Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất

Quy định xa rời thực tế

Điểm c khoản 5 Điều 159 của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”.

Mới đây, dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất cũng từng thu hẹp phạm vi tương tự như quy định tại dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, đã có nhiều ý kiến phản đối của dư luận cũng như các chuyên gia nên sau đó ban soạn thảo dự thảo Nghị định 44/2014 sửa đổi đã tiếp thu, chỉnh sửa nội dung này và giữ nguyên như quy định hiện hành. Đó là phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Trên thực tế, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Phương pháp thặng dư phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá bao gồm các yếu tố: mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; mật độ xây dựng; chiều cao công trình; hệ số sử dụng đất; phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mang tính thực tiễn cao. Chính vì vậy theo nhiều doanh nghiệp, đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế vì có thể phản ánh rõ nét bản chất tài chính cửa dự án bất động sản gồm chi phí, doanh thu, lợi nhuận…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đánh giá quy định áp dụng nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư theo dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đang bỏ sót một đối tượng rất quan trọng, đó là đất nông nghiệp. Dẫn lại câu chuyện dự án đặc khu kinh tế do tập đoàn Sama Dubai (Các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất – UAE) từng đăng ký đầu tư tại tỉnh Phú Yên với tổng vốn đầu tư lên tới 250 tỉ USD, ông Lê Hoàng Châu phân tích: trong diện tích đất quy mô tới 300.000 ha, có đất nông nghiệp, nếu không đề cập tới loại hình này thì không thể tính được tiền sử dụng đất. Không có dự án khu đô thị nào chỉ có đất phi nông nghiệp, bao giờ cũng là đất hỗn hợp. 

Do đó, quy định trên là quá xa rời thực tế và dẫn tới hệ quả là chỉ có thể phát triển những dự án bất động sản “cò con”, những khu nhà ở vừa và nhỏ. Không thể xây dựng được các khu đô thị quy mô lớn. Bên cạnh đó, một khu đất nông nghiệp khi đã được chuyển đổi mục đích thành khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư thì đương nhiên đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận nên hoàn toàn đủ cơ sở để được áp dụng phương pháp thặng dư khi tính tiền sử dụng đất.

“Chưa kể hiện nay còn phân loại đối tượng đất lấn biển, trong đó có trường hợp nhà nước trực tiếp làm, có trường hợp tư nhân làm. Vậy đất lấn biển là đất gì? Là đất phi nông nghiệp hay là đất nông nghiệp có mặt nước? Như khu đầm phá nuôi trồng thủy sản là đất ven biển, ven bờ có mặt nước. Nếu gọi đây là đất phi nông nghiệp thì không đúng, phải là đất nông nghiệp”, ông Châu dẫn chứng và đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư cho cả các khu đất nông nghiệp, trong đó có thể chiếu theo để đồng bộ với quy định tại Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 hiện nay: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Phù hợp thông lệ quốc tế

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, cho rằng việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất của các loại đất có tiềm năng phát triển là có cơ sở khoa học, phù hợp với thông lệ quốc tế và cần thiết trong xác định giá đất ở nước ta hiện nay. Bởi phương pháp này được áp dụng phổ biến để định giá đất đối với những khu đất, lô đất có tiềm năng phát triển mà thị trường không có giao dịch đối với khu đất, lô đất tương đồng để áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp khác. Việc sử dụng cách tính giá đất ở rồi nhân với tỷ lệ phần trăm giữa giá đất ở với các loại đất khác trong bảng giá đất là không khả thi. 

Thời gian qua, khi Bộ TN-MT soạn thảo, đưa ra lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 44 đã có nhiều ý kiến góp ý và ông rất mừng vì cơ quan này đã tiếp thu và giữ lại phương pháp thặng dư như hiện tại. Thế nên, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) cũng do cơ quan này soạn thảo cần xem xét lại quy định về phương pháp thặng dư để phù hợp với quy định hiện hành. Nếu như chỉ áp dụng phương pháp thặng dư cho đất phi nông nghiệp thì khó thực hiện, bởi còn những khu đất hỗn hợp với giá trị lớn thì rất khó để áp dụng theo các phương pháp khác. 

Chẳng hạn phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng, không áp dụng được cho nhà cao tầng, nhà đa chức năng, bất động sản công nghiệp. Trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, mà phù hợp nhất là đất trồng cây hằng năm…Vì vậy, quy định như trong dự thảo sẽ khiến những dự án lớn hơn 200 tỉ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi hiện nay đa số dự án bất động sản đều có vốn đầu tư rất lớn. Thậm chí, quy định này còn có khả năng gây thiệt hại to lớn cho ngân sách nhà nước do mở rộng quy mô các lô đất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thêm: Chính phủ xem xét, sửa đổi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thay vì “theo cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình)” như quy định tại dự thảo.