Emlak işletmeleri arazi kullanım ücretleri nedeniyle zor durumda

Projede 20'den fazla kat inşa edilmesine rağmen henüz devlete arsa kullanım bedeli ödenmediği için ileride konut satışı yapılamıyor ve bu da işletmeyi zor durumda bırakıyor.

İşletmeler arazi parasıyla "bağlanmış" durumda

Binh Duong eyaletinde büyük bir işletme olan Bcons Group, 2018'den bu yana geliştirdiği, inşa ettiği ve müşterilerine teslim ettiği düzinelerce orta sınıf gayrimenkul projesiyle adından söz ettirdi. Ancak 2023'ten bu yana, sürekli olarak yeni projelere inşaat ruhsatı verilmiş olmasına rağmen, bu işletme hala büyük bir zorlukla karşı karşıya: Projeye inşaat ruhsatı verilmiş, ancak henüz arazi kullanım bedeli ödeme kararı alınmamış.

Bu grubun liderlerinden biri, Bcons'un 20 kattan fazla inşa edilmiş bir projesinin olduğunu, ancak Binh Duong eyaletinin Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın işletmenin ödemesi gereken arazi kullanım ücretlerine ilişkin kararı henüz açıklamadığını söyledi.

Arsa kullanım bedeli ödenmediği takdirde işletme, proje kapsamında konut satış bedeli üzerinden inşaat yapamayacak, konut satışı için Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'na proje onayı için belge sunamayacak ve müşterilerle satış sözleşmesi imzalayamayacak. Satışa açılma koşulları sağlanmadığı takdirde işletme, inşaat için sermaye ayıramayacak.

Arazi kullanım ücretleriyle ilgili yetersizlikler, hem işletmeler hem de müşteriler açısından ekonomik kayıplara yol açarak arazi kaynaklarının israfına neden olmasının yanı sıra, gayrimenkul piyasasını ve genel olarak ekonomiyi de olumsuz etkilemektedir.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau

Phu Dong Gayrimenkul Anonim Şirketi, 2022 yılında Di An Şehri'nde (Binh Duong Eyaleti) bir apartman projesi için yatırım politikası, planlama ve inşaat izni onayı aldığını açıkladı. Yatırımcı, inşaat iznini aldıktan hemen sonra bankadan inşaat için sermaye desteği aldı. Proje şimdiye kadar 10. kata kadar inşa edilmiş, ancak Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı henüz arazi kullanım bedelini değerlendirmediği için arazi kullanım bedeli henüz ödenmedi.

Phu Dong da Bcons gibi mali yükümlülüklerini tamamlamadan gelecekteki projelerin satışını açamıyor.

Binh Duong'da, sadece yukarıdaki iki işletmenin değil, Di An şehrindeki Pi Group'a ait PiCity Sky Park ve A&T Vietnam Teknik Ticaret Yatırım Anonim Şirketi'nin yatırım yaptığı A&T Sky Garden gibi birçok başka projenin de arazi kullanım ücreti ödemesi gerekiyor. Sadece Binh Duong değil, Long An da benzer bir durumda. Örneğin, Ben Luc bölgesindeki Destino Centro apartman projesine inşaat izni verilmiş, ancak arazi kullanım ücretini ödeyememiş.

Tan Dai Thanh Gayrimenkul Anonim Şirketi Genel Müdürü Bay Le Van Thang, 2022'den önce eyaletlerin önce yatırım politikaları yayınlayacağını, ardından 1/500 ölçekli planlama yapacağını ve inşaat ruhsatları vermeden önce işletmelerin mali yükümlülüklerini yerine getirmeleri için arazi kullanım ücretlerini hesaplayacağını söyledi. Ancak şu anda eyaletler önce inşaat ruhsatlarını veriyor ve arazi kullanım ücretleri değerlendirilip işletmelerin daha sonra tamamlaması için bırakılıyor. Ancak bu aşama şu anda yoğun ve bu da işletmeleri zor durumda bırakıyor.

