5 davada el yazısıyla satılan arazilerin "geri alınması" hakkı var

(Dan Tri) - Devredenin, kanunu ihlal etmeden arazi kullanım haklarını geri alıp parayı devralana iade edebileceği 5 durum vardır.

El yazısıyla yapılan tapu devri, arazi kullanım haklarının devredilmesi işlemidir, ancak sözleşme noter tasdikli veya kanuna uygun olarak onaylanmamıştır. Daha önceleri, bu işlem şekli nispeten popülerdi. Çeşitli nedenlerle, devreden kişi arazi kullanım haklarını geri alıp parayı devralana iade etmek ister.

Bu hukuki işlemin geçerli olabilmesi için, devralanla anlaşmaya varılması veya mahkemeden iptali için talepte bulunulması gerekir.

2015 tarihli Medeni Kanun ve 2024 tarihli Tapu Kanunu uyarınca, satın alınan ve satılan arazilerin el yazısıyla düzenlenen belgelerle geri alınabileceği durumlar şunlardır:

1 Ağustos'tan sonraki işlemler

2024 tarihli Tapu Kanununun 27 nci maddesinin 3 üncü fıkrasında, bu maddenin b bendinde belirtilen haller dışında, arazi kullanma hakları, arazi kullanma hakları ve araziye bağlı varlıklar kullanılarak yapılan devir, bağış, ipotek ve sermaye koyma sözleşmelerinin noter tasdikli veya onaylı olması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Buna göre, devredenlerden bir veya daha fazlasının gayrimenkul işletmesi olması hâli hariç olmak üzere noter onayı veya tasdik işlemi aranmaz.

Dolayısıyla, tapuda yazılı belge ile yapılan tapu devri, ancak 1 Ağustos'tan önce yapılmışsa geçerli sayılacaktır. 1 Ağustos'tan sonra tapuda yazılı belge ile yapılan devirlerde ise hukuken geçerli olmayacaktır.

Transfer için uygun değil

Arazi kullanım hakkını devredenler için, 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 1 inci fıkrası, aşağıdaki şartları taşıyan kuruluşların, hanelerin ve kişilerin arazi kullanım hakkını devredebileceklerini hükme bağlamaktadır:

- Arazi kullanım hakkı, konut mülkiyeti hakkı ve araziye bağlı diğer varlıklara ait tapu belgesine sahip olmak, aşağıdaki haller hariçtir: Miras yoluyla edinilen arazi kullanım hakları, arazi toplulaştırması sırasında tarım arazilerinin dönüştürülmesi, parsel değişimi, arazi kullanım hakkının Devlete bağışlanması, yerleşim yerleri; Gayrimenkul işletmeciliğine ilişkin kanun hükümlerine göre gayrimenkul projesi devri alan yabancı sermayeli ekonomik kuruluşlar;

- Kırmızı kitap alma hakkı olmayan ancak kırmızı kitap almaya hak kazanan bireysel hanelerin arazi kullanım haklarını devretmelerine, arazi kullanım haklarını kiralamalarına, alt kiralamalarına ve arazi kullanım haklarını kullanarak projeleri yürütmek üzere sermaye koymalarına izin verilmektedir.

- Arazi üzerinde herhangi bir uyuşmazlık bulunmaması veya uyuşmazlığın yetkili bir devlet kurumu, mahkeme kararı veya hükmü, tahkim kararı veya hükmün kesinleşmiş olması;

- Arazi kullanım hakları, hukuk mahkemesi kararlarının infazı hakkındaki kanun hükümlerine göre verilen kararların infazını sağlamak amacıyla haciz veya diğer tedbirlere tabi tutulamaz;

- Arazi kullanım süresi içerisinde;

- Arazi kullanım hakları kanunla öngörülen geçici olağanüstü hal tedbirlerine tabi değildir.

