะจัดขึ้นในรูปแบบการเสนอราคาตรงในการประมูลและด้วยวิธีราคาที่เพิ่มขึ้น

การประมูลจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 12 สิงหาคม ณ ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนอำเภออึ้งฮวา

ในเขต ชวงมี ศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินร่วมกับบริษัทประมูลหุ้นร่วมโกลด์ซันจะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 28 แปลงในเช้าวันที่ 19 สิงหาคม

โดยเฉพาะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่มายเซา บ้านเกวี๊ยตเตียน ตำบลฮูวัน ครอบคลุมที่ดินจำนวน 28 แปลง แบ่งเป็น 2 แปลงผังเมือง ได้แก่ DG-01 จำนวน 17 แปลง และ DG-02 จำนวน 11 แปลง

พื้นที่ของแปลงที่ประมูลมีตั้งแต่ 104 – 208.6 ตารางเมตรต่อแปลง ราคาเริ่มต้นอยู่ระหว่าง 18.2 ล้านถึง 31 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือประมาณกว่า 1.9 พันล้านดอง ถึงกว่า 5.8 พันล้านดองต่อแปลง

นอกจากนี้ ในเขตนี้ ในเช้าวันที่ 12 สิงหาคม ณ ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนเขตชวงมี บริษัทประมูลหุ้นร่วมแห่งชาติหมายเลข 5 กำหนดจัดการประมูลที่ดินจำนวน 20 แปลง ร่วมกับศูนย์พัฒนาที่ดินเขตชวงมี

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีที่ดินจำนวน 11 แปลงที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมียว 3 และเมียว 4 หมู่บ้านจุ่งหวุกจรองและจุ่งหวุกงวย และที่ดินจำนวน 9 แปลงที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมียว 2 หมู่บ้านจุ่งหวุกงวย ทั้งหมดอยู่ในตำบลเถื่องหวุก

พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 77.9 - 104.8 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 23.2 ล้านถึง 25.5 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่น่าสังเกตคือ เมื่อเช้าวันที่ 12 สิงหาคม ยังมีการประมูลที่ดิน 2 แปลง ในพื้นที่ที่ดินบริการ เมืองชุกเซิน โดยมีราคาเริ่มต้นที่ค่อนข้างสูงอีกด้วย

โดยราคาเริ่มต้นของที่ดินขนาดพื้นที่ 138.5 ตารางเมตรอยู่ที่ 35 ล้านดองต่อตารางเมตร และที่ดินขนาดพื้นที่ 163.3 ตารางเมตรมีราคาเริ่มต้นที่ 44.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

การประมูลทั้งหมดในเขต Chuong My จัดขึ้นโดยการลงคะแนนลับโดยตรงในการประมูลโดยใช้วิธีราคาจากน้อยไปมาก

แหล่งที่มา