Gayrimenkul piyasası toparlanıyor, bankaların batık kredilerinde olumlu gelişmeler görülüyor...

Bankaların elinde tuttuğu teminatların büyük çoğunluğu gayrimenkuldür. Bu nedenle, gayrimenkul piyasası yeniden canlandığında, bu durum likiditeyi artırmaya ve karşılıksız borçların çözümü için teminat satışını kolaylaştırmaya yardımcı olacak, böylece bankanın varlıklarının kalitesinin iyileştirilmesine ve istikrara kavuşmasına katkıda bulunacaktır.

Gayrimenkul, teminat varlıklarının "kralı"dır.

Bankacılık kredi ekosisteminde gayrimenkul, uzun zamandır en popüler ve tercih edilen teminat türü olmuştur. Bankaların gayrimenkulü tercih etmesinin bir tesadüf olmadığı açıktır; çünkü gayrimenkul son derece istikrarlı, hasar görmesi zor, değer kaybetmesi zor ve hatta zamanla değeri artma eğiliminde olan bir varlık türüdür.

Bu özelliğiyle gayrimenkul, teminatın değeri genellikle anapara bakiyesinden daha yüksek olduğunda, kredi risklerini önlemek için bir "duvar" olarak kabul edilir ve bankaların kredi faaliyetlerinde güvenli bir tampon oluşturmasına yardımcı olur.

Birçok bankanın finansal raporlarından elde edilen anketler, ipotek portföyünde gayrimenkulün ezici bir paya sahip olduğunu ve sistemin gayrimenkul piyasasına büyük ölçüde bağımlı olduğunu göstermektedir.

Bankacılık sektörünün "devlerinden" biri olan Agribank'ta , müşterilerin ipotekli ve rehinli varlıklarının toplam değeri 2024 yılında 3,19 milyon milyar VND'ye ulaşarak 2023 yılına göre %9'dan fazla artış gösterdi.

Bunun içinde, gayrimenkul tek başına 2,92 trilyon VND'lik bir paya sahip olup, geçen yılın sonuna kıyasla %10'dan fazla bir artış göstererek, taşınır mallar (190.000 milyar VND) veya değerli evraklar (54.663 milyar VND) gibi diğer varlık türlerini açık ara geride bırakmıştır.

Sadece Agribank değil, BIDV veya VietinBank gibi diğer büyük isimler de ağırlıklı olarak gayrimenkul olmak üzere büyük bir ipotekli varlık portföyüne sahip. Özellikle, 2024 yılının sonunda BIDV, ipotekli, rehinli ve iskonto edilmiş varlıklarının toplam değerini 3,32 milyon milyar VND'ye ulaştırırken, VietinBank yaklaşık 3,29 milyon milyar VND'ye ulaştı; bu da gayrimenkul piyasasıyla yakından bağlantılı kredi stratejilerinde devlete ait "devler" arasında dikkat çekici bir benzerlik gösteriyor.

Ancak, bu görünüşte sağlam tablonun ardında sessizce yayılan çatlaklar var. SSI Research'e göre, 2025'in ilk çeyreğinde bankalardaki batık kredilerde, özellikle yasal prosedürleri tamamlanmamış gayrimenkul projeleriyle ilgili kredilerde önemli bir iyileşme görülmedi; bu durum hem likidite hem de yatırımcı güveni açısından "tıkanmış" durumda.

Sonuç olarak, bu projelerle ilişkili konut kredilerinin bir kısmı batık kredi olarak yeniden sınıflandırıldı ve bu durum, bir dizi anonim şirket statüsündeki ticari bankanın batık kredi oranını artırdı.

Bununla da kalmayıp, devlet स्वामित्वindeki ticari bankacılık sektörü, gayrimenkul sektöründen kaynaklanan zincirleme reaksiyondan etkilenen inşaat malzemeleri sektöründe faaliyet gösteren işletmeler için yapılan kredilerin yeniden yapılandırılması nedeniyle de baskı altında.

SSI Research tarafından izlenen 24 bankanın ortalama batık kredi oranı, 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,46'ya yükselerek 2023 yılının ilk çeyreğindeki %2,58'lik zirveye yaklaştı. Özellikle, vadesi geçmiş krediler sadece bir çeyrekte %11,6 oranında keskin bir artış gösterdi; bunun %2,8'i 2. grup borçlardan, %20,4'ü ise batık kredilerden kaynaklandı. Bu durum, risk sarmalının kredi sistemine daha derinlemesine nüfuz ettiğinin endişe verici bir işaretidir.

Bu bağlamda, bankaların risk karşılığı ayırma konusunda çok proaktif davranmadıkları dikkat çekicidir. Kötü borç karşılık oranı son 5 yılın en düşük seviyesi olan %88,7'ye düşmüş olup, bu da kredi riskine yanıt vermede belirli bir gevşekliği yansıtmaktadır.

VPBank Securities Company'nin bir raporuna göre, analiz edilen 11 bankanın karşılık ayırma maliyetleri, 2025 yılının ilk çeyreğinde vadesi gelmemiş kredilerin yalnızca %0,24'üne ulaşmıştır; bu oran geçen yılın aynı dönemindeki %0,30'a kıyasla bir düşüş göstermektedir. Bu durum bir paradoksu ortaya koymaktadır: Kötü borçlar artarken karşılıklar azalmaktadır ve Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarının (IFRS) uygulanmasına yönelik baskı (daha ihtiyatlı karşılık ayırma gerekliliğiyle birlikte) giderek artmaktadır.

Vietcombank, Sacombank , TPBank ve VIB, kısmen piyasa toparlanma beklentileri ve Vietnam Merkez Bankası'nın destekleyici politikaları sayesinde karşılık giderlerinde en keskin düşüşleri kaydeden bankalar arasında yer aldı.

