Uzmanlar bu yıl arazi segmentiyle ilgili şaşırtıcı yorumlarda bulunuyor

(Dan Tri) - Uzmanlar, kara segmentinde bu yıl "kara ateşi" olgusunun yaygın olarak görülmeyeceğini, yalnızca yerel olarak ortaya çıkacağını düşünüyor.

Uzman: Arazi piyasası yavaşlıyor

İnşaat Bakanlığı raporuna göre, 2024 yılının dördüncü çeyreğinde daire ve müstakil konut alım satım işlemleri bir önceki çeyreğe göre %33,8 azalarak 25.400'ü aştı. Başarılı arsa alım satım işlemleri ise bir önceki çeyreğe göre %15,7 azalarak 86.796 parsel/parsele ulaştı.

2024 yılında, daire ve müstakil konutların başarılı işlem sayısı, aynı döneme kıyasla %11,2 azalarak 125.500'ü aşacak. 2024 yılında arsa işlem sayısı ise 2023 yılına kıyasla %33,6 artarak 412.400'ü aşacak.

Geçtiğimiz yıl, dairelerin yanı sıra, Hanoi banliyölerindeki ve bazı komşu bölgelerdeki arsa segmentinin de olumlu sinyaller verdiği değerlendirildi. Ancak, birçok yerde arsa segmenti hâlâ zorluklarla karşı karşıya veya biraz toparlandı.

Son dönemdeki arazi segmentini değerlendiren gayrimenkul uzmanı Le Dinh Chung, arazi piyasasının Nisan 2024'ten bu yana toparlanma belirtileri gösterdiğini, işlem hacminin Mayıs ayında hızla arttığını, ancak Eylül ayında düşüşe geçtiğini söyledi. Bunun nedeni, likiditenin yavaş olduğu, fiyatların düştüğü ve eyaletlerin de etkilendiği Hanoi piyasasının genel etkisidir.

Hanoi'de arsa fiyatlarının 2024 sonunda artmasının ardından, birçok yatırımcı satış fiyatlarını düşürdü. Hanoi'deki arsa piyasası durgun. Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong gibi Hanoi'ye komşu illerde artık zararına satış olgusu yok, arsa fiyatları 2024'ten bu yana tekrar arttı.

Özellikle Hung Yen'deki arazi fiyatları en güçlü artışı kaydederken, Bac Giang'da da 2022'deki zirveye kıyasla fiyat seviyesine toparlanma görüldü. Thanh Hoa'dan güneye doğru uzanan bölgede ise pazar hala zayıf, fiyatlar önceki zirvenin altında.

Hanoi banliyölerinde bir arsa (Fotoğraf: Duong Tam).

Chung, önümüzdeki dönemde bu segmentin yatırım potansiyeli hakkında konuşurken, hala birçok fırsat olduğunu ancak yatırımcıların sadece Hanoi'de arazi satın almakla kalmayacağını, ancak trafik altyapısı bağlantısı ve nüfus yoğunluğu olan bölgeyi dikkatlice seçmeleri gerektiğini söyledi.

Şu anda birçok yatırımcı, gelişme yönü belirgin olan veya kasaba ya da şehir haline gelmiş bölgeleri tercih ediyor, bu nedenle temel fiyat 3-5 milyar VND arasında dalgalanacak.

Birçok kişi bu fiyattan herhangi bir ürün satın alamayacağı için çevre illere yatırım yapmayı tercih ediyor. Bac Ninh, Bac Giang veya Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh gibi sanayi bölgeleriyle ilişkili ekonomik eksendeki bazı bölgeler birçok yatırımcının ilgisini çekiyor.

Ancak yatırımcıların arsa satın alırken yasal şartları sağlayan, en azından satış sözleşmesi imzalayan veya kırmızı kitabı bulunan projelere dikkat etmesi, aynı zamanda yatırımcının kapasitesini de göz önünde bulundurması; ihtiyaca cevap veren ve gelecekte orada yaşamak isteyen insanları cezbedecek lokasyonları seçmesi gerekiyor.

Emlak uzmanı Bay Nguyen Anh Que, Hanoi'deki tüm gayrimenkul segmentlerinin fiyatlarının Ekim 2024'te zirveye ulaştığını söyledi. Hanoi'deki daire ve arsa fiyatları durgunlaştı ve likidite azaldı. Ayrıca, banliyölerdeki bazı arazi yatırımcıları "mallarından kurtulmanın" yollarını arıyor.

"Toprak ateşi" bu yıl yaygın olarak yaşanmayacak mı?

Bu yıl arazi segmentini değerlendiren Bay Le Dinh Chung, "arazi ateşi" olgusunun yaygın olarak değil, yalnızca yerel olarak görüleceğini belirtti. Thanh Hoa'dan güneye kadar yukarıda belirtilen illerde, pazar bu yıl olumlu bir tablo çizmedi. Da Nang ve Nha Trang gibi turistik bölgelerde ise, ekonomik toparlanmanın turizm büyümesine yol açması nedeniyle bu yıl daha olumlu işaretler görülüyor.

Yatırımcılar ayrıca, 2024 yılında daha belirgin bir toparlanma görülen Nha Trang ve Da Nang gibi güçlü turizm gelişimine sahip bölgelere yönelmeye başladı.

Ayrıca, tapu kanunundaki değişiklikle birlikte, envanteri kalmış eski projeler alıcılardan büyük ilgi görecek. 3-4 milyar VND'nin altındaki ürünler daha fazla müşteri çekecek. Eski projelerin daha cazip olmasının nedeni, bu projelerin yeni arsa fiyat listesi yürürlüğe girmeden önce hayata geçirilmiş olması ve bu nedenle arsa maliyetinin daha düşük olmasıdır. Bu arada, yeni arsa fiyat listesine göre hayata geçirilen projeler "şişirilmiş fiyatlara" sahip olacak.

"Arsalar yeniden hareketlenecek olsa da, tüm arsa sahipleri bundan faydalanmayacak. Yatırımcının itibarı, projenin yasallığı ve ürün kalitesi gibi kriterlere göre çok dikkatli seçimler yapan müşterilerin psikolojisi değişti. Geçmişte yatırımcılar altyapıyı tamamladıktan hemen sonra satış yapabiliyordu, ancak artık müşteri çekmek için peyzaj ve olanaklar eklemek zorundalar," diye ekledi.

Hanoi'nin Hoai Duc bölgesinde açık artırmayla satılan arazi (Fotoğraf: Duong Tam).

Bay Chung, açık artırmayla satılan arazi ürünleriyle ilgili olarak, Hanoi'nin banliyö bölgelerinin bu yıl da yatırımcıların ilgisini çekmeye devam edeceğini öngördü. Çünkü Hanoi pazarındaki konut arzı, kısa vadede halkın gerçek ihtiyaçlarına kıyasla iyileşme belirtileri göstermedi.

Ayrıca, şehir merkezindeki mevcut yüksek fiyatlar nedeniyle yatırımcılar genellikle banliyölerdeki ürünlere yöneliyor. Yatırımcıların tercihi, özellikle yerel yönetimler tarafından düzenlenen açık artırmalı araziler olmak üzere, yasal güvenliği nedeniyle hâlâ satılık parsellenmiş arazileri "avlamak" yönünde.

Ancak önümüzdeki dönemde, Hanoi veya çevre illerdeki açık artırmalı arazi fiyatları son dönemdeki gibi aniden artmayacak, ancak fiyat artışı daha uygun olacaktır. Yatırımcılar daha dikkatli olacak, kabul edilebilir bir fiyat belirlemeden önce dikkatlice öğrenecek, kalabalık zihniyetine uymayacak veya spekülatörlerin etkisine kapılmayacaktır.

Gayrimenkul uzmanı Bay Nguyen Quoc Anh, geri dönüş ve konsolidasyon döneminin ardından piyasanın, bu yılın ikinci ila dördüncü çeyreğinde başlaması beklenen bir toparlanma dönemine doğru ilerleyeceğini söyledi. Bu dönemde yatırımcılar, piyasanın kasvetli olduğu dönemlerdeki gibi satış fiyatına ve yasal faktörlere çok fazla önem vermeyecek.

Bunun yerine, yatırım kararının anahtarı fiyat artış potansiyelidir. Bu nedenle, arsa ve proje villaları gibi karlı segmentler yatırımcılar tarafından özel olarak değerlendirilmektedir.

Uzman, "Önceki dönemlerde, piyasa geliştirme aşamasına geçtiğinde, yatırılan her 100 dong için daireler sadece 136 dong kazandırıyordu. Ancak arsalar 300 dong'a kadar kazanıyordu" dedi.

Ona göre, 2024 Arazi Kanunu yürürlüğe girdiğinde, arazi piyasasında arzdan işlem faaliyetlerine kadar birçok büyük değişiklik yaşanacak. Arazi sektörü daha olumlu bir yönde gelişerek, "arazi ateşi" ve sanal fiyatlar durumunu azaltacak ve piyasa dalgalanmaları yaratacak. Bunun yerine, arazi sektörünün daha istikrarlı, şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde geliştiği yeni bir döngü başlayacak.

Son olarak, 2026'nın ilk çeyreğinden 2026'nın dördüncü çeyreğine kadar olan dönem, piyasanın istikrarlı bir yörüngeye gireceği dönem olacak. Fiyatlar ve likidite çeşitli şekillerde artacak. Bu, uzun bir durgunluk döneminin ardından piyasanın en iyi görünümü olarak değerlendirilebilir.

Yukarıdaki görüşlere katılan Bay Nguyen Anh Que, 2025-2027 yılları arasında arazinin parlak bir nokta olacağını ancak önceki dönemdeki gibi artık "kral" konumunu işgal etmeyeceğini belirtti.

"Arazilerin 2022'deki kadar cazip olmamasının iki nedeni var. Birincisi, 3. tip ve üzeri kentsel alanlarda, inşaatın satılmadan önce tamamlanması gerekiyor ve bu da yatırım maliyetlerinin artmasına neden oluyor. İkincisi, arsa paylaştırma süreci zorlaşıyor. Ancak arsalar yine de diğer segmentlere göre daha cazip olacak," diye vurguladı.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm