Arsa fiyatları 'durgunluk döneminde', Da Nang'daki apartman fiyatları ise astronomik seviyelerde. Fiyatları yükseltmek için bir anlaşma mı var acaba?

Fırsatları değerlendirmek için arsa satın alma zamanı; Da Nang'da apartman fiyatları çok yüksek; 30 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlara sahip müstakil evler piyasaya hakim... İşte en son emlak haberleri.

Gayrimenkul piyasasından son haberler: Uzmanlar, arsa piyasasında 2024 yılının ikinci çeyreğinden itibaren önemli değişiklikler yaşanacağını öngörüyor. (Kaynak: CafeF)

Yatırım amacıyla arsa satın alma zamanı geldi.

Birçok gayrimenkul uzmanına göre, yatırımcılar piyasadaki mevcut durgunluktan yararlanarak, müzakereleri kolaylaştıran bu durumdan faydalanarak aktif olarak arazi "avı" yapıyorlar. Aynı zamanda, yatırımcılar, her tür gayrimenkulün fiyat seviyelerini önemli ölçüde değiştirmesi muhtemel olan Arazi Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu yürürlüğe girmeden önce fırsatları değerlendirebilirler.

DKRA Grubu Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Bay Vo Hong Thang'a göre, genel olarak arazi piyasası hala birçok zorlukla karşı karşıya ve toparlanma sektörler arasında eşit değil. En kritik dönemi atlatmış olsa ve hem arz hem de talep, hem girdi hem de çıktı açısından daha olumlu işaretler görülebilse de, bu dönem arazi piyasası için hala bir "soğuk nokta" niteliğinde.

Bay Thang, yılın ilk dört ayında Güney'deki arazi işlemlerinin oldukça durgun kaldığını belirtti. Ho Chi Minh Şehrinden Long An , Dong Nai, Binh Duong'a ve hatta Tay Ninh ve Binh Phuoc gibi daha uzak bölgelere kadar çoğu yerde, arazi satışları sunulan miktarın yalnızca %20-25'i civarında seyretti. Önceki yıllarda patlama yaşayan birçok bölgede ise şu anda hiçbir işlem gerçekleşmiyor.

"Gayrimenkul İşletme Kanunu'nda yapılan değişikliklerle arazi bölme ve satış faaliyetlerine getirilen yeni düzenlemeler, arazi piyasasının toparlanması için daha fazla zamana ihtiyaç duyacağı anlamına geliyor. Bu nedenle, arazi piyasasının 'tersine dönebileceği' en erken tarih yıl sonudur ve şu an makul fiyatlı gayrimenkuller aramak için hala iyi bir zaman," diye belirtti Bay Thang.

Aynı görüşü paylaşan Güney Bölgesi Batdongsan.com.vn Direktörü Bay Dinh Minh Tuan, resmi olarak yürürlüğe girdikten sonra değiştirilen Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun, arazi bölme ve satışına ilişkin düzenlemeleri sıkılaştıracağını ve bunun da arsa ilgisinde daha fazla düşüşe yol açabileceğini öngörüyor. Özellikle daha büyük arsalar için arsa fiyatları da aşağı yönlü olarak ayarlanacaktır. Bununla birlikte, uzun vadede arsa fiyatları yükselmeye devam edebilir ve işlemler yeniden başlayabilir. Çünkü gayrimenkul fiyatları, altyapı gelişimi, ekonomik büyüme ve insanların gelirleri gibi diğer faktörlere de bağlıdır.

" 'Her karış toprak altın değerindedir' zihniyeti, Vietnamlılar arasında toprak sahibi olma ve varlık biriktirme talebinin çok yüksek olduğu anlamına geliyor. Bu nedenle, arsalar önümüzdeki yıllarda tüketicilerin en çok ilgisini çeken alan olmaya devam edecek. Mali durumu istikrarlı olanlar, önümüzdeki yıllarda iyi karlar elde etmek için şimdi arsa satın almayı düşünebilirler," diye analiz etti Bay Tuan.

Arsa yatırımı yapılıp yapılmaması sorusuna yanıt olarak, uzmanlar arsa piyasasında bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren önemli değişiklikler olacağını belirtiyor. Finansal kaldıraç kullanan yatırımcıların bu dönemde yatırım yapmaması gerektiği vurgulanıyor. Ancak, güçlü nakit akışına sahip büyük yatırımcılar için şimdi fırsat aramak için uygun bir zaman.

Ho Chi Minh şehrindeki emlak piyasasına 30 milyar VND'nin üzerinde fiyatlandırılan sıra evler hakim durumda.

Savills Vietnam'a göre, 2024 yılının ilk çeyreğinde Ho Chi Minh Şehrinde yeni müstakil ev ve villa arzı oldukça sınırlıydı ve sadece 42 adet konut piyasaya sürüldü. Bu yeni arzın tamamı, Thu Duc Şehrindeki tek bir projeden geldi ve birim satış fiyatları yaklaşık 10 milyar VND civarındaydı.

Savills Vietnam uzmanları, son üç yıldaki sınırlı arzın nedenlerine ilişkin olarak, bunun esas olarak yasal engellerden kaynaklandığını ve yeni projelerin durmasına yol açtığını düşünüyor.

2024 yılının ilk üç ayında, Ho Chi Minh Şehrindeki birincil konut ve villa arzı 762 adede ulaşarak çeyrekten çeyreğe istikrarlı kalırken, yıllık bazda %13 artış gösterdi. 30 milyar VND'nin üzerindeki fiyatlı ürünler pazar payının %76'sını oluştururken, birincil arzın %85'i Thu Duc şehrinde yoğunlaştı.

Savills Vietnam, bu yılın kalan üç çeyreğinde Ho Chi Minh Şehrindeki müstakil ev ve villa arzının, çoğunlukla mevcut projelerin sonraki aşamalarından olmak üzere, yaklaşık 1.149 adede ulaşacağını öngörüyor. Gelecekteki arzın büyük çoğunluğu, birim başına 20 milyar VND'yi aşan satış fiyatlarıyla müstakil ev segmentinde olacak.

Bu arada, DKRA Grubu, yılın ilk yarısında Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerdeki sıra evler ve villalar pazarını değerlendirirken, pazar talebinin düşük kaldığını ve işlemlerin çoğunlukla birim fiyatı 10 milyar VND'nin altında olan ürün grubunda gerçekleştiğini düşünüyor. Ho Chi Minh Şehri ve Binh Duong, çeyrekte birincil ürün tüketiminin %80'inden fazlasını oluşturarak pazara öncülük etti.

DKRA Grubu uzmanlarına göre, Ho Chi Minh Şehri ve çevresindeki bölgelerdeki sıra evler ve villaların birincil piyasa fiyatları yüksek kalmaya devam ediyor ve ortalama fiyatlar birim başına 4,1 ila 27,8 milyar VND arasında değişiyor.

Yapılan araştırmalar, Ho Chi Minh Şehrinde müstakil ev ve villa arzının çok sınırlı olduğunu ve bunun da konut fiyatlarını yükselttiğini gösteriyor. Şu anda elinde gayrimenkul bulunan çoğu müteahhit, ürünlerini yeniden konumlandırarak önceki yıllara göre daha yüksek fiyatlarla satmak istiyor. Piyasa ayrıca, proje sahiplerinin fiyatları yapay olarak şişirmek için iş birliği yaptığı örnekler de gördü.

Örneğin, Thu Duc City'de birim fiyatı 700 milyar VND'nin üzerinde olan süper lüks bir villa projesinin ortaya çıkması, komşu projelerin fiyat seviyesini önemli ölçüde artırdı. Örneğin, daha önce birim fiyatı 15-17 milyar VND olan bir proje, şimdi birim fiyatı 20-25 milyar VND'ye yükseldi.

Satışa sunulan gayrimenkullerin çoğu lüks segmentte yer alıyor ve Han Nehri kıyısında bulunuyor.

Da Nang'daki daireler pahalı.

Mayıs ayı sonlarında, Da Nang'daki daire piyasası, Hanoi'dekilerle karşılaştırılabilir fiyatlara ulaşarak metrekare başına 150 milyon VND'ye çıktı. Yeni projelerin çoğu, Han Nehri kıyısındaki merkezi ve gözde konumlarda yer alıyor.

Han Nehri kıyısında yer alan Filmore projesi, 48 ila 125 m2 arasında değişen büyüklüklerde 206 lüks daireye sahip olup, metrekare başına 100 milyon VND'yi aşan bir fiyat etiketiyle dikkat çekiyor. Proje şu anda müşterilerine daire teslim ediyor. Nehir manzaralı, 74 m2'nin üzerinde alana sahip iki yatak odalı bir daire yaklaşık 11 milyar VND'ye veya metrekare başına 145 milyon VND'ye satışa sunuluyor. 152 m2 alana sahip köşe üç yatak odalı bir daire ise 23 milyar VND'ye, yani metrekare başına 150 milyon VND'nin üzerine fiyatlandırılıyor.

Hemen yanında, yine fahiş fiyatlara sahip olan Royal projesi bulunuyor. 77 m2 alana sahip 2 yatak odalı bir dairenin fiyatı 10 milyar VND, yani metrekare başına 129 milyon VND.

Ayrıca, Tran Hung Dao Caddesi üzerindeki bir diğer proje 8 hektarlık bir alana yayılıyor ve her biri 25,8 ila 112 metrekare arasında değişen büyüklüklerde 1.300'den fazla daire içeren 3 kuleden oluşuyor. Beklenen satış fiyatı 65 ila 100 milyon VND arasında.

Bir diğer proje olan Sun Ponte Residence da Tran Hung Dao Caddesi üzerinde, Ejderha Köprüsü'ne yaklaşık 300 metre mesafede yer alıyor. Kat seviyesine ve manzaraya bağlı olarak, buradaki dairelerin satış fiyatı metrekare başına 65-100 milyon VND arasında değişiyor. Emlakçılara göre, proje lansmanından sadece birkaç hafta sonra neredeyse tamamen satıldı.

Bu arada, Tran Thi Ly Köprüsü'nün eteğinde bulunan Panoma 1 ve Panoma 2 apartman projelerinde, güzel manzaralı yüksek kat dairelerin fiyatı da metrekare başına 80-100 milyon VND civarında.

Da Nang Şehri İnşaat Dairesi'ne göre, 2024 yılının ilk çeyreğinde şehirde 2.117 adet daire ve müstakil ev satışı gerçekleşti; bu rakam, 2023 yılının aynı dönemine göre %145, 2023 yılının dördüncü çeyreğine göre ise %103,2 artış gösterdi.

Minh Minh Grubu Satış Müdürü Bayan Vu Quy Hoi, Da Nang'daki daire piyasasının iyi bir talep gördüğünü belirtti. Bazı projeler lansmanlarından bu yana ünitelerinin %90'ını satmış durumda. Yerel alıcılar ise satışların %40'ını oluşturuyor.

Bayan Hoi'ye göre, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehri ile karşılaştırıldığında, Da Nang'daki daire fiyatlarındaki artış henüz önemli değil (%7-10). Ayrıca, düşük banka faiz oranları, birçok atıl parası olan müşterinin, çoğu daire projesinin nehirlerin, plajların yakınında ve Da Nang'ın merkezi turistik bölgelerinde elverişli konumlarda bulunması nedeniyle, daha sonra kiraya vermek amacıyla oturmak veya yatırım yapmak için daire satın almayı tercih etmesine yol açmıştır.

DKRA Grubu Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Vo Hong Thang, yüz milyonlarca VND fiyatlı lüks dairelere olan sürekli ilgiye ilişkin olarak, bunun Da Nang'da daire arzının sürekli olarak yetersiz olmasından kaynaklandığını, her yıl piyasaya sadece 500 ila 1000'den az konutun sunulduğunu belirtti. Şehir merkezinde ve çevresindeki bölgelerde proje geliştirme için temiz arazi giderek azalıyor ve arazi maliyetleri yüksek kalıyor.

Ayrıca, başlatılan projelerin çoğu, eksiksiz yasal belgelere ve hızlı inşaat ilerlemesine sahip büyük ve saygın yatırımcılar tarafından geliştirilmekte olup, alıcılar arasında güven oluşturmaktadır. Talebi canlandırmak için birçok tercihli satış politikası ve destek önlemi de uygulanmaktadır.

Da Lat'taki Doi Cu Golf Sahası'nın bodrum katının inşaat izni iptal edildi.

29 Mayıs'ta Lam Dong ili İnşaat Dairesi, Hoang Gia DL Anonim Şirketi'ne ait olan Da Lat'taki Doi Cu Golf Sahası projesinin bodrum katı inşaat iznini iptal etme kararı aldı.

Bu karar, yatırımcının yetkililer tarafından verilen ihlal işlem belgesinde belirtilen süre içinde inşaat ruhsatındaki sapmaları düzeltmediğinin tespit edilmesinin ardından İnşaat Dairesi tarafından alınmıştır.

Aynı zamanda, işletmenin daha önce verilmiş olan inşaat ruhsatını iade etmesi gerekmektedir. Bunun için son tarih, inşaat ruhsatının iptaline ilişkin kararın imzalandığı tarihten itibaren 5 gündür.

Da Lat'taki Doi Cu Golf Sahası binasının yatırımcısı, gerekli olan inşaat ruhsatını iade etmezse, yetkililer inşaat ruhsatının iptali kararı verecektir.

Buna göre, 2023 yılında Lam Dong ili İnşaat Dairesi, Da Lat'taki Doi Cu Golf Sahası binasının golf hizmet bloğunun bodrum katının bir bölümünün, yaklaşık 2.639 m2'lik bir alanı kapsayan kısmının inşaatı için yatırımcıya izin verdi.

Daha önce yapılan bir denetim sırasında yetkililer, Da Lat'taki Doi Cu Golf Sahası kompleksinde çok sayıda inşaat yönetmeliği ihlali ve izinsiz yapı ruhsatı tespit etmişti. Bu ihlaller belgelenmiş ve cezalar uygulanmıştı. Yatırımcı, projedeki inşaatı durdurmuştur.

Bu proje ile ilgili olarak, Lam Dong Doğal Kaynaklar ve Çevre Müdürlüğü, işletmenin proje kapsamında yasadışı olarak binalar inşa ettiği yaklaşık 5.629 metrekarelik koruma altındaki ormanlık alanın, arazi kullanım değişikliği için gerekli dayanağa sahip olmadığına ve ticari veya hizmet alanına dönüştürülmeyeceğine karar vermiştir.

Bu nedenle, Bakanlık, 5.629 m2'lik koruma altındaki ormanlık alanın golf kulübü binası inşaatı için ticari ve hizmet alanına dönüştürülmesi projesinin düzenlenmesi ve iptal edilmesi talebiyle İl Halk Komitesine bir rapor sunmayı önermekte ve bu konuda İl Halk Komitesinin görüşünü beklemektedir.

Kaynak: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html