Ancak uzmanlar, bu dönemdeki öznelliğin, gayrimenkul piyasasının beklendiği gibi toparlanmaması durumunda bankacılık sistemini "çifte yük" riskiyle karşı karşıya bırakabileceği konusunda uyarıyor.

Kısa vadede uzmanlar, düşük faiz politikaları ve uygulanan borç yeniden yapılandırma çözümleri sayesinde batık kredi oranının 2025 yılının ilk yarısında zirveye ulaşacağı ve ardından düşüşe geçeceği konusunda iyimserliğini koruyor.

Ancak uzun vadede, gayrimenkule kredi için bir "dayanak noktası" olarak aşırı güvenmek, bankacılık sistemini bu piyasadaki öngörülemeyen dalgalanmalara karşı savunmasız hale getirebilir; zira teminatın değeri her zaman kredinin gerçek riskini yansıtmaz.

Gayrimenkul piyasası yeniden canlanıyor, bu da likiditeyi artırmaya ve karşılıksız borçların çözümü için teminat varlıklarının satışını kolaylaştırmaya yardımcı olacaktır.

Gayrimenkul piyasası hızla büyüyor ve banka varlıklarının kalitesi de artıyor.

Uzun süren durgunluğun ardından gayrimenkul piyasasının kademeli olarak canlanmasıyla birlikte, ticari bankaların varlık kalitesinde de belirgin iyileşme işaretleri görülüyor.

Birçok finans uzmanı ve bağımsız analiz kuruluşu, bu toparlanmanın sadece gayrimenkul işletmeleri için nakit akışını desteklemekle kalmayıp, aynı zamanda tahsil edilemeyen alacakların yönetimine ve geri kazanımına olumlu katkıda bulunarak kredi verimliliğini artırdığı ve bankaların bilançolarını güçlendirdiği konusunda hemfikirdir.

VPBankS Securities Company tarafından yayınlanan son bankacılık sektörü analiz raporu, bankaların 2025 yılının ilk çeyreğine ait finansal verilerinin henüz denetim altında olmasına rağmen, özellikle alacak tahsilatından elde edilen "diğer gelir" kalemlerinde önemli bir artış kaydedildiğini ve bunun gayrimenkul piyasasının olumlu etkisini yansıttığını gösteriyor.

Sadece 2024 mali yılında, üç büyük devlet bankasının (Vietcombank (%84), BIDV (%88) ve VietinBank (%79)) diğer gelir yapısının büyük bir bölümünü batık kredi tahsilat faaliyetlerinden elde edilen gelir oluşturmuştur. Bunlar aynı zamanda VPBankS tarafından izlenen 11 banka grubunda toplam varlık ve kredi ölçeği bakımından lider konumda olan üç bankadır.

2025 yılının ilk çeyreğine girerken, üç bankanın tahsil edilemeyen alacaklardan elde ettiği gelirler, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %51'e varan keskin bir artış göstermeye devam etti. Ödenmemiş kredilere oran olarak değerlendirildiğinde, bu endeks de 2 baz puan artış gösterdi; bu da teminatların geri kazanılmasında ve tahsil edilemeyen borçların yönetilmesinde verimliliğin bir göstergesidir.

Başka bir bakış açısı ekleyen SSI Research, 2025 yılının ilk çeyreğinde gayrimenkul piyasasının likiditesinin 2024 yılının son çeyreğine kıyasla bir miktar azalmış olmasına rağmen, geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde arttığını, özellikle Hanoi bölgesinde yaklaşık %70-72 oranında arttığını düşünüyor.

Bu, bankaların teminat varlıklarının tasfiyesini hızlandırmaları ve böylece önceki dönemde ele alınan batık kredileri geri kazanmaları için önemli bir temel oluşturmaktadır. Bu gelir kaynağından elde edilen büyüme, küresel finans piyasasındaki birçok dalgalanma bağlamında, hizmet bedeli gelirlerindeki düşüşü ve döviz ve tahvil alım satım faaliyetlerinden elde edilen kârın durağan kalmasını telafi eden önemli bir destek haline gelmektedir.

KB Securities Vietnam (KBSV) Analiz Departmanı Direktörü Bay Nguyen Xuan Binh, önceki yıllarda batık kredi oranındaki yüksek artışın nedeninin, gayrimenkul işletmelerinin karlarındaki düşüş ve tahvil kanalları aracılığıyla sermaye mobilizasyonunda yaşanan zorluklar olduğunu, bunun da borç geri ödemesine yönelik nakit akışını bloke ettiğini belirtti.

Ancak hükümetin yasal engelleri kaldırmak, kamu yatırımlarını artırmak ve kredi akışını kolaylaştırmak için esnek para politikaları uygulamak üzere aldığı koordineli önlemler sayesinde birçok gayrimenkul projesi yeniden başlatıldı ve bu da işletmelerin borç geri ödeme kapasitesini artırdı.

Sayın Binh, “Gayrimenkul sektöründeki birçok batık kredinin başarılı bir şekilde yönetilmesi, bankaların batık kredi oranını düşürmesine yardımcı olmakla kalmayacak, aynı zamanda karşılıkları tersine çevirerek 2025 yılında kâr büyümesi için güçlü bir itici güç oluşturacaktır” diye vurguladı.

Açıkçası, gayrimenkul piyasasının kontrollü toparlanması, yalnızca sektördeki işletmeler için değil, aynı zamanda kredi kuruluşlarının varlık kalitesini iyileştirmesine, finansal temellerini sağlamlaştırmasına ve önümüzdeki dönemde potansiyel makroekonomik risklere karşı dirençlerini artırmasına yardımcı olan olumlu bir yayılma etkisi yaratmaktadır.

Kaynak: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html