"Ne kadar arsa kullanım bedeli ödemeniz gerektiğini bilmiyorsanız, müşteriler için bir ev satış fiyatı oluşturamazsınız. Hatta bir ev inşa etseniz bile, arsa kullanım bedelini ödemediyseniz, onu satışa çıkaramaz, sözleşme imzalayamaz veya müşterilerden para alamazsınız, bu yüzden işletmelerin ev inşa edecek parası olmaz. Bankadan borç alırsanız, kredi için ödemeniz gereken faizin daha sonra evin satış fiyatına eklenmesi gerekir ve eğer ev fiyatı çok yüksekse, müşteriler onu satın almaz... İşte bu yüzden işletmeler arsa kullanım bedeliyle boğuşuyor," dedi Bay Thang.

"Çözülmesi" gerekiyor

Binh Duong Eyaleti Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdür Yardımcısı Bayan Nguyen Thi Bich Thuy'a göre, yerel gayrimenkul projelerinin arazi kullanım ücreti ödeme aşamasında takılıp kalmasının nedeni, eyalette değerleme kuruluşlarının bulunmaması ve arazi fiyatlarını değerlendirecek kuruluşları işe almanın çok zor olmasıdır.

Hoang Long Gayrimenkul Şirketi Genel Müdürü Bay Nguyen Van Dung, gayrimenkul projelerinin arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasında yaşanan tıkanıklık sorununun üstesinden gelinmesinin zor olmadığını, çünkü Arazi Kanunu'nun, arazi fiyatlarını değerlendirecek bir işletme bulunamadığı durumlarda, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın İl Halk Komitesi'ne proje için arazi kullanım bedellerini değerlendirmek üzere disiplinlerarası bir ekip kurulmasını önerdiğini belirtti. Ancak gerçekte, son zamanlarda devlet bütçesine zarar veren birçok fiyat değerlendirme ihlali sonrasında, yerel yetkililer hatalardan, sorumluluktan ve yasal risklerden endişe duyuyor. Değerlemede güvenli olmak ve daha sonra hesap verme riskinden kaçınmak için yerel yetkililer genellikle arazi fiyatlarını yüksek seviyelerde onaylamayı veya onayı geciktirmeyi tercih ediyor.

Bay Dung, gayrimenkul işletmelerinin arazi kullanım ücretlerini onaylama konusunda "sorumluluklarının çözülmesinin" gerekli olduğunu söyledi. Özellikle, işletmelerin makul olmayan hesaplama süreleri ve yöntemleri olduğunu bildirdiği arazi kullanım ücretleri için onaylanan projelerin arazi kullanım ücretlerini Devlet inceleyecek ve yeniden hesaplayacaktır. Aynı zamanda, proje bedelinin makul olmadığı sonucuna varılması halinde, işletmeler gecikme cezalarından muaf tutulacaktır.

Onay işlemlerini tamamlayan ve henüz arsa kullanım bedelini ödememiş yeni projeler için, işletmelerin projeyi hayata geçirirken maliyet ve etkinliğini hesaplayabilmeleri için devlet yönetim kuruluşlarının işletmelerle zaman ve hesaplama yöntemini netleştirmeleri gerekmektedir.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Le Hoang Chau, arsa fiyatlarının onaylanmasının birkaç yıl hatta on yıllar sürebilmesinin, sadece durgunluğa yol açmakla kalmayıp, aynı zamanda işletmelerin maliyetlerini de artırdığını, çünkü değerlemeyi beklerken işletmelerin faiz maliyetleri ve fırsat maliyetlerine katlanmak zorunda kaldığını söyledi.

Chau, onay sürecinin uzaması ve arazi kullanım değerinin doğru bir şekilde tahmin edilememesi durumunda, işletmelerin tahmin ve finansal planlama konusunda da zorluk çektiğini, işletmelerin finansal sıkıntı veya borçlarını ödeyememe riskiyle karşı karşıya kaldığını söyledi.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html