Metrekare fiyatı 25 milyon VND'nin altındaki daireler neredeyse "yok oldu"; Ho Chi Minh Şehri, 5 banliyö bölgesinde arazilerin bölünmesini ve satışını yasakladı

Sınırlı gayrimenkul arzı, yüzlerce tıkanan proje ürün fiyatlarını artırıyor; Hanoi, daire hizmetleri için azami tavan fiyatı 16.500 VND/m2'de tutmayı planlıyor; Ho Chi Minh Şehri, konut arsalarının bölünmesi için asgari alanı 36 m2 olarak öngörüyor.

İşte haftanın en önemli gayrimenkul haberlerinin özeti.

Sınırlı gayrimenkul arzı, yüzlerce tıkanmış proje ürün fiyatlarını artırıyor

28 Ekim sabahı Meclis salonunda, Denetleme Heyeti Raporu ve 2015 yılından 2023 yılı sonuna kadar "Gayrimenkul Piyasası Yönetimi ve Sosyal Konut Geliştirme Politika ve Mevzuatının Uygulanması" konulu tematik denetim sonuçlarına ilişkin Meclis Karar Taslağı görüşüldü.

Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, "2015'ten 2023 sonuna kadar gayrimenkul piyasası yönetimi ve sosyal konut geliştirme politikalarının ve yasalarının uygulanması" konulu tematik denetimin sonuçlarına ilişkin raporu sundu. Fotoğraf: Ulusal Meclis

İzleme raporuna göre, 2015-2023 döneminde Vietnam gayrimenkul piyasası iki faza ayrılıyor.

2015 - 2021 Dönemi: Gayrimenkul piyasası, çok sayıda gayrimenkul türü, çok sayıda arz kaynağı, çok sayıda yeni kentsel alan ve çok sayıda yeni gayrimenkul türüyle güçlü ve canlı bir şekilde gelişmektedir: turistik daireler (condotel), tatil villaları (resort villa), konaklama ile birleştirilmiş ofisler (officetel) ...

Ancak bu dönemdeki gayrimenkul projelerinin bir kısmı, önceki dönemde yatırım yapılan projelerdir. Gayrimenkul ürünlerinin yapısı makul değildir, arz-talep dengesizliği vardır, ağırlıklı olarak üst segmente yöneliktir, finansal yatırım hedefleri vardır ve çoğunluğun gelirine uygun ürün sayısı azdır. Bazı projeler, özellikle kişilere sertifika verilmesi konusunda yasal sorunlarla karşılaşmıştır.

Bu dönemin sonunda turizm ve konaklama gayrimenkullerinin hemen hemen her türü, bir yandan yeterli yasal düzenlemelerin bulunmaması, bir yandan da kolluk süreçlerindeki sınırlamalar nedeniyle hukuki sorunlarla karşı karşıya kalmıştır.

2022 - 2023 dönemi: Gayrimenkul piyasası geriliyor, gayrimenkul işletmelerinin faaliyetleri, COVID-19 pandemisinin baskısı altında 2015 - 2021 dönemindeki eksiklikler ve sınırlamalar nedeniyle birçok zorlukla karşı karşıya kalıyor.

Bu dönemde gayrimenkul arzı, bir önceki döneme göre çok daha sınırlıydı. Gayrimenkul fiyatları, halkın çoğunluğunun gelir artışına kıyasla hızla arttı. Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde, artık halkın çoğunluğunun gelirine uygun fiyatlı daire segmenti kalmamıştı.

Özellikle konut amaçlı çok sayıda gayrimenkul projesi zorluklarla karşı karşıya kalmakta, takvimin gerisinde kalmakta, yavaş ilerlemekte ve tıkanmakta, işletmelerin projelere yatırdıkları kaynaklar ise çok büyük olduğundan, arazi ve sermaye israfına yol açmakta, yatırımcılar için zorluk ve maliyetler artmakta, ürün fiyatları yükselmektedir.