Dolayısıyla, yukarıdaki şartlardan yalnızca birinin varlığı halinde, Mahkemeden devrin geçersiz sayılmasını talep etme hakkı doğar (en sık rastlanılanı tapusu olmayan araziler için geçerlidir).

Devralan, devrin yasak olduğu bir durumda olmamalıdır. Örneğin, doğrudan tarım üretimi yapmayan bir bireyin pirinç yetiştirme arazisinin devrini almasına izin verilmez.

Arazi kullanım hakkı belgesi örneği (Fotoğraf: IT).

Üyelerin rızası olmadan

2024 Tapu Kanunu'nun 1 Ağustos'ta yürürlüğe girmesinin ardından, birçok kişi arazi kullanım hakkı belgeleri (kırmızı kitaplar) ile ilgili endişeler yaşadı. Bu kanundaki değişikliklerden biri de hanelere verilen kırmızı kitapların artık geçerli olmamasıdır.

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 256'ncı maddesinin 4'üncü fıkrasında, 1 Ağustos'tan önce hanehalkı temsilcilerine verilen tapu kullanma hakkı, kat mülkiyeti hakkı ve tapuya bağlı diğer varlıklara ilişkin belgenin, hanehalkı tapu kullanma hakkını paylaşan üyelerin ihtiyaç duyması halinde, tapu kullanma hakkını paylaşan üyelerin isimlerinin tam olarak kaydedildiği yeni bir belge düzenleneceği açıkça belirtilmektedir.

Bir hanenin arazi kullanım hakkını paylaşan üyelerinin, arazi kullanım hakkı belgesine isimlerini kaydettirmeleri, bu üyeler tarafından kararlaştırılır ve kanun önünde sorumludurlar.

Aslında, bir hanedeki kişinin (eskiden hane reisi), araziyi kullanan diğer hane halkı üyelerinin öngördüğü şekilde noter tasdikli veya onaylı yazılı izni olmaksızın keyfi olarak araziyi başka birine devretmesi oldukça yaygındır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 02/2015 sayılı Genelgesi'nin 14 üncü maddesinin 5 inci fıkrası, belgede adı geçen kişi veya medeni kanun hükümlerine göre yetkili kişi tarafından, araziyi kullanan hane halkının yazılı onayı ve bu belgenin noter tasdikli veya kanun hükümlerine göre onaylı olması halinde, arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların mülkiyetine ilişkin sözleşme ve işlem belgelerinin imzalanabileceğini hükme bağlamaktadır.

Buna göre, ortak mülkiyetteki arazi kullanım hakkının başkasına devredilmesine ilişkin noter veya tasdikli yazılı muvafakatleri yoksa, diğer ortak mülkiyet hakkını geri alma hakkına sahiptir.

Karı kocanın ortak mallarının keyfi olarak devri

2014 tarihli Evlilik ve Aile Kanunu'nun 35. maddesinin 2. fıkrasına göre, karı kocanın ortak malı olan taşınmazların devri için eşlerin yazılı rızası gerekmektedir. Eşlerin izni olmadan devir yapması halinde, diğer taraf işlemin geçersiz sayılması için mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.

Sözleşme noter tasdikli veya onaylı değildir.

2024 Tapu Kanunu, taşınmaz devir sözleşmelerinin noter tasdikli veya onaylı olması gerektiğini öngörmektedir. Yani, sözleşme kanun hükümlerine göre noter tasdikli veya onaylı değilse, 2015 Medeni Kanunu'nun 129. maddesinin 2. fıkrası hariç, devir geçersizdir.

Yani, taraflardan biri veya birkaçı işlemdeki yükümlülüklerin en az üçte ikisini yerine getirmemişse geri alma hakkı vardır. Arazinin devir için uygun olması ve devralan tarafın kararlaştırılan tutarın en az üçte ikisini ödemiş olması durumunda, mahkemenin arazinin geri alınması için usule aykırılık nedeniyle işlemin geçersiz sayılması yönünde bir talebi yoktur.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm