ในการประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์โดยทั่วไป นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Savills กล่าวว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ยังไม่มีสัญญาณการปรับปรุงที่ดีขึ้นมากนัก เนื่องจากมีอุปทานจำกัด ประกอบกับความกังวลของผู้ซื้อในบริบทของ เศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก
ผลการดำเนินงานของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ - ที่มา: Savills
ข้อมูลของ Savills แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ลดลง 86% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 1,980 ยูนิต โดยในไตรมาสที่สองมีอุปทานเพียง 19% เท่านั้น ไม่มีอุปทานใหม่ในตลาดเกรด A ขณะที่เกรด C มีสัดส่วน 77% ของตลาด อุปทานหลักอยู่ที่ 6,700 ยูนิต (ลดลง 59% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) เกรด C คิดเป็น 45% เกรด B 35% และเกรด A 20%
ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นี้อยู่ที่ 125 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากมีสินค้าคงคลังประเภท A และ B ที่มีราคาสูง
นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันมีความแตกต่างกันประมาณ 30 เท่าเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของคนในเมือง
“รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ขณะเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่ในปัจจุบันอยู่ที่ 5.5-6 พันล้านดอง ซึ่งส่วนต่างนี้สูงกว่าถึง 30 เท่า” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว
นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC
นางสาวเกียงฮวีญวิเคราะห์ว่าด้วยระดับรายได้ดังกล่าว หากผู้คนสามารถออมเงินได้ 40-50% ต่อเดือน จะต้องใช้เวลาหลายสิบปีจึงจะซื้อบ้านได้ ในกรณีที่พวกเขาไม่ได้ใช้สินเชื่อหรือไม่มีญาติพี่น้องคอยช่วยเหลือ
“การซื้อบ้านในโฮจิมินห์ซิตี้ด้วยรายได้เฉลี่ย ณ เวลานี้เป็นเรื่องยากมากสำหรับครัวเรือนหนึ่ง ดังนั้น การซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องมีรายได้ค่อนข้างสูง รวมถึงมีแหล่งเงินทุนสนับสนุนทางการเงิน จึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับปานกลางได้” คุณเกียงกล่าว
จากการวิจัยของ Savills พบว่ายอดขายอพาร์ตเมนต์ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,170 ยูนิต ลดลง 90% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และในไตรมาสที่สองมียอดขายมากกว่า 300 ยูนิต อัตราการดูดซับในช่วง 6 เดือนแรกของปีอยู่ที่ 17% ลดลง 56% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยคลาส C ดึงดูดผู้ซื้อได้มากขึ้นและคิดเป็น 62% ของยอดขายทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดองสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้จำนวนมาก
อัตราการดูดซึมวิลล่าและทาวน์เฮาส์ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
ที่น่าสังเกตคือ Savills ไม่มีการบันทึกโครงการวิลล่าหรือทาวน์เฮาส์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เนื่องจากนักลงทุนประสบปัญหาในการระดมทุน กองทุนที่ดินว่างเปล่ามีไม่เพียงพอ และขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน
ในช่วงเวลาดังกล่าว มีโครงการที่อยู่อาศัยเดิมเพียง 3 โครงการที่เปิดขาย จำนวน 414 ยูนิตใหม่ ยูนิตที่มีราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็น 78% ของอุปทานทั้งหมด และส่วนใหญ่อยู่ในเมืองทูดึ๊ก ขณะที่อุปทานหลักในนครโฮจิมินห์มีราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิตเพียง 13% เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซึมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 15% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ปริมาณการซื้อขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่เพียง 158 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
Savills Research ประเมินว่าสินค้าคงคลังที่มีราคาแพงและการเปิดตัวใหม่สร้างความท้าทายต่อสภาพคล่อง เนื่องจากราคาหลักเพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็นมากกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดินในช่วง 6 เดือนแรกของปี
ในปีนี้ ผู้พัฒนาบางรายได้เสนอโปรแกรมการผูกมัดการเช่าพร้อมผลตอบแทนคงที่ อัตราดอกเบี้ยพิเศษขยายเวลา และกำหนดการชำระเงินที่ขยายเวลาออกไป
“ความเชื่อมั่นที่ระมัดระวังของผู้ซื้อยังคงสร้างแรงกดดันต่อสภาพคล่องในตลาด อย่างไรก็ตาม แนวโน้มจะดีขึ้นด้วยกลไกเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ นโยบายการเงิน และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน” นายทรอย กริฟฟิธส์ คาดการณ์
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ซาวิลส์ เวียดนาม คาดการณ์ว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่จำนวน 8,450 ยูนิต แบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์เกรด B คิดเป็น 54%, เกรด C คิดเป็น 39% และเกรด A คิดเป็น 7% ของส่วนแบ่งตลาด โครงการที่น่าสนใจ ได้แก่ วินโฮมส์ แกรนด์พาร์ค – เดอะ กลอรี ไฮท์ส, ธู เทียม ไซท์ – บล็อก T2 และลา ปาร์เตนซา ซึ่งโครงการเหล่านี้กำลังเปิดรับจองและคาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาสที่สามของปี 2566 โดยเฉพาะกลุ่มผลิตภัณฑ์วิลล่าและทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะมีการเปิดตัวขายประมาณ 500 ยูนิตตั้งแต่วันนี้จนถึงสิ้นปี
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)