İnşaat Bakanlığı: Daire fiyatları yüzde 35-40 arttı, metrekaresi 25 milyon VND'nin altında daire neredeyse yok

Konut fiyatlarındaki artış henüz Meclis'te yatışmamışken, İnşaat Bakanlığı son olarak 2024 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin gayrimenkul piyasası raporunu yayınlayarak, daire segmentindeki fiyat artışını "hızla" net bir şekilde ortaya koydu.

Buna göre, Hanoi'deki daire fiyatları hem yeni hem de eski projelerde artmaya devam etti. Özellikle birincil piyasada, fiyat seviyesi çeyreklik bazda yaklaşık %4-6, yıllık bazda ise %22-25 arttı. Hatta bazı bölgelerde bir önceki çeyreğe kıyasla %35-40'a varan yerel artışlar kaydedildi.

Hanoi'deki yeni dairelerin çoğu orta ve üst segmentte. Fotoğraf: Thanh Vu

İnşaat Bakanlığı raporunda, "M2'si 25 milyon VND'nin altında olan uygun fiyatlı daire segmentinde neredeyse hiç işlem ve satış ürünü bulunmuyor" sonucuna varıldı.

Bakanlık, yukarıdaki iddiayı kanıtlamak için başkentteki bazı projelerin satış fiyatlarını inceledi. Örneğin, Vinhomes Ocean Park'ın (Gia Lam bölgesi) Zürih bölümünün fiyatı metrekare başına 46-55 milyon VND. Vinhomes Smart City'nin (Nam Tu Liem bölgesi) Sapphire bölümünün fiyatı ise metrekare başına 47-61 milyon VND civarında dalgalanıyor.

Ardından, Nam Tu Liem bölgesinde yer alan Lumi Prestige projesinin metrekare fiyatı 69 milyon VND'ye kadar çıkıyor. 50 yıllık bir vadeye sahip olan Ninety Complex (Dong Da bölgesi) adlı apartman projesinin metrekare fiyatı da 60-75 milyon VND'ye kadar çıkıyor. Bununla da kalmayıp, Thanh Xuan bölgesinde yer alan Viha Complex projesinin metrekare fiyatı 75-97,2 milyon VND'ye kadar çıkıyor.

İnşaat Bakanlığı, daire fiyatlarında yaşanan artışla ilgili olarak, "Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışın temel nedeni, arsa maliyetlerindeki dalgalanmaların artması ve piyasa talebini karşılayacak yeterli sayıda uygun fiyatlı konut ürününün bulunmaması gibi bir dizi faktörün etkisidir" açıklamasında bulundu.

Konut fiyatları, emlakçıların fiyatları "şişirmesi" nedeniyle artmıyor

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği (VARS), yakın zamanda "Emlak komisyoncularının fiyatları artırması ve piyasayı altüst etmesi hakkındaki gerçekler" başlıklı bir basın toplantısı düzenledi. VARS Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, emlak komisyoncularının konut fiyatlarındaki son artışın ana nedeni olmadığını belirtti.

VAR, "Gayrimenkul satış fiyatına ilişkin karar, yatırımcı ve müteahhitin hakkıdır. Emlak komisyoncularının sürece katılmasına izin verilmez. Yatırımcının fiyat listesine neredeyse müşteri/yatırımcı ile aynı anda erişebilirler," dedi.

Emlakçılar ayrıca konut fiyatlarının "soğumasını" ve böylece anlaşmaları yakında kapatabilmeyi umuyor. Fotoğraf: Dung Minh

Bay Dinh, konut fiyatı ne kadar yüksekse, emlakçıların satış yapmasının o kadar zor olduğunu vurguladı. Emlakçıların, emlak fiyatının en uygun seviyede olmasını herkesten daha çok istediklerini belirtti. Ancak o zaman satışlar daha avantajlı hale gelir ve emlakçılar komisyon alma fırsatına sahip olur.

SGO Homes Genel Müdürü Le Dinh Chung'a göre, emlak fiyatlarındaki artış eğilimi kaçınılmaz. Ancak, fiyatların çok kısa sürede bu kadar güçlü bir şekilde artması anormal. Tüm sorumluluğu emlakçılara yüklemek mantıksız.

"Ayrıca, emlakçılar ev fiyatlarının artmasını en çok istemeyenler. Çünkü yatırımcılar yüksek fiyatlardan satış yaptığında, anlaşma yapma fırsatı daha zor olacak, emlakçılar daha fazla çalışmak zorunda kalacak, ancak gerçekte aldıkları komisyon ücretleri değişmeyecek," diye yorumladı Bay Chung.

Housing Now Direktörü Bayan Ho Thi Thu Mai'nin bakış açısına göre, konut talebi birincil piyasada karşılanmadığı için ikincil konut fiyatları da eş zamanlı olarak artmıştır. Birincil projenin yatırımcısı, satış fiyatını belirlerken ikincil fiyatı ve halkın konut talebini baz almaktadır. Dolayısıyla birincil konut fiyatları da artmıştır.

Hanoi, daire hizmetleri için maksimum fiyat tavanını metrekare başına 16.500 VND'de tutmayı planlıyor.

Hanoi Halk Komitesi, kentteki apartman inşaatı hizmetleri için fiyat çerçevesini yürürlüğe koyan Karar Taslağı hakkında kamuoyunun görüşlerini istiyor.

Buna göre, asansörsüz apartmanlarda asgari hizmet bedeli 700 VND/m2/ay, azami hizmet bedeli 5.000 VND/m2/ay olarak belirlenmiştir. Asansörlü apartmanlarda ise asgari hizmet bedeli 1.200 VND/m2/ay, azami hizmet bedeli 16.500 VND/m2/ay olarak öngörülmüştür.

Yukarıdaki fiyata apartman binasının hizmet işletmesinden elde edilen gelir dahil değildir; sauna, yüzme havuzu, kablolu TV, internet veya diğer üst düzey hizmetler gibi üst düzey hizmetler dahil değildir.

Hanoi, sosyal konut kira fiyatlarını yalnızca 48.000 VND/m2/ay'dan itibaren teklif ediyor

Hanoi'de kamu yatırım sermayesi veya sendika mali kaynakları kullanılmadan yatırım yapılan ve inşa edilen sosyal konutlar için kira bedeli çerçevesinin ilan edilmesine ilişkin taslak Karara göre, önerilen kira bedeli çerçevesi aşağıdaki gibidir.

Hanoi'deki sosyal konutların kira bedeli Ho Chi Minh City'deki kira bedelinden daha düşüktür. Fotoğraf: Thanh Vu

Yüksekliği 10 kattan az olan sosyal konut yapılarının kira bedelleri metrekare başına 48 bin ila 96 bin VND arasında değişecek.

Sosyal konut binaları 10-20 katlı olup, kira bedelleri metrekare başına 49.000-98.000 VND arasında değişmektedir.

Sosyal konut binaları 20-30 katlı olup, kira bedelleri metrekare başına 73.000-146.000 VND arasında değişmektedir.

30 kat ve üzeri sosyal konut binalarının kira bedelleri metrekare başına aylık 99.000 - 198.000 VND arasında değişiyor.

Yukarıdaki bedele katma değer vergisi, inşaat bakım giderleri, işletme yönetimi hizmet bedelleri, sosyal konutlarda iç donanım ve ev aletleri satın alma bedelleri, yangın ve patlama sigortası satın alma bedelleri, araç park bedelleri, şebeke suyu bedelleri, televizyon hizmetleri, yönetim kuruluna ödenecek ücretler ve diğer hizmet bedelleri dahil değildir.

Ho Chi Minh Şehri, 5 banliyö bölgesinde arazi bölünmesini ve satışını yasakladı

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Bui Xuan Cuong, yakın zamanda gayrimenkul projesi yatırımcılarının ve konut inşaatı yatırım projelerinin, şehirde kendi evlerini inşa etmek isteyen kurum ve kişilere teknik altyapıyla birlikte arazi kullanım haklarını devredebilecekleri alanların belirlenmesine ilişkin 83/2024 sayılı Kararı imzalayarak yayımladı.

Ho Chi Minh Şehri, 5 banliyö bölgesindeki arazilerin bölünmesini ve satışını resmen yasakladı. Fotoğraf: Le Toan

Buna göre, kent genelindeki gayrimenkul projeleri ile konut inşaatı yatırım projelerinin yatırımcıları, gayrimenkul projelerinde ve konut inşaatı yatırım projelerinde teknik altyapı ile birlikte arsa kullanım haklarını, kendi konutlarını inşa eden kuruluş ve kişilere devredemeyecek.

Şehrin belde, belde ve ilçelerinde arazi üzerinde yapılacak gayrimenkul projeleri, yeniden iskân amaçlı konut inşaat yatırım projelerine yatırım yapacak yatırımcılar, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 31. maddesi ve 2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45. maddesinin 1. ve 2. fıkralarında belirtilen şartları sağlamak zorundadır. Yatırımcılar, arazi üzerinde yapılacak gayrimenkul projeleri, yeniden iskân amaçlı konut inşaat yatırım projelerinde teknik altyapı ile birlikte arazi kullanım haklarını kendi konutlarını inşa eden kişilere devredebilirler.

Ho Chi Minh Şehri, konut arazilerini ayırmak için gereken minimum alanın 36 metrekare olduğunu düzenliyor.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 31 Ekim'de Ho Chi Minh Şehri'nde arazi paylaşımı, arazi birleştirme ve arazi paylaşımı için asgari alan koşullarını belirleyen 100/2024/QD-UBND sayılı Kararı yayınladı. Bu Karar, imzalandığı tarihten itibaren yürürlüğe girer ve Şehir Halk Komitesi'nin arazi paylaşımı için asgari alanı belirleyen 60/2017 sayılı Kararının yerini alır.

Özellikle 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh ve Tan Phu bölgelerini kapsayan 1 numaralı alandaki arsalar için parsel ayrımı için asgari alan 36 m2, cephe genişliği ve parsel derinliği en az 3 m'dir.

Ho Chi Minh Şehri, merkezi ilçeler için arazi bölünmesi için asgari alanı 36 metrekare, banliyö ilçeleri için ise 80 metrekare olarak belirlemiştir. Fotoğraf: Le Toan

2. Bölge; 7, 12. ilçeler, Binh Tan, Thu Duc Şehri ve ilçelerin en az 50 m2 alana sahip, cephe genişliği ve parsel derinliği en az 4 m olan beldelerini kapsamaktadır.

3. Bölge; Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio ilçelerini (kasabalar hariç) kapsamakta olup, minimum 80 m2 alana, cephe genişliğine ve parsel derinliğine sahip olmalıdır.

Tarım arazilerinde yıllık bitki örtüsü ve diğer tarım arazileri için parselasyon alanı en az 500 m2, çok yıllık bitki örtüsü, su ürünleri, tuzlama ve hayvancılık arazileri için parselasyon alanı en az 1.000 m2'dir.

Arazi bölünmesi ve arazi toplulaştırması ile ilgili şartlara gelince, Arazi Kanunu'nun 220. maddesinin 1., 2. ve 3. fıkralarında belirtilen esas ve şartların sağlanması zorunludur. Buna göre, bölünecek ve birleştirilecek arazinin ulaşıma açık olması, mevcut toplu taşıma güzergahlarına bağlı olması, su temini, drenaj vb. imkânlara sahip olması gerekmektedir.

Arazi kullanıcısı, arazi parsel alanının bir kısmını yürüyüş yolu için ayırırsa, söz konusu yürüyüş yolu taraflarca kararlaştırılır ve ilçe, kasaba ve Thu Duc Şehri Halk Komitesi, arazi parsel ayrımı veya arazi parsel birleştirme işlemi uygulanmadan önce, taraflarca kararlaştırılan yürüyüş yolunun yangın önleme ve söndürme, su temini ve drenaj sistemleri ile elektrik sağlayıp sağlamadığını değerlendirmek üzere bölgedeki gerçek durumu göz önünde bulundurmaktan sorumludur.

Birden fazla parselin (2 veya daha fazla parsel) yürüyüş yolu olarak kullanılacağı tespit edilen arazi alanı, tapuda ortak kullanım hakkı ve arsaya bağlı taşınmazların mülkiyetine ilişkin belgede ortak kullanım şekline dönüştürülür.

Bu Karar, arazi bölünmesi ve arazi toplulaştırması işlemlerinin uygulanmasına ilişkin ihtiyaç, hak ve yükümlülükleri bulunan kuruluşlar, haneler ve bireyler için geçerlidir. Kamu kurumları, kanun hükümlerine göre arazi bölünmesi ve arazi toplulaştırması işlemlerini uygulama yetkisine sahiptir.

Da Nang, sanayi parklarındaki sosyal konutlar ve işçi konaklamaları için kira fiyatlarını "kesinleştiriyor"

Da Nang Şehri Halk Komitesi yakın zamanda şehirdeki sanayi parklarında sosyal konut ve işçi lojmanlarının kiralanması için bir fiyat çerçevesi yayınladı.

Buna göre, kamu yatırım sermayesi veya sendikal mali kaynak kullanılmadan inşa edilen sosyal konut projelerinde en düşük kira bedeli aralığı, 5 katın altındaki (bodrum katı hariç) dairelerde olup, kira bedeli en fazla 88.000 VND/m2/ay, en az 57.000 VND/m2/ay olarak belirlendi.

En yüksek kira bedeli aralığı 24 katlı ile 30 kat ve altı (2 bodrum) daireler olup, maksimum kira bedeli m²/ay 165.000 VND, minimum kira bedeli ise 104.000 VND/m²/ay'dır.

Bireyler tarafından yatırım yapılarak inşa edilen sosyal konutlar için kira fiyat çerçevesine ilişkin olarak Da Nang, bireysel konutların (1 katlı, kapalı daire, yük taşıyan tuğla duvar yapısı, yerinde dökülmüş betonarme çatı) kira bedelinin maksimum 58.000 VND/m2/ay, minimum 39.000 VND/m2/ay olmasını şart koşmaktadır.

Müstakil konutların (2-3 katlı, betonarme yapı; tuğla duvarlı; betonarme döşeme ve çatıları yerinde dökülmüş, bodrum katı olmayan) maksimum kira bedeli m² başına 88.000 VND, minimum kira bedeli ise m² başına 61.000 VND'dir.

Bireysel konutlar (4 ila 5 katlı, betonarme yapı; tuğla duvarlar; yerinde dökme betonarme döşeme ve çatı, bodrum katı yok) için kira bedeli en fazla 96.000 VND/m2/ay, en az 66.000 VND/m2/ay (50 m2'den küçük inşaat alanı için) ve en fazla 75.000 VND/m2/ay, en az 51.000 VND/m2/ay (180 m2 ve üzeri inşaat alanı için) olabilir.

Sanayi sitelerinde işçi lojmanlarının kira bedelleri incelendiğinde, en düşük kira bedeli 5 katın altında (bodrum katı hariç) dairelerde olup, kira bedelleri en fazla 84.000 VND/m2/ay, en az 54.000 VND/m2/ay olarak belirlenmiştir.

En yüksek kira bedeli 24 kattan az ile 30 kat ve üzeri (2 bodrum) daireler için olup, en yüksek kira bedeli 158.000 VND/m2/ay, en düşük kira bedeli ise 100.000 VND/m2/ay'dır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html