Hanoi'nin banliyölerinde Thu Thiem tarzı arazi müzayedesindeki anormallikler, dezavantajlar ve istikrarsızlık

Hanoi banliyölerindeki "Thu Thiem tarzı" arazi müzayedesindeki anormallikler, dezavantajlar ve istikrarsızlıklar – Bölüm 2

Hanoi'nin banliyölerinde son dönemde yapılan arazi ihalelerinin spekülatörler ve arazi komisyoncuları tarafından manipüle edildiği açıklığa kavuşturulmadığı takdirde, gayrimenkul piyasası ve ekonomi üzerinde birçok olumsuz etki doğacaktır.

19 Ağustos sabah 9'dan 20 Ağustos sabah 4:30'a kadar, Hoai Duc ilçesine bağlı Tien Yen komünündeki Long Khuc bölgesindeki 19 arsa, 9 tur açık artırmadan geçerek, piyasada olmayan rekor bir kazanan teklifle - 133,3 milyon VND/m²'den fazla, yani başlangıç ​​fiyatının 18 katından fazla - 91,3 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bu arada, en düşük kazanan arsa fiyatı da başlangıç ​​fiyatının 12,5 katı olan 91,3 milyon VND/m²'ye kadar çıktı. Daha önce, Thanh Cao komünündeki (Thanh Oai, Hanoi) arsa açık artırması da yaklaşık 7.000 kayıt, 1.500 katılımcı ve kazanan teklifin orijinal teklifin on katı olmasıyla "şok" yaratmıştı.

Yılbaşından itibaren banliyölerde arazi ihalelerinin yeniden açılmasıyla birlikte, spekülatörler ve arazi komisyoncularının "manipülasyonu" şüphesiyle arazi ihalelerinde usulsüzlükler yaşandığını görmek zor değil. Bu durum, Hükümet'in konut fiyatlarını düşürme ve sosyal güvenliği sağlama çabalarını sekteye uğratma riski yaratırken, arazilerin yüksek fiyattan satılmasını bekleme psikolojisi nedeniyle tüm ekonominin durgunlaşmasına da neden oluyor.

Bölüm 2: Thu Thiem topraklarının karanlık nedenleri ve tekrarlayan "kabusu"

Hanoi'nin banliyölerinde "ateş" yaratan son arazi müzayedelerinin ortak noktası, yerel halk dahil olmak üzere birçok bireysel spekülatörün katılımıyla arazi fiyatlarını makul olmayan, piyasa dışı seviyelere çekmesi ve gerçek bir işlem olmayacağını öngörmesidir. Birçok piyasa üyesi, son arazi müzayede hilelerinin arkasında "Karanlık saikler mi var?" diye soruyor. Arazi komisyoncularının piyasayı tekeline almasına ve manipüle etmesine izin veren Devlet yönetim kurumunun buradaki rolü nedir?

Spekülatörler arazi müzayede ateşini körüklediğinde

Birçok uzmana göre, açık artırma alanında kısa vadede fiyat artışı potansiyeli çok yüksek değil, çünkü bu alan yalnızca o bölgedeki sakinlerin konut ve yatırım ihtiyaçlarını karşılıyor. Ancak, Tien Yen komününde (Hoai Duc) ve ondan önce Thanh Cao komününde (Thanh Oai) gerçekleşen son iki "ateşli" açık artırmanın ardından soru, yerel halkın kaçta kaçının açık artırmayı kazandığıdır.

Birçok çevrimiçi forum grubunda, Dau Tu Gazetesi kayıtları, yerel sakin olduğunu iddia eden birçok kişinin, son müzayedeyi kazandıkları için şanslı olduklarını, çünkü buna ihtiyaçları olmadığını, bu yüzden biraz daha yüksek bir fiyata, birkaç yüz milyon dong daha yüksek bir fiyata satmak istediklerini söylediğini gösteriyor. Ancak gerçekte, yerel kayıtlara bakıldığında, çoğu bölgede daimi ikametgahı olmayan kişilerdi.

