นครโฮจิมินห์ใช้ TOD เพื่อสร้างพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ขึ้นใหม่

TOD - Ảnh 1. — ระบบรถไฟใต้ดินกำลังเปิดพื้นที่ใหม่ให้กับ เศรษฐกิจ ของนครโฮจิมินห์ - ภาพ: กวางดินห์

การควบรวมกิจการของเมืองโฮจิมินห์ เมืองบิ่ญเซือง และ เมืองบ่าเรีย-หวุงเต่า ไม่ใช่แค่การเปลี่ยนแปลงแผนที่การบริหารเท่านั้น

ความสัมพันธ์ระหว่างศูนย์กลางบริการทางการเงิน เมืองหลวงทางอุตสาหกรรม และประตูสู่ทะเลระหว่างประเทศมีแนวโน้มที่จะสร้างเสาหลักการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เป็นหนึ่งเดียวพร้อมความสามารถในการแข่งขันที่โดดเด่น

สถานที่สำหรับการดำเนินการ TOD

ขณะเดียวกัน แรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐาน ที่อยู่อาศัย และบริการสาธารณะก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างทวีคูณ จำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์การวางแผนและกรอบโครงสร้างสถาบันที่เหนือกว่า มิฉะนั้น มหานครโฮจิมินห์อาจเสี่ยงต่อการกลายเป็นองค์กรยักษ์ใหญ่ที่ควบคุมไม่ได้ เมื่อถึงเวลานั้น ปัญหาเก่าๆ จะไม่เพียงแต่ไม่ได้รับการแก้ไขเท่านั้น แต่ยังจะยิ่งร้ายแรงยิ่งขึ้นไปอีก

ในบริบทนี้ โมเดลการพัฒนาเมืองที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ถือเป็นแกนหลักของการฟื้นฟูครั้งนี้ การตัดสินใจควบรวมกิจการครั้งนี้ทำให้แผนเดิมของแต่ละโครงการล้าสมัยโดยไม่ได้ตั้งใจ ขณะเดียวกันก็สร้างโอกาสทองในการสร้างเครือข่ายรถไฟในเมืองใหม่ทั้งหมดที่มีระยะทางประมาณ 1,000 กิโลเมตร

นี่ไม่ใช่แค่การรวมโครงการเก่าๆ เข้าด้วยกัน แต่เป็นกลยุทธ์ในการสร้างพื้นที่ ด้วยเครือข่ายรถไฟฟ้าใต้ดินที่ไม่เพียงแต่เป็นวงกว้าง แต่ยังครอบคลุมพื้นที่กว้างไกล เชื่อมโยงระหว่างภูมิภาคอย่างครอบคลุม โครงการต่างๆ เช่น การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 ไปยังเมือง บิ่ญเซือง เส้นทางรถไฟสายทูเถียม-ลองแถ่ง หรือเส้นทางโฮจิมินห์-เกิ่นเสี้ยว (ซึ่งสามารถไปถึงเมืองหวุงเต่า) ล้วนเป็นชิ้นส่วนแรกของโครงข่ายหลักนี้

เครือข่ายการขนส่งข้างต้นจะเป็นพื้นฐานสำหรับการนำโมเดล TOD ไปใช้ในระดับที่สูงขึ้น คล้ายกับที่โตเกียวหรือโซลได้ดำเนินการ แนวทางดังกล่าวจะทำให้สถานีรถไฟใต้ดินแต่ละสถานีไม่เพียงแต่เป็นจุดเชื่อมต่อเท่านั้น แต่ยังเป็นศูนย์กลางของศูนย์กลางเมืองที่มีชีวิตชีวา ซึ่งสามารถพึ่งพาตนเองได้ทั้งในด้านบริการและการจ้างงาน

ระบบรถไฟกลายเป็นเครื่องมือในการปรับโครงสร้างพื้นที่ทั้งหมดของนครโฮจิมินห์ ส่งเสริมการพัฒนาที่สมดุลและลดแรงกดดันต่อพื้นที่หลัก อย่างไรก็ตาม เพื่อที่จะทำให้วิสัยทัศน์นี้เป็นจริง รัฐบาลนครโฮจิมินห์จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคด้านนโยบายที่มีอยู่ 3 ประการ ซึ่งขณะนี้มีความซับซ้อนมากขึ้นในระดับภูมิภาค

การวางแผน พื้นที่ในเมืองใหม่

ประการแรกคือปัญหาที่ดิน การที่กองทุนที่ดินขนาดใหญ่สำหรับโครงการ TOD ของกลไกการฟื้นฟูทางการบริหารแบบดั้งเดิมกระจุกตัวอยู่ เผยให้เห็นข้อบกพร่องมากมาย เช่น ความล่าช้า ต้นทุนมหาศาล และความขัดแย้งทางสังคม หลายประเทศได้นำเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพมากกว่ามาใช้ นั่นคือแบบจำลอง "การจัดรูปที่ดินใหม่"

TOD - Ảnh 2. — นครโฮจิมินห์มุ่งมั่นพัฒนาศูนย์กลางการค้าและบริการคุณภาพสูงที่เชื่อมโยงกับ TOD - ภาพโดย: กวางดินห์

ภายใต้รูปแบบนี้ รัฐและประชาชนจะร่วมมือกันวางแผนพื้นที่ใหม่ แบ่งปันผลประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหลังจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ประชาชนจะกลายเป็นหุ้นส่วนกันแทนที่จะเป็นผู้ครอบครองที่ดิน แม้ว่าแนวคิดนี้จะยังไม่ได้รับการบัญญัติเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจนในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แต่การวิจัยและโครงการนำร่องถือเป็นข้อกำหนดเร่งด่วนเพื่อเร่งการดำเนินโครงการและลดความขัดแย้ง

ประการที่สองและสำคัญที่สุดคือปัญหาทางการเงิน งบประมาณของรัฐไม่สามารถแบกรับต้นทุนหลายแสนล้านดองสำหรับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเพียงอย่างเดียว ในขณะที่โครงการเหล่านี้สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาลให้กับอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลโดยรอบ หากไม่มีกลไกที่มีประสิทธิภาพสำหรับ “การยึดครองมูลค่าที่ดิน” ผลประโยชน์จะตกอยู่กับกลุ่มเจ้าของที่ดิน ในขณะที่งบประมาณจะต้องแบกรับต้นทุนการลงทุนทั้งหมด

โชคดีที่ความก้าวหน้าทางกฎหมายล่าสุด เช่น มติ 98/2023/QH15 และมติ 188/2025/QH15 ได้มอบเครื่องมือนำร่องที่สำคัญให้กับนครโฮจิมินห์

ด้วยเหตุนี้ เมืองจึงได้รับอนุญาตให้ใช้เงินงบประมาณการลงทุนสาธารณะเพื่อชดเชยและย้ายถิ่นฐานเพื่อสร้างพื้นที่สะอาดรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินและทางแยกจราจรหลัก จากนั้นจึงประมูลที่ดินเพื่อดึงดูดทรัพยากรทางสังคม

ในขณะเดียวกัน รายได้ 100% จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่ TOD จะถูกเก็บไว้และนำกลับไปลงทุนในระบบรถไฟในเมือง นี่คือกุญแจสำคัญในการสร้างวัฏจักรการเงินที่ยั่งยืน ซึ่งช่วยลดการพึ่งพางบประมาณแผ่นดิน

ประการที่สามคือความท้าทายของความเท่าเทียมทางสังคม ประสบการณ์ระหว่างประเทศแสดงให้เห็นว่าการฟื้นฟูเมืองแทบจะนำไปสู่ปรากฏการณ์ “Gentrification” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นผลักดันให้ชุมชนผู้มีรายได้น้อยต้องออกจากบ้านเรือนแบบดั้งเดิม

ในระดับเมืองใหญ่ ความเสี่ยงนี้อาจนำไปสู่การแบ่งแยกพื้นที่อย่างรุนแรง เพื่อป้องกันสถานการณ์เช่นนี้ นโยบายที่อยู่อาศัยแบบมีส่วนร่วมต้องเป็นส่วนหนึ่งของทุกโครงการ TOD

กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องได้สร้างกรอบทางกฎหมายที่ยืดหยุ่น ซึ่งให้อำนาจแก่หน่วยงานท้องถิ่นในการบังคับให้โครงการพัฒนาเมืองต่างๆ จ่ายเงินสมทบเข้ากองทุนที่อยู่อาศัยสังคมเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นการจัดสรรที่ดิน การแลกเปลี่ยนที่ดิน หรือการจ่ายเงิน การนำหลักการนี้ไปปฏิบัติอย่างสม่ำเสมอและเข้มแข็งจะช่วยให้มั่นใจว่าผลประโยชน์จากการพัฒนาจะได้รับการแบ่งปันอย่างเป็นธรรม แทนที่จะกระจุกตัวอยู่ในมือของกลุ่มผู้รับผลประโยชน์เพียงกลุ่มเดียว

เพื่อเปลี่ยนโอกาสทางประวัติศาสตร์นี้ให้เป็นสูตรสำเร็จสำหรับการฟื้นฟูเมือง นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการสร้างรากฐานเชิงสถาบัน ซึ่งเป็นภารกิจที่เงียบงันแต่เป็นภารกิจพื้นฐาน แทนที่จะกระจายทรัพยากร ให้เลือกโครงการนำร่องเชิงกลยุทธ์ที่ตั้งอยู่บนเขตแดนการบริหารเดิม เช่น พื้นที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองทูดึ๊กและเมืองดีอานตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1

ภูมิภาคนี้มีความพร้อมที่จะเป็น “ห้องปฏิบัติการนโยบาย” เพื่อทำการทดสอบและปรับปรุงชุดเครื่องมือต่างๆ ตั้งแต่การปรับปรุงที่ดิน การจับมูลค่าที่ดิน และนโยบายที่อยู่อาศัยแบบครอบคลุม

กลับสู่หัวข้อ

เหงียน แทงห์ หุ่ง

ที่มา: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm