İkinci ev alımlarında kredilerin sıkılaştırılması önerisi: Şeffaf verilere ve uygun yol haritasına ihtiyaç var

İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul spekülasyonunu kontrol altına almak ve konut fiyatlarını düşürmek amacıyla yakın zamanda ikinci ve sonraki konut alımlarında kredi limitine yeni bir sınırlama getirdi. İkinci konut alıcıları, sözleşme bedelinin en fazla %50'sine kadar kredi alabilirken, üçüncü konut ve üzeri konutlar için kredi limiti %30'u geçemeyecek.

Lao Dong Gazetesi tarafından düzenlenen "Gayrimenkul sermaye akışlarının şifresi ve gayrimenkul alıcıları için fırsatlar" konulu seminerde, Hanoi Barosu avukatı ve gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Pham Thanh Tuan, bu öneriye ilişkin görüşlerini dile getirdi.

İkinci ev alımlarında spekülasyonu önlemek amacıyla kredilerin sınırlandırılması önerisi makul görülüyor. (İllüstrasyon fotoğrafı/CP)

Hukuki açıdan, ikinci veya daha fazla ev satın alanlara kredi verilmesini kısıtlama önerisi hakkında ne düşünüyorsunuz?

- Genel olarak, ikinci evler de dahil olmak üzere birden fazla mülk sahibine kredi verilmesini sınırlama önerisi teorik olarak birden fazla mülk sahibini sert bir şekilde vuracaktır.

Çünkü normalde ev alıcıları, özellikle yatırımcılar, finansal kaldıraç kullanmak zorundadır ve yatırımcı, banka ve ev alıcısı gibi 3 tarafın bir kombinasyonuna sahip olmak zorundadır.

İnşaat Bakanlığı'nın önerdiği ikinci konut ve üzeri konutlar için kredi limiti uygulaması, bankaların yatırımcılara yönelik sermaye kaynaklarını etkileyecektir. Bu öneri, her şeyden önce yatırımcılar ve konut alıcıları arasındaki işlem sayısını etkileyecektir.

Ancak, öneri temelde makul olup, uygun bir yol haritası ve uygun koşullar altında uygulanması gereken bir önlem olarak değerlendirilmektedir. Piyasa gerçeklerine bakıldığında, politikanın etkili bir şekilde uygulanması iki koşulu gerektirmektedir: gerekli koşullar ve yeterli koşullar.

Ön koşul, bir emlak piyasası veri tabanıdır. Veriler gerçekten temiz, canlı, eksiksiz ve her zaman güncel olmalıdır.

Çünkü, emlak piyasası hakkında, yani her kişinin sahip olduğu konut sayısı hakkında tam veriye sahip olmadığımızda, bir bireyin kaç mülke sahip olduğunu belirlemenin bir yolu yoktur. Bu, bir ön koşul olarak kabul edilir.

Uygulamanın yeterli koşulu, politikalarımızın tutarlı olmasıdır. Kredi politikalarına ek olarak, faiz oranları ve spekülasyon karşıtı vergiler konusunda yeni politikalar uygulamalıyız. En önemlisi arzı artırmaktır.

Yukarıdaki önerinin temelde makul olduğunu düşünüyorum, ancak uygulandığında veri ve senkronizasyonun sağlanması açısından belirli koşullara ihtiyaç duyulmalıdır. Ancak o zaman yukarıdaki politika hem hedef odaklı hem de doğru olacaktır.

Sayın hocam, bu teklifin net bir hukuki dayanağı var mıdır ve eğer hayata geçirilirse, Konut Kanunu, Tapu Kanunu, Kredi Kurumları Kanunu gibi diğer kanunlarla çakışmaması için ne gibi düzenlemeler yapılması gerekecektir?

Bahsettiğimiz gibi iki faktör var, bunlardan en önemlisi politika senkronizasyonu, yani projelerdeki hukuki zorlukların ve engellerin ortadan kaldırılması.

Çünkü en önemlisi arz ve talep faktörlerini sağlayacak bir tedarik kaynağı yaratmaktır. Bunu son dönemde piyasada çözülen ve hayata geçirilen proje sayısıyla çok iyi başardık.

Örneğin, arazisiz konut projelerinin uygulanması sorunu, yalnızca Hanoi'de yaklaşık 1.500 hektarlık 298 ticari konut projesiyle çözülmüştür. Bu çözüm, birçok yasal düzenlemenin değiştirilmesini gerektirmektedir.

İkincisi, kredi politikası. Kredi politikası, yalnızca kredi kuruluşları kanunu ve diğer ilgili kanunları değil, birçok yasal unsuru içerir. Bu, para politikasının, maliye politikasının ve finansal politikanın yönetilmesini gerektirir.

Ayrıca, birden fazla mülk sahibi olanlar için kademeli bir vergi öneriyorum.

Ancak bu sorunu iyileştirmenin "omurgası" veri faktörüdür. Yeterli veri olmadan, tüm politika mekanizmaları etkili bir şekilde uygulanamaz. Her politika mekanizması eksiksiz ve şeffaf verilere dayanmalıdır.

Bu sorunu çözmenin "omurgası" veri faktörüdür. (Fotoğraf: VNP)

Bu politikanın uygulanması halinde, uygulama sürecinde karşılaşılacak en büyük zorlukların neler olacağını düşünüyorsunuz efendim?

- Bu durum sadece Vietnam'da değil, aynı zamanda her bir kişinin sahip olduğu veya yönettiği gayrimenkul miktarına dayalı vergi veya kredi politikaları uygulayan diğer ülkelerde de birçok ülkenin endişesi haline gelmiştir.

Aslında, buradaki meselenin değerlendirilmesi gereken iki önemli faktörü var. İlk olarak, spekülatif davranış ile gerçek konut sahipliği davranışını net bir şekilde ayırt etmemiz gerekiyor.

Bu oldukça zor bir iştir, çünkü örneğin bir spekülatör, poliçeden kaçınmak için ebeveynlerinden, kardeşlerinden veya akrabalarından gayrimenkullerini kendi adlarına tescil ettirmelerini isteyebilir. Sadece gayrimenkul sayısına bakılarak poliçe hedefi tutturamaz.

Örneğin, söz konusu gayrimenkullerde kendi adlarına işlem yapmalarını anne babalarından, kardeşlerinden veya akrabalarından isteyen spekülatörler bu durumda açıkça tespit edilecektir.

Yukarıdaki politika, gayrimenkul sayısına dayalıysa gerekli bir koşuldur, ancak yeterli olmayacaktır. Doğru hedefi belirlemek için, kademeli vergilendirme gibi diğer araç ve önlemlerin uygulanması gerekmektedir.

İkincisi, gayrimenkul veri tabanı şu anda tamamlanma ve senkronizasyon sürecindedir. Kaynak sektörü arazi verilerini, inşaat sektörü konut verilerini, vergi sektörü vergi verilerini, noterlik kurumu noterlik verilerini ve banka da kredi verilerini yönetmektedir.

Ancak bu verilerin ortak bir veri tabanı oluşturmak üzere birleştirilmesi, paylaşılması ve senkronizasyonu henüz tamamlanma aşamasındadır. Bu nedenle, ticari bankalar kredi verirken, bir kişinin kaç adet gayrimenkule sahip olduğunu belirleyecek eksiksiz bir veri tabanına sahip değildir.

Aslında bankalar, bir bireyin sahip olduğu veya yönettiği gayrimenkul sayısını doğru bir şekilde belirleyemediklerini de kabul etmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul sayısına göre kredi değerlendirmesi yapmak büyük bir zorluktur. Bu gerekli bir araçtır, ancak başvuru için zaman ve yol haritası dikkate alınmalıdır.

Gerçek ev alıcıları ile spekülatörler arasındaki ayrım kriterlerine bakıldığında, gelişmiş ülkeler genellikle çok sıkı bir şekilde yönetim sağlamak için nakit akışına ve para kaynaklarına güvenirler.

Elektrik ve su faturaları, giderleri kimin ödediği vb. veriler kullanılarak mülkün gerçek sahibi belirlenebilir. Ancak, Vietnam'daki mevcut koşullar altında, ilgili verilerin sınırlı olması nedeniyle bu kriterlerin uygulanması hâlâ çok zordur.

Dolayısıyla OECD ülkeleri standartlarını hedeflemekle birlikte, içinde bulunduğumuz dönemde gayrimenkul mülkiyetine dayalı vergi ve kredi politikalarının gerçekten etkili olabilmesi için veri tabanını kademeli olarak tamamlayacak bir yol haritasına ihtiyacımız var.

Teşekkür ederim!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html