Tien Yen'deki (Hoai Duc) arazi açık artırmasının ardından, "birkaç yüz milyon dong"luk bir fiyat farkıyla devrin yapılacağı bilgisi geldi.

Örneğin, Thanh Cao komününde yakın zamanda düzenlenen açık artırmada, Thanh Oai Bölge Arazi Fonu Geliştirme Merkezi Müdürü Sayın Nguyen Cong Quang'a göre, Thanh Oai'de sadece iki kişi, metrekare başına yaklaşık 80 milyon VND'lik arsa fiyatıyla açık artırmayı kazandı. Me Linh bölgesinde (Hanoi) çok sayıda arsa kazanan birkaç kişi ve Chuong My bölgesinde (Hanoi) açık artırmayı kazanan bir kişi vardı. Açık artırma kazananların çoğu Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong ve Phu Tho'dan geldi.

Bu arada, Tien Yen komününde (Hoai Duc) açık artırmaya katılan birçok kişiden gelen teyitte, nihai kazanan gruptaki kişilerin %99'unun Tien Yen komününde ikamet etmediği, ancak Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang gibi diğer bölgelerden yatırımcı grupları olduğu belirtildi. Açık artırmaya katılan ancak kazanma "şansı" olmayan yatırımcıların çoğu, aynı anda açık artırmaya katılan 7 ila 19 parsellik gruplardaki yatırımcılardan oluşuyordu.

Doçent Dr. Dinh Trong Thinh, Finans Akademisi Uluslararası Finans Bölümü eski Başkanı

Thanh Oai ve Hoai Duc'taki son iki arazi müzayede alanındaki altyapı ve yollar, "ıssız tarlalarla" çevrili olduğundan pek de dikkat çekici değil. Ancak arazi fiyatları metrekare başına yüz milyonlarca VND'ye kadar çıkıyor ve kentsel veya banliyö bölgelerinde fiyat daha da yükselecek. Bu müzayedelere bakıldığında, bazı spekülatörlerin Thanh Oai bölgesindeki fiyat seviyesini yükseltmek için fiyatları şişirdiği ve yükselttiği görülüyor. Genel fiyat seviyesi yükseldiğinde ise, daha güzel bölgelerde, daha gelişmiş altyapıya sahip 5-7 veya düzinelerce araziye sahip olan spekülatörler elbette bundan faydalanacak. .

Hoai Duc Bölge Spor Salonu'ndaki açık artırma katılımcılarının yanı sıra, çok sayıda emlakçı da 19 Ağustos sabahından itibaren arazi açık artırmasını takip etmek için toplandı. Bazı emlakçılar, açık artırma alanındaki atmosferi aktarmak için sosyal medya platformlarında canlı video yayınını açtı.

"Altyapı hala kısıtlıysa, daha sonra daha iyi olacak, tarım arazileri daha sonra kentleşirse, özel ekonomik avantajları çok değilse insanlar araziye sahip olacak, ama şimdi arazi almazlarsa uzun yıllar araziye sahip olamayacaklar" anlayışıyla bu yatırımcı grupları, açık artırmada arazi fiyatlarını, yerel halkın hayal bile edemeyeceği kadar uçuk seviyelere çıkarmak için para harcamaktan çekinmiyorlar.

Thu Thiem arazi müzayedesi kabusunun "gölgesi"

Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir araştırmaya göre, teknoloji platformu Batdongsan.com.vn tarafından yakın zamanda yayınlanan bir rapora göre, Thanh Cao komününde (Thanh Oai, Hanoi) satılık arsa fiyatları son yıllarda artış eğiliminde. Bu birimin fiyat geçmişi aracına göre, bu bölgedeki satılık arsaların ortalama fiyatı son 4 yılda yaklaşık %80 arttı - 2020'deki 15 milyon VND/m²'lik yaygın seviyeden 2024'te 27 milyon VND/m²'ye. Son 2 haftada, bu web sitesinde satılık birçok yeni arsanın fiyat aralığı, eski fiyata göre yaklaşık %60 artışla 43 milyon VND/m²'ye yükseldi.

Bu arada, bu web sitesindeki aracı kurum teklif verilerine bakıldığında, Tien Yen komününde (Hoai Duc, Thanh Cao) son birkaç yılda, bu bölgenin 4 numaralı Çevre Yolu'nun da geçtiği bir ilçe olmaya hazırlandığı bilgisinin ardından, metrekare başına yaklaşık 10 milyon VND'den metrekare başına yaklaşık 40 milyon VND'ye önemli bir artış olduğu görülmektedir. Ancak, Thanh Cao'daki arazi müzayedesinden sadece birkaç hafta sonra, Tien Yen ve çevresindeki bazı komünlerdeki arazi fiyatları hızla %30-40 artarak metrekare başına yaklaşık 55-60 milyon VND seviyesinde işlem görmüştür.

Arazi ihalelerindeki heyecan, yatırımcıların ve yerel halkın psikolojisini açıkça büyük ölçüde etkilemiştir; çünkü birçok kişi, ihale fiyatının bu kadar yüksek olması nedeniyle arazi fiyatlarının buna uygun bir seviyeye ayarlanamayacağına inanmaktadır.

Thanh Cao komününde iş hizmetleri için arazi satın alması gereken biri gibi davranan birçok emlakçıyla görüşen kişiler, "Şu anda Thanh Cao'da arazi satın alma talebi çok yüksek, neredeyse hiç arsa yok. İyi bir arsa istiyorsanız, emlakçının önceki alıcıyı ikna etmesi için beklemeniz veya hatta daha fazla para yatırmanız gerekiyor, belki o zaman bir arsa bulabilirsiniz" dediler.

Benzer şekilde, "Hoai Duc" yangın bölgesinde, son birkaç gündür Long Khuc bölgesinde arazi satın almak ve açık artırmayla satılan arazilerden yararlanmak isteyen yatırımcılar, bunu neredeyse imkansız buldular ve yatırımcıların daha önce sahip oldukları eski arazileri geri almak için birkaç yüz milyonluk büyük bir fark ödemek zorunda kaldılar. Sadece ara sokaklarda, çoğunlukla yaşamak için kullanılan, aynı zamanda iş yapmanın zor olduğu ve hayal edildiği kadar kolay bulunmayan kötü araziler yok.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Chi Thanh'a göre, bu tür "alışılmadık" derecede yüksek kazançlı sonuçlara sahip arazi açık artırmalarındaki en büyük endişe, belirsiz amaçları olan yatırımcı gruplarının fiyat artışı yapması.

Bu alışılmadık bir durum çünkü son dönemdeki zorlu piyasa döneminin ardından, iyi altyapıya, net planlamaya sahip, büyüme potansiyeli olan bölgelerde bulunan ürünlere rağmen birçok yatırımcı hala çok temkinli davranıyor, ancak Thanh Oai veya Hoai Duc'taki arazi fiyatları çok yüksek.

Thanh Oai'deki müzayedeye katılanların çoğunlukla diğer bölgelerden geldiğini de ekleyelim, dedi Bay Thanh, bu da müzayedenin gerçek konut ihtiyaçlarından kaynaklanmadığını bir kez daha kanıtlıyor. Hatta birçok yatırımcı, müzayedeyi kazandıktan hemen sonra birkaç yüz milyonluk farkla satış yapmak için acele etti ve bu da bunu bir kez daha kanıtlıyor.

Başlangıç ​​fiyatı üzerinden hesaplanan mevcut düşük peşinat seviyesinde (lot başına 100-200 milyon VND), yatırımcılar peşinattan feragat etmeyi kabul etse de, sonuç olarak açık artırmaya çıkarılan arazi alanının etrafındaki fiyat seviyesi yeni bir seviyeye ulaşmış ve gerçek satın alma talebi yüksek olmamıştır. Devlet peşinattan yalnızca küçük bir miktar para toplasa da, bölgedeki birçok projenin tasfiyesi için gereken tazminat maliyetinin artmasıyla daha da büyük bir kayba uğrayacaktır.

Bazı banliyö ilçelerinde spekülatif fiyat enflasyonuyla birlikte yaşanan arazi ihale çılgınlığı, yerel sosyo-ekonomik kalkınma sürecini olumsuz etkileyecek ve yavaşlatacaktır.

Aynı görüşü paylaşan gayrimenkul yatırım danışmanı Tran Minh, endişe verici olanın, Hanoi'deki emlakçı ve yatırımcıların bu bilgileri diğer bölgelerdeki projelerin satış fiyatlarını karşılaştırmak ve artırmak için kullanması ve bunun da Hanoi'deki emlak fiyatlarını daha da yükseltmesi olduğunu söyledi. Öte yandan, açık artırma alanında kısa vadede fiyat artışı potansiyeli kesinlikle çok yüksek değil çünkü bu, yalnızca o bölgedeki sakinlerin alım ve yatırım ihtiyaçlarını karşılıyor. Ayrıca, burada fiyatları artırmak veya başka yerlerden insanları buraya çekmek için olağanüstü bir planlama da yok.

Sayın Nguyen Quoc Hiep, GP Invest Başkanı

Bu "rekor" müzayedeler iki faktörün birleşiminden etkilenmiş olabilir.

Birincisi, açık artırmalar yoluyla kâr elde etmek için fiyatları "şişirmeyi" amaçlayan söylentilerden kaynaklanıyor. İkincisi ise, bazı yerel yönetimlerin 5 ila 50 kat arasında değişen çok yüksek bir arsa fiyat listesi taslağı yayınlaması nedeniyle, tam bilgiye sahip olmayan bazı cahil kişilerin etkisinden kaynaklanıyor. Dolayısıyla, bu grup muhtemelen arsa fiyatlarındaki yaklaşan artıştan endişe duyuyor ve "öne geçmek" için açık artırmalara katılıyor.

Bu nedenle bu açık artırmanın sonuçları açıklandıktan sonra, fiyatın gerçekten sanal olup olmadığını öğrenmek için kapora süresinin bitmesini bekleyin. .

Thanh Oai veya Hoai Duc'ta yaşananlar, ölçekleri farklı olsa da, birçok kişinin 2021 sonunda Thu Thiem'de (HCMC) düzenlenen "eşi benzeri görülmemiş" arazi müzayedesini hatırlamasına neden oldu. Bu müzayedede, bir şirketin bağlı ortaklığının 10.000 m2'den büyük bir arsa için 24.500 milyar VND'ye, yani metrekare başına 2,4 milyar VND'den fazla bir bedelle ihaleyi kazandığı, başlangıç ​​fiyatından çok fazla yükselen 4 arsanın tamamı satıldı. Neyse ki, yukarıda belirtilen fiyat belirlenmedi, çünkü kısa bir süre sonra kazanan işletmeler aynı anda depozitolarını iptal etmelerini istediler.

Ancak Thu Thiem'deki arazi müzayedesinin hemen ardından, sanal kazanan fiyattan yararlanarak "yağmuru takip ederek" komşu bölgedeki arazi ve evlerin fiyatlarını şişirme eylemleri yaşandı. Yakınlarda arazi fonu bulunan diğer halka açık şirketler bile, tahvil ve hisse senetlerinin değerinin kat kat artmasıyla bu durumdan faydalandı.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IEX) Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong'a göre, bazı banliyö bölgelerindeki arazi müzayede çılgınlığı spekülatif fiyat enflasyonuna yol açıyor ve bölgenin sosyoekonomik gelişimini yavaşlatarak olumsuz bir etki yarattığına inanılıyor. Kentleşme yavaşlarsa, hem yabancı hem de yerli yatırım çekiciliği de azalacaktır. Bunun yerel ekonomi üzerindeki uzun vadeli etkileri çok büyük olacaktır.

Dr. Tran Xuan Luong, "Arazi ihaleleri arttığında, yeni bir fiyat seviyesi belirlendiğinde, Devletin gelecekte insanlar için arazi geri kazanımı sırasında ödeyeceği tazminat birçok engelle karşılaşacak ve bu da arazi temizleme ve proje uygulama sürecini zorlaştıracaktır. Devletin bu konuda net politikalara ve bakış açılarına sahip olması gerekiyor," dedi.

(Devam edecek)

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html