รายได้เฉลี่ยของคนและราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์แตกต่างกันถึง 30 เท่า

ในการประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์โดยทั่วไป นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savills กล่าวว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ยังไม่มีสัญญาณการปรับปรุงที่ชัดเจนนัก เนื่องมาจากอุปทานที่มีจำกัดผสมกับความกังวลของผู้ซื้อในบริบทของ เศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก

รายได้เฉลี่ยของคนและราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ต่างกัน 30 เท่า ภาพที่ 1 — ผลการดำเนินงานของกลุ่มอพาร์ตเมนท์ในโฮจิมินห์ซิตี้ - ที่มา: Savills

ข้อมูลของ Savills แสดงให้เห็นว่าในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ มีอุปทานใหม่ลดลง 86% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือ 1,980 ยูนิต ซึ่งไตรมาสที่ 2 มีอุปทานเพียง 19% เท่านั้น ไม่มีอุปทานเกรด A ใหม่ ในขณะที่เกรด C มีส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 77 อุปทานขั้นต้น 6,700 หน่วย (ลดลง 59% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว) คลาส C มีสัดส่วน 45% คลาส B มีสัดส่วน 35% และคลาส A มีสัดส่วน 20% ของส่วนแบ่งการตลาด

ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาฯ อยู่ที่ 125 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องมาจากมีสินค้าคงเหลือประเภทคลาส A และ B ที่มีราคาสูง

นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและ S22M Savills HCMC ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันมีความแตกต่างกันประมาณ 30 เท่าเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของคนในเมือง

“รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่ในปัจจุบันอยู่ที่ 5,500-6,000 ล้านดอง ซึ่งมีความแตกต่างกันมากถึง 30 เท่า” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว

รายได้เฉลี่ยของคนและราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ต่างกัน 30 เท่า ภาพที่ 2 — นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC

นางสาวเกียง ฮวินห์ วิเคราะห์ว่า ด้วยระดับรายได้ดังกล่าว หากผู้คนสามารถออมเงินได้ 40-50% ต่อเดือน จะต้องใช้เวลาหลายสิบปีจึงจะซื้อบ้านได้ ในกรณีที่พวกเขาไม่ได้ใช้สินเชื่อหรือไม่มีการช่วยเหลือใดๆ จากญาติพี่น้อง

“การซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์โดยอาศัยรายได้เฉลี่ยในปัจจุบันนั้นเป็นเรื่องยากมาก ดังนั้น หากต้องการซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีรายได้ค่อนข้างสูง รวมถึงมีแหล่งเงินทุนสนับสนุนเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับเฉลี่ย” นางเกียงกล่าว

นอกจากนี้ ตามการวิจัยของ Savills ยอดขายอพาร์ทเมนท์ในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ 1,170 ยูนิต ลดลง 90% เมื่อเทียบกับปีก่อน ไตรมาสที่สองมีการทำธุรกรรมมากกว่า 300 รายการ อัตราการดูดซึมใน 6 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 17% ลดลง 56 จุดเปอร์เซ็นต์จากปีก่อน โดยคลาส C ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้นและคิดเป็น 62% ของยอดขาย สินค้าอพาร์ทเม้นท์ราคาไม่เกิน 5 พันล้านดอง ตอบโจทย์ผู้ซื้อจำนวนมาก

อัตราการดูดซึมวิลล่าและทาวน์เฮาส์ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

ที่น่าสังเกตคือ Savills ไม่มีการบันทึกโครงการวิลล่าหรือทาวน์เฮาส์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2023 เนื่องมาจากนักลงทุนประสบปัญหาในการระดมทุน กองทุนที่ดินว่างเปล่าที่หายาก และขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน

ในช่วงเวลาดังกล่าว มีโครงการที่มีอยู่เปิดขายเพียง 3 โครงการเท่านั้น ประกอบด้วยหน่วยใหม่จำนวน 414 หน่วย อพาร์ทเมนท์ที่มีราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดองคิดเป็น 78% ของอุปทานทั้งหมดและส่วนใหญ่อยู่ในเมืองทูดึ๊ก เพียง 13% ของอุปทานหลักในโฮจิมินห์ที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซึมในครึ่งแรกของปี 2566 แตะระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ 15% ปริมาณธุรกรรมครึ่งปีแรก พ.ศ. 2566 มีเพียง 158 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับปีก่อน

Savills Research ประเมินว่าสินค้าคงคลังที่มีราคาแพงและการเปิดตัวใหม่ท้าทายสภาพคล่อง เนื่องจากราคาหลักเพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็นมากกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดินในช่วง 6 เดือนแรกของปี

ในปีนี้ ผู้พัฒนาบางรายเสนอโปรแกรมการผูกมัดการเช่าพร้อมผลตอบแทนคงที่ อัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ขยายเวลา และกำหนดการชำระเงินที่ขยายเวลาออกไป

“ความรู้สึกระมัดระวังของผู้ซื้อยังคงกดดันสภาพคล่องในตลาด อย่างไรก็ตาม แนวโน้มจะดีขึ้นเนื่องมาจากกลไกเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ นโยบายการเงิน และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน” นายทรอย กริฟฟิธส์ ทำนาย

ในช่วงครึ่งหลังปี 2566 Savills Vietnam คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวอพาร์ทเมนท์ 8,450 ยูนิตในตลาด คลาส B มีสัดส่วน 54% คลาส C มีสัดส่วน 39% และคลาส A มีสัดส่วน 7% ของส่วนแบ่งการตลาด โครงการที่น่าสนใจได้แก่ Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2 และ La Partenza; โครงการเหล่านี้กำลังเปิดรับการจองและคาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาส 3 ปี 2566 ส่วนกลุ่มผลิตภัณฑ์วิลล่าและทาวน์เฮ้าส์ คาดว่าจะเปิดขายประมาณ 500 ยูนิตตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี

แหล่งที่มา